臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第161號原 告 黃吳美滿訴訟代理人 林瑞成律師被 告 陳如薰訴訟代理人 蔡麗珠律師
江信賢律師蘇榕芝律師林宜嫻律師被 告 吳明道上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，經本院於民國110年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時先位聲明及備位聲明第1項關於買賣之債權行為之日期為民國「102年12月11日」，嗣原告於訴訟中變更為「108年12月11日」（見本院卷第111頁），核原告所為僅係聲明之更正，並未變更訴訟標的，揆諸前開規定，自應予准許。
二、原告起訴主張：㈠原告與被告吳明道為姊弟關係，原共有坐落臺南市永康區四
維段70、71、73、167、168、169、172地號土地，原告應有部分均為8分之5，吳明道應有部分均為8分之3(吳明道上開土地應有部分下稱系爭土地)。被告吳明道以108年7月4日仁德後壁厝郵局第55號存證信函通知原告：「前列土地本人持有權利範圍各均8分之3與第三人簽立買賣契約書，總買賣價金新臺幣(下同)3,530萬整（含仲介費80萬元整），餘過戶程序應繳之土地增值稅、印花稅、規費、代書費及其他相關費用均由買方負擔。二、综上，本人係就前列土地將個人持有範圍各均捌分之參權利出賣予第三人之相關買賣約定條款明白陳述，今依土地法第34條之1規定特別通知台端如前面敘述，敬請台端於收到本函日計起15日內回覆是否主張『優先購買權』，若台端未主張，本人即視為台端放棄本案土地優先購買權之權利，本人將與買方第三人進展買賣契约之後續程序；若台端有主張優先購買權，請依前述買賣契約相同條件於收到函文日起15日內以書面通知本人之代理人楊毅文地政士」。原告收受上述第55號存證信函後，以108年7月11日臺南市○○路○○○0000號存證信函回覆被告吳明道及其代理人楊毅文：「…本人於來函到15日內願以原契约相同（同一）條件優先承買，請寄件人等依來函所示辧理後續事宜」，已依被告吳明道所定15日內明示願以同一條件優先購買系爭土地。被告吳明道於108年7月12日收到原告所寄第1478號存證信函時，即與原告就系爭土地成立買賣契約，被告間就系爭土地原成立之買賣契约即已消滅，雙方並無買賣契約關係。
㈡原告為履行買賣契约，以108年8月16日台南大同路郵局第189
號存證信函通知被告吳明道應於20日內提出與第三人簽訂之完整買賣契约書，惟被告吳明道僅由郭俊廷律師於108年9月19日(誤繕為109年9月19日)不動產買賣契约書予原告，並由郭俊廷律師以108年9月25日台南成功路郵局第2281號存證信函提及：「…本人於108年9月19日委請郭俊廷律師攜帶授權書在…見證下，拜訪吾姊並送達本人與第三人所簽立之上開土地買賣契约影本…請代函知吾姊，請於文到10日內依本人所提出上開土地買賣契约付款方式簽訂土地買賣契約…買方林先生已支付簽约款新臺幣426萬元…」，原告遂以108年10月4日台南金華郵局第157號存證信函通知被告吳明道及郭俊廷律師：「…l.本人同意依同一條件行使優先購買權…2.同意配合合作金庫辦理履約保證。3.請惠予配合時間地點簽訂正式買賣契約。」，並於108年11月11日備妥資金由台新銀行永福分行簽發面額426萬元之即期支票（等同台支）擬支付予被告吳明道買賣第一期款，惟被告吳明道未出面，僅由仲介業者藍嘉斌及郭俊廷律師、代書約原告至合作金庫商業銀行股份有限公司(下稱合作金庫銀行)辧理手續，但卻藉故不簽訂買賣契约書及受領上開426萬元支票。
㈢原告再以108年11月14日台南大同路郵局第326號存證信函催
