臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第134號原 告 陳瑜婷訴訟代理人 蘇明道律師
蘇敬宇律師被 告 陳紹宜訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國112年1月10日日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○○區○里段0000000○0000000○0000000地號土地准予合併分割如附圖所示：編號甲面積270平方公尺分歸被告取得；編號乙面積270平方公尺分歸原告取得，原告應以新臺幣338,417元補償被告。
二、兩造共有臺南市○○區○里段0000○號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路000號房屋，分歸被告取得，被告應以新臺幣1,278,187元補償原告。
三、訴訟費用由兩造各負擔二分之一。事實及理由
一、原告主張：
（一）坐落臺南市○○區○里段0000000○0000000○0000000地號土地三筆（下稱系爭土地）及臺南市○○區○里段0000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路000號之房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產），為兩造所共有，應有部分各二分之一，此有土地、建物登記簿謄本可稽。
（二）按除因物之使用目的，不能分割或契約定有不分割之期限外，各共有人得隨時請求分割共有物，民法第823條第1項定有明文。查系爭不動產就其使用目的，非不能分割，且兩造間亦未定有不分割之期限，兩造復不能協議分割，爰提起本件訴訟。又依系爭不動產之現在占有現況，及利用價值，原告主張以附圖（即本院卷第295頁，臺南市佳里地政事務所111年4月1日函所附之土地複丈成果圖）所示之分割方法為適當，系爭建物由則被告取得，兩造並以長信不動產估價師聯合事務所出具之估價報告書（下稱系爭估價報告書）估價結果相互補償。
（三）聲明：求為判決如主文所示。
二、被告抗辯：
（一）被告對於系爭土地合併分割如附圖所示：編號甲面積270平方公尺分歸被告取得；編號乙面積270平方公尺分歸原告取得，及原告應以338,417元補償被告無意見。
（二）兩造共有系爭建物請求分歸被告所有。查系爭建物之現值約為618,400元（參被證2房屋稅籍證明書），是系爭建物分歸被告後，被告應補償原告之金額應為309,200元。雖系爭估價報告書鑑定結果認被告應補償原告1,278,187元，然系爭估價報告書僅對系爭建物使用權限及建物外觀為考量（參估價報告書第30頁，㈣建物個別條件），未就該建物之實際整體狀況加以評估，該報告書第36頁「六、其他」亦載明本案標的未進行領勘云云。依被告於110年11月24日陳報狀陳報系爭建物之內部狀況，該建物因高屋齡有多處牆面及天花板龜裂剝落，甚至嚴重漏水致生壁癌，屋況頗差，另房屋外部亦有多處損壞，須投入不少修繕費用及裝修時間，按一般正常交易市場，應致價值減損，惟該系爭估價報告書因無進行領勘而未予以審酌。故被告因分配系爭建物應補償原告之價格，應低於系爭估價報告書鑑定之金額。
（三）聲明：⒈兩造共有系爭土地准予合併分割如附圖所示：編號甲面積2
70平方公尺分歸被告取得；編號乙面積270平方公尺分歸原告取得。
⒉兩造共有系爭建物分歸被告取得，被告應以309,200元補償原告。
⒊訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第1項、第2項、第5項分別定有明文。
經查：
⒈查系爭不動產為兩造所共有，應有部分各2分之1，且兩造
就系爭不動產並無不分割之約定，而依系爭不動產之使用目的，亦無不能分割之情形，兩造前經本院柳營簡易庭調解後，就分割之方法仍不能為一致之協議等情，有原告所提出系爭土地地籍圖謄本、土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本、調解程序筆錄可參（見本院110年度營調字第76號卷第21-31頁、第119頁），被告就此亦不爭執，此部分之事實堪可認定。
⒉按系爭臺南市○○區○里段0000000○0000000○0000000地號土
