臺灣臺南地方法院民事判決111年度簡上字第106號上 訴 人 黃芳梅訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師李明峯律師被上訴人 黃芳椿訴訟代理人 吳美鴦上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國111年3月16日本院臺南簡易庭110年度南簡字第1330號第一審判決提起上訴，本院於民國111年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造為姐妹關係。門牌號碼臺南市○區○○路0段000巷0號房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人即兩造之父黃山林所有，黃山林於民國108年7月11日將系爭房屋贈與上訴人，並於同年月25日移轉所有權登記予上訴人。因系爭房屋當時為被上訴人所居住使用，被上訴人乃於108年7月15日簽立切結書，表明將暫住至同年10月31日，該段期間每月房租為新臺幣（下同）5500元；復於108年8月6日再立切結書，表明待上訴人於109年8月初討回時，被上訴人應即遷讓系爭房屋，依上開切結書及上訴人曾於108年7月28日傳訊息給被上訴人表示「過了8/3/109可能只可以一個月一個月算，每個月3000」，可知兩造約定租賃期限至109年8月初，亦另外約定租賃期滿後，以每個月作為租賃期間計算。近日上訴人擬自美國搬回台灣，有將系爭房屋收回自住之需求，乃於110年5月3日寄發存證信函通知被上訴人於同年6月30日終止租賃關係，是兩造間之定期租賃契約已屆滿，被上訴人已屬無權占有。退步言，倘認兩造間為不定期租賃，上訴人亦得以自用為理由，收回系爭房屋。為此依民法第455條、第767條第1項前段、土地法第100條第1款規定，請求被上訴人返還系爭房屋。原審判決上訴人敗訴，尚有未洽。上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還於上訴人。
二、被上訴人則以：系爭房屋為黃山林之二婚妻子黃翁桂霞於47年間所購入，黃翁桂霞於35年前病逝，臨終前曾親口告訴被上訴人，將系爭房屋及臺南市○區○○路0段000巷0號房屋（下稱2號房屋）留給兩造，後來上訴人選擇2號房屋並辦理過戶，被上訴人因生活艱困無力辦理系爭房屋之過戶，一直居住在系爭房屋，上訴人則長居美國，另將2號房屋出租予他人。嗣上訴人於108年7月9日自美國返台，向被上訴人提議購買系爭房屋，被上訴人決定不賣，上訴人轉而欺騙黃山林說被上訴人要將系爭房屋賣給別人，並以為被上訴人保管系爭房屋之名義，於翌（10）日上午，帶黃山林去律師事務所，將系爭房屋過戶到上訴人名下。被上訴人得知後，立刻下跪懇求上訴人返還系爭房屋，上訴人表示願付100萬元左右向被上訴人購買系爭房屋，被上訴人心灰意冷之下，請求上訴人要依每坪市價補償被上訴人，上訴人並未表示反對，應視為默認。上訴人提出之108年7月15日、8月6日切結書，雖係被上訴人親簽，但被上訴人當時因過度哭泣而兩眼昏花、神智不清，無法辨識所寫字據內容，切結書文字均係依照上訴人口述所寫。108年7月15日切結書雖載明上訴人支付被上訴人210萬元，實則扣除過戶稅金與代書費等雜支57萬6800元，及上訴人扣押之30萬元後，上訴人實際僅支付被上訴人122萬3200元，等於上訴人1坪僅買約11萬元。系爭房屋附近行情每坪至少40萬元，希望上訴人以每坪35萬元之價格，扣除前已給付被上訴人之金額，再為補償被上訴人，上訴人未為補償前，不應強制被上訴人搬離等語置辯。答辯聲明：駁回上訴。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人為被上訴人之胞姐。
㈡系爭房屋現由被上訴人居住使用。
㈢上訴人曾依照被上訴人108年7月15日、108年8月6日切結書內
容，支付122萬3200元予被上訴人（210萬元－過戶稅金與代書費等雜支57萬6800元－上訴人扣押之30萬元＝122萬3200元）。
㈣被上訴人在108年8月初起給付上訴人押金2800元，並按月給
付2800元房租，一直到109年7月為止。自109年8月起至109年12月每月房租金額為3000元。後來自110年1月起則未再給付租金。上訴人未曾催告被上訴人給付積欠之租金。
㈤上訴人曾於110年5月3日寄發存證信函予被上訴人，表示因上
訴人要將系爭房屋收回自住，於110年6月30日終止雙方租賃關係，請被上訴人屆期搬離等語。該存證信函於110年5月4日送達被上訴人。
四、本件兩造爭執要點在於：㈠兩造間就系爭房屋是否為「定期」租賃？㈡如屬「不定期」租賃，上訴人得否以收回自住為由，依土地法第1款規定終止租賃契約？㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。次按期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約（民法第451條參照）。所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念，出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。經查：
