臺灣臺南地方法院民事判決110年度重訴字第333號原 告 黃安知
黃安森黃安迪黃安穎黃安如黃安湘黃靜淑張黃靜靛劉漢松劉泰翔劉蓉共 同訴訟代理人 簡涵茹律師被 告 朱秋容
朱建龍共 同訴訟代理人 張益昌律師被 告 王朱英
朱秋竹朱朝祥朱榮林共 同訴訟代理人 黃榮坤律師上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國111年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告朱秋容、王朱英、朱秋竹、朱朝祥、朱榮林應將坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地如附圖所示A部分（面積25.5平方公尺）、B部分（面積81.68平方公尺）、C部分（面積33.47平方公尺）之地上物拆除。
被告應將坐落臺南市○○區○○段000○000○000○000○000地號土地騰空返還予原告。
被告應給付原告如附表「被告應給付之金額」欄所示之金額，及自附表「法定利息起算日」欄所示日期起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
本判決第1項於原告以新臺幣140,000元為被告朱秋容、王朱英、朱秋竹、朱朝祥、朱榮林供擔保後，得假執行；但被告朱秋容、王朱英、朱秋竹、朱朝祥、朱榮林如以新臺幣400,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第2項於原告以新臺幣2,600,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣7,700,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第3項於原告以新臺幣840,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣2,538,435元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例(下稱減租條例)第26條第1項、第2項前段分別定有明文。
二、依最高法院108年度台上大字第2470號裁定主文「耕地三七五減租條例第26條第1項所稱因耕地租佃發生爭議，係指出租人與承租人間因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。當事人間原訂有耕地租約，嗣發生租約是否無效或經終止，出租人得否請求承租人除去地上物返還耕地之爭議者，亦包括在內。出租人主張原訂耕地租約無效，依民法第767條規定請求承租人除去地上物返還耕地，屬耕地租佃爭議，應免收裁判費用。」之意旨，本件原告以與訴外人即被告朱秋容、王朱英、朱秋竹、朱朝祥及朱榮林（下稱朱秋容等5人）之被繼承人朱明福間原訂耕地三七五租約（下稱系爭租約），因朱明福未自任耕作而無效，縱認系爭租約由朱秋容等5人所承繼，因渠等於臺南市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下稱系爭450地號土地、系爭454地號土地、系爭463地號土地、系爭464地號土地，合稱系爭租佃土地）上搭蓋鴿舍等建物，亦屬不自任耕作之事實，系爭租約仍然無效，朱秋容等5人無權占用系爭租佃土地，依上開意旨，應認係租佃爭議事件。
三、被告雖抗辯本件為租佃爭議事件，未經調解、調處，起訴程序不合法等語。惟查本件原告前向本院起訴由本院以109年度重訴字第286號事件（下稱前案）受理，經承辦法官曉諭應先向區公所申請調解，原告撤回前揭訴訟，並向臺南市麻豆區公所（下稱麻豆區公所）耕地租佃委員會申請租佃爭議調解（本院卷一第453-454頁），嗣經麻豆區公所以110年11月12日麻所民字第1100771594號函覆稱租約（麻民地字第12號）業已註銷，已非耕地三七五租約，原告所請與被告間排除占用，返還土地事件，無減租條例第26條規定之適用等語（本院卷一第443-444頁）。是本件原告既已申請租佃爭議調解，雖麻豆區公所以程序上否准，應認已合於前揭規定。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭租佃土地及同區段462地號土地（下稱系爭462地號土地，與系爭租佃土地合稱系爭土地）現為原告所共有。