告被告吳明道於108年11月30日儘速回覆簽訂買賣契約書之日期。被告吳明道以108年12月10日台南新南郵局第477號存證信函附不動產買賣契约書通知原告：「…本人…今再書面通知台端關於買賣契約之條件如下：壹、買賣價金：一、買賣總價:新臺幣4,260萬元整…請於民國108年12月30日備妥現金（目前買方已付新臺幣548萬元整，倘增值稅核發，請再備新臺幣730萬元）…交款…附件：不動產買賣契約書」。惟原告為維持母親遺產之完整性，仍以108年12月26日台南金華郵局第201號存證信函催促被告吳明道辧理所有權移轉登記手續及收受買賣價金，惟被告吳明道均置之不理。
㈣嗣被告吳明道僅收取被告陳如薰第一期款426萬元、第二期款
122萬元及繳納增值稅6,115,031元，合計11,595,031元，立即於109年1月22日將系爭土地辧理所有權移轉登記予被告陳如薰，顯然被告吳明道係以總價11,595,031元出售土地，與被告吳明道以存證信函所稱總價3,530萬元或4,260萬元出售予第三人，總價相差甚多，被告陳如薰雖將系爭土地設定擔保債權總金額2,982萬元抵押權予被告吳明道，惟此舉係於土地所有權移轉登記之後，顯非給付土地買賣總價金，且被告吳明道並未向被告陳如薰借款，辧理抵押權設定登記僅係掩人耳目。原告先位依民法第244條第2項規定，撤銷被告間就系爭土地所為之債權行為及物權行為，並請求被告陳如薰塗銷系爭土地之所有權移轉登記。
㈤被告吳明道原先通知原告稱買受人為林澤森，實際買受人卻
為被告陳如薰，被告吳明道原先通知原告之買賣總價為3,530萬元，嗣後通知之買賣總價為4,260萬元，辧理所有權移轉登記時買賣總價變為11,595,031元，土地增值稅亦非被告陳如薰主張之730萬元；被告吳明道委託郭俊廷律師交付原告之不動產買賣契約書，及被告吳明道以108年12月10日台南新南郵局第477號存證信函附不動產買賣契約書，均無買方得以辦理銀行貸款方式給付買賣價金之約定，亦無約定得先移轉土地所有權登記之後再設定抵押權方式及支付利息方式積欠買賣價金或延長1年期間為價金之給付，故被告吳明道先前所為優先購買之通知，與被告間之買賣契約條件不符。
被告間訂立買賣契约及移轉所有權登記，係通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定，其意思表示無效，買賣契約亦屬無效，原告得請求確認就系爭土地所為買賣之債權關係，及於所為移轉所有權登記之物權關係均不存在，並請求被告陳如薰塗銷系爭土地之所有權移轉登記等語。
㈥並聲明：
先位部分：
1.被告間就坐落臺南市永康區四維段70、73、167、169、17
2、168、71地號土地應有部分各為3/8於108年12月11日所為買賣之債權行為，及於109年1月22日所為移轉所有權登記之物權行為，均應予撤銷；被告陳如薰應塗銷上開土地之所有權移轉登記。
2.訴訟費用由被告負擔。備位部分：
1.確認被告間就坐落臺南市永康區四維段70、73、167、169、172、168、71地號土地應有部分各為3/8於108年12月11日所為買賣之債權行為，及於109年1月22日所為移轉所有權登記之物權行為，均不存在；被告陳如薰應塗銷上開土地之所有權移轉登記。
2.訴訟費用由被告負擔。
三、被告抗辯：㈠被告吳明道部分：
被告吳明道大約於108年間委託訴外人藍嘉斌出售系爭土地，指定售價為出賣人實際取得3,450萬元以上，優先出售予出價最高之買家，由共有人即原告優先購買亦可，被告間之買賣為合法契約等語。
㈡被告陳如薰部分：
1.系爭土地原由訴外人林澤森與被告吳明道在108年7月1日簽立不動產買賣契約書，因被告吳明道要求實拿3,450萬元及其須給付之仲介費用80萬元（合計3,530萬元），土地增值稅、印花稅、規費、鑑界費、價金信託費用、代書費及其他相關費用，均由買方負擔，經代書與仲介預估該等稅費及相關費用約為730萬元，故雙方在簽立不動產買賣契約書時，約定買賣總價為4,260萬元，730萬元為第三期完稅款，不入合作金庫之信託價金帳戶，由買方負責繳納。嗣因原告不願以與買方同一條件優先購買系爭土地，對系爭土地之買賣卻迭有爭議，林澤森因工作忙碌，無餘力處理相關事宜，徵得被告吳明道同意，林澤森遂於108年12月6日將買賣契約之權利義務全部讓與被告陳如薰，於買賣契約書上直接將買方改為被告陳如薰，林澤森則改為代理人。
