臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第136號原 告 許育琳訴訟代理人 許雅芬律師
蔡宜君律師被 告 徐明鉅訴訟代理人 凃禎和律師被 告 江明長訴訟代理人 胡敏惠
陳宏彬律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國112年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告徐明鉅及江明長應將如附圖所示編號41至49之地上物拆除。
二、被告徐明鉅及江明長應將坐落臺南市楠西區𦬬萊宅段5-2、5-9、5-10、5-21、5-22、5-23、5-24、5-53、5-54、5-55、5-56地號土地，及如附圖所示編號1至38、2-1、39至40之地上物遷讓返還原告。
三、被告徐明鉅或江明長應自110年7月1日起至返還前項土地及地上物之日止，按月給付原告新臺幣3萬元，及各期金額自當期翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
四、前項給付如有一被告為全部或一部之給付者，另一被告於該給付範圍內免給付之義務。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一、二項，於原告以新臺幣274萬5,877元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣823萬7,632元為原告預供擔保後，得免為假執行。第三項得假執行，但被告如以各期新臺幣3萬元為原告預供擔保後，各得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：㈠原告與被告徐明鉅於民國106年3月1日簽立房地租賃契約(下
稱系爭租約)，原告將所有坐落臺南市楠西區𦬬萊宅段5-2、5-9、5-10、5-21、5-22、5-23、5-24、5-53、5-54、5-55、5-56、5-359地號等12筆土地（下稱系爭土地），及龍之嶺渡假村所有設施全部出租予被告，雙方約定租期5年至111年2月28日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元。系爭租約第6條第3款載明徐明鉅不得將租賃物全部或一部轉租、頂讓，或以其他變相方式讓由他人使用，惟其於租賃期間擅自將向原告承租之土地及渡假村設備，連同其自行增建之木屋等設備全部轉讓與被告江明長經營使用，違反上開約定，前經原告以110年4月20日律師函終止租約，並經徐明鉅於同年月22日收受，是系爭租約已於110年4月23日終止。
㈡又系爭租約終止後，徐明鉅並未將租賃物返還原告，且系爭
土地及渡假村設備至今仍為江明長無權占用中，是原告依民法第455條及第767條第1項前段規定，請求徐明鉅及江明長拆除增建木屋（即附圖所示編號41至49），並返還原告之系爭土地及渡假村設施（即附圖所示編號1至38、2-1、39至40），另依民法第179條規定，請求徐明鉅或江明長應自110年4月23日起按月返還相當租金之不當得利5萬元，應屬有據。
㈢並聲明：
1.先位聲明：⑴徐明鉅及江明長應將坐落系爭土地上如附圖所示編號41至49之地上物拆除，並將系爭土地返還原告。⑵徐明鉅及江明長應如附圖所示編號1至38、2-1、39至40之地上物遷讓返還原告。⑶徐明鉅或江明長應自110年4月23日起至拆除及返還前二項土地及地上物之日止，按月給付原告5萬元，並按年息5％計算利息。⑷前項給付如有一被告為全部或一部之給付者，另一被告於該給付範圍內免給付之義務。⑸願供擔保請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴徐明鉅及江明長應將坐落系爭土地上如附圖所示編號1至7、14至30、38、2-1、39至49之地上物拆除，並將系爭土地返還原告。⑵徐明鉅或江明長應自110年4月23日起至返還土地之日止，按月給付原告5萬元，並按年息5％計算利息。⑶前項給付如有一被告為全部或一部之給付者，另一被告於該給付範圍內免給付之義務。⑷願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠徐明鉅：伊向原告承租之範圍不包括臺南市○○區○○○○段00000
