臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第310號原 告 南市區漁會法定代理人 林士傑訴訟代理人 何建宏律師
林育弘律師被 告 林顯宗訴訟代理人 林君恬兼 被 告 鄭春霞上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林顯宗、鄭春霞應將門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號房屋及坐落臺南市○○區○○段000地號如附圖即臺南市臺南地政事務所民國110年12月15日土地複丈成果圖標示A部分斜線範圍，面積共1,032.31平方公尺土地遷讓並回復原狀返還原告。
二、被告林顯宗應自民國110年11月25日起至返還第一項所示房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣10,712元。
三、被告鄭春霞應自民國110年11月25日起至返還第一項所示房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣10,712元。
四、第二、三項所命被告應按月給付原告新臺幣10,712元部分，於任一項被告已為給付範圍内，他被告免為給付。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔二分之一，由原告負擔二分之一。
七、本判決第一項於原告以新臺幣2,634,234元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣7,902,701元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二、三項所命給付，原告於每期屆至時得假執行；但被告如各期以新臺幣10,712元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、被告林顯宗於民國105年3月11日向原告承租門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）及坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000○0地號土地（下稱系爭834、853、
855、856之5地號土地）。後因原告欲於系爭834、853地號土地上興建「漁民活動中心」（下稱系爭工程），於106年12月31日與被告林顯宗協議終止原租賃契約，另訂新租賃契約（下稱系爭租賃契約），將租賃標的物範圍限縮為系爭房屋及系爭855、856之5地號土地，第2條約定租賃期間自107年1月1日至甲方（即原告）多功能漁民活動中心新建工程完工止，租賃期間因進行工程施作，工期預定2年免收租金（期間自107年1月1日至108年12月31日止），因對風車文創館（乙方）造成營運之損失，故再優惠2年以回餽乙方之配合，經甲方認定工程完工日期通知乙方本租賃契約終止。嗣原告之「多功能漁民活動中心」新建工程、水電工程分別於109年7月27日、109年9月10日申報竣工，於110年5月3日辦妥第1次所有權登記，原告於110年10月6日依系爭租賃契約第2條以存證信函向被告林顯宗通知，並為終止系爭租賃契約之意思表示，以將租賃標的物收回自用，被告林顯宗於110年10月7日收受存證信函，是系爭租賃契約於110年10月7日已合法終止。又被告林顯宗未經原告同意將租賃標的物全部轉由被告鄭春霞經營安平漁家餐廳，亦違反系爭租賃契約第8條不得轉租之約定，原告亦得以起訴狀繕本之送達向被告林顯宗為終止系爭租賃契約之意思表示。綜上，系爭租賃契約已合法終止，被告迄今仍占用系爭房屋及坐落臺南市○○區○○段000地號如附圖標示A部分面積共1,032.31平方公尺土地，係屬無權占有。原告依民法第455條前段及第767條規定，請求被告應將系爭房屋及占用土地遷讓並回復原狀返還原告，及依民法第179條請求被告依系爭房屋課稅現值及土地申報地價之年息8％給付相當於租金之不當得利。
㈡、被告辯稱原告承諾系爭工程完工起再優惠2年免收租金云云，惟自系爭租賃契約第2條與第3條合併觀察，再優惠2年指系爭租賃契約所訂「工期預定2年免收租金（期間自107年1月1日至108年12月31日止）」，並非於系爭工程完工日後再給予2年免收租金之優惠。另自系爭租賃契約締約過程以觀，原告因計畫於系爭房屋北側興建漁民活動中心，恐影響被告林顯宗使用土地權益，故先與被告林顯宗合意終止原租賃契約，另行簽訂系爭租賃契約，並給予預定工程期間2年免收租金之優惠，足見「再優惠2年以回饋乙方之配合」指被告林顯宗配合終止原租賃契約後改簽訂系爭租賃契約，故被告所辯與系爭租賃契約締約過程不合。
㈢、並聲明：⒈被告林顯宗、鄭春霞應將系爭房屋及坐落臺南市○○區○○段000
地號如附圖標示A部分斜線範圍，面積共1,032.31平方公尺土地遷讓並回復原狀返還原告。
⒉被告林顯宗應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項所示房屋及土地之日止，按月給付原告14,283元。
⒊被告鄭春霞應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項所示房屋及土地之日止，按月給付原告14,283元。
⒋上第二、三項所命被告應按月給付原告14,283元部分，於任一項被告已為給付範圍內，他被告免為給付。
