臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第285號原 告 黃益源訴訟代理人 陳麗美原 告 王榮東訴訟代理人 陳麗珍原 告 黃金山
李寶鶯上四人共同訴訟代理人 蘇建榮律師被 告 林志煥上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經民國111年5月24日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告就如附表一所示土地之優先購買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造為臺南市○○區○○段000○00000○00000地號土地（應有部分詳如附表一所示，下分別稱系爭333地號土地、系爭333-1地號土地、系爭333-2地號土地，合稱系爭3筆土地）之共有人，嗣原告於民國110年4月22日依土地法第34條之1規定，將系爭3筆土地併同同段351、352地號土地（應有部分詳如附表二所示，下分別稱系爭351地號土地、系爭352地號土地，與系爭3筆土地合稱系爭5筆土地）與訴外人許瑞峯簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），出售其等之應有部分，並約定出售總價為新臺幣（下同）6,380萬元，並已將被告應取得部分之價金4,536,400元予以提存。詎被告僅就系爭3筆土地主張優先購買權，而未接受系爭買賣契約之一切條件，難謂符合土地法第34條之1第4項之規定，爰依民事訴訟法第247條第1項之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：請求確認被告就系爭3筆土地之優先購買權不存在。
二、被告則以：兩造共有之土地僅及於系爭3筆土地，而不及於系爭351地號土地、系爭352地號土地，原告自無理由主張伊須併同購買非兩造共有之系爭351地號土地、系爭352地號土地等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造共有系爭3筆土地。
㈡原告間共有系爭351地號土地、系爭352地號土地。
㈢原告與許瑞峯於110年4月22日就系爭5筆土地簽訂系爭買賣契約，總價為6,380萬元。
㈣被告就系爭3筆土地行使優先購買權。
四、兩造爭執事項：原告請求確認被告對於系爭3筆土地之優先承購權不存在，有無理由？
五、得心證之理由：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表示以同樣條件優先承購，始為合法，而生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力（最高法院109年度台上字第2080號判決參照）。再按土地法第 34 條之 1 之立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物整體之開發及有效利用，以增進公共利益，且為簡化或消滅共有關係，規定共有人出賣應有部分予第三人時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。是就共有人行使優先承購權時，是否須連同共有物外之其他標的合併購買一節，宜參照上述立法理由斟酌個案是否符合「土地之整體開發與利用」為斷（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案 第 23 號研討結果參照）。
㈡經查，系爭5筆土地均相毗鄰，其中系爭333地號土地面積578
.48平方公尺為住宅區；系爭333-1地號土地面積246.38平方公尺，部分為道路用地、部分則為住宅區；系爭333-2地號土地面積193.10平方公尺、系爭351地號土地面積428.57平方公尺、系爭352地號土地面積166.07平方公尺，均為道路用地，系爭5筆土地預定作為市地重劃方式開發，有地籍圖謄本、臺南市政府都市發展局度市計畫土地使用分區證明書、土地登記謄本在卷可稽（見補字卷第31頁至第33頁、第47頁至第65頁）。又臺南市○○區○○路0段000巷○位於○○000地號土地、系爭352地號土地上，設有柏油路面、路燈等公共設施，供公眾通行使用，亦有臺南市政府工務局111年2月11日南市工養一字第1110199229號函在卷可按（見訴字卷第115頁），足認系爭333地號土地及系爭333-1地號土地之臨路位置、面積、形狀及土地使用狀態最具議價優勢，反之系爭351地號土地、系爭352地號土地則屬巷弄通道，現作為公眾通行之道路使用，較無經濟價值，是系爭5筆土地倘整體出售之經濟效益，顯較系爭351地號土地、系爭352地號土地獨立於系爭3筆土地另外出售為高，此觀證人許瑞峯於本院審理時具結證稱其僅願一次購買系爭5筆土地，不願單獨購買系爭351地號土地、系爭352地號土地等語自明（見訴字卷第209頁）；佐以，原告與許瑞峯所簽訂之系爭買賣契約，係已納入系爭351地號土地、系爭352地號土地等巷道土地之平均價格，倘准許被告得以納入價值較低之巷道土地之平均價格，購買經濟價值較高之系爭3筆土地，對於原告與許瑞峯亦顯失公平。再者，本件亦無證據顯示原告藉由其經濟上之優勢，以合併出售系爭5筆土地，變相限制被告行使其優先購買權之不公情事。是依個案權衡結果，並考量土地之整體開發與利用狀態，應認定被告不能僅承買系爭3筆土地部分，較為公允，從而，原告主張被告就系爭3筆土地之優先購買權不存在，即屬有據。
六、綜上所述，依個案權衡結果並考量土地之整體開發與利用，倘允許被告僅以包含巷弄土地之平均價格，購買較具經濟價值之系爭3筆土地，難謂公允，而不符合土地法第34條之1第4項之立法意旨，是原告依民事訴訟法第247條第1項前段規定，請求確認被告就系爭3筆土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
民事第一庭 法 官 施志遠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 5 月 31 日
書記官 黃心瑋【附表一】： 編號 共有人 系爭333地號土地應有部分比例 系爭333-1地號土地應有部分比例 系爭333-2地號土地應有部分比例 1 黃益源 3分之1 3分之1 3分之1 2 黃金山 300分之99 300分之99 300分之99 3 李寶鶯 300分之1 300分之1 300分之1 4 王榮東 6分之1 6分之1 6分之1 5 林志煥 6分之1 6分之1 6分之1
【附表二】： 編號 共有人 系爭351地號土地應有部分比例 系爭352地號土 地應有部分比例 1 黃益源 3分之1 3分之1 2 黃金山 300分之99 300分之99 3 李寶鶯 300分之1 300分之1 4 王榮東 3分之1 3分之1