臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第296號原 告即反訴被告 澎湖縣望安鄉公所法定代理人 彭亞湖訴訟代理人 陳豐裕律師被 告即反訴原告 張郁文訴訟代理人 藍慶道律師上列當事人間請求拆屋交地等事件，經本院於民國111年1月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣154,079元，及自民國110年4月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
被告應自民國110年1月1日起至主文第6項確定之日止，按月給付原告新臺幣3,394元。
本判決第1項得假執行。被告如以新臺幣154,079元為原告預供擔保後，得免為執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地分歸反訴原告所有。
反訴原告應補償反訴被告新臺幣13,020,700元。
反訴訴訟費用由兩造分別負擔2分之1。
事實及理由
壹、程序方面
一、原告起訴主張被告無權占有兩造共有之坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，嗣被告於本件言詞辯論終結前，主張分割系爭土地。經核反訴之標的，與本訴之防禦方法相牽連，且反訴非專屬他法院管轄，並得與本訴行同種訴訟程序，是認本件反訴之提起，與法相符，應予准許。
二、原告起訴時就本件金錢請求部分之聲明為：被告應給付原告新臺幣(下同)512,050元，及自民國110年1月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告8,534元。嗣於110年4月19日言詞辯論期日當庭減縮為：被告應給付原告387,355元，及自110年4月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6,788元。核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體方面
一、本訴部分㈠原告主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分各2分之1，被
告未經全體共有人同意，於系爭土地上興建如附圖即臺南市永康地政事務所（下稱永康地政）110年3月25日土地複丈成果圖編號A、B、C部分之地上物（下稱系爭建物），屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段，請求被告拆屋還地。另被告無權占有系爭土地受有利益，爰依民法第179條請求以系爭土地申報地價年息之10%計算之利益，以被告無權占用自105年1月1日起算，請求至109年12月31日之不當得利，共計387,355元，及自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6,788元等語。並聲明：⒈被告應將系爭土地上附圖編號A所示建物（面積91.96平方公尺）、編號B所示建物（面積291.74平方公尺）、編號C所示建物（面積31.92平方公尺）拆除，並將上開土地交還予原告及其他共有人；⒉被告應給付原告387,355元，及自110年4月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及自110年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告6,788元；⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：伊是否無權占有系爭土地，應以言詞辯論終結時
之狀態為準，伊已提起分割共有物之反訴，如判決系爭土地全分歸伊所有，則伊即非無權占有；原告依土地法第97條規定，以申報地價年息10%計算，此為法定上限，依系爭土地之位置，超過申報地價年息5%則屬過高；又系爭土地上之建物非全為105年間興建，原告均自105年請求相當於租金之不當得利，有部分顯無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、反訴部分㈠反訴原告主張：系爭土地為兩造共有且並無何禁止分割之協
議，伊於系爭土地上已耗資興建永久性鐵皮建物，並為伊居住及使用收益賴以維生，如予拆除，損失甚巨，將系爭土地分歸反訴原告取得，由反訴原告以金錢補償反訴被告，讓反訴原告可繼續居住及使用收益系爭土地及其上建物，為最妥適之方案等語。並聲明：⒈兩造共有之系爭土地准分割歸反訴原告取得；⒉反訴原告應按不動產估價師鑑定價額補償反訴被告。
㈡反訴被告對反訴原告之分割方案及找補方式並未爭執，亦未提出分割方案。
三、得心證之理由㈠原告所提本訴有無理由，取決於反訴原告主張分割共有物最
終之分割結果，故應先判斷反訴部分，再就本訴部分予以論斷，先予敘明。
㈡反訴部分⒈反訴原告主張系爭土地為兩造共有，兩造間無法達成分割協
議之事實，業據其提出系爭土地登記謄本為證，且為反訴被告所不爭執，自堪信為真實，是反訴原告請求分割系爭土地，合於民法第823條第1項規定，應予准許。
⒉分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成
經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項、第3項、第4項分別定有明文。又共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束。裁判分割共有物，法院應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之使用情形、性質、價值、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。
①查系爭土地上有反訴原告所有之系爭建物，為鋼鐵造建築結
構，由反訴原告自營事業、及出租予第三人使用等情，業據反訴原告於本院履勘時陳明在卷，並提出建物照片佐證，亦有永康地政測量屬實，且為反訴被告所不爭執，堪信為真實。本院審酌系爭建物均為反訴原告所有，由反訴原告自己營業，或出租予第三人使用；系爭建物均臨路且供使用中，仍具經濟價值，反訴被告亦無反對反訴原告之分割方案，認將系爭土地全部分歸反訴原告單獨取得所有權，由反訴原告以金錢補償反訴被告應屬妥適。
