臺灣臺南地方法院民事判決111年度簡上字第123號上 訴 人 曾雯娸
王士廉被 上訴人 林妙恒訴訟代理人 蘇淑珍律師
謝菖澤律師被 上訴人 許智雅上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國111年3月24日本院臺南簡易庭110年度南簡字第774號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之減縮，本院於111年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決（除減縮部分外）關於命上訴人給付超過新臺幣300,000元部分，及該部分假執行、免為假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定及減縮部分外）及第二審（除減縮部分外）訴訟費用，由上訴人負擔百分之六十五，餘由被上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明之情形者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。查被上訴人於原審起訴請求上訴人給付被上訴人新臺幣（下同）1,098,000元（包含民國103年8月1日起至107年7月31日止期間之租金360,000元、107年8月1日至110年7月31日間之租金7,500元、違約金730,500元），嗣因上訴人於原審判決後已支付107年8月1日至110年7月31日間之租金7,500元予被上訴人，被上訴人乃於本院審理中，表示不再請求上開7,500元租金，亦即將原起訴聲明之請求金額減縮為1,090,500元（見本院卷第181、226、227頁），揆諸首揭說明，應予准許。
二、再按當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法。但如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項但書第6款定有明文。依同法第436條之1第3項規定，此於對簡易程序之第一審裁判提起上訴者準用之。本件上訴人於上訴後始主張時效抗辯，此固屬在第二審訴訟程序提出新攻擊防禦方法，惟上訴人所提出之新攻擊防禦方法，對於本件訴訟之勝敗判斷具有重要性，復係於原審判決認其已清償租金之抗辯無理由後，始退而求其次為時效抗辯，當非有意違反訴訟促進義務而故意不提出，如不許上訴人提出此攻擊防禦方法，恐顯失公平，爰予准許。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張及於本院答辯略以：
(一)訴外人林志隆於民國103年4月22日與被告簽立「房屋（店面）租賃契約」（下稱系爭租約），由林志隆將門牌號碼臺南市○○區○○街000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期自103年5月1日起至110年7月31日止。林志隆嗣於104年7月間死亡，被上訴人為其繼承人；上訴人自104年7月31日後即未給付租金，至107年8月1日起始依約給付租金，現尚積欠如附表所示之租金360,000元未給付；又上訴人違約未給付租金之日數共1,461日，依系爭租約第五條約定，應按日給付違約金500元，共計730,500元。爰依系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付上開租金及違約金。
(二)被上訴人從未看過上訴人所提出之「房屋租賃意向書」（下稱系爭意向書），其上林志隆之簽名與系爭租約上之簽名僅為形似，並非完全相同，亦無林志隆之用印，被上訴人否認其形式上真正。縱認系爭意向書為真正，然押租金契約屬要物契約，上訴人既自承未將360,000元現實交付予林志隆，自難謂押租金契約有效成立，況押租金目的在於擔保承租人履行契約義務，而非供抵充雙方他項法律關係使用。又系爭意向書訂立時間為103年3月15日，系爭租約則為103年4月22日，相隔1月有餘，依系爭意向書第13條文義，應係簽立租約時已發生之費用始得轉為押租金。系爭租約既晚於系爭意向書成立，故系爭租約應是雙方意向之最後意思表示，系爭意向書僅為主約前之預約，應為情事變更前之磋商，應以主約為準，而系爭租約第十一條記載押金為3萬元，明顯與系爭意向書之約定不同，應以系爭租約之內容為準。再者，系爭租約提供無償施工期並逐年增加租金，應已綜合考量相關負擔才為此約定，如再容許被告扣抵，恐有重複扣抵之嫌。
(三)報價單係業者為報價出具之私文書，除非上訴人證明該報價單同時作為給付報酬憑據使用，否則不能僅據上訴人所提出之採購報價單，認定上訴人確因受林志隆委託而支付水電配置費用362,000元。又該報價單未載明施工地點等細節，是否與系爭房屋有關亦非無礙。且業者承接工程通常會考量成本，該報價單之設計師地址位於新北市，跨區遠至臺南市承接報酬為362,000元之水電改善工程，亦與常情有違。又若上訴人所述為真，則該報價單之工作物所有權均應為林志隆所有，然上訴人於110年7月31日搬遷時，仍將地上物、電源、管路拆除，豈非有毀損他人之物的嫌疑？
