臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第998號原 告 陳建廷訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師郭子誠律師被 告 黃瑩盈訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師許哲嘉律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣2萬3,869元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
(一)聲明：
1.被告應將坐落臺南市○○區○○段00地號之土地及同段640建號即門牌號碼為臺南市○○區○○路00號4樓之1房屋（下稱系爭房地）移轉登記為原告所有。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
(二)系爭房地為國防部政治作戰局將臺南影劇三村改建之軍宅，被告於民國104年間抽籤取得購買權利，惟被告並非臺南人，且無意長任軍職，被告當時亦無資金可購置系爭房地，其抽中系爭房地後，即向同袍詢問有無意願購置系爭房地，被告願將權利轉讓，原告及其配偶李蕙娜當時已經交往並有結婚計畫，且李蕙娜亦於臺南工作，故原告有長期久居之需求，便向被告表明願意購置系爭房地。兩人議定後，因礙於軍宅購置後有5年之閉鎖期間，便約定閉鎖期間過後，被告過戶予原告。購買系爭房地所需之頭期款、相關稅費及貸款均由原告負擔。惟當時系爭房地需登記於被告名下，並以被告名義辦理貸款，被告擔心原告不付貸款，原告憂心被告自行出售系爭房地，故被告要求保管系爭房地權狀，而原告則要求設定第二順位抵押權，一方面可生阻止系爭房地過戶之效果（因為如果有第二順位抵押權，於系爭房地過戶時，通常會知會第二順位抵押權人。再者，如買方需要貸款，銀行將因有第二順位抵押權而拒絕貸款，增加系爭房地出售之難度），另一方面若被告私自出售系爭房地，尚可保障原告支付之款項。原告於閉鎖期間後之110年3月25日向被告要求協同辦理移轉登記，並暫定110年4月13日至代書處辦理過戶，豈料被告於110年4月26日改稱本件非借名登記而係借款（原證1），並委由許淑清律師寄發律師函（原證2），要求原告遷讓系爭房地，迫於無奈，原告方提本件訴訟，終止借名登記並請求移轉登記。
(三)原告購買系爭房地並借名登記於被告名下，原告以本起訴狀繕本送達之日作為終止之意思表示，並訴請求移轉登記。
⑴按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他
方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其内容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，有最高法院98年度台上字第76號、98年度台上字第990號判決意旨參照。
⑵被告中籤後，將系爭房地購買權讓與原告，故原告於104年12
月14日匯款新臺幣(下同)70萬元頭期款至被告之郵局帳號0000000-0000000號帳戶，由被告付款購買並辦理貸款後，原告自105年3月8日起每月由合作金庫商業銀行新店分行帳戶匯款1萬元至被告之合作金庫銀行帳號000000-0000000號帳戶 (貸款金額為每月9,900餘元），有原告郵局及合庫歷史交易明細可稽（原證3）。另因系爭房地為原告所購買，被告自國防部政治作戰局取得簽收之文件包含代書費收費明細單及各項登記規費等、保險單、存摺、土地及房屋所有權狀影本、土地增值稅免稅證明書、房地買賣契約書、謄本、自用住宅提醒說明書等（原證4），均複印1份交由原告收執，並同時交給原告鑰匙，故系爭房地點交後即由原告入住至今，應認原告為實際購買者，被告僅為借名登記。