地之使用分區為住宅區，此有臺南市佳里區公所函文在卷可按（見本院卷第99頁）。查依地籍測量實施實施規則第224條規定：「土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。」及225-1條規定：「第一百九十二條、第一百九十三條、第二百二十四條及前條所稱之使用性質，於都市土地指使用分區，於非都市土地指使用分區及編定之使用地類別」。系爭三筆土地為都市土地，同一地段、地界相連，使用分區均為住宅區，且共有人亦相同，原告請求合併分割，於法並無不合。⒊又系爭1550-19地號土地上有系爭建物，土地登記謄本註記為部分法定空地（見本院卷第57頁），且查：
⑴建築法第11條規定：本法所稱建築基地，為供建築物本身
所占之地面及其所應留設之法定空地。…應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。即建築基地欲辦理法定空地分割，應依據「建築基地法定空地分割辦法」辦理，先予敘明。
⑵又「建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者
，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地或成立協議調整地形或合併建築使用者為限。」、「建築基地之土地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。依前項規定分割為多筆地號之建築基地，其部分土地單獨申請建築者，應符合第三條或第四條規定。」為建築基地法定空地分割辦法第4、6條所明定。
⑶經查，系爭1550-19地號（分割自同段1550-18地號）土地
曾提供為同段3845建號即系爭建物之建築基地及法定空地，此有該土地登記第一類謄本可按。查系爭建物之使用執照字號為：（70）南建局使字第2257號（見本院卷第63頁），依據臺南市政府工務局檢送之上開使用執照，系爭建物之建築基地為92.4平方公尺，法定空地為36.8平方公尺，又系爭土地之建蔽率為60%，此經臺南市政府工務局函復本院在卷（見本院卷第157頁）。則系爭1550-19地號土地於本件訴訟中，與同段1550-18、1550-20地號土地合併分割後，系爭建物坐落之土地即附圖編號甲面積270平方公尺，其建蔽率符合前開規定，建築基地空地亦已超過應保留之法定空地。而系爭1550-19地號土地部分土地，與原1550-20地號土地合併分割後即附圖編號乙部分，面積270平方公尺，得以獨立建築使用，依前開建築基地法定空地分割辦法第4條規定，得以分割。⑷又按「申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市
主管建築機關准予分割之證明文件。」建築基地法定空地分割辦法第5條定有明文。查內政部82年3月25日台內營第0000000號函說明「…同辦法第6條規定，建築基地經法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關依法院判決辦理。…」法有明文，免於法院判決前取得直轄市建築主管機關准與分割證明文件。本件將系爭1550-19地號部分土地自系爭3845建號建築基地之法定空地分割出來與他土地合併，得以獨立建築，且未減少系爭3845建號建物法定空地面積，揆諸前揭說明，毋須於判決前取得主機關准予分割證明文件，而由法院依建築基地法定空地分割辦法第6條規定判決分割，嗣判決確定後由地政機關辦理登記。故系爭1550-19地號土地亦無不能分割之情事。從而，原告依上開法條之規定，請求以裁判分割系爭不動產，洵屬有據。
（二）又按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有關係為目的，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形成訴訟。另按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、分割後之經濟效用、各共有人之意願、利害關係，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。經查：
⒈系爭土地略呈三角，西北側鄰寬約20公尺（中間為公園）
之公園路，其上有門牌號碼臺南市○○區○○路000號四層樓鋼混凝土建物，目前為住家使用；系爭652號房屋左右兩側各有一鐵皮屋頂磚造一層未保存登記建物，兩造同意由分得坐落土地之人自行處理；系爭建物附近交通便利，環境優美，商業不甚繁榮，附近多為住家，300公尺左右有佳里國小、北門高中等情，業經本院會同兩造及臺南市佳里地政事務所測量員，至現場勘測兩造使用現況及地上建物位置屬實，並製有勘驗測量筆錄、現場照片及土地複丈成果圖各1份在卷（見本院卷第113-155頁、第273-275頁）足稽，且為兩造所不爭執，應可認定。
