臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第159號原 告 林國安訴訟代理人 曾嘉雯律師
葉凱禎律師被 告 黃俊福訴訟代理人 王朝揚律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年2月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺南市安南區頂安段726、727、727-1、727-2、727-3、727-4地號土地，及其上門牌號碼臺南市○○區○○路○段00巷00號未保存登記建物（即坐落如臺南市安南地政事務所民國110年10月1日複丈成果圖「即附圖」粗黑斜線範圍之地上物，下稱系爭房屋，所坐落土地範圍稱坐落土地，至全部土地範圍則稱「系爭土地」），原為被告母親黃周金所有，黃周金生前與原告及原告配偶周麗惠達成協議，將系爭土地及系爭房屋（下合稱系爭房地）出售予原告，買賣價金由原告夫妻以代黃周金清償積欠銀行及民間借款之方式給付（下稱系爭協議）。系爭協議為被告明知，原告夫妻陸續代償借款，嗣黃周金於105年2月28日過世，由被告繼承系爭房地，因原告履行系爭協議，被告於107年9月6日將系爭土地所有權移轉登記予原告，並讓與系爭房屋之事實上處分權予原告，故原告現為系爭房地之所有權人，惟被告迄今仍占用系爭房屋，妨害原告行使對系爭房屋之事實上處分權及坐落土地之所有權。原告爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠、黃周金及被告家人長期積欠原告夫妻債務未清償，故系爭協議就是被告家人自88年11月以來積欠之借款及代償之債務，以系爭房地為抵償。原告夫妻亦於105年間陸續代黃周金清償第一銀行及漁會債務，經核算，借款予黃周金及其子女或代黃周金清償之債務有單據部分達9,775,600元，加計現金借款部分，粗估已逾1,200萬元。因屬長期借貸往來，且部分為現金借款，金額難以詳細核算，所以土地買賣契約（公契，下稱系爭買賣契約）就價金部分，代書以當年系爭土地之公告現值計算為1234萬6752元，雖過戶原因為買賣，但兩造知悉係借貸關係而以系爭土地抵償債務，故代書申報系爭土地成交資訊時，於不動產成交案件實際資訊申報書之備註欄註明「親友、員工或其他特殊關係間之交易。借貸關係」，而上述登載金額亦與被告家族積欠原告之借款及原告夫妻代償債務之金額相去不遠。
㈡、黃周金過世後，被告不願意履行，始由周麗惠之胞兄周國興出面與被告商談系爭房地過戶事宜，因被告家境比較不好，所以周國興與被告約定系爭房地移轉給原告夫妻後，日後如出售系爭房地獲利逾400萬，願補償被告400萬元，周麗惠始開立2張合計400萬元本票（下稱系爭本票）給被告，400萬元並非買賣價金。惟被告於移轉系爭土地後，竟反悔稱原告未給付買賣價金，更辯稱僅移轉系爭土地而未包含系爭房屋云云，顯與系爭協議不符。
㈢、訴外人即被告姐姐黃櫻珠雖分別於105年3月7日及105年3月11日各匯款80萬元、20萬元予第一銀行，但原告當時有拿現金給黃櫻珠去還款。至被告辯稱自己清償訴外人林榮勇之債務，應提出清償證明。
三、並聲明：
㈠、先位聲明：⒈被告應自系爭房屋及所坐落系爭土地如附圖粗黑斜線所示範圍遷出，並將房屋及坐落土地騰空返還予原告。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡、備位聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖粗黑斜線所示面積379.44平方公尺之地上物拆除，並將坐落土地騰空返還予原告。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：
