臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第783號原 告 邱林麗華訴訟代理人 張坤明律師被 告 林良全
林景盛林景山
林聰翰上四人共同訴訟代理人 王碧霞律師上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國111年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟零捌拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1、2項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第1362號判例、最高法院86年度台上字第1401號判決參照）。查本件原告前因本件租佃爭議，向臺南市後壁區公所聲請調解，經該公所以本件非屬租佃爭議，地主以真買賣假贈與方式移轉耕地，承租人仍有優先承買權，惟應訴請法院救濟為由予以拒絕，有臺南市後壁區公所民國110年5月14日所民字第1100316904號函暨檢附行政院60年5月11日台（60）內字第4168號令（見本院卷一第31至33頁）在卷為憑，則原告提起本件訴訟，經核於法並無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時原聲明：「⑴確認被告林良全與被告林聰翰間，就附表編號1所示不動產，於110年2月23日所為之贈與行為及同年3月11日所為之所有權移轉登記行為均無效。⑵確認被告林景盛與被告林聰翰間，就附表編號2所示不動產，於110年2月23日所為之贈與行為及同年3月11日所為之所有權移轉登記行為均無效。⑶確認被告林景山與被告林聰翰間，就附表編號3所示不動產，於110年2月23日所為之贈與行為及同年3月11日所為之所有權移轉登記行為均無效。⑷被告林良全就附表編號1所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑸被告林景盛就附表編號2所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑹被告林景山就附表編號3所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑺被告林聰翰於前開第四項所有權移轉登記塗銷後，應將附表編號1所示不動產所有權應有部分返還登記予被告林良全。⑻被告林聰翰於前開第五項所有權移轉登記塗銷後，應將附表編號2所示不動產所有權應有部分返還登記予被告林景盛。⑼被告林聰翰於前開第六項所有權移轉登記塗銷後，應將附表編號3所示不動產所有權應有部分返還登記予被告林景山。」；復於110年7月27日具狀變更訴之聲明為：「⑴確認被告林良全與被告林聰翰間，就附表編號1所示不動產，於110年2月23日所為之贈與行為及同年3月11日所為之所有權移轉登記行為均無效。⑵確認被告林景盛與被告林聰翰間，就附表編號2所示不動產，於110年2月23日所為之贈與行為及同年3月11日所為之所有權移轉登記行為均無效。⑶確認被告林景山與被告林聰翰間，就附表編號3所示不動產，於110年2月23日所為之贈與行為及同年3月11日所為之所有權移轉登記行為均無效。⑷確認原告就被告林良全、林景盛、林景山，於110年3月11日以贈與為由各移轉登記予被告林聰翰如附表編號1、2、3所示之土地應有部分，有優先承買權存在。⑸被告林良全就附表編號1所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑹被告林景盛就附表編號2所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑺被告林景山就附表編號3所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑻被告林良全於前開第五項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付相同價金後，將附表編號1所示不動產所有權應有部分返還登記予原告。⑼被告林景盛於前開第六項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付相同價金後，將附表編號2所示不動產所有權應有部分返還登記予原告。⑽被告林景山於前開第七項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付相同價金後，將附表編號3所示不動產所有權應有部分返還登記予原告。」