⒈上訴人主張系爭房屋原為黃山林所有，黃山林於108年7月1
1日將系爭房屋贈與上訴人，並於同年月25日辦理移轉所有權登記完畢，因系爭房屋當時為被上訴人所居住使用，被上訴人乃於108年7月15日簽立切結書，表明將暫住系爭房屋至108年10月31日，該段期間每月房租為5500元；復於108年8月6日再立切結書，表明待原告於109年8月初討回系爭房屋時，應即搬空無誤，被上訴人迄今仍未搬離系爭房屋等情，業據提出系爭房屋建物登記第一類謄本及切結書等件為證（調字卷17至23頁），堪信上訴人此部分之主張為真實。準此，兩造於上訴人取得系爭房屋之後，最初應為定期租賃關係，即108年7月15日切結書約定之租期至108年10月31日（調字卷19頁），復以108年8月6日結書延長至109年8月初（調字卷21頁），嗣上開期限屆至後，因被上訴人仍繼續占有使用系爭房屋，且上訴人未即為反對之意思表示，兩造因此轉變為「不定期」租賃關係，堪以認定。雖上訴人提出伊於108年7月28日傳給被上訴人「...過了8/3/109可能只可以一個月一個月算，每個月3000。...」及被上訴人於同年月30日回覆「我還是謝謝你，感覺您有一點點小小的心意我就很滿足了」等訊息，主張兩造約定於109年8月2日之後係以「月」作為租期計算，屬定期租賃云云，為上訴人所否認，而查租賃契約以「日」或「月」為租期，乃短期租賃之特殊型態，由上訴人所提證據並無法證明兩造有合意上開所謂租期以「月」為單位且「逐月到期」之租賃，已難憑採。況本件租賃於109年8月2日到期後，仍有被上訴人繼續占有使用系爭房屋，且上訴人未即為反對之意思表示之情形，則兩造租約顯亦已發生契約默示更新之效果，即視為以不定期限繼續契約。上訴人猶主張兩造間屬定期租賃云云，並不足採。
⒉至被上訴人辯稱：伊係在悲慟過度，兩眼昏花、意識不清
之情形下簽立切結書等語，固提出臺南市政府家庭暴力暨性侵害防治中心函文、臺南市東區公所110年因應疫情擴大急難紓困核定通知書、地籍資料查詢系統表、實價登錄查詢表、地籍圖資網路便民服務系統列印資料、重大傷病卡等件為證（簡字卷39-51、127-137頁）。惟核被上訴人所提上開證據資料，均不足以證明被上訴人簽立切結書時其意思表示有瑕疵之情，其該部分所辯不足採。
㈡次按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土
地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。前述規定所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。兩造間既為不定期租賃關係，已如前述，上訴人主張收回房屋自住，自應由上訴人就其有收回自住之「正當理由」及「收為自住之必要」之事實，負舉證責任。經查，上訴人自承伊在美國定居40年，從事珠寶生意，都會定期回台居住一段時間，之前回台均住於新北板橋夫家公寓，前些時日已經賣掉，又因父親已100歲高齡，伊退休後希望可以回台南居住；系爭房屋隔壁之2號房屋亦為上訴人所有目前出租他人作餐廳使用，租金供父親生活使用等語（簡上卷178、1
79、238、260頁）；惟據上訴人所提房屋改建裝潢規劃及聯絡廠商訊息（南簡卷170頁、簡上卷23-29頁），僅能證明其有意整修系爭房屋，並不足以作為收回自住之正當理由。參以上訴人另尚有與系爭房屋毗鄰之同巷2號之房屋目前出租他人營業，而上訴人父親另居住於健康路住處，則上訴人以為照顧年邁父親為由返台灣居住，其選擇居住系爭房屋，與其所有之同巷2號房屋，就收回自住之正當性及必要性條件，相較下並無明顯差異之處。再者，上訴人表示其此次延後返美是為避免父親再受被上訴人騷擾，其還要回美國處理珠寶事業結束後再回台灣等情，則上訴人是否確有返台定居而有收回系爭房屋自住之需要，均尚乏具體之證明，自難遽為有利於上訴人之認定。
五、綜上所述，兩造間就系爭房屋屬不定期租賃契約，又依上訴人舉證並無法證明其有收回系爭房屋自住之正當原因及必要情形，依前揭規定，其主張終止兩造間不定期租賃關係，依民法第455條、第767條第1項前段、土地法第100條第1款之規定，請求被上訴人返還系爭房屋，自非可採。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 9 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 劉秀君
法 官 陳尹捷法 官 蔡雅惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 9 月 23 日
書記官 黃稜鈞