臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第291號原 告即反訴被告 蘇仁南訴訟代理人 莊志剛律師複 代理人 林祐任律師被 告即反訴原告 蘇素梅訴訟代理人 段書潔被 告即反訴被告 蘇明祥訴訟代理人 陳心敏上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國111年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（190.38㎡）、913地號土地（2,132.5㎡）及同段264建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0○0號房屋（含增建部分），分割如下：
㈠、如附圖一所示編號A部分（面積277.13㎡）及C部分（面積428.02㎡）分歸被告即反訴原告蘇素梅取得；編號B部分（面積62
7.01㎡）分歸原告即反訴被告蘇仁南取得；編號D部分（面積
389.32㎡）及E部分（面積411.02㎡）分歸被告即反訴被告蘇明祥取得。
㈡、臺南市○○區○○段000地號土地（190.38㎡）及同段264建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0○0號房屋（含增建部分）分歸原告即反訴被告蘇仁南取得。
二、兩造應提供補償及受補償金額各如附表二所示。
三、訴訟費用由兩造按附表一所示之比例負擔。事實及理由
一、共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第5項定有明文。被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條亦有明定。查兩造共有坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地及同段264建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷0○0號房屋（以下分別稱系爭909、913地號土地，合稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地），共有人及應有部分均相同，如附表一所示。原告即反訴被告（下稱原告）起訴請求分割系爭913地號土地，被告即反訴原告蘇素梅（下稱被告蘇素梅）反訴請求就系爭909地號土地及系爭房屋合併分割（見本院卷第36頁），揆諸上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：
㈠、兩造共有系爭房地，應有部分如附表一所示，兩造沒有不分割之協議，法律上也沒有不能分割之原因，因無法達成分割之協議，爰依民法第823條第1項前段、第824條第5項之規定，【請求就系爭913地號土地分割如附圖一所示，及系爭909地號土地與系爭房屋分歸原告所有】，就共有人應有部分換算取得面積不足部分，按長信不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書）互為金錢補償。
㈡、系爭913地號土地上雖有同段268建號，但現況已被鐵皮建物全部蓋滿，請法院毋庸考量法定空地將來如何轉載至兩造分得土地之問題。另系爭房屋僅有前門出入，沒有後門，並坐落在系爭909地號土地上，被告蘇明祥欲分得系爭909地號土地後側3分之1土地面積，將導致土地與系爭房屋難以利用。
三、被告則以：
㈠、被告蘇素梅部分：附圖一編號C、D部分上原有一棟同段268建號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號房屋，面積為21
8.28㎡，為被告蘇素梅所有之合法建物，建物坐落位置應分給被告蘇素梅，故【主張附圖二之分割方案（被告蘇素梅原主張兩方案，分別繪製如本院卷第255頁之甲案及第257頁之乙案，其最終不再主張甲案，本判決附圖二即其主張之乙案），另系爭909地號土地與系爭房屋分歸原告所有】，若訴訟後兩造同意法定空地分割，合法建物「絕大部分」將轉載至被告蘇素梅分割取得土地C與F乙上，只有一小部分會坐落在被告蘇明祥分割後取得之土地D乙，故附圖二之分割方案可保有被告蘇素梅之合法建物，且對共有人影響較小。就共有人應有部分換算取得面積不足部分，按系爭估價報告書互為金錢補償。
㈡、被告蘇明祥部分：【主張附圖三之分割方案，另系爭房屋由被告蘇明祥及原告按應有部分各3分1、3分之2保持共有】，且就共有人應有部分換算取得面積不足部分，按系爭估價報告書互為金錢補償。堅持取得系爭909地號土地3分之1面積及系爭房屋應有部分3分之1是媽媽的要求。
四、得心證之理由：
㈠、各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1項、第824條第5項定有明文。查系爭房地為兩造共有，應有部分如附表一所示，有系爭土地登記謄本、系爭房屋登記謄本在卷可稽（見本院卷第47至49頁、第53至55頁、第63至65頁），又系爭房地沒有因物之使用目的不能分割，兩造也沒有不分割之協議，兩造既未能協議分割，則原告就系爭913地號土地訴請分割，被告蘇素梅就系爭909地號土地及系爭房屋提起反訴請求合併分割，於法相符，應予准許。