2.因系爭土地係屬持分，銀行不同意貸款，被告陳如薰與吳明道在當日又合意增補約定，待系爭土地判決分割完成，由被告陳如薰以經判決分割之土地向銀行辦理貸款支付尾款2,982萬元，且為保障被告吳明道之權益，被告陳如薰同意將系爭土地設定抵押權給被告吳明道，並負擔判決分割、抵押權設定及價金信託延期等相關費用。而接續承辦系爭土地買賣之代書陳淑玲因認買方已改為陳如薰，且買賣雙方有以上增補約定，應再重新發函通知原告是否願意以同一條件優先購買，故於108年12月10日代被告吳明道寄發存證信函給原告，惟原告事後並未依該存證信函內容與陳淑玲代書聯絡表明願意優先承購，也未至合作金庫東台南分行辦理簽約手續。
3.原告就被告間有關系爭土地之買賣，曾對被告等人、原買受人林澤森及仲介藍嘉斌提起偽造文書、詐欺等告訴，業經臺灣臺南地方檢察署檢察官以110年度偵字第9550號不起訴處分在案。原告雖以存證信函回覆被告吳明道，表示願意優先承購系爭土地，然就被告吳明道提出之買賣價格，原告要求扣除其單方主張之375減租補償費及土地管理費等項目，不願接受與買受人相同之承買條件，依最高法院98年度台上字第1285號民事裁判要旨，難認原告已合法行使優先承購權。
4.原告既未合法行使優先承購權，其與被告吳明道間就系爭土地並未成立買賣契約，被告吳明道依其與被告陳如薰成立之買賣契約，將系爭土地移轉登記予被告陳如薰，對於原告並無違約情事。被告陳如薰將系爭土地設定抵押權予被告吳明道，乃因雙方於108年12月6日增補條款約定待系爭土地判決分割完成，被告吳明道解決其與原告間爭議後，由被告陳如薰以系爭土地向銀行辦理貸款以支付尾款，為保障被告吳明道之權益，故設定抵押權予被告吳明道，系爭土地買賣價金並非11,595,031元。
5.土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，為債權效力，僅得對應有部分出賣人與其買受人間之買賣債權主張之。若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權效力時，他共有人即不得再對買受人主張其優先承購權存在。又民法第244條第2項規定之權利人及權利不含土地法第34條之1第4項規定他共有人及優先承購權。被告吳明道業將系爭土地移轉登記予被告陳如薰，原告依民法第244條第2項規定，請求撤銷被告2人就系爭土地之債權及移轉行為，並請求被告陳如薰塗銷系爭土地所有權移轉登記，為無理由。
6.林澤森與被告陳如薰均有依約給付買賣價金，並繳付土地增值稅、價金信託費用、代書費與相關稅費，因被告吳明道多次抱怨系爭土地裁判分割訴訟時間過長，影響其受領買賣價金權益，被告陳如薰同意自109年2月5日起按尾款之銀行利率百分之1.8計算補貼被告吳明道（被告陳如薰於109年8月5日及109年12月17日先後匯款268,380元及195,587元給被告吳明道），並另籌資金於109年12月17日先將尾款2,982萬元匯至合作金庫銀行價金信託帳戶，而合作金庫已於翌日即將買賣價金其中74萬元交付仲介，將3,456萬元交付給被告吳明道，就系爭土地之買賣，被告二人並非通謀虛偽意思表示。
7.並聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
四、不爭執之事項：㈠原告與被告吳明道為姊弟關係，原共有坐落臺南市永康區四
維段70、71、73、167、168、169、172地號土地，原告應有部分均為8分之5，被告吳明道應有部分均為8分之3。
㈡被告吳明道以108年7月4日仁德後壁厝郵局第55號存證信函通
