臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第272號原 告 郭仁權
郭澤民郭志偉黃麗梅郭世雄
郭栢青郭水秀郭桂枝郭紋萍陳清緯李英芬共 同訴訟代理人 郭俊銘律師
王心甫律師複 代 理人 郭敏慧被 告 蔡宗翰上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國111年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣5,978,621元，及自民國109年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之87，餘由原告連帶負擔。
四、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣1,993,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣5,978,621元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求被告給付原告新臺幣（下同）700萬元，及自民國109年12月22日起至清償日止，按每日7,000元計算之違約金；嗣於訴訟中變更為請求被告給付原告690萬元，及自109年12月22日起至清償日止，按每日6,900元計算之違約金。核原告上開變更，屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法文並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○○段0000○0000○0000地號土地（以下各以其地號稱之，並合稱系爭土地）為原告所共有，應有部分如附表所示。兩造於109年10月7日簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告向原告購買系爭土地，面積合計180.36平方公尺，權利範圍均為1分之1，買賣總價為1,400萬元，其中第一期簽約款140萬元應於簽約時交付，第二期用印款560萬元應於土地複丈完成3日內交付，第三期完稅款700萬元則應於土地增值稅完稅3日內交付，被告如有遲延交付，應另給付自逾期日起至清償日止，每逾1日按該期未履行支付價金千分之一計算之違約金予原告。詎被告僅依約給付訂金10萬元、第一期簽約款140萬元、第二期用印款560萬元，嗣原告於109年12月18日完稅，被告卻未依約於完稅3日內交付第三期完稅款700萬元扣除訂金10萬元後之690萬元（即尾款），經原告於109年12月24日寄發存證信函催告，被告仍置之不理。為此依系爭契約第4條、第13條第2項約定，請求被告給付尾款及違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告690萬元，及自109年12月22日起至清償日止，按每日6,900元計算之違約金。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告未依約於完稅3日內給付尾款，係因系爭土地於109年11月2日經地政人員複丈時發現，土地上有部分面積遭鄰地建物之共用壁占用，而依系爭契約第11條第1項約定，原告於出賣土地時已保證系爭土地無共用壁，足見原告給付有瑕疵，依系爭契約第7條第2項約定及民法給付瑕疵之規定，原告應按共用壁占用系爭土地面積之比例減少價金，是尾款應扣除共用壁折價金額。又被告未依約給付尾款係因原告給付有前揭瑕疵所致，非可歸責於被告，故原告請求被告給付違約金亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項為（本院卷第373至374頁）：㈠兩造於109年10月7日簽立系爭契約（補字卷第45至50頁），
約定被告向原告購買系爭土地，買賣總價為1,400萬元。被告已依約給付訂金10萬元、第一期簽約款140萬元、第二期用印款560萬元，尚餘尾款690萬元未給付。
㈡原告於109年12月18日繳納系爭土地增值稅後，於同年月24日
寄發台南東門郵局第276號存證信函，通知被告應於函到3日內給付尾款（補字卷第59至61頁），被告於110年1月4日收受該存證信函（補字卷第63頁）。
㈢系爭土地為空地，南邊臨路，其餘三側與他人建物相鄰，其
中除1897土地四周及1898土地東側有界址外，其餘土地範圍則因界址點位於共用壁中而不能現場釘定界址（界址位置如本院卷第159頁圖示，地政函文見本院卷第241至247頁）。
㈣系爭土地上共用壁範圍如附圖所示，共用壁面積合計11.87平方公尺。
四、得心證之理由：㈠原告依系爭契約第4條約定，請求被告給付尾款690萬元，有