⒉本件原告主張之系爭土地分割方法如附圖所示，編號甲面
積270平方公尺，及系爭建物分歸被告取得；編號乙面積270平方公尺分歸原告取得，各共有人分得之土地，地形完整，均面臨寬約20公尺之公園路，被告亦按其意願分配系爭建物，不論在建築利用，或就通行便利而言，均能發揮經濟效益，為公平合理之方案，且為各共有人支持。綜此，經斟酌系爭土地之地形、面積、兩造使用系爭土地、建物之現況及位置、兩造應有部分比例與其等之意願，並兼顧各共有人分得部分之通行便利，及單獨分得實際能充分利用之面積，以增加分得土地使用上之經濟效益等一切情狀，認原告所主張如附圖所示之方案分割系爭土地，及系爭建物分配予被告，符合系爭不動產分割之整體效益及共有人全體之利益，應可採取。
（三）按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年度台上字第2117號判決參照）。經查：⒈系爭土地依附圖分割方案，兩造已按其應有部分分配面積
相符之土地，惟兩造因土地形狀及臨路之寬度不同，價值亦有不同，價格並不相當；另系爭建物部分，原告未按其應有部分獲得分配，得命以錢補償之。經本院囑託長信不動產估價師聯合事務所鑑定結果，系爭土地部分，原告應以338,417元補償被告；系爭建物部分，被告應以1,278,187元補償原告，此有系爭估價報告書在卷可按。
⒉兩造對系爭土地部分補償之估價並不爭執；惟被告認其雖
獲分配系爭建物，然系爭建物之屋況甚差，被告補償原告之價格應少於鑑定之1,278,187元，而應以房屋之課稅現值309,200元為補償金額云云。然查：
⑴鑑定人長信不動產估價師聯合事務所就系爭建物之估價
，已綜合考量建物折舊之物理、功能及經濟等三項因素，係採觀察法及依不動產估價技術規則第六十六條之規定參酌第四號公報研訂之建物經濟耐用年數等相關資料，進行已經歷年數、剩餘耐用年數及總耐用年數等分析，評估建物成本價格，另採收益法考量建物如為出租之效益，評估房地收益價格後，扣除坐落之土地價值而得之建物收益價格，並以二者採加權平均之方式為本案評估之建物價值；勘估標的建物之修繕費用、修繕程度及裝修時間，是否為立即修繕及修繕範圍之多寡，非價格形成考量項目等情，業據其函復本院在卷（見本院第41
7、419頁）。按系爭建物建造於70年間，迄今已逾四十年，雖有被告提出照片所示之滲水、鋼筋外漏、牆壁龜裂等問題，然亦符合一般四十年老屋之現況，而鑑定人就系爭建物之價值，已考量建築物之折舊問題，故被告認系爭估價報告書未考量屋況云云，並無可採。
⑵又房屋課稅現值乃稅捐機關為課徵稅捐而認定之房屋價
值，於我國不動產交易實務上，建物課稅現值常遠低於建物實際交易價格，且課稅現值之核定通常並未考量建物實際使用及內部裝潢狀況，自難以課稅現值認定系爭建物之價格，是被告此部分之抗辯，亦不可採。
⒊爰審酌系爭估價報告書係由具有不動產估價之專業知識者
所製作，且製作之人與兩造間並無利害關係，無偏頗之虞，本院認兩造相互補償之金額，應以系爭估價報告書之鑑定結果為可採。則系爭土地依附圖分配之後，原告應以338,417元補償被告；系爭建物單獨分配予被告，被告應以1,278,187元補償原告。
四、綜上所述，系爭不動產依其使用目的並非不能分割情事，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，本院審酌系爭不動產之現有使用狀況、兩造分割之利益及意願等一切情狀，認原告主張系爭土地合併分割如附圖所示，編號甲面積270平方公尺分歸被告取得，編號乙面積270平方公尺分歸原告取得，原告應以338,417元補償被告；及系爭建物分歸被告單獨取得，被告應以1,278,187元補償原告，符合不動產分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪認係適當、公允之分割方法。從而，原告本於共有人之資格，起訴請求就分割系爭不動產即屬正當，本院因而准分割系爭不動產如主文第一、二項所示。
五、又因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，兩造之行為，均可認係按當時之訴訟程度為伸張或防禦權利所必要，故諭知由兩造按應有部分比例即各二分之一分擔訴訟費用，較為公允，爰判如
主文第三項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
民事第五庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 23 日
書 記 官 高培馨