；嗣於111年3月23日具狀變更訴之聲明為：「⑴被告林良全與被告林聰翰間，就如附表編號1所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑵被告林景盛與被告林聰翰間，就如附表編號2所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑶被告林景山與被告林聰翰間，就如附表編號3所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑷被告林良全於前開第一項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付582,987元後，將附表編號1所示不動產所有權應有部分登記予原告。⑸被告林景盛於前開第二項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付194,328元後，將附表編號2所示不動產所有權應有部分登記予原告。⑹被告林景山於前開第三項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付194,328元後，將附表編號3所示不動產所有權應有部分登記予原告。」。經核上開訴之聲明變更，與原訴之基礎事實同一，證據資料可互為援用，故應認上開訴之變更，於法尚無不合，應予准許。
三、原告主張略以：
（一）原告於110年5月7日向臺南市後壁區公所就本件事實聲請租佃爭議調解，惟經臺南市政府後壁區公所審查後，認定原告與被告間之爭議非租佃爭議，以110年5月14日所民字第1100316904號函不受理原告之租佃調解申請。是以，依最高法院86年度台上字第1401號判決理由所示，原告得逕行提起本件訴訟。
（二）原告依耕地三七五減租條例向被告林良全、林景盛、林景山及其先祖承租坐落臺南市○○區○○段000地號、臺南市○○區○○○段○○○段0000地號、臺南市○○區○○○段○○○段000地號土地（以下合併簡稱系爭土地）之持分進行耕作。惟被告林良全、林景盛、林景山為規避耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，與被告林聰翰以通謀虛偽之意思表示，使用「假贈與、真買賣」之方式於110年3月11日以贈與之名義將被告林良全、林景盛、林景山於系爭土地之應有部分移轉登記予被告林聰翰，然實則係以買賣之方式將系爭土地出售予被告林聰翰，故依民法第87條第1項之規定，被告等人間之贈與行為與所有權移轉登記行為均無效。且被告等四人之上開行為除因通謀虛偽意思表示無效外，更妨害原告依耕地三七五減租條例第15條第1項對於系爭土地優先購買權之行使，故原告爰依民法第767條第2項準用第1項前段與中段之規定，請求塗銷被告林良全、林景盛、林景山與被告林聰翰間以贈與為原因所為之所有權移轉登記，並將系爭土地之持分回復登記為被告林良全、林景盛、林景山所有。
（三）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄，耕地三七五減租條例第15條第1項定有明文。次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項定有明文。
⒈被告林良全於110年2月1日以新臺幣（下同）582,987元將
系爭土地持分出賣予訴外人林金字即被告林聰翰之父，並登記於被告林聰翰名下，是以，依耕地三七五減租條例第15條第1項、土地法第107條第1項之規定，原告得以相同之條件優先承買被告林良全系爭土地之持分。故被告林良全應於原告給付582,987元後，協同辦理移轉登記系爭土地之持分予原告。
⒉被告林景山、林景盛於110年2月2日將系爭土地持分出賣予
訴外人林金字即被告林聰翰之父，而訴外人林金字係一次給付388,656元予被告林景山、林景盛，惟被告林景山、林景盛於系爭土地之持分比例相同，可見訴外人林金字所交付之金錢應按比例為一人一半。是以，依耕地三七五減租條例第15條第1項、土地法第107條第1項之規定，原告得以相同之條件優先承買被告林景山、林景盛系爭土地之持分。故被告林景山、林景盛應於原告各給付194,328元後，協同辦理移轉登記系爭土地之持分予原告。
（四）聲明：⒈被告林良全與被告林聰翰間，就如附表編號1所示不動產，
於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒉被告林景盛與被告林聰翰間，就如附表編號2所示不動產，