系爭租佃土地原與朱秋容等5人之被繼承人朱明福成立耕地三七五租約，朱明福於89年以前即未自任耕作，依減租條例第16條應認無效，況朱明福於89年2月26日死亡，而系爭租約於91年已屆期，未再續約，並於92年間經改制前臺南縣麻豆鎮公所（下稱麻豆鎮公所）註銷登記，朱秋容等5人對系爭租佃土地有何使用上權源可資繼承，自屬無權占有；縱認系爭租約於91年屆期後仍存續，惟其上朱秋容搭建附圖所示之建物，未自任耕作，系爭租約仍應認為無效，朱秋容5人仍屬無權占有。至被告朱建龍對系爭土地及朱秋容等5人就系爭462地號號土地，本無合法使用權源。是原告自得依民法第767條前段、中段規定及第821條規定訴請被告拆除地上物，並將該土地返還原告；另依民法第179條、土地法第105條準用同法第99條規定請求被告返還如附表所示之相當租金之利益；如認原告請求相當於租金之利益無理由，則被告等侵害原告之所有權，致原告受有損害，應負連帶賠償之責，則被告應連帶給付附表所示之金額等語。並聲明：㈠朱秋容等5人應將坐落臺南市○○區○○段000○000地號土地如附圖所示A部分鴿舍（面積25.5平方公尺）、B部分平房（面積81.68平方公尺）、C部分平房（面積33.47平方公尺）之地上物拆除；㈡被告應將系爭土地騰空返還原告；㈢被告應連帶給付原告附表所示原告請求被告給付不當得利數額欄之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠朱秋容、朱建龍：原系爭租約承租人朱明福於89年2月26日過
世，由朱秋容等5人繼承承租權，並於91年12月31日租期屆滿後，於原告未及時為反對之意思表示時，朱秋容即為系爭租佃土地耕作收益，應視為不定期租賃；朱秋容、朱建龍於系爭租約期滿後持續於系爭租佃土地進行耕作，朱秋容並於94年3月24日向麻豆鎮公所申請續租，及110年4月27日向麻豆區公所申請續租，系爭租約應已續訂；依前案履勘結果，自朱明福起確有於系爭租佃土地上自任耕作，部分改種文旦、白柚等亦合於耕地使用之範圍；另附圖所示地上物係為放置農具、堆放農作物及臨時休息之用，原告以此主張朱明福未自任耕作，並無理由；又462地號土地雖非屬系爭租約土地，已由當時出租人郭典交付仍屬耕地租用之不定期租約等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡王朱英、朱秋竹、朱朝祥、朱榮林：系爭租約經朱秋容於94
年3月24日向麻豆鎮公所申請續租，及朱秋容等5人於110年4月27日向麻豆區公所再次申請續租，系爭租約應已續訂，並有自任耕作之事實，附圖所示地上物係為放置農具、堆放農作物及臨時休息之用，原告以此主張朱明福未自任耕作，並無理由；又系爭462地號土地雖非屬系爭租約土地，然自38年以來即由朱明福繳納租金，雖未定書面，已屬不定期租約等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠系爭土地現為原告所共有，有土地登記謄本在卷可查（本院
卷第35-62頁），其中系爭租佃土地前由原所有人黃堅與被告之被繼承人朱明福訂有系爭租約，自38年1月1日起租期6年，約定種植甘蔗、稻、薯，均於6年租期屆滿時續訂租約，嗣朱明福於89年2月26日過世，當期租約於91年12月31日租期屆滿，並經麻豆鎮公所於92年7月23日公告以租約於91年底期滿，出租人、承租人均未提出申請收回或續訂租約而辦理租約註銷登記，朱秋容於94年3月24日始向麻豆鎮公所以原承租人死亡申請續訂租約，亦有改制前臺南縣（下稱臺南縣）私有耕地租約、麻豆鎮公所（函）稿、臺南縣政府准予備查函在卷可查（本院卷一第281-294、303-360頁）；朱明福搭建如附圖所示之地上物，並大部分改種文旦、白柚等作物等情，則為兩造所不爭執，自應認為真實。原告主張朱明福有不自任耕作之事實，系爭租約已無效不存在，並經麻豆鎮公所註銷，朱秋容等5人自不得再主張系爭租約之權利；另被告就系爭462地號土地亦無占有使用權源等情，則為被告所否認，是本件之爭點在於：⒈系爭租約有無因朱明福不自任耕作之情而無效；⒉被告就系爭462地號有無占有使用權源？⒊原告得請求相當於租金之不當得利為何？㈡承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，藉供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。又耕地承租人於約定主要作物生長季節，改種其他作物，並非法所不許，固為最高法院58年台上字第1161號判例意旨所闡示，如改種其他多年生作物，未再種植約定之主要作物，非前揭判例意旨所揭示之情，應認未自任耕作；同條第2項規定承租人違反應自任耕作之規定時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張，即當然向後失其效力。