⑶因系爭房地係以被告名義購得並貸款，被告因擔心原告事後
不付貸款，故要求保管房地所有權狀正本，但有複印影本交予原告，被告並於複印影本上記載戶別A409、機車位237號、汽車位329號（原證5），以使原告知其戶別、車位等，可佐證原告為實際購買者，被告僅為借名登記。而原告亦同樣擔心權狀正本由被告保管，倘被告私自出售系爭房地，原告將血本無歸，故原告要求於系爭房地移轉登記前即閉鎖期5年之貸款、連同頭期款，設定最高限額抵押權156萬元，包括頭期款70萬元、5年貸款60萬元，因上開抵押權設定為雙方自行前往地政機關辦理，在地政人員指導之下簽訂借據及依民間習慣加計2成設定，合計156萬元，有他項權利證明書、抵押權設定契約書可參（原證6），亦因上開抵押權僅擔保性質，故未有利息及違約金之約定。另抵押權設定之日為105年3月8日，而同日亦為原告第一次匯款貸款金額予被告（原證3），亦足以證明原告為實際購買者，被告僅為借名登記之事實。
⑷每年徵收地價稅時，被告亦會通知原告，由原告連同房屋貸
款匯款至被告指定之帳戶，106年2月1日匯款1,913元、106年12月24日1,913元、109年11月7日1,904元、110年12月3日1,904元，有原告合庫歷史交易明細可參（原證3），故地價稅由被告收受稅單後代為繳納，再向原告收取款項，可證原告為系爭房地之實際房地所有權人，故須繳納地價稅。
⑸被告於110年7月2日委請許淑清律師所寄發之律師函（原證2
），主旨稱：「本人黃瑩盈為臺南市○○區○○路00號4樓之1之房屋所有權人，台端無權占有並出租他人，已事涉民事侵權行為、不當得利及刑事竊占罪，請台端於函到後十日内與黃瑩盈聯繫返還上開房屋，並結清雙方債權債務...」等語，僅主張雙方有債權債務關係，但為何種債權債務關係，並未說明。然若雙方僅為債權債務關係，被告即無可能將購買房屋相關資料、權狀影本等交付予原告，亦無可能由原告負擔房貸、地價稅。再者，原告於房屋點交後即住進該房屋，並持有房屋、信箱、車道等全部磁扣、鑰匙，何來無權占有？更遑論5年來管理費亦為原告所繳納，足見原告為系爭房地實質所有權人。又上開律師函說明二（一）主張其為所有權人，僅憑土地房屋權狀，惟未說明何以原告設定抵押及居住於内，律師函二（二）陳稱：「因故台端支付之頭期款及部分貸款，並設定登記為第二順位抵押權人」等語，該内容仍未說明雙方債權債務關係為何，惟自認原告支付頭期款及貸款之事實，至於原告支付上開款項之原因僅稱「因故」，但被告所謂「因故」係指何故，亦無說明。又前揭律師函二（二）記載：「後台端以裝潢房屋為由取得系爭房屋鑰匙後，竟開始拖延處理系爭房屋之事，硬要本人將房屋出售與台端，就此情本人已嚴正拒絕」等語，然原告係基於房屋真正所有權人住進該房屋，並由被告基於原告為房屋所有權人之地位交付全部鑰匙、磁釦等，並非以裝潢房屋為由，該屋並未裝潢（原證7），自無可能以裝潢為由向被告索取鑰匙，被告所述顯與事實不符。況原告自交屋時起（105年初）至今已居住5年，被告所謂拖延處理系爭房地之事所指為何，僅空泛指摘未有說明。系爭房地當時成交價格為345萬3,490元，對當時均從事軍職之兩造乃鉅額資產，怎可能無故占用5年未有爭執，被告所稱悖於常理。而借名登記後，若要移轉，為便利貸款，必係以買賣為原因，被告所稱嚴正拒絕，足以證明其辜負原告之負託。再者，上開律師函二（三）：「台端未得本人授權而將系爭房屋出租他人，妨礙本人所有權之使用，已事涉民事侵權行為，本人得請求損害賠償，並要求返還租金之不當得利，台端惡意占有房屋拒絕返還亦構成刑事竊占罪...」等語，惟原告自取得系爭房地以來，均與配偶居住於内，未曾出租，並無被告所稱將房屋出租他人之情，且原告為實質所有權人，被告無權主張任何租金或賠償。