一、被告於107年間同意以總價1234萬6752元將系爭土地出售予原告，價金是原告履行系爭協議，待清償完畢結算後餘款再交付被告，並依原告提議先將系爭土地移轉登記予原告。詎原告僅代為清償部分款項，其餘價金拒不給付，且清償貸款資料拒不提供，是原告就買賣價金尚未給付完畢。原告自承被告未將系爭土地交付原告，被告除得主張同時履行抗辯權外，被告占有系爭土地非屬無權占有。
二、代償債務為買賣條件之一，但黃周金於105年2月28日過世前病況嚴重，不可能與原告夫妻彙算債務有多少，且被告對於原告提出代償債務之清償明細及匯款單有意見，原告主張自105年起陸續代償債務，則其清償之債務應是105年以後清償，其列舉期間卻從88年11月起，且匯款人有非原告夫妻之人，收款人亦有黃周金及其子女以外之人。依被告統計，黃周金積欠債務有第一銀行350萬元、漁會220萬元及林榮勇250萬元，合計820萬元。其中積欠林榮勇之債務，原告並未處理。且積欠第一銀行之350萬元，原告僅清償200萬元，是被告以黃周金之保險金，委託黃櫻珠匯款合計100萬元予第一銀行，足見原告未依系爭協議履行，則原告就買賣價金尚未給付完畢。
三、被告不否認原告有代為清償黃周金積欠之債務，但因原告夫妻是否有跟銀行、漁會談條件被告不知悉，被告自己查證估計原告夫妻代償黃周金債務約800餘萬元，系爭土地買賣價金為1234萬3752元，差額尚有約400萬元，周麗惠才會簽發系爭本票予被告以擔保清償，系爭本票足以證明原告夫妻代償金額不足買賣價金。
四、系爭買賣契約之標的僅有系爭土地，未包括系爭房屋，且被告將系爭土地出售並移轉登記予原告，系爭房屋與系爭土地間仍有法定租賃關係存在，而非無權占有。是原告依民法第767條之規定請求被告交付系爭房屋，或備位聲明主張系爭房屋無權占用坐落土地，請求拆屋還地，均於法不合。
五、並聲明：
㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。而出賣人依民法第348條規定，固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已否完成而有異（最高法院109年台上字第2883號民事判決意旨）。權利之出賣人，如因其權利而得占有一定之物，固應負交付其物之義務，惟該物之收益權屬於何方，仍應以其已否交付為斷，與所有權是否移轉無涉，此觀民法第348條第2項及第377條準用第373條規定即明。出賣人在未交付前繼續占有該物，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有或侵權行為，買受人既無收益權，亦無利益受損害可言（102度台上字第2420號民事判決意旨）。對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。又未辦理保存登記房屋之買受人，固取得該違章建築之事實上處分權，惟依前開規定，該事實上處分權究與物權性質不同，自無同法第767條第1項物上請求權規定適用，亦無類推適用餘地（最高法院110年度台上字第3279號民事判決、最高法院95年度台上字第94號民事判決、103年台上字第2241號民事判決意旨）。
二、被告已將系爭土地出賣予原告，並辦理所有權移轉登記完畢，然被告否認有將系爭房屋一併出賣予原告，惟不論如何，系爭房屋及其坐落土地即附圖粗黑斜線範圍之地上物、土地，被告未曾交付予原告，此部分為原告所不爭執，更可由周麗惠前委請工人欲前往系爭房屋整修，旋遭被告提起毀損告訴一事（臺灣臺南地方檢察署110年度調偵字第1546號毀損事件），及原告向戶政事務所聲請就系爭房屋門牌編釘，即遭被告聲請撤銷編釘一事即明（見本院卷第101至219頁），堪認被告從未脫離系爭房屋及坐落土地之占有。是縱如原告主張，系爭協議或系爭買賣契約包含系爭房地，倘原告夫妻已履行系爭協議或買賣價金之給付義務，惟如前揭實務見解，縱系爭土地已移轉登記與原告，被告不當然喪失對其物之占有權源，被告繼續占有系爭房屋及坐落土地，並非無權占有，被告在未交付前繼續占有系爭房屋及坐落土地，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，是原告本於「物權」之「物上請求權」即民法第767條第1項作為請求權基礎，先位聲明請求被告遷出系爭房屋及返還坐落土地，備位聲明請求拆除系爭房屋及返還坐落土地，均無理由，應予駁回。再者，原告先位聲明請求遷讓、備位聲明請求拆除之系爭房屋為未保存登記建物，因「事實上處分權」與「物權」性質不同，無民法第767條第1項物上請求權規定適用，是此部分請求權基礎亦有違誤，附此敘明。