於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒊被告林景山與被告林聰翰間，就如附表編號3所示不動產，
於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
⒋被告林良全於前開第一項所有權移轉登記塗銷後，應於原
告給付582,987元後，將附表編號1所示不動產所有權應有部分登記予原告。
⒌被告林景盛於前開第二項所有權移轉登記塗銷後，應於原
告給付194,328元後，將附表編號2所示不動產所有權應有部分登記予原告。⒍被告林景山於前開第三項所有權移轉登記塗銷後，應於原
告給付194,328元後，將附表編號3所示不動產所有權應有部分登記予原告。⒎訴訟費用由被告負擔。
四、被告抗辯略以：
（一）原告舉臺南市後壁區公所110年5月14日所民字第1100316904號函資為本件無耕地三七五減租條例第26條之適用，而得逕行起訴之理由，固非無見，惟系爭函文並未有經耕地租佃委員會開會決議認定之文字，而僅由該區公所之承辦人引據行政院及內政部函釋予以駁回，即有未當。況依內政部函釋，所謂租佃爭議，係專指當事人間因「耕地租賃之權利義務關係所生之爭議」而言，其反面乃指與耕地租賃之權利義務關係無涉者，當然無本條例之適用，惟本件原告起訴主張其有耕地三七五減租條例第15條第1項之優先承買權，則此一優先承買權既係原告法律上之權利，自屬耕地租賃之權利義務之範圍，依最高法院72年台上字第486號判例要旨：「出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。」本件原告提起本件訴訟前，未經當地耕地租佃委員會調解調處，即逕行起訴，顯有未合。
（二）被告林良全現年72歲，所生二子於高中時即均前往美國留學，畢業後續留在美國就業至今未歸；被告林景山現年73歲，育有二名子女，均長期居住臺北市區並就業生根，並無意願回鄉從事農耕；被告林景盛現年69歲，因膝下無子女可繼承耕作，因之被告林良全、林景山、林景盛將名下約僅265坪、88坪之耕地，贈與尚屬壯年有耕作能力之堂侄兒即被告林聰翰，以備將來被告需要照顧時，能夠協助照顧生活起居，此為目前農村社會普遍現象。原告主張被告間之所有權移轉登記非屬贈與，而是真買賣之法律關係，就此應依民事訴訟法第277條前段規定，負舉證責任。
（三）被告林良全、林景山及林景盛三人並非系爭土地之出租人；原告亦非系爭土地之現耕繼承人：
⒈依臺南市○○區○○○○○○○○○○○○○0000號臺南縣私有耕地租約副
本」（以下簡稱系爭租約）訂立日期為38年11月，而原告為47年出生，訂約時原告尚未出生，且其父林螽斯羽尚生存，其如何與被告林良全、林景盛、林景山及其先祖承租系爭土地耕作？又承租人固記載原告「邱林麗華」，惟出租人欄並無記載被告林良全、林景盛、林景山等三人，如何能將該三人逕列為被告？且系爭租約背面記載原告亦為系爭土地之共有人，則原告竟與自己簽約豈無矛盾之處。⒉系爭土地早於38年間，由原告之父親林螽斯羽向原告之祖
父林庭承租系爭土地，簽訂三七五耕地租約，嗣林庭死亡，原告父親林螽斯羽於繼承出租人地位時，即已因混同而消滅其間債之關係。換言之，系爭土地於原始出租人林庭死亡時，即已經失其耕地租約之效力，而使林螽斯羽之耕地承租人地位喪失。只因鄉下人不諳法律，導致世代沿襲誤認系爭土地仍存在三七五耕地租約，而予原告有可趁之機，並非原告有實質承租權。更何況系爭土地原告亦為共有人之一，如何能自己與自己簽訂租賃契約？⒊從系爭租約正反面形式上觀察，系爭土地之承租人，依序
為38年間之林螽斯羽－﹥45年間之林螽斯羽－﹥104年間之林岳顯－﹥109年間之邱林麗華，其中自52年至104年間之承租人則不詳。依系爭租約背面僅見92年、98年及104年間，有經臺南市後壁區公所核定續訂租約6年之記載；52年至92年間，則未註記續訂租約之連續，則此將近半世紀之時間，是否持續由原告之父親林螽斯羽承租，乃不得而知。亦即，此一基於繼承權而生之佃農身分之繼承效力，是否持續不斷，非無疑義？又38年間，訂立系爭租約之初之出租人為林庭（即林螽斯羽之父親，亦為原告及原承租人林岳顯之祖父），之後變更為林詩章、林信良、林瓜綿、林螽斯羽、林日興、林金郁、林金字、林金水、林玉治等九人。此九位出租人皆因繼承關係，而變更為系爭土地租約形式上之出租人，然未見有被告林良全、林景山及林景盛三人被列為出租人之記載，此與繼承性質不符，亦與實際共有人數不合。就此，原告應負有舉證責任，證明自其父林螽斯羽，迄至其本身，對被告林良全、林景山及林景盛三人，皆有正當承租權源，否則不能擅自主張其因繼承關係，成為系爭土地之承租人。
⒋系爭土地原承租人，即原告之父親林螽斯羽死亡後，本應