㈡、共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人。民事訴訟法第824條第1項、第2項第1款前段分定有明文。又法院定共有物分割之方法，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院29年上字第1792號判決先例、69年度台上字第3100號、81年度台上字第16號判決意旨）。經查：
⒈系爭913地號土地上有同段268建號即門牌號碼臺南市○○區○○
路○段000巷00號房屋，屬合法建物，面積為218.28㎡，為被告蘇素梅所有，有建物謄本、稅籍資料在卷可參（見本院卷第59、67頁），又上開建物「未增建前」坐落位置如本院卷第139、141頁所示（位在居中但傾斜之位置），被告蘇素梅稱大致坐落於附圖一編號C、D位置，被告蘇素梅嗣將左右牆面拆掉，往後及旁邊增建至如附圖一編號A、B、E所示土地上，現整體外觀為一鐵皮廠房，系爭913地號土地現況均已為鐵皮建物坐落；地政人員測量繪製之現況圖（見本院卷第95頁），ab點為柱子中心點連線、cd點為沿著鐵皮連線、egf點為柱子中心點連線、ghi點沿著矮圍牆連線，是依廠房現況繪製；A部分土地上未辦保存登記建物，為被告蘇素梅居住使用，B、C部分土地上之建物內放置機器，目前出租予他人供廠房使用（螺絲工廠）；D、E部分土地上之建物目前閒置無人使用；另系爭909地號土地及其上系爭房屋，目前由原告及其配偶、子女、兩造母親居住使用，系爭房屋為二層樓建物等情，經本院會同臺南市歸仁地政事務所測量人員至現場履勘，並製作勘驗筆錄（見本院卷第87頁）及繪製現況圖（見本院卷第95頁），且有空照圖、照片在卷可按（見調字卷第23頁、本院卷第159頁），復為兩造陳述在卷且均不爭執（見本院卷第330至333頁），以上現況事實堪予認定。
⒉本院依兩造所提分割方案，囑託地政人員繪製如附圖二、三
所示之複丈成果圖，另附圖一是原告所提方案，係本院補充臺南市歸仁地政事務所111年3月4日土地複丈成果圖即系爭913地號土地現況圖之內容（本院只是將分得區塊上色，及於圖面標示系爭909地號土地及系爭房屋歸由原告所有，並標示系爭913地號土地分割後之歸屬情形）。附圖一為原告方案，將系爭913地號土地依廠房結構分割為A、B、C、D、E，B部分歸原告取得，A、C部分歸被告蘇素梅取得，D、E部分歸被告蘇明祥取得，系爭909地號土地及系爭房屋歸原告取得；附圖二為被告蘇素梅方案，與附圖一方案差異不大，僅D部分再細分為D乙、F乙，F乙歸被告蘇素梅取得，D乙分歸被告蘇明祥取得；附圖三為被告蘇明祥方案，與原告方案差異在系爭909地號土地分為甲、乙部分，甲部分歸被告蘇明祥取得，乙部分歸原告取得，系爭房屋由被告蘇明祥及原告按應有部分各3分1、3分之2保持共有，其餘與原告附圖一方案相同。是本件分割方案兩造之差異在於：①系爭909地號土地及系爭房屋是否全歸原告所有？②附圖一編號D部分是否應再分為D乙、F乙？茲分述如後。
⒊系爭房屋為二層樓磚造建物，只有前面獨立出入，沒有後門
，一樓前面是客廳，後面是廚房，客廳旁有一個房間，由兩造母親使用；二樓有四個房間，其中一間無人使用，另外三間分別為原告及原告二名子女使用中，一樓廚房、樓梯及二樓一名子女之房間、廁所坐落在附圖三編號甲部分之土地上，為兩造所不爭執（見本院卷第333至334頁）。建物性質上不能與其基地使用權分離而存在，建物與土地同歸一人較能避免日後糾紛，若採附圖三分割方案，系爭房屋由被告蘇明祥及原告維持共有，將產生系爭房屋維持共有，但房屋前方坐落在原告取得之乙部分土地，房屋後方坐落在被告蘇明祥取得之甲部分土地，且被告蘇明祥取得甲部分土地將形成袋地，恐日後衍生通行權糾紛，況依現使用狀況，系爭909地號土地及系爭房屋為原告及其配偶、子女、兩造母親使用，被告蘇明祥及其配偶未居住於系爭房屋，若採取附圖三分割方案將導致系爭909地號土地及系爭房屋之所有權歸屬與實際使用人有所不同，容易造成使用上糾紛及日後交易、處分之困難，不利於分割後之經濟效用，是本院認為系爭909地號土地及系爭房屋依使用現況，全數分割予原告，由原告單獨所有，使其對於系爭房屋及系爭909地號土地得以整體規劃利用，為較妥適之分割方案，是附圖三即被告蘇明祥所提方案並不可採。
⒋被告蘇素梅雖於系爭913地號土地上，有同段268建號之合法
建物，惟被告蘇素梅自陳已將左右牆面拆掉，往後及旁邊增建未保存登記建物，致系爭913地號土地現狀為增建之鐵皮廠房全部覆蓋，有系爭913地號土地空照圖在卷可考（見調字卷第23頁），故本件已難精準測量合法建物坐落位置何在，況268建號建物雖為被告蘇素梅所有，但系爭913地號土地畢竟是兩造共有，而該建物之位置「未增建前」坐落如本院卷第139、141頁所示，可見位在居中但傾斜之位置，然兩造應有部分各3分之1，權利均等，若被告蘇素梅僅因合法建物而取得居中位置，及一併取得其居住之A部分，對於原告及被告蘇明祥較為不公，況若將該建物坐落位置分割予被告蘇素梅，將導致被告蘇明祥分割取得之土地「E部分及D乙」較不方整，且被告蘇明祥在各方案中均分得E部分，E部分土地已較不方整，若將D部分一併分割予被告蘇明祥，其就D、E部分一併使用，地形方整且較符合經濟效用。再者，被告蘇素梅亦自稱縱採取附圖二分割方案，若要把合法建號於各筆分割地號上取消轉載，一樣會拆到部分合法建物在被告蘇明祥分得之D乙部分（見本院卷第331至332頁）。再以公平性而言，系爭二筆土地面積合計2,322.88㎡，若兩造均以取得土地為優先，每人應分得774.29㎡（計算式：〈2,132.5㎡＋190.38㎡〉÷3），原告附圖一方案兩造取得土地之面積分別為原告取得817.39㎡、被告蘇素梅取得705.15㎡、被告蘇明祥取得