無理由？被告得否依系爭契約第11條第1項、第7條第2項、民法給付瑕疵之規定，請求按共用壁面積計算減少價金？⒈按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。查系爭土地上有如附圖所示之共用壁，面積合計11.87平方公尺等情，為兩造所不爭執（不爭執事項㈣）；而依系爭契約第11條第1項約定：「乙方（即原告）保證本買賣土地產權清楚，絕無一地數賣、糾紛爭訟、被他人占用、占用他人土地、與鄰地共用壁、他人主張三七五租約或優先購買權，或其他糾葛等情事，否則乙方應自負全部法律責任」，可知系爭土地上是否有與鄰地共用壁，為兩造簽立系爭契約時所重視之點，原告既已於契約中保證無共用壁之情事，自應給付未有共用壁之土地予被告，始符合債之本旨。是被告抗辯系爭土地上有共用壁為物有瑕疵，即屬有據。
⒉再依系爭契約第7條第2項約定：「……複丈完成後，如發現有
部分面積被他人侵占、私設巷道或既成道路等情形，致甲方（即被告）無法行使所有權或行使有重大困難，乙方應於土地複丈完成後10日內排除，否則雙方同意按本買賣成交總價與面積之比例減少價金」，該條雖未明載共用壁亦得按買賣總價與面積之比例減少價金，惟共用壁既係指相鄰二宗建築基地各別所有之建築物，所共同使用以地界中心線上構築之牆、柱及樑之構造物，其存在與系爭契約第7條第2項所約定之「部分面積被他人侵占」相類。又兩造於109年11月2日土地複丈完成時，即已發現系爭土地中除1897土地四周及1898土地東側有界址外，其餘土地範圍均因界址點位於共用壁中而不能現場釘定界址等情，有臺南市臺南地政事務所（下稱臺南地政）於111年4月19日以臺南地所測字第1110035243號函文暨所檢附之地籍圖重測地籍調查表在卷可參（本院卷第241至247頁），復為兩造所不爭執（不爭執事項㈢），則原告本應依系爭契約第7條第2項約定，於土地複丈完成後10日內排除前開共用壁之瑕疵，惟原告直至本院於111年6月16日至系爭土地現場履勘時，仍未能排除之，此有本院勘驗測量筆錄、現場照片及臺南地政於111年7月15日以臺南地所測字第1110068639號函檢附之複丈成果圖附卷可證（本院卷第289至303頁），足見原告迄未能排除前開共用壁之瑕疵。是被告抗辯應依系爭契約第7條第2項之約定，按系爭土地成交總價與共用壁面積之比例減少價金，亦屬可採。
⒊準此，按系爭土地成交總價與共有壁面積比例計算之結果，
系爭土地因共用壁瑕疵得減少之價金為921,379元【計算式：系爭土地買賣總價1,400萬元×（共用壁面積11.87平方公尺/系爭土地總面積180.36平方公尺）＝921,379元，元以下四捨五入）。是原告得請求被告給付者，僅被告尚未給付之尾款690萬元（不爭執事項㈠），扣除前揭共用壁減少價金921,379元後之5,978,621元（計算式：690萬元－921,379元＝5,978,621元），逾此範圍之金額，則無權請求。
㈡原告依系爭契約第13條第2項約定，請求被告給付自109年12
月22日起至清償日止，按每日6,900元計算之違約金，有無理由？⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。可知違約金係以債務人不履行其義務為前提，故約定違約金之目的，係在促使義務人依債之本旨，依約忠實履行其義務，以避免須為違約金之支付，具有間接強制義務人依約忠實履行其義務之作用。⒉查原告於109年12月18日繳納土地增值稅完畢，被告依系爭契
約第4條約定，本應於完稅3日內給付尾款，惟迄未給付等情，業如前述。依系爭契約第13條第2項約定：「除因不可抗力之事由外，甲方（即被告）違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止），甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方（即原告），並應於補繳償金時一併繳清」，可知被告本應於完稅3日內即109年12月21日前給付尾款，其遲未給付，原告自得依系爭契約第13條第2項約定，請求其負遲延責任，並給付違約金。至被告雖抗辯稱：其未如期給付尾款係因系爭土地有共用壁瑕疵，而原告遲未排除或同意依照共用壁面積減少價金，故不可歸責予其，原告請求其給付違約金，並無理由等語；惟本件尾款690萬元扣除共用壁折價部分，尚有5,978,621元未給付等情，已經本院認定如前，原告請求被告給付尾款690萬元，雖屬過大請求，然僅該超過部分不生效力，尚難謂就被告應給付部分亦不生請求之效力，縱使被告彼時不確定共用壁之面積及應折價之金額，亦非不得先將尾款為提存，而非據此拒絕給付，是被告就應給付之5,978,621元部分不為給付，仍應負給付遲延責任，原告得依系爭契約第13條第2項約定，請求被告給付違約金。惟該項約定之違約金既為按「該期未履行支付價金」千分之一計算，則原告依約得請求者，應為每日按被告未給付之尾款5,978,621元之千分之一計算之違約金。
