臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第442號原 告 王采蕎 住○○市○區○○路0段000巷00號訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師被 告 郭柏俞訴訟代理人 林湘絢律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年6月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國109年8月2日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，向被告購買其所有坐落臺南市○○區○○○段000地號土地及其上同區段207建號建物(含增建部分、門牌為臺南市○○區○○街00號)(下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地，權利範圍均為全部)，買賣價金約定為新臺幣(下同)1402萬元，原告已付清買賣價金並於109年9月21日移轉登記為系爭房地所有權人。原告取得系爭房地後，訴外人蔡嘉哲(即臺南市○○區○○○段000地號土地之共有人)及其他鄰地所有權人指稱系爭房屋有越界占用他人土地之情形，經原告申請鑑界，臺南市○○地○○○○0○○○○地○0於000○0○0○○○○○○○○○○○○鄰地○區段000地號土地50公分、東側部分則約深入鄰地同區段000地號土地60公分(下稱000地號、000地號土地)。依系爭買賣契約第5條第1項及第7條第8項之約定，被告應負權利瑕疵擔保責任。
(二)又依系爭買賣契約第1條之約定，被告於「增建或占用部分」之欄位記載「本買賣標的之建物有增建部分」，並於該標的物現況說明書中亦記載「一樓空地增建」、「無占用他人土地之情形」，又於辦理移轉登記之建築改良物所有權買賣移轉契約書記載「含未保存建物部分移併移轉」，顯見系爭房屋部分占用他人土地之情形，於系爭買賣契約訂立前即已存在，而原告買受時對系爭房屋越界一事不知情，系爭買賣契約亦無免責之特別約定，不論依系爭買賣契約之約定或民法之規定，被告均應負權利瑕疵擔保責任。此外，被告雖抗辯本件縱令符合權利瑕疵擔保責任之情形，尚須第三人主張權利，方得行使權利瑕疵擔保權利，惟此乃係被告對於法律規定之誤解，縱第三人尚未出面主張，苟客觀上有其情事，買受人即得依關於債務不履行之規定，行使其權利。
(三)另系爭買賣契約第12條第2項之約定係就系爭房屋之「滲漏水保固」及「屋況瑕疵」不負擔保責任，兩造於系爭買賣契約第5條仍保留擔保責任之相關約定，並無以系爭買賣契約第12條特約事項全面排除民法關於瑕疵擔保責任規定適用之真意。又系爭房屋越界之範圍並非一樓法定空地基地內，且系爭房屋乃係原始興建之合法建物，並無遭相關單位查報拆除之虞，故本件並無系爭買賣契約第1條第4項約定之適用。
為此，爰依系爭買賣契約第5條第1項、第7條第8項、民法第349條、第350條、第353條準用民法第231條第1項之規定，請求被告賠償將越界之建物拆除所需支出之費用849,975元等語。並聲明:⒈被告應給付原告849,975元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房地為被告於106年8月30日向訴外人李金蓮購買取得，被告從未申請鑑界，鄰地所有人並未向被告反應有越界建築情事，亦無人提出請求，被告迄原告申請地政鑑界始知系爭房屋有越界情形，原告並未證明有何第三人爭執系爭房屋逾越地界，難認原告所買受之系爭房屋有權利瑕疵。況系爭房屋占用他人土地核屬物之瑕疵，原告迄今並未有因越界致房屋需拆除之損害發生，應不得請求損害賠償。又系爭買賣契約第12條第2項已約定賣方不負瑕疵擔保責任，排除民法規定，又於系爭買賣契約第1條第4項約定系爭房屋增建部分如交屋後始拆除，則由買方自行承擔風險，不得向賣方求償，故原告並不得主張被告應負瑕疵擔保責任，其應自行負擔越界房屋之拆除費用等語，資為抗辯。並聲明:⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告於109年8月2日簽訂系爭買賣契約(見本院卷一第25至51頁)，向被告購買系爭房地，買賣價金約定為1402萬元，原告已付清買賣價金並於109年9月21日移轉登記為系爭房地所有權人。