800.34㎡，另被告蘇素梅附圖二方案，原告取得817.39㎡、被告蘇素梅取得904.18㎡、被告蘇明祥取得601.31㎡，附圖一方案較接近各共有人依應有部分換算後取得之土地面積774.29㎡，此亦可由附圖二方案各共有人分割後依系爭估價報告書互為金錢補償之金額最高亦可得知（附圖一找補金額合計2,644,151元、附圖二找補金額合計5,671,583元，見本院卷第
315、317頁），故綜合以上說明，本院認原告附圖一方案較被告蘇素梅附圖二方案為可採。準此，本院審酌系爭房地使用現況、臨路情形、兩造分割方法之優劣、各共有人應有部分之比例與其意願、土地使用之經濟效益，認附圖一之分割方案無明顯不利於各共有人，且各共有人分割後取得土地面積與應有部分換算應得土地面積差額較小，分割後地形相較附圖二為方正、完整，及系爭909地號土地及系爭房屋分歸原告，由其單獨利用較符合經濟效益等一切情狀，認系爭房地採附圖一所示分割方案尚屬妥適、公平，爰判決如主文第1項所示。
㈢、以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。判決主文第1項所示分割方案（即附圖一），將使兩造分割取得土地及系爭房屋，與其原應有部分換算取得之面積不一致，共有人間自有互為補償之必要。本院囑託長信不動產估價師聯合事務所予以鑑價，該事務所估價師以土地價格為基礎，考量宗地條件進行估價方法之分析調整、修正並推估土地價格，據以計算差額找補金額，經估價師針對標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及估價師專業意見分析後，估價師採用比較法、收益法及成本法等估價方法進行評估，係以比較標的價格為基礎，考量個別條件差額程度，進行調整、修正，以推定分割方案之比準宗地、各分割宗地及建物之評估結果及最終價值。共有土地之分割結果，係以比準宗地之價格為基礎，針對影響分割各宗地之個別因素，運用百分率法進行比較調整，計算出各宗地之價值，並以其價格為本案價格之基礎，經鑑價後，認各共有人應按如附表二所示之金額互為補償等情，有系爭估價報告書可按。審酌系爭估價報告書由具有不動產估價之專業知識者所製作，且製作之人與兩造間並無利害關係，應無偏頗之虞，故認系爭估價報告書之鑑定結果為可採，是系爭房地各共有人應提供補償及受補償金額如附表二所示。
五、綜上所述，本院認為採取如判決主文第1項（即附圖一）分割方案應屬妥適、公平。因兩造分割後取得之土地及系爭房屋，與其原應有部分換算取得之面積不一致，共有人間自有互為補償之必要，爰判決補償之金額如主文第2項所示。
六、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部；共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用，但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係之比例，命分別負擔。民事訴訟法第78條、第80條之1及第85條第1項分別定有明文。本件乃因共有物分割涉訟，原、被告間本可互換地位，本質上並無訟爭性，而係由本院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，是原告提起本訴、被告蘇素梅提起反訴雖依法有據，惟共有人應訴乃因訴訟性質所不得不然，且分割結果對於兩造均屬有利，由敗訴之共有人負擔訴訟費用顯失公平，應認本件訴訟費用由兩造按系爭房地應有部分之比例分擔，較為公允，茲判決如主文第3項所示。
七、據上論結，本件原告即反訴被告蘇仁南、被告即反訴原告蘇素梅之訴，均有理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 12 日
民事第一庭 法 官 羅郁棣以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 12 月 12 日
書記官 周玉茹附表一：
編號 所有權人 應有部分比例 （即訴訟費用負擔比例） 1 原告蘇仁南 3分之1 2 被告蘇素梅 3分之1 3 被告蘇明祥 3分之1附表二：
系爭909、913地號土地找補表 應受補人 被告蘇素梅 應給付人 原告蘇仁南 1,440,640元 被告蘇明祥 654,033元 合 計 2,094,673元系爭房屋找補表 應受補人 被告蘇素梅 被告蘇明祥 合 計 應給付人 原告蘇仁南 274,739元 274,739元 549,478元