(四)上訴人未於第一審提出時效抗辯，顯屬可歸責於上訴人之原因而未主張，不應允許上訴人於第二審方提出新攻擊防禦方法。
(五)於原審聲明：上訴人應給付被上訴人1,090,500元（減縮後）；於本院則聲明：上訴駁回。
二、上訴人於原審抗辯及上訴理由略以：
(一)林志隆與上訴人於成立系爭租賃契約前，曾簽訂系爭意向書，載明出租人應提供台電電力設備、自來水設備與儲水塔、化糞管路、化糞池、進廢水排水管路等基礎設施，並約定由林志隆委託上訴人代為施工，上訴人代為支付之費用由租金抵扣。上訴人就電力、自來水等工程，共花費工程費用362,000元，並依與林志隆之協議，以此工程費用抵扣103年8月至107年7月之租金，此部分工程費用業經林志隆及被上訴人許智雅所承認，是上訴人乃於107年8月起始依約匯款至被上訴人許智雅郵局帳戶內。
(二)系爭租賃意向書為林志隆親筆簽名，不應以被上訴人許智雅無印象而否定之。從系爭意向書第1條約定可知，上訴人與林志隆簽立意向書時，系爭房屋並無基礎水電設備及化糞設備，且位於無尾窄巷，乏人問津，故林志隆始以租金遞增方式增加上訴人之承租意願。被上訴人主張雙方於簽立租約時已考量過相關負擔始為低於區域租屋行情之約定云云，全屬被上訴人之臆測。上訴人自103年8月1日起至107年7月31日止，計4年期間未付租金，且均於系爭房屋營業，然被上訴人許智雅均無任何請求行為，足見其明知系爭意向書之存在並承認以工程款抵扣租金之事實。又系爭意向書第13條約定，與系爭租約並無抵觸，林志隆亦未曾表示異議，自有拘束雙方之效力。上訴人於租約到期後所拆除者，均非受委託配置水電部分，並無被上訴人所述毀損問題。
(三)本件部分租金請求權已逾民法第126條所定時效，被上訴人不得再請求上訴人給付該部分租金。又上訴人係因系爭意向書已約定應以工程款抵扣租金，故未於第一審提出時效抗辯，如不許上訴人於第二審提出時效抗辯顯失公平。
(四)於原審聲明：被上訴人之訴駁回。於本院聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉前開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人全體487,500元（包含107年8月1日至110年7月31日間之租金7,500元），並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人對原審判命其給付部分不服提起上訴，而被上訴人於本院為訴之減縮，業如前述，此減縮部分即生撤回起訴之效果；又被上訴人就原審駁回其其餘請求部分並未上訴，故此部分業已確定。是以，上開減縮及已確定部分均非本院審理範圍，合先敘明。
四、兩造經本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定曉諭闡明後，整理並協議簡化爭點如下：
(一)不爭項事項：
1.訴外人林志隆與上訴人於103年4月22日簽訂如本院原審卷第65至71頁所示之系爭租約，約定由林志隆將系爭房屋出租予上訴人，租賃期間自103年5月1日起至110年7月31日止；就租金之約定為：⑴自103年5月1日起至103年7月31日止為無償施工期；⑵自103年8月1日起至105年7月31日止，每月租金為5,000元；⑶自105年8月1日起至108年7 月31日止，每月租金為10,000元；⑷自108 年8 月1 日起至110年7月31日止，每月租金為12,500元；租金支付方式為以匯款支付予「帳號：郵局局號：000000-0，帳號：000000-0，戶名：許智雅，郵局代號：700，郵局名：青田郵局，電腦局名：台北7支」；林志隆於簽約日已收取上訴人押金30,000元。
2.系爭租約第一條：「……甲方（林志隆）需提供乙方（上訴人）基本租屋使用-台電電力配置，自來水供水與儲水水塔，化糞管路與化糞池，進廢水排水管路設備」。第五條：「乙方如有違約情事，乙方願於違約日起按日支付新臺幣伍佰元予甲方，作為乙方履約或不履約之賠償金，以迄乙方履約及清償完竣止……」。
3.林志隆於104年7月31日死亡，繼承人為被上訴人二人。被上訴人尚未就其因繼承而公同共有之系爭租約所生權利義務為分割。
4.上訴人自107年8月1日起至110年7月31日止期間應付之租金，於扣除上訴人已繳租金382,500元及以押金30,000元扣充後，上訴人尚積欠被上訴人租金7,500元。惟上訴人已於111年1月19日給付被上訴人租金7,500元。
(二)爭執要點：
1.被上訴人依系爭租約，請求上訴人給付自103年8月1日起至107年7月31日止期間之租金360,000元，有無理由？上開租金請求權是否已經罹於時效？
2.被上訴人依系爭租約第五條約定，請求上訴人給付違約金120,000元，有無理由？（註：被上訴人於原審原請求上訴人給付違約金730,500元，原審判准120,000元，並駁回被上訴人其餘違約金之請求；被上訴人就上開經原審駁回部分並未上訴，業已確定）
五、得心證之理由：
(一)爭點第一項：