⑹質言之，系爭房地由原告實際出資購得，僅因法規規定暫時
借名登記於被告名下，待閉鎖期過後再由被告移轉登記予原告，應堪認定。
(四)原告終止借名登記契約，請求被告移轉系爭房地予原告。⑴當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1
項定有明文。次按受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人，民法第541條第2項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明文。另揆諸最高法院98年度台上字第990號判決要旨，借名登記乃無名契約，依私法自治原則，在現行法下，當事人基於特定目的而訂立借名契約，自無不可，故當事人間之權利義務，應先依雙方當事人之契約内容而定，契約未定者，則以補充解釋之方法定之，並參考民法關於委任之相關規定。
⑵原告主張系爭房地為借名登記之事實，有上開放款往來明細
表及土地房屋權狀等佐證，另借名登記契約並無違反任何強制、禁止規定或公序良俗情形，系爭借名登記之無名契約應屬有效。兩造間就系爭借名登記契約之權利義務法律關係，即應類推適用民法委任之相關規定，因被告違背委任義務，不願移轉登記予原告，原告自得類推適用民法第549條規定而隨時終止與被告間之借名登記契約。而原告以本起訴狀繕本之送達作為終止系爭借名登記契約之意思表示，被告已合法收受起訴狀繕本，已發生終止系爭借名登記契約之效力。被告受登記為系爭房地所有權人之法律權源已不存在，惟被告仍受有登記為系爭房地所有權人之利益，致原告受有損害，則原告自得依民法第179條之規定，請求被告移轉系爭房地所有權登記予原告。
(五)若本院認為兩造間並未存在借名登記契約，則兩造間仍存在系爭房地之買賣契約，被告仍應負出賣人之義務，將系爭房地之所有權移轉登記予原告，請求擇一就終止借名登記契約後之受任人移轉登記，或買賣契約之出賣人移轉登記之判決。
(六)兩造多年前就系爭房地買賣之LINE對話紀錄（原證8）：①當時因被告母親對是否要出讓權利予原告尚有疑問，被告因
而向原告詢問生辰八字以供母親求神問卜，且原告亦有向被告表示「你媽不想買嗎！」、「我直覺你媽想買欸」，被告：「如果去問說讓給你可以的話她會放棄」、「但我不想買」（原證8第1、6至8頁）。
②被告：「自備款要70萬只能貸8成20年月繳約12000」、「30
年9999」、「12月初要先辦貸款，合作金庫的利率1.8」，原告：「所以初步貸款的部分你們打算怎麼做？另外合作金庫的利率1.8（超低的）」，另因該屋已成屋8年，尚未能售出，原告有問被告：「8年為何都沒有人買？？是你們意願不高，還是這棟大樓還有其他問題是你還沒發現的」，被告：「我媽說公寓的車庫都會有另外一張權狀，沒關係，你考慮清楚，如果不想買別勉強，因為我表哥有說，你如果不想買他會買」，原告：「我買了」(原證8第22-25頁）。
③被告：「貸款已核下來，今天接到國防部委任代書的電話說
要儘快匯70萬給國防部」、「最近因為『九間玄女』的關係，我媽媽說，叫你不要跟其他人提房子的事，找天有空我們去找代書寫5年之後的房屋轉讓的讓渡書」，另對上開70萬元匯款，原告曾於104年12月14日向被告表示：「70塊匯過去了呦」，被告於同年月19日回覆「是70萬吧」（原證8第29-53頁），上開對話内容與原證3匯款紀錄互核一致，可證明原告所述為真。
④原告：「代書費最晚什麼時候給」、「另外每個月要繳的1萬
何時要開始繳」，被告：「每月繳1萬的要等合作金庫寄存摺和通知書來，有收到會再跟你說」（原證8，第68、69頁），核對前揭内容，被告曾告知若貸款30年每月約繳1萬元，原證3匯款紀錄可證明原告每月匯款1萬元予被告，正好為貸款30年之每月需匯款金額，並核系爭房地第一類謄本記載合作金庫銀行之最高限額抵押權，登記日期為105年1月19日，債權確定日期為135年1月17日，確實為30年，足證原告所述與上開LINE對話紀錄内容為真實。