知原告：「前列土地本人持有權利範圍各均8分之3與第三人簽立買賣契約書，總買賣價金新臺幣（下同）3,530萬整(含仲介費80萬元整），餘過戶程序應繳之土地增值稅、印花稅、規費、代書費及其他相關費用均由買方負擔。二、綜上，本人係就前列土地將個人持有範圍各均捌分之參權利出賣予第三人之相關買賣約定條款明白陳述，今依土地法第34條之1規定特別通知台端如前面敘述，敬請台端於收到本函日計起15日內回覆是否主張『優先購買權』，若台端未主張，本人即視為台端放棄本案土地優先購買權之權利，本人將與買方第三人進展買賣契约之後續程序；若台端有主張優先購買權，請依前述買賣契約相同條件於收到函文日計起15日內以書面通知本人之代理人楊毅文地政士」。
㈢原告以108年7月11日臺南市○○路○○○0000號存證信函回覆被告
吳明道及其代理人楊毅文：「…本人於來函到15日內願以原契約相同（同一）條件優先承買，請寄件人等依來函所示辧理後續事宜」。
㈣原告以108年8月16日台南大同路郵局第189號存證信函通知被
告吳明道應於20日內提出與第三人簽訂之完整買賣契約書。被告吳明道透過郭俊廷律師於108年9月19日交付不動產買賣契約書。
㈤被告吳明道委由郭俊廷律師寄發108年9月25日台南成功路郵
局第2281號存證信函予原告：「…本人於108年9月19日委請郭俊廷律師攜帶授權書在…見證下，拜訪吾姊並送達本人與第三人所簽立之上開土地買賣契約影本…請代函知吾姊，請於文到10日內依本人所提出上開土地買賣契約付款方式簽訂土地買賣契約…買方林先生已支付簽約款新臺幣426萬元…」。
㈥原告以108年10月4日台南金華郵局第157號存證信函通知被告
吳明道及郭俊廷律師，其同意依同一條件行使優先購買權，同意配合合作金庫辧理履約保證，請惠予配合時間地點簽訂正式買賣契約。
㈦原告以108年11月14日台南大同路郵局第326號存證信函催告
被告吳明道於108年11月30日儘速回覆簽訂買賣契約書之日期。
㈧被告吳明道以108年12月10日台南新南郵局第477號存證信函
附不動產買賣契约書通知原告：「…本人…今再書面通知台端關於買賣契約之條件如下：壹、買賣價金：一、買賣總價:
新臺幣4,260萬元整…請於民國108年12月30日備妥現金（目前買方已付新臺幣548萬元整，倘增值稅核發，請再備新臺幣730萬元）…交款…附件：不動產買賣契約書」。
㈨原告以108年12月26日台南金華郵局第201號存證信函催促被告吳明道辧理所有權移轉登記手續及收受買賣價金。
㈩被告吳明道於109年1月22日將系爭土地辧理所有權移轉登記予被告陳如薰。
五、本院得心證之理由：先位之訴：
原告依民法第244條第2項規定，請求撤銷被告2人就系爭土地之債權及移轉行為，並請求被告陳如薰塗銷系爭土地所有權移轉登記，有無理由？㈠按共有人出賣其應有部分時，依土地法第34條之1第4項規定
，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力；上開法條規定之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五減租條例第15條第3項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許。（最高法院68年台上字第3141號、66年台上字第1530號判例意旨可資參照）。又民法第244條第2項規定之權利人及權利，並不包括土地法第34條之1第4項規定之他共有人及優先承購權，此就優先承購權以買賣關係存在為前提，若該買賣行為被撤銷而不存在時，他共有人即無優先承購權之可言，得以知之（最高法院77年度台上字第166號判決意旨參照）。
㈡經查，系爭土地原為原告、被告吳明道所共有，原告就系爭
土地權利範圍均為8分之5，被告吳明道則均為8分之3。嗣於109年1月22日，被告吳明道以買賣為原因關係，將系爭土地權利範圍8分之3所有權移轉登記於被告陳如薰名下之事實，此有系爭土地登記第一類謄本、臺南市地籍異動索引、系爭土地所有權移轉登記申請資料在卷可稽(見110年度新司調字第29號卷第69-91頁，下稱調字卷；本院卷第31-63頁)，並為兩造所不爭執，就此部分事實，堪信為真實。
㈢次查，兩造就被告吳明道出售系爭土地權利範圍時，被告吳