1.按承租人應依約定日期，支付租金；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第439條第1項前段、第1148條第1項分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任；私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第277條前段、第357條分別定有明文。當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力（最高法院22年度上字第2536號、41年度台上字第971號、48年度台上字第837號裁判意旨參照）。
2.上訴人雖提出系爭意向書（見原審卷第77頁），並據該意向書第13條「甲方（指林志隆）於簽立意向書同時，委託乙方（指上訴人）處理申請水電配置，若由乙方代為支付相關申請費用，於簽立租賃合約時，全額轉為押租金。（委託行為）」，主張其與林志隆間存有由林志隆委託上訴人處理系爭房屋水電配置，並以上訴人支出之工程費用扣抵租金之協議。惟被上訴人否認系爭意向書為林志隆所簽立而爭執其形式上之真正【被上訴人林妙恒就系爭租賃意向書為林志隆與上訴人所簽立乙節曾為自認（見原審卷第110頁），然此自認不利被上訴人許智雅，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，對於被上訴人全體不生效力；被上訴人嗣後均否認系爭意向書之真正（見原審卷第155頁）】，則依前開說明，應由提出此書證之上訴人先證其真正。上訴人雖以系爭意向書上林志隆之簽名與系爭租約及另紙房屋租賃契約書上林志隆之簽名相同等情為據，主張系爭意向書為林志隆所簽立；然被上訴人亦否認上訴人所提出之另紙房屋租賃契約書（見本院卷第103頁）之真正，自無從以此作為比對文件；又系爭意向書及系爭租約上林志隆之簽名雖有形似之處，然僅憑目視尚無法確認其出自同一人所書；上訴人復未能另行提出足以證明系爭意向書為真正之證據，則在系爭意向書真偽不明之情形下，自無從以之作為支持上訴人上開主張之證據。再者，如簽立系爭租約時上訴人已支付或預定由上訴人支付工程費用，並將以之抵扣押租金，就此等攸關租約雙方權利義務之事項，衡情應於契約中訂明，然系爭租約並無任何相關記載，此亦令人對林志隆與上訴人間是否已達成以工程款扣抵押租金之協議乙節，存有疑竇。況且，縱認系爭意向書為真正，然該意向書第13條係約定上訴人如有代林志隆支出水電配置費用，得於簽立租賃契約時以此費用抵扣押租金；上訴人雖提出系爭房屋水電工程之報價單及收據，（見原審卷第189、193、194、196至198頁），惟其中之報價單僅能認定係就特定工程之估價，其中之收據則未載明付款人為何人，均無從證明該等工程款係由上訴人所支付。是以，上訴人主張其業以工程費用抵扣103年8月1日起至107年7月31日止之租金360,000元，尚難採信，上訴人仍應依系爭租約之約定給付租金。而系爭租約之出租人林志隆已於104年7月31日死亡，其繼承人即被上訴人二人因而承受其於系爭契約之出租人地位，並繼受於林志隆死亡已前對上訴人發生之租金債權，自得依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付上開360,000元之租金。
3.次按租金債權之各期給付請求權，因5年間不行使而消滅。消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。二、承認。
三、起訴。依督促程序聲請發支付命令，與起訴有同一效力。時效完成後，債務人得拒絕給付。民法第126條、第129條第1項、第2項第1款、第144條第1項分別定有明文。
又公同共有債權人請求債務人履行債務，係公同共有債權之權利行使，非屬回復公同共有債權之請求，尚無民法第821條規定之準用；而應依同法第831條準用第828條第3項規定，除法律另有規定外，須得其他公同共有人全體之同意，或由公同共有人全體為請求其行使（最高法院104年度第3次民事庭會議決議㈠參照）。上開租金債權，為被上訴人所公同共有，依上說明，除得全體公同共有人之同意外，殊無由其中一人或數人單獨對債務人即上訴人請求之餘地。而自被上訴人林妙恒所提出之存證信函、掛號回執觀之（見原審司促字卷第7至10頁），其雖曾於109年8月、110年1月間，請求上訴人給付自104年8月1日起之租金，然僅係為自己而請求，另林妙恒於110年2月3日向本院聲請對上訴人核發支付命令時（見原審司促字卷第2頁），亦僅請求上訴人對其給付租金，均非為全體公同共有人請求，亦無可認其行使此公同共有債權已得被上訴人許智雅同意之事證，自難認上開請求及聲請發支付命令之行為已生中斷消滅時效之效力。嗣上訴人對本院之支付命令聲明異議，致該支付命令之聲請視為起訴後，被上訴人許智雅方於110年12月9日追加為原告，與林妙恒一同於本訴中請求上訴人給付自103年8月1日起至107年7月31日止期間之360,000元租金（見原審卷第153頁），是本件租金債權全體公同共有人對上訴人起訴之事實，係發生於000年00月0日，並於斯時始發生中斷時效之效力。又依系爭租約第三條約定，上訴人應於每年度之8月1日、11月1日、2月1日、5月1日，繳納接下來3個月的租金，是被上訴人之各期租金債權請求權消滅時效，應各自得請求之時即清償期屆至時起算；自起訴時之110年12月9日回溯5年之日為105年12月9日，而上訴人應給付予被上訴人之103年8月1日起至106年1月31日止期間之租金共計180,000元，約定清償日均在105年12月9日前（即附表編號1至10），請求權消滅時效應自各期清償日分別起算；而被上訴人未能另行舉證有何得中斷時效之事由，則上開180,000元之租金債權請求權，均已因5年之時效期間經過而消滅，上訴人主張時效抗辯而拒絕給付，於法有據。至於清償期在105年12月9日後之租金債權請求權（即附表編號11至16），則尚未罹於時效，上訴人仍負給付之責。