⑤被告：「下週有空匯款給代書，匯完把收據拍下來傳給我，
我們一起再約時間跟代書一起見個面，去對錢對完你直接把錢拿走，2/22要繳第一期」、「權狀當天會給我們，我拿去影印，影本我留存，正本給你帶走」(原證8第75頁），後續因原告匯款時間錯過，兩造開始產生爭執，被告最後稱：「我會把東西整理好交給胖子，你有空再去找他拿，五年後要過戶再聯絡」（原證8第79至82頁）、「2/22要繳貸款9990每年1/22要繳火險地震險1913」、「你信用太差了，母親有些生氣，媽媽說正本資料不能給你，我會每份印給你，你知道我為了要處理房子的事，我臨時請了好幾次假嗎？5年後要過戶，你若不相信我，自行找代書我們簽約，時間確定好提早一個月跟我說我去簽過戶契約」、「母親怕你沒按時繳費，你放心好了，我們不會去貪你的錢」（原證8第84、85頁）。
⑥嗣因正本由被告留置，原告擔心有異，便向被告表示欲設定
抵押權（原證8第107至110頁），惟被告對於設定抵押權亦有疑慮，故稱「我媽說不用這麼麻煩，沒有人這樣寫，因為是軍宅，這樣搞得好像你很不信任我，媽媽說你找代書擬私人契約上面寫說5年後無條件房子過戶給你，再請代書拿去公證就好了，我們不會去騙你的錢，媽媽生氣了，他說如果你會怕我們年後把所有的你繳的錢都退給你當作沒這件事」、「他說你這樣寫法及處理事情他沒有聽過有人這樣辦過，煩死了」（原證8第117至119頁），經原告解釋後，被告亦有妥協稱「昨天晚上有打電話跟之前幫我們辦過戶的代書問了，他說可以去簽你這個，但是也有人請他們直接擬私人契約簽完也有法律效力，他建議我兩個都簽，我說服我媽媽，等代書傳給我範本，我會先傳給你看…」、「我既然說要讓你買，就不想失信於你，等代書傳契約給我，再傳給你看，今天會把東西拿給胖子家人，我不是那種拿了錢不認帳會反悔或者會A走你的錢的人，就算沒契約，就算我們之後都沒聯絡，五年時間到你打給我要辦過戶我也會跟你去辦，就算我退伍，換電話，我也會跟你說我的電話，不會讓你找不到人，謝謝你覺得我值得當你的朋友。但你，算了，不想再講了，去忙」（原證8第123-125頁）。
⑦兩造之上開LINE對話紀錄與原告所述借名登記之事實及過程
一致，足證原告確實才是系爭房地實際購買者，被告僅為借名登記。
(五)兩造間之借名登記契約並未違反強制規定，自屬有效：①按眷村改建條例第24條第1項、第2項規定之立法目的在照顧
原眷戶及中低收入戶，所禁止者為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年内為移轉登記，而非禁止移轉所有權，是不影響承購人締結買賣契約之債權行為效力（有最高法院101年度台簡上字弟31號民事判決參照）。
②高等法院106年度重上字第176號判決：
眷改條例第24條固規定：「由主管機關配售之住宅，除依法
繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿5年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。前項禁止處分，於建築完工交屋後，由主管機關列冊囑託當地土地登記機關辦理土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記時，並為禁止處分之限制登記。」，惟本條所禁止者為軍眷住宅承購人於所有權登記之日起5年内為移轉登記，而非一概禁止該住宅所有權之移轉，故倘承購人於所有權登記後已滿5年，自無不得為所有權移轉之理。是買賣雙方若預期於限制移轉登記之期限過後為所有權移轉登記，該買賣契約難謂為無效。