由其母親林蘇梅、原告及原告之弟林岳顯、林岳忠，攜帶變更登記應備之相關文件，向臺南市後壁區公所辦理繼承租賃權之承租人變更登記，卻未辦理，究自38年間訂立系爭租約以來，何人為合法之出租人，何人又為合法之承租人，係如何繼承，亦即，系爭土地歷年來之租佃關係變化為何，為其是原告父親林螽斯羽、其弟林岳顯，各係於何時、如何取得系爭土地之合法承租權；原告又係於何時、如取合法承租人之資格等等，均應由原告逐一負舉證說明之責任，以證明其家族成員，各因繼承而取得系爭土地佃農身分之持續性與合法性。
⒌系爭租約背面記載，原告之承租權乃繼受其弟林岳顯，而
林岳顯及原告本身復為繼受其父之出租人地位，則依民法第344條規定，所謂之租佃關係已因債權混同而消滅，斷無違反租賃關係之法理。故認原告自始即無耕地承租人之身分。⒍又林岳顯已於108年間死亡，依租約登記辦法第2條第1項規
定，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地區公所申請變更登記。惟原告向臺南市後壁區公所辦理變更登記之時間，依系爭租約背面記載為109年1月30日，是其辦理變更登記日期，已逾越法定三十日之期間，自難認其有合法之承租權。又原告主張本件係其「單獨申請」租約變更登記，被告依法理應會收到原告單獨申請租約變更登記之通知，而於法定二十日期間內提出書面意見，然被告並未收到通知，又如何能於二十日期限內提出書面意見？從而，臺南市後壁區公所依職權逕予變更登記，未符合法律規定之要件，致使原告成為系爭土地現耕繼承人身分之效力，應有疑義。被告除予否認有收到後壁區公所之通知外，並主張原告所為之單獨租約變更登記，顯然違背法令規定，自不發生任何效力，亦不得對被告提出主張任何權利。
（四）原告縱曾自82年4月27日以自耕農之身分加入臺南市後壁區農會，然並非具有自耕農身分，即當然具有耕地承租現耕人之資格；原告固謂其曾於108年起有協助林岳顯農事及林岳死亡後遺留作物之處理云云，然亦難據此遽謂其係系爭土地之現耕繼承人。再者，系爭土地之原始出租人林庭，為原告及被告林良全、林景山、林景盛之先祖父，被告林聰翰之先曾祖父。由此可見，原告與被告均同為原出租人之繼承人之一，若原告確為「現耕繼承人」（被告否認，僅承認其為民法規定之繼承人），則依承租人取得出租人土地，租賃關係消滅；及債權與其債務同歸一人時，債之關係消滅之法理。原告既同為出租人之一，縱認原告有現耕繼承人身分，兩造間租佃關係已消滅，原告已不得提起本件訴訟。
（五）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
五、得心證之理由：
（一）原告主張被告林良全、林景山、林景盛於110年2月23日以「贈與」為原因關係，將其等於系爭土地如附表所示之應有部分移轉登記予被告林聰翰，復於同年3月11日完成所有權移轉登記乙節，為被告所不爭執，並有本院依職權向臺南市白河地政事務所調取之登記文件資料（見本院卷一第385至483頁）在卷可稽。是原告此部分主張，堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判決意旨參照）。原告主張被告間就系爭土地所為之贈與及所有權移轉行為，均係通謀虛偽意思表示而無效云云；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈觀證人即處理系爭土地移轉之地政士張林秋絹到庭所為【
「（問：系爭之後壁區安溪寮段土地移轉登記是否為你辦理？）是我辦理。」、「（問：你辦理土地移轉的過程，是何人來委託你的？時間為何？）應該是110年2月1日，有好幾個人到我家裡，有林良全、林金郁、林景盛，林景盛隔天也有來，因為土地有三七五租約，租約到期公所通知要給他們續約或是業主收回，所以他們才會在二月初來找我辦理，他們來的時候剛開始提到承租人也是業主之一，他們想要趁租約到期收回土地，土地早期是阿公的，阿公過世後留到他們這一代就是堂兄弟，因為人多持分多，他們想看能不能歸給同一個人，林聰翰的爸爸跟林金郁是親兄弟，其他是堂兄弟，我跟他們說如果要跟佃農收回要去找佃農協商，不是在我這裡說，租約到109年12月31日，因為有承租人、佃農等很複雜，看能不能做補償，也有說要費用多少，我叫他們去協商，直到2月23日來說講不攏，要轉給其中部分人就好，但業主有幾個人對於佃農來說沒有差，因為租金還是要照付，因為大家談不攏，如果要買賣的話，佃農有優先權，所以改以贈與方式處理，再用小小的金額補償，總金額加起來大概一百萬左右，歸給同一個人，補償的金額就是照面積去算，我跟他們說一分地一百萬元，他們當場用現金處理、補償，我有看到他們用持分去算，錢是林聰翰的爸爸出來處理的，因為林聰翰的爸爸說登記給年輕人就好，錢是林聰翰的爸爸拿出來的，當時大家同意用贈與的方式處理。」