地號土地（下稱5-539地號土地），且每月實際應付租金為3萬元，並非租約記載之5萬元。伊自89年間起向訴外人陳連進（即原告之公公）承租經營龍之嶺渡假村，並於106年3月1日與原告再續約，租賃事務皆係由原告之配偶訴外人陳志倫出面處理，嗣伊因年事已高無體力再經營，江明長於107年底有意接手，雙方洽商龍之嶺渡假村經營權及設施讓渡事宜，並將此事告知陳志倫亦表同意，伊與龍之嶺渡假村經營權及設施乃於108年2月28日簽立讓渡書，並將龍之嶺渡假村經營權及小木屋等設施移交予江明長，故自108年3月起龍之嶺渡假村之經營所得全歸江明長，然其嗣僅給付部分讓渡款，亦未依約定與陳志倫完成換約，伊於110年4月22日收受原告之律師函，隨即於同年月30日搬離，故自當日起已無占用租賃物，然原告至今尚未返還伊之押租金支票，且將伊所交付之110年5月及6月租金支票提示兌領完畢，是其請求伊返還租賃物及不當得利，應無理由。又伊自行增建之小木屋（即附圖所示編號41至49）已讓與江明長，並由江明長取得事實上處分權，伊已無拆除權限，原告請求伊拆除此部分木屋，亦屬無據。
㈡江明長：伊於108年2月28日自徐明鉅受讓龍之嶺渡假村經營
權及營業設施，受讓當時不知徐明鉅與原告之租約有禁止轉租、頂讓之約定，直至110年4月間始據訴外人劉繼隆告知該約定，故伊為善意占有人，且自108年3月起按月支付租金3萬元予徐明鉅，疫情期間渡假村訂房大減，致受損失甚鉅，伊願與原告以每月租金3萬元訂立租約。
㈢並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，請准供擔保得免為假執行。
三、本院之判斷：㈠經查，徐明鉅於106年3月1日向原告承租坐落臺南市楠西區𦬬
萊宅段5-2、5-9、5-10、5-20、5-21、5-22、5-23、5-24、5-53、5-54、5-55、5-56地號等12筆土地，及龍之嶺渡假村所有設施，約定租期至111年2月28日止，雙方之系爭租約第6條第3款約定，徐明鉅不得將租賃物轉租或頂讓，而其於108年2月28日將龍之嶺渡假村之經營權及營業設施全部頂讓與江明長，前經原告以110年4月20日律師函終止租約，並經徐明鉅於同年月22日收受等情，此有原告提出之房地租賃契約書、本院郵局552號存證信函、運鞍法律事務所函、中華郵政掛號郵件收件回執等影本(見卷一第81-98頁)，及被告提出之108年2月28日讓渡書影本(見卷一第193頁)，可資證明，並為被告所不爭執，就上開事實應堪認定。原告雖另主張其出租之土地尚包括5-539地號，然此與上開租賃契約書之記載不符，且為被告所爭執，此部分主張尚難認可採。
㈡次查，原告與徐明鉅約定不得將租賃物轉租、頂讓，或以其他變相方法讓由他人使用，此據系爭租約第6條第3款載明。
故徐明鉅將龍之嶺渡假村之經營權及營業設施全部頂讓與江明長，違反上開約定，洵甚明確。其雖辯稱：已將讓渡經營權及設施之事宜告知陳志倫，並經其同意之情詞，然此據陳志倫到場證述否認（見卷二第295-296、299頁），且由證人與徐明鉅於109年10月19日LINE對話內容（見卷一第377-381
頁），顯示證人在網路上發現刊登該渡假村頂讓訊息，嚴正要求徐明鉅應將頂讓訊息下架之情，足證徐明鉅此部分所辯不實，並無可採。是原告以徐明鉅違反禁止頂讓約定，依系爭租約第8條第1款終止租約，即屬有據，系爭租約於徐明鉅收受原告終止租約函之日即110年4月22日終止，堪以認定。
㈢按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無
權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。承前所述，原告與徐明鉅之租約已於110年4月22日終止，徐明鉅應將租賃物返還原告，然其將龍之嶺渡假村之經營權及營業設施頂讓移交予江明長，並未將租賃物返還原告，是原告依民法第455條前段規定，請求徐明鉅返還租賃物，洵屬有據。另江明長自徐明鉅受讓占用龍之嶺渡假村之土地及營業設施，依債之相對性，對原告不生效力，是原告主張其為無權占用，另依第767條第1項前段規定，請求江明長返還所有物，均屬有據。㈣又查，如附圖所示編號41至49之小木屋為徐明鉅所增建，已