⒌第一、二、三項請求，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、系爭租賃契約第2條約定，系爭工程興建過程2年免租金，工程完工後再優惠2年免租金，是原告應將系爭房屋及附圖標示A部分面積共1,032.31平方公尺土地再承租給被告林顯宗到112年3月。原告人員曾向被告表示可以寫申請函申請繼續承租，但被告提出申請函後，原告卻拒絕繼續承租給被告。
㈡、被告林顯宗承租系爭房屋及系爭855、856之5地號土地後，交由訴訟代理人即林顯宗之女兒林君恬經營餐廳，當時漁會建物很舊，其它地上物都是被告林顯宗搭建，林君恬後來經營不善，始委託被告鄭春霞來經營安平漁家餐廳，並無不法轉租。另被告目前僅占用系爭房屋及附圖標示A部分面積1,032.31平方公尺土地，未占用系爭855、856之5地號土地全部。
㈢、安平漁家餐廳因系爭工程興建而生意慘淡，被告亦積極配合原告拆除部分建物（廁所），讓原告順利取得建築執照，系爭工程完工後，原告卻未履行系爭租賃契約繼續租給被告並免收租金，復請求給付相當於租金之不當得利，對被告很不公平，希望可以續約或給予1年之搬遷期。
㈣、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠、原告主張被告林顯宗原向其承租系爭房屋及系爭834、853、8
55、856之5地號土地，簽有房屋暨土地租賃契約書；後因原告欲興建「多功能漁民活動中心」，與被告林顯宗終止前開租約，並簽訂系爭租賃契約；原告多功能漁民活動中心新建工程、水電工程分別於109年7月27日、109年9月10日申報竣工，於110年5月3日辦妥第1次所有權登記；原告於110年10月6日以存證信函向被告林顯宗通知，並為終止系爭租賃契約之意思表示，被告林顯宗於110年10月7日收受存證信函；被告林顯宗將系爭房屋及附圖標示A部分面積1,032.31平方公尺土地交由被告鄭春霞經營安平漁家餐廳及作為廚房、餐廳前庭草皮、風車造型倉庫使用；原告發函請被告鄭春霞搬遷，被告鄭春霞於110年2月23日經原告通知其於110年3月20日搬離承租場所。以上為兩造所不爭執，且有105年3月11日經公證之房屋暨土地租賃契約書、合約終止協議書、系爭租賃契約、工程竣工報告書、漁民活動中心建物第一類登記謄本、存證信函及回執聯、原告函稿及被告鄭春霞親領簽名在卷可稽（見本院卷第37至61頁），且被告使用、占用範圍經本院會同兩造、地政人員履勘現場，經地政人員繪製如附圖標示A部分面積1,032.31平方公尺，有履勘筆錄、附圖附卷可考（見本院卷第115至123頁），以上事實堪予認定。至被告辯稱系爭工程完工後，系爭房屋及附圖A部分1,032.31平方公尺土地範圍，應要再租給被告2年並免收租金（至112年3月）等語，就此：
⒈租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租賃契約第2條約定租賃期間自107年1月1日至甲方（即原告）多功能漁民活動中心新建工程完工止，租賃期間因進行工程施作，工期預定2年免收租金（期間自107年1月1日至108年12月31日止），因對風車文創館（乙方）造成營運之損失，故再優惠2年以回餽乙方之配合，經甲方認定工程完工日期通知乙方本租賃契約終止。而原告之「多功能漁民活動中心」新建工程、水電工程已申報竣工，新建之建物於110年5月3日辦妥第1次所有權登記，原告於110年10月6日以存證信函通知被告林顯宗終止系爭租賃契約，經被告林顯宗於110年10月7日收受存證信函，業如前述，則原告與被告林顯宗間之系爭租賃契約於110年10月7日已合法終止，堪予認定。
⒉被告辯稱系爭工程完工起再優惠2年及免收租金云云，惟系爭
租賃契約第2條、第3條分別約定有「故再優惠2年以回饋乙方之配合，經甲方認定工程完工日期通知乙方本租賃契約終止」、「乙方應於甲方通知之日（含)起30日內向甲方表明是否續租，如表明續租則重新訂定租賃契约，乙方保有優先承租權…」，足見所謂「再優惠2年」指系爭租賃契約第2條「工期預定2年免收租金（期間自107年1月1日至108年12月31日止）」，始有「經甲方認定工程完工日期通知乙方本租賃契約終止」、「乙方應於甲方通知之日（含)起30日內向甲方表明是否續租」等約定，堪認系爭租賃契約未有任何系爭工程完工起「承諾續租2年」暨該2年免租金之約定，僅給予被告林顯宗於系爭工程完工後有優先承租權而已，且優先承租權並非保證締約，原告於存證信函表示要「收回自用」（見本院卷第55頁），亦當庭表示要「收回自用」（見本院卷第163頁），則被告要求原告應將系爭房屋及附圖A部分面積1,032.31平方公尺土地再承租給被告林顯宗到112年3月云云，即不足採。
⒊被告鄭春霞目前占用系爭房屋及系爭855地號土地如附圖標示
A部分面積1,032.31平方公尺，為兩造所不爭執。被告鄭春霞未能舉證證明其具有合法占有權源；而被告林顯宗與原告間之系爭租賃契約已合法終止，則被告林顯宗將租賃標的物讓與被告鄭春霞使用，被告林顯宗為無占有權源之間接占有人，被告鄭春霞為無占有權源之直接占有人，是原告本於所有權人、出租人之地位，依民法第455條前段、第767條第1項前段規定，請求被告林顯宗、鄭春霞應將系爭房屋及系爭855地號土地如附圖標示A部分面積1,032.31平方公尺部分遷讓並回復原狀返還原告，即屬有據，應予准許。
