臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第89號原 告 李得地訴訟代理人 張文嘉律師被 告 康林雪嬌訴訟代理人 康宗源上列當事人間請求拆屋交地事件，經本院於民國110年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱828地號土地），爲
原告所有；相鄰之同段827地號土地（下稱827地號土地），及其上同段253建號建物(門牌號碼臺南市○○路000巷0弄0號，下稱系爭房屋)，爲被告所有。系爭房屋包括如附圖所示編號B（房屋）、C（牆壁）、D（走道）、E1（房屋）及E2（庭院），其中編號B、C部分坐落在原告之828地號土地上，另編號D、E1、E2部分，則坐落在被告之827地號土地上。
㈡又827、828地號土地及系爭房屋，原均為訴外人吳李賜貴所
有，訴外人方康如（即原告之姐夫）於民國（下同）65年8月6日向吳李賜貴購入828地號土地及系爭房屋之編號B、C部分居住，嗣原告於70年8月9日再向方康如購入部分房地居住至今。被告則於67年12月14日向吳李賜貴購買827地號土地及系爭房屋之編號D、El、E2部分，並自68年間起居住至今。而編號B、C、D、El、E2雖均同屬系爭房屋，惟吳李賜貴已於65年間將編號B、C部分出售予方康如，故吳李賜貴雖於68年間將系爭房屋所有權移轉登記予被告，然因被告僅向吳李賜貴購入編號D、El、E2部分，故其前均未要求方康如或原告遷讓編號B、C部分，直至106年底，被告另購入相鄰之同段829地號土地後，其爲使827、828、829地號得以連成完整四方形土地，因而起訴請求原告遷讓系爭房屋之編號B、C部分，亦即本院另案之107年度新簡字第264號及107年度簡上字第276號訴訟（下稱前案訴訟)。
㈢被告於前案訴訟中，隱藏其與吳李賜貴於67年間買賣範圍並
未包括編號B、C部分之文件，致前案判決命原告應自編號B、C部分遷出。嗣原告要求被告拆除B、C部分，其竟表示得主張民法第425條之1第1項規定之租賃權，意圖使用原告之828地號，與其之827及829地號相連成完整之四方形土地。然被告系爭房屋之編號B、C部分，係無權占用原告之828地號土地，依民法第767條第1項規定，原告自得請求被告拆除該編號B、C部分之地上物，並將該部分土地返還予原告。
㈣再民法第425條之1係於88年4月21日增訂，並自89年5月5日施
行，依民法債篇施行法第1條規定，民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定。據此，方康如及被告係分別於65年及67年間各向吳李賜貴購入828地號、827地號土地及系爭房屋，暨原告於70年間再向方康如購入該828地號土地，均發生於民法第425條之1修正施行前，故應無該規定之適用，是被告自不得依該規定主張有租賃關係存在。
㈤並聲明：
1.被告應將坐落828地號土地上如附圖所示編號B部分面積42.83平方公尺，及編號C部分面積1.63平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
2.請准原告供擔保後得為假執行。
二、被告答辯：㈠被告之827地號（重測前為大灣2003-40地號)與原告之828地
號（重測前為大灣2003-39地號)土地，原均為吳李賜貴所有，其上之系爭房屋原亦為吳李賜貴所有。被告於67年12月間向吳李賜貴購買827號土地及系爭房屋，原告之828地號土地係於70年8月間向方康如購買，方康如於65年8月間向吳李賜貴購買，當時系爭房屋已為保存登記，顯見方康如並未向吳李賜貴購買系爭房屋，否則何以未請求登記為所有人或共有人。嗣被告購買系爭房屋並完成所有權移轉登記，系爭房屋全部為被告所有，原告應將其無權占用之編號B、C部分遷讓返還予原告等案情，業經前案判決確定，並經被告聲請強制執行完畢，對兩造間應有既判力及爭點效之適用。
㈡又依民法第425條之1第1項規定，土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限内，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。而827、828地號土地及其上之系爭房屋，既均同屬吳李賜貴一人所有，則其將該二筆土地及房屋先後讓與方康如及被告，嗣原告自方康如繼受取得828地號土地，是依上開規定，推定在被告之系爭房屋得使用期限内，對原告之828地號土地有租賃關係存在，且不受20年之限制，故原告主張被告無權占用其土地，應無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（引用前案二審之不爭執事項，見本院訴卷第31頁）：