該耕地租約無效後，除雙方有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人明知承租人未自任耕作土地而仍繼續收租，或於原訂租約租期屆滿後依耕地三七五減租條例換訂租約，使原已無效之租約恢復其效力。查附圖所示之A、B、C地上物為朱明福所搭建，為兩造所不爭執之事實，則附圖所示A地上物，被告雖否認為鴿舍，惟觀其照片顯非供堆置農具、肥料或臨時休息之用，依其建築方式，以常情而斷，確為一般人家養鴿所用之籠舍，此由前案履勘後囑由麻豆地政繪製丈成果圖上載「鴿舍」亦可證之；其餘附圖所示之B、C平房部分有設置灶台，放置冰箱、電鍋、裁縫車等物，依原告提出之94年間上開平房使用照片及本院前案履勘現場之照片、履勘筆錄，系爭土地上大部分種植柚子，前揭設備或物件已不堪使用任意棄置該處，並有腳踏車、廚具及多項之廢棄物堆置該處，均顯非以耕作為目的或為便利耕作所建之農舍。再者作物之種類涉及租約期滿出租人依法收回自耕或合法終止後補償承租人之價額，此觀耕地三七五減租條例第17條、第19條均規定以「尚未收穫農作物之價額」補償承租人自明，是作物種頪之變更影響契約當事人權利義務之負擔甚巨。查系爭租約約定種植作物種類為甘薯、稻穀、甘蔗等作物，其中甘薯為多年生草本植物、水稻為一年生草本植物，均約為5至6個月可收成，甘庶則為約12至18個月可收成，為一年生或多年生草本植物，而原審履勘結果認系爭土地上大部分種植柚子之文旦及白柚，則文旦及白柚則屬多年生木本植物，與原約定作物生長期不同，價格更有差異，而改種作物，除改變系爭租佃土地地力消耗之程度，亦影響系爭租約雙方權利義務之負擔；且改種植文旦等作物，未經原出租人之同意，此有出租人以77年8月31日存證信函表示反對改種作物之意，另以82年12月7日存證信函退回該年度租金匯票等情可證。是系爭租佃土地上有朱明福搭建非供農用之地上物，已將大部分土地改種柚子等情，足徵朱明福確有不自任耕作之情形。依上開說明，系爭租約於朱明福不自任耕作時即屬無效。朱明福死亡後，雖由朱秋容以承租人名義於89年1月2日、90年12月11日、91年12月25日、92年12月15日及93年12月27日以存證信函寄送租金支票予黃堅，惟遭黃堅以未出租土地予朱秋容為由退回。是系爭租約無效後，原告之被繼承人或原告與朱秋容等5人均無另行成立租賃關係之合意，則系爭租約，縱由朱秋容占有使用及朱秋竹、朱朝祥、朱榮林主觀上認繼承朱明福之系爭租約，委由朱秋容繼續耕作而占有系爭租佃土地，對原已無效之系爭租約並無法恢復其效力。又朱建龍辯稱使用系爭租佃土地之權源來自朱秋容繼承之系爭租約，系爭租約既屬無效，朱秋容亦未取得其他占有使用權源，則朱建龍對系爭租佃土地自屬無權占有；另系爭462地號土地，為建地，不在系爭租約內，被告雖辯稱亦由原告之前手或被繼承人連同系爭租佃土地出租予朱明福耕作使用，惟已遭原告所否認，被告既未提出占有使用之證據，僅泛稱應有不定期租賃法律關係存在等語。惟租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文，是兩造間必先有定期之租賃契約存在，於期限屆滿後，被告仍為租賃物之使用收益，而原告不即表示反對之意思時，始有成立不定期限租賃契約之可能，本件雖朱秋容、朱建龍於系爭土地上種植柚子，有占有使用之事實，惟被告既未舉證證明，系爭462地號土地原有租賃契約存在，自無法單以前揭占有使用之事實，推認兩造間就系爭462地號土地有不定期限租賃關係存在。
㈢所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段有明文規定。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由。被告等未證明其有正當權源占用之事實，依上規定，即應返還占有之系爭土地。另附圖所示之地上物占有原告所有之系爭454地號土地、系爭464地號土地。而物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。原告主張主張附圖所示地上物之事實上處分權人為朱秋容等5人，為朱秋容等5人所是認，朱秋容等5人未證明各該地上物係有權占有之事實，原告自得據以請求朱秋容等5人拆除附圖所示之地上物。㈣因無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號號判例意旨參照）。土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。