(二)爭點第二項：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。
又契約不履行之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807號判決意旨參照）。上訴人於103年8月1日起至107年7月31日止之期間，未依約給付租金，自有違約情事；然上訴人未給付租金，僅係使被上訴人受有無法取得租金收入以運用該等金錢之不利益，所受損害核與遲延利息相當，而系爭租約第五條所約定之違約金金額為每日500元，為上開期間租金之1.5倍至3倍，遠逾租金以民法所定法定利息利率百分之5計算所得金額，參以我國銀行定存利率近年來均處於較低狀態，堪認被上訴人所請求違約賠償金過高，原判決依職權將上訴人得請求之違約金酌減為120,000元，核屬妥適，上訴人指摘此部分判決不當，核屬無據。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約及繼承之法律關係，請求上訴人給付被上訴人全體300,000元（租金180,000元＋違約金120,000元）部分，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求則屬無據，應予駁回。原審不及審酌上訴人之時效抗辯，判命上訴人給付被上訴人超過300,000元部分，及該部分假執行、免為假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，尚有未洽，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。又原審判決就上開部分係依職權宣告假執行，被上訴人並未為假執行之聲請，上訴人請求本院駁回其假執行之聲請，應屬誤會，附予敘明。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，及依職權為假執行、免為假執行之宣告暨訴訟費用之裁判，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回此部分之上訴。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
八、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。民事訴訟法第79條、第85條第2項分別定有明文。爰審酌本件糾紛之起因、兩造間之勝敗比例等因素，酌定訴訟費用之負擔如主文第四項所示。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
民事第二庭 審判長 法 官 張玉萱
法 官 彭振湘
法 官 王獻楠上列正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
書記官 謝明達附表 編號 租金金額 租賃期間 約定清償日 備註 1 15,000元 103年8月1日至103年10月31日 103年8月1日 此期間內租金為每個月5,000元 2 15,000元 103年11月1日至104年1月31日 103年11月1日 3 15,000元 104年2月1日至104年4月30日 104年2月1日 4 15,000元 104年5月1日至104年7月31日 104年5月1日 5 15,000元 104年8月1日至104年10月31日 104年8月1日 6 15,000元 104年11月1日至105年1月31日 104年11月1日 7 15,000元 105年2月1日至105年4月30日 105年2月1日 8 15,000元 105年5月1日至105年7月31日 105年5月1日 9 30,000元 105年8月1日至105年10月31日 105年8月1日 此期間內租金為每個月10,000元 10 30,000元 105年11月1日至106年1月31日 105年11月1日 11 30,000元 106年2月1日至106年4月30日 106年2月1日 12 30,000元 106年5月1日至106年7月31日 106年5月1日 13 30,000元 106年8月1日至106年10月31日 106年8月1日 14 30,000元 106年11月1日至107年1月31日 106年11月1日 15 30,000元 107年2月1日至107年4月30日 107年2月1日 16 30,000元 107年5月1日至107年7月31日 107年5月1日