⒊次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受害情形，以為酌定標準。如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院107年度台上字第1696號判決意旨參照）。本院審酌被告雖有遲延給付價金之違約情事，然亦已給付710萬元之買賣價金，已為一部之履行，且被告遲延給付價金，對原告而言，應僅受有於遲延期間內無法運用此筆資金而生之損害；而系爭契約第13條第2項所定之違約金計算方式，如換算為年利為週年利率百分之36.5，較近年來國內貨幣市場之利率高出甚多，並考量被告係因未能與原告就如何處理系爭土地上遭共用壁占用乙事達成共識，始遲延給付價金之動機等情事，認兩造間關於上開違約金之約定尚嫌過高，若貫徹此等約定，有失公平，應有適度酌減之必要。本院綜合衡酌上開各項因素，認為本件將違約金減為按週年利率百分之5計算，已足對被告遲延給付價金之違約行為生制裁及督促效果。故原告得請求被告給付之違約金，應為按被告未給付之5,978,621元，自逾期日即109年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金，始屬衡平。
⒋準此，原告依系爭契約第13條第2項約定，請求被告給付5,97
8,621元自109年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金，核屬有據，逾此範圍請求，則無理由。
㈢末按數人有同一債權而以移轉一物之所有權為標的者，雖依
給付之性質非不可分，然除當事人有特別意思表示外，其給付應解為依當事人之意思為不可分，此項債權依民法第293條第1項之規定，固無須債權人全體共同請求給付，但各債權人僅得請求向其全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付（最高法院30年渝上字第160號判決意旨參照）。本件原告就系爭土地之應有部分各如附表所示，共有人分別出賣各自之權利範圍，其給付之性質雖非不可分；惟觀諸系爭契約所列賣方為原告全體，所記載之系爭土地買賣權利範圍亦為1分之1，並僅標示買賣總價為1,400萬元，而未特別區分原告各自出賣之權利範圍或得分配之價款，又系爭契約中關於賣方權利義務部分亦均以原告全體作為適用對象，可知兩造簽立系爭契約時之認知，被告交易及給付價金之對象均為原告全體，應解為當事人的意思為不可分。是原告請求被告向其全體給付5,978,621元，及自109年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金，核與前揭法文意旨相符，附予敘明。
五、綜上所述，原告依系爭契約第4條、第13條第2項約定，請求被告給付原告5,978,621元，及自109年12月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之違約金，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，核與民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項之規定並無不合，茲分別酌定相當擔保金額，准原告於供擔保後得假執行，被告於供擔保後得免為假執行，如主文第4項所示。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應予駁回如主文第5項所示。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 蔡雅惠
法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 21 日
書記官 王美韻附表：原告就系爭土地之應有部分原告 臺南市中西區五條港段 1897地號土地（面積14.21平方公尺） 1898地號土地（面積38.66平方公尺） 1899地號土地（面積127.49平方公尺） 郭仁權 無 36分之5 36分之5 郭澤民 6分之1 18分之1 18分之1 郭志偉 6分之1 18分之1 18分之1 黃麗梅 無 48分之5 48分之5 郭世雄 無 72分之19 72分之19 郭栢青 無 40分之1 40分之1 郭水秀 無 40分之1 40分之1 郭桂枝 無 40分之1 40分之1 郭紋萍 無 40分之1 40分之1 陳清緯 無 40分之1 40分之1 李英芬 6分之4 144分之37 144分之37 合計 1分之1 1分之1 1分之1