②本件找補金額經兩造合意由現代地政不動產估價師聯合事務
所鑑價，鑑價結果為反訴原告應補償反訴被告13,020,700元，有該所鑑定報告可查。反訴原告雖主張其於103年間經拍賣取得系爭土地應有部分2分之1時，拍定價格為1,391,688元，而本件鑑定時間為110年9月1日，價格竟高達9.36倍之差距，顯有悖經驗及論理法則，且鑑定單位未考量系爭土地為公園預定地之性質等語。惟查鑑定報告書第三項所列基本資料第㈣點土地使用分區及使用編定中已載明「依臺南市永康區公所核發之『都市計畫使用分區（或公共設施用地）證明書』記載，本案自強段591地號為75/12/30變更高速公路永康交流道附近特定區計畫第一次通盤檢討案內『公（兒）』鄰里公園兼兒童遊樂場用地，應受都市計畫法之相關規定限制。」等語，第四項估價前提第㈡點估價條件第⒊目記載「參照中華民國不動產估價師公會全國聯合會第十號公報：按公共設施保留地評估應按土地徵收條例第30條第1項立法意旨，依下列原則辦理之：㈠協議價購之公共設施保留地應以毗鄰『非公共設施保留地之平均市價』評估其他地價為原則。㈡採用毗鄰土地平均價格為基礎估算時，得依查估辦法第22條規定。㈢依據技術規則第97條採毗鄰土地使用分區及使用強度差異，及土地價值減損情況之修正結果，與前述㈡計算結果較高者，應從高計算。第⒋目「勘估標的為公共設施保留地，惟應以原有土地合理效用為價值基礎以為價值評估依據，亦應無須考量土地未來可能利益，比較標的若有前述情形應依技術規則第23條規定進行情況因素影響調整，方可以為市價評估基礎。」等語，是鑑定單位就系爭土地為公共用地於鑑定時已知悉，並敘明相關鑑價規定予以鑑定，鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事，本院認上開鑑定報告，應堪採信，得據為本件找補金額之參考。
⒊綜上，反訴原告請求分割系爭土地，為有理由，應予准許。
並將系爭土地分歸反訴原告所有，並由反訴原告依鑑價結果補償反訴被告。㈢本訴部分⒈有關本訴原告請求被告拆屋還地，因反訴原告即被告以反訴
主張分割，既經允許，並將系爭土地全部分歸被告所有，雖共有物分割之效力為形成判決，自判決確定時起，始發生分割各自取得應有部分所有權之效力，在本件判決時系爭土地仍屬兩造分別共有，然原告請求拆除者，將來全部位於被告所有之土地上，且與保護原告之權益無關，原告此部分之請求，容有權利濫用之虞，應認無理由，應予駁回。
⒉有關本訴原告請求被告給付相當於租金之不當得利之損害。
①無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。
被告之系爭建物無權占用系爭土地，卻未給付租金予原告，原告請求被告返還其占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，為有理由。
②原告主張被告以系爭建物自105年1月1日起至109年12月31日
止無權占用系爭土地乙情，為被告所否認，辯稱系爭建物非全於105年間興建等語。查臺南市政府工務局函文稱該局於109年8月21日派員查察系爭土地有新建2層鋼鐵造之建築構造物違章建築，於同年10月10日再次查察仍施工中等語（本院卷第49頁），對照原告提出之照片（本院卷第71頁）及附圖，前揭函文所稱2層鋼鐵造建物應為附圖所示編號A建物，是被告以編號A建物（面積91.96平分公尺）無權占用系爭土地之期間應認自109年8月21日起計算自同年12月31日止為4月又10日，其餘編號B及C（面積共計323.66平方公尺）則由105年1月1日起算。系爭土地105、106年申報地價為3,600元，
107、108年為3,760元，109年則為3,920元，原告應有部分為2分之1，以前揭鑑定報告所載系爭土地地理位置、交通便利性等，依土地法第97條規定之申報總價年息百分之5為租金之計算，較為合理，則原告得請求之金額為154,079元。
逾此部分，則無理由。
③原告主張被告應自110年1月1日起至返還系爭土地之日止，按
月給付原告6,788元部分。因共有物分割之效力為形成判決，自判決確定時起，發生分割各自取得應有部分所有權之效力，本件反訴部分既已將系爭土地分歸反訴原告即本訴被告所有，於判決確定日起，系爭土地即全部為被告所有，原告自不得再請求被告給付相當於租金之不當得利，是原告此部分請求之屆期為本判決主文第6項確定之日止。而系爭建物占有面積共計415.62平方公尺，系爭土地110年申報地價3,920元，依土地法第97條規定之申報總價年息百分之5為租金之計算，被告按月應給付金額為3,394元。逾此部分，為無理由。
四、綜上所述，本訴部分，原告依民法第179條之規定，請求被告給付154,079元及依民法第229條、第233條第1項及第203條等規定，請求自110年4月20日起至清償之日止之利息；請求被告自110年1月1日起至本判決主文第6項確定之日止，按月應給付3,394元，為有理由，應予准許，逾此部分及依民法第767條請求拆屋還地部分，為無理由，應予駁回；假執行部分，因此部分本訴遭駁回而無依據，亦應駁回。原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，與法相符，爰定相當之擔保金額宣告之。因本訴部分原告之主要請求遭本院駁回，依民事訴訟法第79條規定諭知由原告負擔本訴訴訟費用。反訴部分，反訴原告請求分割系爭土地，為有理由。本院認為應將系爭土地分割予反訴原告單獨所有，較為合理，並命反訴原告以主文第7項所示金額補償反訴被告。因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭土地因兩造無法自行協議分割，依前開說明，反訴訴訟費用由兩造按應有部分即各2分之1比例負擔，應較適當，爰判決如主文第8項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造所提出其餘攻擊及防禦方法，經核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上結論：本訴部分，原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴部分，反訴原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 10 日
民事第三庭 法 官 施介元得上訴