明道是否已將系爭土地買賣條件如實通知原告，及原告是否已依系爭土地買賣同一條件行使優先購買權乙節，雙方雖互有爭執，惟原告提起本件訴訟時，被告吳明道既已將系爭土地所有權移轉登記至被告陳如薰名下，揆諸前揭說明，因土地法第34條之1第4項規定之優先承買權，係屬債權性質，尚無法據此對抗已辦畢所有權移轉登記之物權行為而請求撤銷；且土地法第34條之1之優先承購權，非屬民法第244條第2項規定之權利範圍。基上，原告依民法第244條第2項及土地法第34條之1第4項規定，請求撤銷被告間就系爭土地所為之買賣債權、物權行為，並據此請求被告陳如薰塗銷上開土地之所有權移轉登記，依法無據，為無理由，應予駁回。
備位之訴：
原告依民法第87條規定，請求確認被告2人就系爭土地之買賣及移轉行為均不存在，並請求被告陳如薰塗銷所有權移轉登記，有無理由？㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人提出足以使法院形成確信之證據，始足以獲得勝訴之判決(最高法院105年度台上字第1127號判決意旨參照)。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。本件原告主張被告2人間就系爭土地所為之買賣債權行為及所有權移轉登記之物權行為，係屬通謀虛偽意思表示，然為被告所否認，揆諸前開說明，自應由原告就兩造通謀虛偽意思表示之有利於己之事實，負舉證之責。
㈡原告主張被告2人就系爭土地買賣，係通謀而為虛偽意思表示
，無非係以被告吳明道交付原告之不動產買賣契約書，買方原記載為林澤森，之後改為被告陳如薰，且被告吳明道通知原告優先購買權之存證信函，記載總買賣價金為3,530萬元，但嗣後交付買賣契約則記載為4,260萬元。另系爭買賣契約並未約定，買受人以設定抵押權擔保2,982萬元予出賣人，於給付第一、二期價款及繳稅金合計11,599,357元，即可辦理系爭土地所有權移轉登記等語，並提出存證信函、買賣契約書，及引用證人楊毅文、郭俊廷、陳淑玲、謝滿足、林澤森、藍嘉斌之證述為證。經查：
1.證人楊毅文到庭結證稱：108年7月1日，吳明道與林澤森在合作金庫簽立買賣契約(見調字卷第33頁，下稱系爭甲買賣契約)，伊為地政士受委任在場協助並繕寫契約內容，契約書上記載的總價款是買賣雙方都合意的金額，當時吳明道強調要實拿3,530萬元，其中僅包含由吳明道負擔的80萬元仲介費用，其餘土地增值稅、代書費、印花稅、規費等費用都由買方負擔，但土地增值稅等費還要經公務機關核定，所以先概算一個金額，買賣金額是仲介藍嘉斌告訴伊。因為系爭土地為共有土地，共有人有優先購買權，所以伊以仁德後壁厝郵局第55號存證信函通知原告行使優先購買權。後來共有人就優先購買權有爭議，伊就向吳明道介紹郭俊廷律師居中協調，但是仍然有爭議，所以伊就終止委任，後續由地政士陳淑玲辦理等語(見本院卷第274至284頁)，參酌證人郭俊廷亦到庭結證稱：吳明道出售系爭土地，原告為該土地之共有人，表示願意優先購買，所以吳明道經由楊毅文介紹，而委託伊與原告協商是否以同一條件優先購買及如何執行優先購買權乙事。108年9月間，伊有到原告住處將系爭買賣契約乙份交付原告，印象中契約書買方是記載林澤森，沒有陳如薰這個名字。協商過程，原告要求買賣價金應扣減其已代墊之補償金及管理費，但無法提供繳付上開代墊款費用相關證據，且吳明道也不同意，伊建議原告就代墊款部分，對吳明道另外訴訟求償的方式處理，可是原告也不願意。嗣後，伊有寄台南成功路2281號存證信函給原告。另108年11月11日，伊有陪同仲介藍嘉斌到合作金庫銀行與原告協商簽約乙事，但詢問原告付款方式，原告仍要求要扣除代墊款，所以沒有簽立買賣契約。伊也不願再插手處理，而終止吳明道之委任關係等語(見本院卷第235至248頁)，足見被告吳明道於108年7月1日確係與林澤森簽立系爭買賣契約，之後被告吳明道與原告因是否以同一條件行使優先購買權乙事，迭有爭議，被告吳明道因此拒絕與原告簽立買賣契約，堪以認定。