㈠系爭房屋（面積140.22平方公尺，重測前大灣段83建號）於
62年4月興建完成，於62年8月25日所有權第一次登記為吳李賜貴所有。系爭房屋辦理保存登記之測量圖範圍，包括附圖編號B、C、D、E1部分（面積依序為42.83平方公尺、1.63平方公尺、10.74平方公尺、84.67平方公尺）。
㈡分割前臺南市○○區○○段0000○0地號土地（面積258平方
公尺），原由吳李賜貴於60年7月22日以買賣原因登記取得所有權；吳李賜貴於62年2月12日將應有部分258分之89，以買賣原因移轉登記予訴外人蔡正輝，吳李賜貴則保有應有部分258分之169。前揭土地於64年12月3日分割登記為重測前臺南市○○區○○段0000○0○0000○00○0000○00地號土地三筆，登記狀況如附表所示。
㈢吳李賜貴曾於67年12月10日書立覺書1紙（內容詳前案一審卷第189頁）。
㈣系爭房屋於68年1月8日以買賣原因移轉登記為被上訴人（即本件被告）所有。
㈤系爭房屋現仍為一樓平房，上訴人（即本件原告）居住使用
如附圖編號A、B、C部分，被上訴人（即本件被告）則使用編號D、E部分。
四、兩造爭執事項：被告系爭房屋之編號B、C 部分，對原告之828地號土地，有無民法第425條之1第1項之法定租賃關係存在？
五、本院之判斷：㈠查依兩造不爭執事項㈠所示，被告系爭房屋之編號B、C部分，
坐落在原告之828地號土地上，固堪認定。惟依兩造不爭執事項㈡、㈢、㈣所示，827地號、828地號土地及其上之系爭房屋，原同屬於吳李賜貴一人所有，因其先將土地之部分持分讓與他人，再將土地及房屋先後讓與相異之人，而由被告及原告先後受讓取得等情，亦堪認定。
㈡按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1第1 項定有明文。次按土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此有最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照。足見民法第425 條之1 雖為88年民法修正後所新增，惟其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，其早已於48年間業經最高法院著有判例，僅在88年間就上開法理明文化，是民法修正前所興建之房屋亦有民法第425 條之1 之適用。
㈢承前所述，系爭房屋及其坐落基地即827地號、828地號土地
，原均屬吳李賜貴一人所有，因其先將土地之部分持分讓與他人，再將土地及房屋先後讓與相異之人，而由被告及原告先後受讓取得等事實，既經認定。則吳李賜貴讓與系爭房屋及其坐落基地，以及兩造各自受讓房地之時間，雖均發生於00年民法修正前，然依前段說明，仍有民法第425 條之1 規定之適用，是兩造間在系爭房屋得使用期限內，應推定有租賃關係存在，堪以認定。故被告系爭房屋之編號B、C部分，使用原告之828地號土地，非屬無權占用，原告自不得依民法第767 條第1 項規定請求被告拆屋還地。
六、從而，原告依民法第767 條第1項規定，請求被告應將坐落828地號土地如附圖所示B、C部分之地上物拆除，並該部分土地返還予原告，即無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中 華 民 國 110 年 6 月 1 日
書記官 謝璧卉附表： 重測前地號 重測後地號 移轉登記狀況 大灣段2003之5地號（面積98平方公尺） 永大段829地號 分割後所有權人蔡政輝，於75年12月10日以繼承為原因移轉登記為蔡坤益所有。 大灣段2003之39地號（面積39平方公尺） 永大段828地號 於65年9月16日以買賣為原因移轉登記為方康如（上訴人姊夫，方康如配偶為方李罔腰）所有，復於70年9月7日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有。 大灣段2003之40地號（面積121平方公尺） 永大段827地號 分割後所有權人為吳李賜貴，於68年1月24日以買賣為原因移轉登記為被上訴人所有。