以不能之給付為契約標的者，其契約為無效；但其不能情形
可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第246條第1項定有明文。系爭房地係分別於98年5月11日、98年5月21日登記為上訴人所有，有土地所有權狀、建物所有權狀在卷可參，是系爭房地於103年5月21日前，除依法繼承者外，尚不得移轉登記予他人。又系爭契約第4條既已約定:「乙方（即上訴人應於本買賣標的物解除所有權移轉登記之限制後，無條件提供本買賣標的物所有權移轉登記所需文件，配合買方辦理移轉登記。」顯見兩造於買賣時即預見系爭房地依法不得出售、移轉，始約定應待法令准許移轉時再為移轉，依首揭說明，兩造既已約明應待可移轉時再行給付，系爭契約仍屬有效。
依契約自由原則，不動產買賣契約之價金如何約定，係由買
賣雙方自行磋商，其決定因素可能涉及當時市場交易行情、對該不動產之價值評估及資金需求等各項主、客觀因素，由買賣雙方合意決定，不得僅以買賣契約簽訂後，當時約定之買賣價金與事隔多年後之市場行情有所差異，即認契約違反公序良俗而無效。而眷改條例第1條規定之立法目的，僅說明該條例係為照顧原眷戶、中低收入戶及志願役現役軍（士）官、兵，保存眷村文化，協助地方政府取得公共設施用地，並改善都市景觀而設，無涉承購戶就取得之住宅如何處分，是承購戶於禁止處分期限過後，自得依契約自由原則決定是否出賣其住宅及價格，是上訴人辯|稱系爭契約不符眷改條例立法目的，違反民法第72條公序良俗之規定，應為無效云云，尚難採認。
(八)若本院認為兩造間並非成立借名登記關係，仍可認定兩造間存有系爭房地之買賣契約，被告應履行其出賣人之義務，將系爭房地移轉登記予原告。
⑴稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付
價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項定有明文。
⑵原告曾詢問被告母親購買之意願及為何8年來均無人購買系爭
房地，被告表示尚有其他潛在買家正在觀望（被告表哥），最後原告在幾經思考後決定購買系爭房地（原證8第25頁原告告以「我買了」），顯見兩造間買賣系爭房地之意思表示已合致。
⑶因系爭房地之移轉登記有上開所述之5年閉鎖期間，兩造亦有
談及5年後移轉登記之相關事宜，如被告表示「…找天有空我們去找代書寫5年之後的房屋轉讓的讓渡書」、「我會把東西整理好交給胖子，你有空再去找他拿，5年後要過戶再聯絡」、「…5年後要過戶，你若不相信我，自行找代書我們簽約…」等語（參見原證8第25頁、第79頁至第82頁、第84頁至第85頁），顯見兩造間有為規避系爭房地移轉登記之閉鎖期間而為協商、討論，應認兩造間之買賣系爭房地契約為存在。
⑷兩造間既然存有系爭房地之買賣契約，並約定於5年閉鎖期間
經過後，由被告將系爭房地移轉登記予原告，而原告5年來均有給付系爭房地之買賣價金（參見原證3），業已履行買受人支付價金之義務，被告自應負其出賣人之義務，將系爭房地移轉登記予原告。
二、被告答辯略以：
(一)聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
(二)原告主張其就系爭房地與被告間有借名登記法律關係等語，並無理由：
⑴稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義
登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約，最高法院102年台上字第1833號判決要旨參照。
⑵系爭房地為國防部政治作戰局將臺南影劇三村改建之軍宅，