2.另依證人林澤森到庭證述，系爭甲買賣契約為其親簽，買賣契約簽立後，仲介藍嘉斌告知原告有要行使優先購買權，需要較長時間協調溝通，其為建築師，時間較緊湊，所以將系爭土地買賣讓渡給陳如薰，並簽立讓渡書，伊和陳如薰沒有設立建設公司，但屬同一團隊，而買賣資金伊是交由伊配偶處理等語(見本院卷第409至415頁)，核與證人藍嘉斌結證稱：108年7月1日簽立買賣契約時，記得林澤森和陳如薰都有去合作金庫銀行，他們好像是同一建設公司，買賣契約的買方原本是林澤森，後來原告行使優先購買權，郭俊廷把買賣契約交給原告，據伊所知，原告好像有寄存證信函給林澤森，林澤森認為很麻煩怕以後有訴訟，就將買方換成同一建設公司的陳如薰，並在原來買賣契約(即系爭甲買賣契約)修改成陳如薰，之後改由地政士陳淑玲承接楊毅文業務，林澤森和陳如薰有簽立讓渡書，但伊沒有看內容等語相符(見本院卷第402、403頁)，復勾稽大同郵局第326號存證信函，原告除寄發予被告吳明道外，同時亦列林澤森為副本收件人，且觀之上開存證信函內容記載：「…二、本案出售之土地(如上標的)，原有375租約，終止租約應給付佃農的1/3補償費(持分3應負擔588萬元)暨土地管理費225萬元債務應償還他共有人黃吳美滿，共有人以外之第三者林澤森或指定登記名義人，應與賣方吳明道，連帶償還責任，特予告知！」等語(見調字卷第4
7、48頁) ，由此可知，系爭買賣契約之買受人原為林澤森，嗣因原告與出賣人吳明道間就優先購買權乙事發生爭議，林澤森為免將來橫生枝節無暇處理，遂將系爭買賣債權移轉予被告陳如薰。
3.再查，被告陳如薰於108年12月間，自林澤森受讓系爭買賣關係之權利義務，並簽立讓渡書，此有被告陳如薰提出上開讓渡書在卷可參(見本院卷第361頁)。又林澤森將系爭買賣債權讓與被告陳如薰後，經通知被告吳明道，被告2人及林澤森會同地政士陳淑玲及仲介藍嘉斌等人，在合作金庫銀行將系爭甲買賣契約買受人欄位變更為被告陳如薰(即系爭乙買賣契約)，並委託陳淑玲辦理系爭買賣價金原在合作金庫銀行信託專戶之內容變更，而陳淑玲因系爭買賣關係之買受人變更，遂檢附系爭乙買賣契約影本，另以台南新南郵局第477號存證信函通知原告行使優先購買權，並告知原告系爭買賣契約價金已經履行給付之程度等情，此部分事實業經證人陳淑玲證述在卷，並有上開存證信函在卷可參(見本院卷第249至259頁、調字卷第51至57頁)，足證被告陳如薰係受讓系爭買賣關係，而成為系爭土地之買受人，堪以認定。
4.第查，被告吳明道與林澤森原簽立系爭甲買賣契約時，就買賣標的價金合意由被告吳明道實拿3,530萬元，該3,530萬元包含其應給付仲介藍嘉斌之80萬元仲介費用，其餘土地增值稅、印花稅、規費、鑑界費、價金信託費用、代書費及其他相關費用，均由買方負擔，而經地政士與仲介估算上開稅額及相關費用約為730萬元，故被告吳明道與林澤森在簽立不動產買賣契約書時，就買賣總價記載為4,260萬元，並將被告吳明道實拿3,530萬元，分成第1期簽約款426萬元、第2期用印款122萬元、第4期尾款2,982萬元，匯入為系爭買賣契約在合作金庫銀行申設之信託帳戶，其餘預估730萬元稅款等費用，則由買方依主管機關核定金額繳納等情，業據證人楊毅文、藍嘉斌到庭證述無訛，並有系爭買賣契約及合作金庫銀行信託專戶交易明細在卷可按(見調字卷第33頁、本院卷第383頁)。又被告吳明道委託地政士楊毅文首次寄發予原告之存證信函即仁德後壁厝第55號存證信函，即載明買賣雙方上開買賣價金約定數額之計算方式為「……總買賣價金新台幣3,530萬元整(含仲介費80萬元整)餘過戶程序應繳之土地增值稅 、印花稅、規費、代書費及其他相關費用均由買方負擔。……」等語，另由郭俊廷律師以台南成功路郵局2281號存證信函亦有記載：「……五、附帶說明：本人依上開與第三人所訂買賣契約賣方採實收價即增值稅、仲介費等規費由買方負擔。從而若優先購買權人黃吳美滿女士同意承購，需以新台幣3,530萬元在台南市東台南分行合作金庫銀行履約保，……」等語，亦就買賣價金計算為說明；而原告108年12月26日以台南金華郵局201號存證信函回覆被告吳明道，亦表明：「……以總買賣價金新台幣3,530萬元整(含仲介費80萬元整)，由我方優先購買，並由我方負擔增值稅、印花稅、規費、代書費等，……」等語，此亦有上開存證信函在卷考(見調字卷第19、20、41、59頁)，足證系爭買賣因預估買方應負擔之土地增值稅等其他相關費用，故買賣契約記載總買賣價金為4,260萬元，實則買賣雙方約定真意為出賣人即被告吳明道實拿3,530萬元，該3,530萬元包含80萬元仲介費用，其餘土地增值稅等其他相關費用均由買方負擔，而上開約定亦為原告所知悉，堪以認定。