(二)系爭房屋越界占用臺南市○○區○○○段000○000地號土地之位置及面積(分別為1.6、2.79平方公尺)如臺南市臺南地政事務所110年10月12日000515500號複丈成果圖(下稱附圖)斜線部分所示。
四、得心證之理由：
(一)系爭房屋越界占用他人土地是否存在權利瑕疵？按依民法第349條規定，出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。所謂不得主張任何權利，係指不得對於買受人所取得之買賣標的物，主張有所有權、用役物權或抵押權等權利。此與買賣之標的物自身存有缺點，足使其價值、效用或品質有欠缺，屬物之瑕疵有別(最高法院109年度台上字第2601號民事判決要旨參照)。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。經查，本院於110年11月17日會同兩造至現場履勘，並由臺南地政測量，確認系爭房屋越界占用171、241地號土地之位置及面積(分別為1.6、2.79平方公尺)如附圖所示，有勘驗測量筆錄、系爭房屋照片、複丈成果圖即附圖(見本院卷一第185至207頁、第211至213頁)在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。又原告於申請土地鑑界時由臺南地政告知系爭房屋部分占用171、241地號土地，241地號土地共有人蔡嘉哲並已對原告請求拆除越界之房屋部分，業據證人蔡嘉哲到庭證述明確(見本院111年4月18日言詞辯論筆錄)，171、241地號土地之所有權人雖得因土地所有權受侵害，對原告請求拆除越界部分之房屋，致系爭房屋有發生物理性質變動之風險，然171、241地號土地所有人對於原告所取得系爭房地所有權，並無何得為主張之權利，系爭房地難謂有何權利瑕疵存在。又系爭房屋越界占用他人土地，係系爭房屋自身存有缺點(即占用他人土地)，足使系爭房屋價值、效用或品質有欠缺，應屬物之瑕疵之情形，原告主張系爭房屋因占用171、241地號土地而有權利瑕疵，依據系爭買賣契約第5條第1項、第7條第8項、民法第349條、第350條、第353條準用民法第231條第1項之規定，請求被告就系爭房屋之權利瑕疵負擔保責任云云，應屬無據。
(二)原告是否因系爭房屋越界占用他人土地而受有損害？原告依系爭買賣契約第5條、第7條第8項及民法第349條、第350條、第353條準用民法第231條第1項規定，請求被告賠償損害849,975元，有無理由？⒈原告向被告買受之系爭房屋，在如附圖所示紅色斜線部分占
用000、000地號土地，經000地號土地共有人蔡嘉哲請求原告拆除越界部分之房屋，自影響系爭房屋之客觀交易價值，減損其將來之交易價格，有物之瑕疵存在而造成原告受有損害，被告抗辯系爭房屋越界部分尚未拆除，原告未有損害云云，自不足採。
⒉再按民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人
得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約(最高法院104年度台上字第550號民事判決意旨參照)。兩造於系爭買賣契約第1條第4項約定「本買賣標的之建物有增建部分:一樓/法定空地，買方明確了解該增建部分屬違章建築，恐有被拆除之虞，...。如交屋後始拆除者，則由買方自行承擔風險不得向賣方求償，...。」等語，系爭房屋越界占用鄰地部分，經比對系爭房屋建物測量成果圖(見本院卷二第27頁)，可知附圖所示越界部分之房屋為系爭房屋增建部分，原告主張越界部分房屋為原合法建物之一部分，不足為採。另依上開約定，舉重足以明輕，縱越界部分之房屋日後因無權占用他人土地而遭拆除，原告亦應自行承擔風險，而不得請求被告為損害賠償，是系爭房屋雖因越界占用他人土地存在物之瑕疵，依兩造之約定，原告仍不得向被告請求損害賠償，原告依系爭買賣契約第5條、第7條第8項及民法第349條、第350條、第353條準用民法第231條第1項規定，請求被告賠償849,975元，並無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約第5條第1項、第7條第8項、民法第349條、第350條、第353條準用民法第231條第1項之規定，請求被告給付849,975元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本件判決結論均無影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 26 日
書記官 張鈞雅