三、本院雖以前述「請求權基礎」於法不合而駁回原告訴訟。但亦以下述理由敘明系爭土地之買賣條件、原告是否已履行，供兩造參酌，藉此作為促成兩造調解、和解之契機：
㈠、系爭土地之買賣價金並非1234萬6752元，而是履行系爭協議（即原告夫妻代黃周金清償債務）加計免除被告姐姐積欠原告夫妻之債務，並無所謂「補差額400萬元」至1234萬6752元之問題：
⒈系爭買賣契約（公契）登載買賣價款為1234萬6752元，被告
辯稱原告夫妻因代償債務不足，僅約800萬元，需補差價才開立系爭本票400萬元。經查，於不動產買賣成交案件實際資訊申報書就系爭土地交易之備註欄記載「親友……間之交易。借貸關係」（見本院卷第361頁），堪認原告主張「代償債務、借款免除」作為買賣過戶系爭土地之對價，應可採信。至價款登載為1234萬6752元，經本院計算，與系爭土地面積乘以當年度公告現值（見本院卷第359頁）之總和完全一致，且參酌系爭買賣契約書上亦有書寫各土地之公告現值分別為31,900元、26,563元（見本院卷第253頁），堪認如原告主張買賣價款1234萬6752元僅是依公告現值去換算之金額，目的是為了過戶需求，原告夫妻與被告家人間實際上是代償債務與借貸關係，並無所謂代償及免除借款債務不足約定之價金，而尚應給付差額之問題，較可採信。
⒉又證人周國興證稱：黃周金當時欠周麗惠很多錢，黃周金有
同意系爭土地要過戶給原告，但我實際上不知道黃周金欠多少錢，只知道當時講好的條件就是土地要過戶給原告，後來黃周金突然過世，黃周金的繼承人不願意配合原告辦過戶的事情，雙方同意由我來出面幫大家協調。協調的結果是系爭土地要無條件過戶給原告，但如果系爭土地賣掉有盈餘，周麗惠要給被告400萬元去買一個中古屋，及系爭土地賣掉前被告要搬走，若需要租屋，周麗惠也要補貼租金。黃周金生前答應要將系爭土地過戶給原告，是以黃周金積欠的債務為主，但在我協調過程，被告有3個姐姐，當時也欠周麗惠約7
00、800萬元，被告希望以後也不用還了，也作為系爭土地過戶的條件。且土地上未保存登記建物當然也要一併給原告等語（見本院卷第300至301頁）。衡情，證人與兩造皆為親戚，亦與系爭房地歸屬或衍生之糾紛無利害關係，難認證詞會刻意偏袒原告，其證言大致上可以採信。惟由證人證詞觀之，其雖居間協調，但對於「代償黃周金債務之總金額」、「借款予被告家族但尚未償還之金額」，實際上並不清楚，只是聽雙方講講後，覺得系爭土地應該過戶給原告，也包含系爭房屋一併給原告，證人覺得這樣很公平甚至原告夫妻吃虧。衡以，房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，是在證人出面協調時，亦應有將系爭建物之事實上處分權一併讓與原告，僅因違章建築無法辦理所有權移轉登記，是系爭買賣契約僅能記載系爭土地而已。準此，本院認為系爭土地所有權、系爭房屋事實上處分權移轉與原告之對價應係履行系爭協議（即原告夫妻代黃周金清償積欠銀行及民間借款）加計免除被告姐姐積欠原告夫妻之債務，而與登載買賣價款1234萬6752元、系爭本票400萬元無關，證人證述亦與上述⒈之論述互核相符，綜此，系爭買賣契約於公契上所載買賣價金1234萬6752元，並非真正系爭土地之過戶條件。
㈡、承㈠所載，難認原告夫妻已履行系爭協議：⒈依原告主張之系爭協議即原告夫妻代償積欠銀行及民間借款