5.再查，依系爭買賣契約第二條付款方式其中第三、四期「繳款時間及說明」欄位約定，買方得以買賣標的即系爭土地向金融機構辦理貸款，以支付尾款。惟因買賣標的為持分土地，買受人難以向金融機構辦理貸款，被告陳如薰於受讓系爭買賣關係後，即另與被告吳明道簽立買賣契約增補條款，約定就系爭土地另提起分割共有物訴訟，待系爭土地判決分割完成，再以分得之土地向銀行辦理貸款支付2,982萬元尾款，然為保障被告吳明道權益，故就已辦理移轉登記之系爭土地上設定抵押權予被告吳明道，並補貼被告吳明道遲延取得尾款之利息等情，亦經證人藍嘉斌證述無誤(見本院卷第404、405頁)，並有買賣契約增補條款、他項權利證明書(其上記載有被告吳明道同意補貼尾款利息)在卷可參(見本院卷第363、365頁)。
6.第查，被告陳如薰亦依系爭買賣契約約定，將被告吳明道要求實拿之買賣價金3,530萬元匯入合作金庫銀行信託帳戶，並繳納系爭土地增值稅、印花稅、規費、信託費用、代書費等其他相關費用，此亦有被告陳如薰提出之台灣土地銀行仁武分行本行支票、信託專戶手續費收據、匯款申請書、土地增值稅繳款書、存款憑條、匯款申請書、地政士收款收據等件在卷可稽(見本院卷第317至355頁)。
7.綜合證人郭俊廷、林澤森、藍嘉斌上開證述，可知林澤森係因出賣人吳明道與原告間就優先購買權乙事發生爭議，唯恐引起訴訟糾紛，無暇處理，經被告吳明道同意，而將系爭買賣債權讓與予被告陳如薰，核與社會經驗並無違常之處。又依證人陳淑玲證述，其亦將系爭買賣債權讓與後交易進行程度，以存證信函告知原告，並再行通知原告行使優先購買權，益證被告2人間應無通謀虛偽為假買賣之意。再者，買賣契約總買賣價金記載為4,260萬元與事後被告陳如薰給付之總額雖有不符，乃因買賣價金合意產生方式，是以出賣人即被告吳明道實拿3,530萬元(含80萬元仲介費用)為主要重點，其餘由買方負擔之土地增值稅等其他相關費用，因簽約時地政士及仲介預估此等費用約730萬元，經加總計算，故買賣契約記載總價為4,260萬元，此等於使用制式不動產買賣契約書，限於既有契約格式，而未能詳實記載買賣細節內容，亦非罕見。其次，系爭買賣契約簽立後，買受人向金融機構貸款，以取得資金支付買賣價款，且為避免因他共有人行使優先購買權，引發將來產權爭議，蒙受不利之損害，而另與出賣人再為協議，以系爭土地設定抵押權、給付遲延利息，延後尾款給付期限等方式，以擔保買賣雙方後續買賣契約之履行，亦所在多有，非可一概而論。況且本件被告陳如薰確已依出賣人即被告吳明道要求實拿之3,530萬元匯入其指定合作金庫銀行信託帳戶，並經被告吳明道收受無誤，益徵被告2人間之系爭土地買賣並非虛假。是以，原告雖提出系爭買賣契約買受人欄位有更改，買賣總價金與存證信函記載不符等種種質疑，惟依證人證述上開買受人變更及買賣總價計算方式等情節，尚無顯然與常情相悖之處，此外，原告既未能提出其他積極、相當之證據，證明被告間就系爭土地所為之買賣債權行為及移轉所有權之物權行為係通謀虛偽意思表示，是依首揭舉證責任分配原則，尚難為有利於原告之認定。