被告無權占用系爭土地，受有占有使用利益，此占有利益無法返還，應以金錢償還之，是原告請求被告返還其占有系爭土地受有相當於租金之不當得利，為有理由。
⒉查系爭450地號土地、系爭454地號土地、系爭462地號土地、
系爭463地號土地、系爭464地號土地，面積分別為2,782.62平方公尺、1,735.68平方公尺、340.51平方公尺、48.53平方公尺及156.67平方公尺，109年申報地價分別為2,901元、2,058元、1,920元、1,920元及1,920元，依土地法第97條規定，並考量系爭土地除系爭462地號土地外前為三七五租約之土地，認以申報地價年息百分之4，為5年內租金之計算，可認為妥適，則原告得請求之總金額2,538,435元（計算式：【｛（2782.62×2901）+（1735.68×2058）+（340.51×1920）+48.53×1920）+（156.67×1920）｝×4%×5=2,538,435，小數點以下4捨5入，下同）。原告依各自應有部分比例得請求之5年內相當於租金之不當得利之數額及法定遲延利息起算日即起訴狀繕本送達翌日均如附表所示。是有關原告此部分之請求，於上開准許部分為有理由，應予准許，逾此部分，則屬無據，應予駁回。
⒊不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不
當得利人應連帶負返還責任之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院100年度台上字第2105號判決要旨參照）。又連帶債務之成立以當事人有明示或法律有規定者為限，此觀民法第272條規定自明。查系爭租約於朱明福為承租人時即歸於無效，朱秋容等5人主觀上雖本於繼承系爭租約而占有系爭土地，然客觀上無權占用系爭土地者為被告，被告因此所負不當得利債務，係因自己本身侵害土地所有人之歸屬利益而生，並非屬於被繼承人朱明福之債務，復未經明示或依法律規定成立連帶債務，被告自不負連帶責任。是原告主張被告應連帶給付相當於租金之不當得利，難認有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第821條、第179條之規定，請求朱秋容等5人拆除附圖所示之地上物，被告返還系爭土地，及占有使用系爭土地如附表所示之相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。所請求相當於租金之不當得利逾附表所示部分，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，關於原告勝訴部分，均與法相符，分別酌定擔宣告假執行及免假執行之擔保金。其餘原告聲請假執行部分，因訴已駁回，而失其依據，應併予駁回。
五、本件訟爭性質本院認係為租佃爭議事件，依減租條例第26條規定免收裁判費用，惟訴訟程序進行中仍有鑑定費用、測量費用等訴訟費用之產生，本件原告雖一部敗訴，惟敗訴部分為請求相當於租金之不當得利，核屬附帶請求，本不併算其價額，原告主請求均勝訴，是依民事訴訟法第79條規定命被告負擔。
六、本件為判決基礎之事實已明，兩造其餘攻擊或防禦方法於訴訟結果不生影響，故不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 8 日
民事第一庭 法 官 施介元以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 11 月 10 日
書記官 曾怡嘉附表編號 原告姓名 應有部分 原告請求被告不當得利數額 被告應給付之金額（元以下4捨5入） 法定利息起算日 1 張黃靜靛 1/15 423,071元 169,230元 被告朱秋容、朱建龍、王朱英、朱朝祥、朱榮林均自民國110年12月22日起。 被告朱秋竹自民國110年12月23日起。 2 黃安知 11/90 775,629元 310,253元 3 黃安森 1/10 634,606元 253,844元 4 黃安迪 8/45 1,128,188元 451,277元 5 黃安穎 8/45 1,128,188元 451,277元 6 黃安知 1/12 528,838元 211,536元 7 黃安湘 19/180 669,862元 267,946元 8 黃靜淑 1/12 528,838元 211,536元 9 劉漢松 1/36 176,279元 70,512元 10 劉泰翔 1/36 176,279元 70,512元 11 劉蓉 1/36 176,279元 70,512元