被告於104年抽籤取得購買權利，被告當時並無資力購買系爭房地，因此向原告借款購屋且設定第二順位抵押權予原告。嗣因被告暫無居住於系爭房地，且無暇處理系爭房地相關事宜，因原告有長期久居於南部之需求，故被告將系爭房地之鑰匙交給原告，且同意將系爭房地借予原告暫住至被告還清原告借款為止，原告再塗銷抵押權並歸還房屋使用權予被告。
⑶被告以自己名義向國防部承購系爭房地，系爭房地之頭期款
、每月貸款以及地價稅等款項支出，均由被告之帳戶扣款或被告自行繳納，一切事務均由被告親自處理，且系爭房地之房地買賣契約書、土地及房屋所有權狀之正本亦由被告持有保管，被告為系爭房地之實質所有權人，原告對系爭房地並無全權管理使用之權限，此與一般借名登記係由借名人自己管理、使用、收益，出名人無管理、使用、收益權限之情況顯然不符。
⑷原告曾向被告表示：「再來，換句話說，現在我要跟你買的
狀況，你有什麼想法嗎？」、「我買了」（參見被證1），足證原告明知系爭房地確為被告所有，並向被告表示其願意出價購買系爭房地。若兩造間有借名登記關係存在，原告應為出資購買系爭房地之實質所有權人，原告豈可能有購買系爭房地之意願，並向被告提出購買之請求？益見兩造間就系爭房地並無借名登記之關係。
(三)退步言之，縱兩造間就系爭房地成立借名登記契約，該契約亦因違反強制規定而無效：
⑴「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」、「價售
承購人除依法繼承者外，自所有權登記之日起5年内，不得自行將零星餘戶出售、出典、贈與或交換。」、「價售承購人如違反前項規定，國防部得定期要求改善，承購人屆期未改善，國防部得撤銷承購資格，並收回零星餘戶，由國防部另行辦理承購作業，所收價款，無息退還承購人。」、「除依法繼承者外，乙方自本契約書第1條所定建物及土地移轉登記之日起5年内，不得自行將該建物或土地出售、出典、贈與、交換。」、「甲方得列冊囑託土地登記機關辦理標的土地移轉登記及標的建物所有權第一次登記時，併為禁止處分之限制登記。」，民法第71條前段、國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辧法第13條第2項及第3項、國防部辦理國軍老舊眷村改建興建住宅社區零星餘戶房地買賣契約書第12條分別定有明文。
⑵「稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其内容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」（參見最高法院98年度台上字第76號判決）。
⑶兩造均明知軍宅購置後有閉鎖期間，系爭房地自所有權登記
之日起5年内，不得自行出售、轉讓所有權，若違反該規定，國防部得撤銷承購資格，收回軍宅，其内容有「得」、「不得」等「強制」意義之規定，依上開判決，縱兩造間就系爭房地有借名登記契約，該借名登記契約亦違反上開強制規定，為法所不許，故兩造間就系爭房地所為之借名登記契約應屬無效。
3.綜上所述，被告為系爭房地之實質所有權人，其與原告間並無借名登記法律關係，縱兩造間就系爭房地有借名登記契約，該契約亦因違反強制規定而無效。
(四)兩造曾以手機通訊軟體LINE討論系爭房地事宜（參見被證2），被告向原告表示：「…房子你收租多年的收益我不想計較，你平白無故就想讓我把房子給你，天下沒有白吃的午餐吧！我會還清欠你的債務，也能給你時間，給你1個半月讓房客搬好家，交房子的鑰匙」、「你說你出的金額是130幾，為何多出20幾萬？請問何時要返還房屋，若沒有要返還我就提告！」等語，原告答稱：「1.借貸利息，地政人員當下有跟你說明過，確認你同意後才讓你簽名。2.沒有不想返還的意思，如果造成你困擾很抱歉，時間商確後回復你」、「因為房屋目前是自用（沒租人），家人要我詢問黃小姐，房屋要回去有沒其他用途！我方有沒續租的機會，麻煩告知，謝謝」