8.至於，證人謝滿足證述，108年11月11日曾陪同原告前往合作金庫銀行，經其事先概算土地增值程等其他費用約620萬餘元，加計吳明道要求實拿3,530萬元，買賣總價應為4,150萬元，但縱使依吳明道要求總價為4,260萬元，原告仍願意與代理吳明道到場之仲介藍嘉斌簽約，可是當時要求藍嘉斌說明其中100萬元差價之計算方式，引發藍嘉斌不滿，旋即逕行離去等語(見本院卷第260至272頁)，惟證人藍嘉斌就此部分則證稱：吳明道以其實拿3,530萬元(含80萬元仲介費)為範圍，授權伊與原告簽立優先購買權之買賣契約，但是當天(即108年11月11日)原告還是在講扣減代墊款，且另主張在聯邦銀行辦理履約保證事宜，均已超出吳明道授權範圍，因此無法與原告簽立買賣契約等語(見本院卷第401頁)。經查，108年11月11日，陪同原告前往合作金庫銀行除證人謝滿足外，尚有邱美燕、郭清茂及原告之子黃昭源，被告吳明道部分則委由藍嘉斌、郭俊廷到場，可見當場參與協商者並非少數，證人謝滿足是否能掌控整個協商過程，確定原告在場並未提及代墊款扣減乙事，尚有疑異。參酌於該日無法達成協議後，原告另寄發台南新南郵局477號存證信函予被告吳明道及林澤森時，亦一再強調買受人林澤森應與出賣人被告吳明道連帶償還代墊款等語，足見原告就被告吳明道是否返還代墊款，甚為在意，衡情原告於前開協商過程，亦應有向藍嘉斌提及代墊款扣減乙事。況且本件不論原告是否依系爭買賣契約同樣條件行使優先購買權及108年11月11日因何因素導致被告吳明道拒絕承諾原告之要約，均屬原告與被告吳明道另一買賣契約存在與否之問題，而與本件系爭買賣契約是否為被告2人通謀虛偽意思表示所為無關。
8.從而，原告主張被告間就系爭土地之買賣債權行為及所有權移轉登記之物權行係通謀虛偽意思表示而無效，並請求被告陳如薰塗銷系爭土地所有權移轉登記，自屬無據，並無足採。
㈢本件原告另主張其已依期限行使優先購買權，即與被告吳明
道就系爭土地成立買賣契約，被告間之原成立之買賣契約應已消滅云云。
1.按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例、100年度台上字第432號判決要旨參照）。換言之，土地法第34條之1第4項規定所謂之優先承購權，係指買賣契約訂約請求權而言，即必須優先承購權人先為要約之表示（即訂約之請求），經出賣人承諾後，買賣契約始為成立；倘出賣人不為承諾，則需優先承購權人訴請其承諾，經法院判決確定視為其承諾後，買賣契約始成立。
2.經查，原告雖先後以成功郵局1478號存證信函、金華郵局第157號、201號存證信函向被告吳明道為行使優先購買權之意思表示，惟被告吳明道對原告是否已依系爭買賣契約同樣條件購買系爭土地，雙方迭有爭執，被告吳明道拒絕與原告簽訂買賣契約，為兩造所不爭執，而原告並未曾訴請法院判命被告吳明道與其訂立系爭買賣契約，自難認原告與被告吳明道就系爭土地已成立買賣契約。再者，縱認原告係以同樣條件表示承購系爭土地，此亦僅使原告取得訂立買賣契約之權利，並非具有優先承購權之原告，已與出賣應有部分之被告吳明道，業已成立相同條件之買賣契約。況且原告與被告吳明道是否已成立買賣契約，並不影響被告間系爭買賣契約之效力。從而，原告主張其已依期限行使優先購買權，與被告吳明道成立買賣契約，被告間之原成立之買賣契約應已消滅云云，依法無據，實無可取。
六、綜上所述，土地法第34條之1之優先承購權非屬民法第244條第2項規定之權利，且系爭土地已辦妥所有權移轉登記，是原告先位之訴，依民法第244條第2項請求撤銷被告間系爭土地於108年12月11日所為買賣之債權行為，及於109年1月22日所為移轉所有權登記之物權行為，及被告陳如薰應塗銷上開土地之所有權移轉登記，均無理由，應予駁回。另備位之訴部分，原告未能舉證證明被告間有通謀虛偽意思表示之事實存在，則其請求確認被告間就系爭土地於上開時間所為之買賣債權行為及移轉所有權登記之物權行為，均不存在，並訴請被告陳如薰應塗銷上開土地之所有權移轉登記，亦屬無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸再逐一予以論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
民事第三庭 法 官 田幸艷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
書記官 駱映庭