㈡、原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：⒈被告無權間接或直接占用系爭房屋及如附圖標示A部分面積1,
032.31平方公尺土地，是被告無法律上原因而受有利益，因而致原告受有損害，則原告依民法第179條之規定，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即110年11月25日（見本院卷第79、85頁）起至返還系爭房屋及土地之日止，相當於租金之不當得利部分，即屬有據。
⒉無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。
又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。又所謂年息10％為限，乃指租金之最高限額而言，並非必需依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂土地申報價額，係指該土地之申報地價。本院審酌系爭房屋及系爭855地號土地位於安平漁港附近，附近多為觀光景點，商業活動尚可，交通應屬便利。又原告與被告林顯宗105年間就系爭房屋及系爭834、853、855、856之5地號土地出租之月租金為21,223元（見本院卷第39頁），於107年1月1日後即未收取租金迄今，且107年1月後出租及被告現占用之土地面積已縮減為1,032.31平方公尺，考量上情及依系爭房屋及系爭855地號土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況等一切情狀，認原告請求以系爭房屋課稅現值及土地申報地價之年息6％給付相當於租金之不當得利為適當。
⒊系爭房屋課稅現值為573,300元，系爭855地號土地109年之土
地申報地價為1,520元，有房屋稅繳款書及土地登記謄本在卷可查（見本院卷第29至31頁），被告無權占用系爭房屋及系爭855地號土地1,032.31平方公尺，每年租金依系爭房屋課稅現值及土地申報地價之年息6％計算，即每月相當於租金之不當得利為10,712元（573,300×6％÷12＋1,520×1,032.31×6％÷12，元以下四捨五入），則原告請求被告應自110年11月25日起至遷讓返還系爭房屋及土地之日止，按月給付原告10,712元，即屬有據，應予准許。原告逾此範圍之請求，則無理由。
㈢、不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言；故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院100年度台上字第848號判決意旨）。被告林顯宗、鄭春霞雖均依不當得利之規定，應按月給付原告10,712元，然債務發生原因不同，僅於其中一人履行賠償時，其他人之賠償責任同歸於消滅，依前揭說明，應屬不真正連帶，是原告請求被告林顯宗、鄭春霞應負不真正連帶責任，即屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、第179條規定，請求被告應將系爭房屋及如附圖標示A部分面積1,032.31平方公尺土地遷讓並回復原狀返還原告；被告林顯宗應自110年11月25日起至返還系爭房屋及土地之日止，按月給付原告10,712元；被告鄭春霞應自110年11月25日起至返還系爭房屋及土地之日止，按月給付原告10,712元；所命被告林顯宗、鄭春霞應按月給付原告10,712元部分，於任一項被告已為給付範圍内，他被告免為給付，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決主文第1項，兩造陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。本件判決主文第2、3項，命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，並依被告聲請宣告預供擔保後，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因其敗訴而失所附麗，應予駁回之。
六、法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；又各當事人一部勝訴，一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用。民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定有明文。本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，又原告起訴時請求被告遷讓返還系爭房屋及土地面積2,295.73平方公尺（見本院卷第17頁），經實際履勘並測量被告占用部分之土地面積為1,032.31平方公尺，則依原起訴面積核算標的價額而繳納之裁判費用即不應由被告全部負擔，本院審酌案情，認訴訟費用應由兩造各自負擔2分之1（第一審裁判費為160,544元，但本件尚有地政測量等規費原告未陳報）。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 3 月 24 日
民事第三庭 法 官 羅郁棣以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 3 月 25 日
書記官 周玉茹