、「（問：這些過程有寫在書面嗎？）書面有寫補償多少錢、補償的方式，避免日後有爭議，也有給他們簽名。雖然有拿錢還是要有手續，避免日後說沒有拿到錢。我提出是買賣合約書，但這只是我慣用寫的方式，其實不是買賣，只是補償，因為我一開始就跟他們說買賣我沒有辦法承辦。」】之證詞（見本院卷二第78-79頁），尤其證人特別強調「其實不是買賣，只是補償，因為我一開始就跟他們說買賣我沒有辦法承辦。」等語，可知被告間係以補償部分金額的贈與方式，由被告林良全、林景盛、林景山將其等之應有部分贈與林聰翰。
⒉再依系爭土地之公告現值計算被告林良全、林景盛、林景
山之應繼分價值共計約1,190,671元【計算式：｛系爭1010地號土地770元/平方公尺×1,880平方公尺×（235/1880＋235/5640＋235/5640）｝＋系爭981地號土地770元/平方公尺×2,412平方公尺×（398/2412＋398/7236＋398/7236）｝＋｛系爭364地號土地940元/平方公尺×1,448.89平方公尺×（1/6＋1/18＋1/18）｝＝1,190,671元，元以下四捨五入】，而依原告所述，被告林良全、林景山、林景盛係以971,643元（計算式：582,987元＋388,656元＝971,643元）將系爭土地應有部分「出賣」予被告林聰翰之父（登記在被告林聰翰名下），惟該金額低於上開僅以公告現值計算之價值，與一般買賣高於公告現值之情形不同。
⒊此外，原告並未能舉證證明被告間就系爭土地所為之贈與
及所有權移轉行為，均係通謀虛偽意思表示；而被告間既具親屬關係，縱使被告等人係出於欲收回土地之目的或明知佃農有優先權之情事，均尚難僅憑此即謂其等間就系爭土地並無贈與之真意。是原告主張被告間就系爭土地之贈與及移轉行為，均係通謀虛偽意思表示云云，尚難採信。
（三）基上，原告主張被告間就系爭土地所為之贈與及所有權移轉行為係假贈與真買賣，係通謀虛偽意思表示云云，並不足採，已如前述。則被告間就系爭土地之移轉，既非買賣，則原告以承租人之身分（被告否認原告係承租人），依耕地三七五減租條例第15條及土地法第107條第1項規定，主張行使承租人之優先承買權，顯無依據，不足採信。
六、綜上所述，原告既無優先購買系爭土地之權利，則原告以被告間就系爭土地之贈與係通謀虛偽意思表示而無效，及行使承租人之優先承買權為由，請求【⑴被告林良全與被告林聰翰間，就如附表編號1所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑵被告林景盛與被告林聰翰間，就如附表編號2所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑶被告林景山與被告林聰翰間，就如附表編號3所示不動產，於110年3月11日以贈與為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。⑷被告林良全於前開第一項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付582,987元後，將附表編號1所示不動產所有權應有部分登記予原告。⑸被告林景盛於前開第二項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付194,328元後，將附表編號2所示不動產所有權應有部分登記予原告。⑹被告林景山於前開第三項所有權移轉登記塗銷後，應於原告給付194,328元後，將附表編號3所示不動產所有權應有部分登記予原告。】，均為無理由，不應准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴，為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 3 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 3 日
書記官 蕭 雅 文附表： 編號 不 動 產 標 示 原所有權人 應 有 部 分 1 臺南市○○區○○段000地號土地 林良全 6分之1 林景盛 18分之1 林景山 18分之1 2 臺南市○○區○○○段○○○段0000地號土地 林良全 1880分之235 林景盛 5640分之235 林景山 5640分之235 3 臺南市○○區○○○段○○○段000地號土地 林良全 2412分之398 林景盛 7236分之398 林景山 7236分之398