據其陳明在卷（見卷一第395頁），並坐落在其向原告承租之土地上；另附圖所示編號1至38、2-1、39至40之小木屋及設備，為原告出租予徐明鉅之龍之嶺渡假村設施，分據本院囑託臺南市玉井地政事務所測量確認（見卷二第343-347頁）。原告與徐明鉅之租約既已終止，徐明鉅即無權再占用原告之土地，是其雖將上開增建小木屋頂讓交付江明長，但仍為原始所有人，江明長受讓取得事實上處分權，亦屬無權占用原告之土地。是原告依上開規定，請求徐明鉅及江明長應將如附圖所示編號41至49之地上物拆除，並應將坐落臺南市楠西區𦬬萊宅段5-2、5-9、5-10、5-21、5-22、5-23、5-24、5-53、5-54、5-55、5-56地號土地（不含5-539地號），及如附圖所示編號1至38、2-1、39至40之地上物遷讓返還原告，應予准許。
㈤另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。無權占有他人土地或不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返還之範圍，應以占有人所受之利益，而非以請求人所受損害為準（最高法院61年度台上字第1695號判例及72年度台上字第4012號、94年度台上字第1094號判決參照）。本件被告無權占用原告之上開土地，致原告無法使用收益，是其依前揭規定請求被告返還相當於租金之不當得利，亦無不合。
㈥再查，原告與徐明鉅之租約雖記載每月租金5萬元，但每月實
際應付金額為3萬元，復據陳志倫證述：降到3萬元是補貼修繕費用等語（見卷二第295頁），並有徐明鉅自106年3月起按月支付3萬元之支票及匯款申請書（見卷二第217-267頁），可資證明。是徐明鉅及江明長無權占用原告之土地及龍之嶺渡假村設施所受之利益，應依實際支付金額3萬元認定。此外，徐明鉅已交付110年5月及6月租金支票，並經原告以陳志倫之帳戶提示兌領完畢，亦有此部分交易明細表及支票影本可稽（見重訴卷二第157、167、169頁），是原告得請求徐明鉅、江明長返還之不當利益，應自110年7月1日起計算，亦堪認定。
㈦末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法
定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，復分據民法第233 條第
1 項前段及第203 條所規定。是原告就被告應按月給付之不當得利金額，併請求按週年利率5％計算之遲延利息，就各期金額自當期翌月1日起算至清償日止之部分，亦應准許。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段及第179條規定，先位請求：1.徐明鉅及江明長應將如附圖所示編號41至49之地上物拆除。2.徐明鉅及江明長應將坐落臺南市楠西區𦬬萊宅段5-2、5-9、5-10、5-21、5-22、5-23、5-24、5-53、5-54、5-55、5-56地號土地，及如附圖所示編號1至3
8、2-1、39至40之地上物遷讓返還原告。3.徐明鉅或江明長應自110年7月1日起至返還前項土地及地上物之日止，按月給付原告3萬元，及各期金額自當期翌月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。此項給付如有一被告為全部或一部之給付者，另一被告於該給付範圍內免給付之義務等部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又原告之先位請求有理由，備位請求即無再論斷，併此敘明。
五、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就主文第
一、二項部分，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；就主文第三項部分，所命給付之金額或價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，法院應依職權宣告假執行，並酌定被告得免為假執行之擔保金額。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為部分有理由、部分無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 4 日
書記官 林耿慧