(五)依上開對話紀錄，原告清楚表明有返還系爭房地予被告之意思，但必須與家人商議返還之時間，更向被告表示希望能夠繼續承租系爭房地，足證兩造間就系爭房地並無借名登記關係，原告並非系爭房地之實際所有權人，否則原告斷無向被告表示願意返還系爭房地、且希望續租系爭房地之理。
參、經查：
一、原告主張其借被告之名義購買系爭房地或被告同意出賣系爭房地予原告等情，但已為被告所否認，原告應就確有上開事實負舉證之責任。茲依原告提出之證據分述如下：
(一)關於原告主張其借被告之名義購買系爭房地，且登記在被告名下之部分：
1.原告雖提出系爭房地登記謄本證明被告就系爭房地有設定第二順位抵押借款，但此僅能證明被告曾向原告借款而已。又原告現雖居住在系爭房地內，亦由原告繳納系爭房地貸款及稅金，但因原告借住系爭房地，則由其繳納系爭房地貸款及稅金，以作為借住之對價，亦不違反常情。而被告同意原告借居系爭房地之原因多端，未必即係借名登記購買系爭房地。質言之，原告應提出其與被告間有借名登記之約定，或被告有承認係借名登記之證據以供調查，惟原告並未提出此方面之證據以供調查，應認原告舉證尚屬不足，自應認原告與被告間並無借名登記之約定。
2.依國防部政治作戰局先後函文意旨略謂：「承購系爭房地係有資格限制的，並非所有軍職人員均有承購之資格，若有違反規定者，亦會註銷權益」等語及「符合基本條件人員始可申請，且後續房屋產權移轉亦以申請人為限。」等語（分別參見本院〈卷二〉第69頁至第83頁、第191頁至第192頁）及兩造之陳述，若欲購買系爭房地，不但要符合國防部規定之基本條件，且要經抽籤而被抽到者，始能申購。即便原告符合國防部規定之基本條件，但其經抽籤而未被抽到，即不符合申購之資格。因系爭房地係國防部依法興建並依法出賣予所屬之官兵，與一般私人間之買賣不同，申購者之資格必須符合法令之規定，始得為之。縱原告與被告間真有借名登記之約定，但原告係無申購資格，利用有申購資格之被告之名義虛偽向國防部申購系爭房地，亦即名義上係被告所有，但實際上則係原告所有，如此形同向國防部詐購系爭房地。而申購系爭房地係依「國軍志願役現役官兵申請國軍老舊眷村改建零星餘戶價售作業要點」之規定進行的，而「國軍志願役現役官兵申請國軍老舊眷村改建零星餘戶價售作業要點」又係依「國軍老舊眷村改建條例」及「國軍老舊眷村改建零星餘戶處理辦法」所制定的，此均屬國家法令，則原告與被告間所約定之借名登記當然違反國家法令之強制規定，依民法第71條之規定，自屬無效。又所謂「借名登記」之約定，本係脫法行為，規避法令之適用，實應禁止。原告根本沒有申購之資格，而國防部也根本不會賣給原告，原告豈能自稱係所有權人呢？借名登記只是變相地「私相授受」而已，如此，何須國防部制定法令來監督及出賣呢？
(二)關於原告主張其與被告間已有出賣系爭房地之約定之部分：
1.原告雖提出兩造間之對話紀錄為憑，但觀諸兩造間之對話紀錄，僅處於商討之階段，且被告並未明確表示同意要出賣系爭房地給原告，更未表明價金為多少元，尚難認為兩造間已達成合致，原告不得執此而認為兩造間已成立買賣契約。
2.系爭房地可否於年5年內可出賣？與兩造間之爭執無關，故就此部分不另予論述。
二、綜上所述，原告不得以借名登記或買賣契約為由而請求被告將系爭房地移轉登記為原告所有。
肆、從而，原告請求為無理由，應不准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦應一併駁回，故判決如主文。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
民事第二庭 法 官 彭振湘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 28 日
書 記 官 楊雅惠