，復依原告書狀所載「黃周金於105年間為清償第一銀行、漁會貸款，及清償積欠第三人林榮勇之債務，而向原告借款清償，然黃周金未能償還」（見本院卷第271頁）。就此，黃周金與第一金融資產管理股份有限公司就積欠之借款債務以350萬元達成和解，有該公司105年1月11日函文在卷可考（見本院卷第375頁），而該和解款定有繳納之期限利益，未如期繳納協議視為失效，黃周金於105年2月28日過世，原告夫妻於105年2月18日、3月9日、3月10日合計代償該和解款中200萬元，有匯款憑證可查（見本院卷第290頁），惟被告姐姐黃櫻珠亦以黃周金過世之保險理賠金中100萬元，匯款償還和解款100萬元，亦有匯款憑證可佐(見本院卷第385頁），原告亦不爭執被告有以黃周金保險金100萬元去償還黃周金之負債（見本院卷第295頁）。衡諸常情，若黃周金欲以系爭房地徹底解決債務，避免債留子孫，原告夫妻要負責代償債務的範圍當指全部債務，不會讓子女拿出錢來償還債務。是被告辯稱在黃周金告別式前，原告他們講說沒那麼多錢，可是第一銀行那邊有談的期限，要在期限內和解金額才算數，所以被告趕快領了保險金的錢，由黃櫻珠匯款償還部分和解金等語（見本院卷第349頁），應可採信。由此以觀，原告雖有代黃周金清償債務，但最後亦因短期無法籌措資金應急或經濟狀況變化而無法代償「全部」債務，自難認原告夫妻已履行系爭協議。
⒉再者，原告書狀亦載「黃周金因欲清償積欠第三人林榮勇之
債務，而向原告借款，然黃周金未能償還」（見本院卷第271頁）。查本案被告前訴請林榮勇塗銷系爭土地之抵押權登記，該案被告林榮勇答辯稱「黃周金於104年5月31日找被告洽商希望以300萬元和解，而承認債務（主張時效中斷）」，有本院106年度重訴字第99號民事判決附卷可稽（見本院卷第379至383頁），堪認黃周金未向原告夫妻借款而清償對林榮勇之債務，林榮勇始會抗辯債務存在而有中斷時效之事由，該案最終因為借款債權罹於時效、實行抵押權逾除斥期間而塗銷抵押權設定登記。是被告主張原告夫妻未處理林榮勇債務部分、僅代黃周金清償生前部分債務，應可採信。
㈢、法官給予兩造的和解建議：⒈近年來台南土地價格飆漲，系爭土地面積很大，在被告不清
楚原告究竟代償了多少債務（因為是媽媽黃周金的負債，很難說被告會完全清楚，被告能掌握的似乎只有漁會、第一銀行、林榮勇），也可能不了解原告夫妻免除了多少借款債務（借款的似乎是3位姐姐，但本件要過戶、移轉的卻是被告）的情況下，再加上林榮勇的抵押權是被告去訴請塗銷登記，而非原告借款清償，佐以第一金融資產管理股份有限公司的和解款，被告從甫過世媽媽的保險金拿出100萬元清償，當然會讓被告心有未甘覺得不清不楚的怎麼系爭房地都要讓給原告。
⒉畢竟周麗惠已簽發400萬元的本票予被告，黃周金的債務至少
有100萬元是被告以保險金支付，法官建議以500萬元的範圍「內」作為協商條件，或以系爭土地設定抵押，或約定清償期限。當然如果原告可以提出更多的清償資料或免除借款債務情形，被告也更能掌握原告金額支出，而降低和解金額成數，請兩造律師繼續協助促成。
肆、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，先位請求被告自系爭房屋及坐落土地遷出並返還原告，備位請求被告應將系爭房屋拆除，並將坐落土地返還原告，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
陸、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第78條定有明文。本件原告之訴為無理由，第一審訴訟費用應由原告負擔（其中第一審裁判費為106,248元，但尚有地政測量費用未陳報，致無法認定），爰判決如主文第2項所示。
柒、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 3 月 14 日
民事第三庭 法 官 羅郁棣以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 17 日
書記官 周玉茹