臺灣臺南地方法院民事判決111年度簡上字第284號上 訴 人 朱治
蔡坤松
蘇照惠
陳慶榮
黃琡媛
李景謹上六人共同訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師郭子誠律師方彥博律師被上訴人 陳盈綺訴訟代理人 劉彥廷律師
陳建宏律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國111年9月16日本院臺南簡易庭111年度南簡字第632號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國112年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按簡易訴訟程序，在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年度台上字第1653號判決意旨參照）。
本件上訴人起訴主張兩造為坐落臺南市○區○○段000地號土地(下稱系爭713地號土地)上八美仙境金區大樓(下稱系爭社區)區分所有權人，詎被上訴人於民國110年3月間，違法於其所有門牌號碼臺南市○區○○○路0段000巷00弄00號1樓房屋(下稱系爭房屋)前搭設固定式金屬框架及玻璃隔間(下稱系爭違建)，系爭違建坐落系爭713地號土地之位置、面積如臺南市東南地政事務所111年7月21日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示編號A位置、面積41.67平方公尺(下稱系爭土地)，受有相當於租金之不當得利，就此部分聲明原為「被上訴人應給付系爭社區管理委員會新臺幣(下同)35,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項土地之日止，按月給付系爭社區管理委員會2,694元，上開款項由【上訴人朱治代為受領】」，上訴後亦同，迄112年4月6日遞狀將上開聲明變更為「被上訴人應給付系爭713地號土地全體共有人35,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項土地之日止，按月給付系爭713地號土地全體共有人2,694元。」（本院卷第272頁），其基礎事實，均為被上訴人無權占用系爭713地號土地衍生相當於租金之不當得利之爭執，二者請求之基礎事實堪認應屬同一，上訴人變更聲明，自屬合法，應予准許。
貳、實體方面
一、上訴人即原告主張：兩造為系爭713地號土地上系爭社區區分所有權人，詎被上訴人於110年3月間，違法於其所有系爭房屋前搭設系爭違建，系爭違建坐落系爭713地號土地之位置、面積如附圖所示編號A位置、面積41.67平方公尺。爰依公寓大廈管理條例第7條第1項第2款、第9條，及民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除系爭違建，並返還系爭土地予上訴人及其他共有人。又被上訴人無權占用系爭土地，顯受有相當於租金之不當得利，考量系爭土地所在地段，應以其申報地價之年息10%為計算標準，依系爭土地110年度申報地價為每平方公尺7,760元，被上訴人占用面積為41.67平方公尺，則被上訴人每月應給付2,694元，再被上訴人於110年3月搭蓋系爭違建，以110年4月起算至起訴日111年4月止為13個月，故應給付系爭社區管理委員會35,022元。並聲明：被上訴人應將附圖所示系爭違建拆除，並將占用之系爭土地騰空返還予上訴人及其他共有人；被上訴人應給付系爭社區管理委員會35,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項土地之日止，按月給付系爭社區管理委員會2,694元，上開款項由上訴人朱治代為受領；願供擔保請准宣告假執行。原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就敗訴部分全部提起上訴，並主張被上訴人雖繼受前手即訴外人謝加榮經訴外人總靈建設有限公司（下稱總靈公司）與其他共有人簽立之使用系爭房屋前空地（下稱系爭空地）之分管契約（下稱系爭分管契約），惟系爭分管契約所憑以認定之同意書僅提及「保管、使用」系爭空地及謝加榮於原審之證述，被上訴人搭蓋系爭違建，已逾越系爭分管契約之範圍；況系爭分管契約業經上訴人等及其他共有人以多數決終止；縱認被上訴人有權使用系爭空地，因系爭違建影響樓上住戶之逃生路線，違反保護他人之法律，依民法第184條第2項前段、第213條第1項等規定，被上訴人亦應拆除。被上訴人無權占用系爭土地，顯受有相當於租金之不當得利，應返還如原審主張之相當於租金之不當得利予上訴人及其他共有人全體等語。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將如附圖所示之系爭違建拆除，並騰空返還於上訴人及其他共有人；㈢上訴人應給付系爭713地號土地全體共有人35,022元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自111年4月1日起至返還第1項土地之日止，按月給付系爭713地號土地全體共有人2,694元。
二、被上訴人則以：其前手謝加榮於81年間向總靈公司購買系爭房屋及系爭空地，謝加榮在系爭空地搭蓋鐵皮屋頂近30年，其他共有人對此均未反對，謝加榮及其他共有人間關於系爭空地成立約定專用之法律關係即系爭分管契約，被上訴人僅於鐵皮屋頂下搭設固定式金屬框架及玻璃隔間。系爭社區110年4月24日區分所有權人會議未討論系爭違建的問題，亦未做成決議，縱為決議亦無全體共有人同意之情，自無終止系爭分管契約之效力，被上訴人自有使用權。而系爭違建亦無影響垂直逃生之情，被上訴人之使用並無違反保護他人之法律，上訴人依民法第184條第2項請求拆除亦無理由。又上訴人既已向臺南市政府工務局（下稱工務局）檢舉系爭違建，應由工務局依行政中立原則逐項清查系爭社區違建一併處理等語置辯。並為答辯聲明：上訴駁回。
三、得心證之理由㈠上訴人主張兩造均為系爭713地號土地之共有人；被上訴人於
110年3月間，在系爭713地號土地上搭蓋附圖所示系爭違建等節，為兩造所不爭執，並有系爭713地號土地登記第一類謄本、附圖為證，堪信為真實。又兩造於原審爭執之被上訴人之前手謝加榮與其他共有人間是否存有系爭分管契約乙情，於本院準備程序中經兩造協議簡化爭點後，就系爭分管契約成立之事實，兩造已無爭執，自應認為實在。至上訴人主張被上訴人搭建系爭違建，逾越系爭分管契約授權使用範圍，業經110年4月24日區分所有權人會議決議終止系爭分管契約，且被上訴人搭建系爭違建有違消防法規，違反保護他人法律，應予拆除，並返還相當於租金之不當得利等情，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌者為：⒈被上訴人搭設系爭違建，是否逾越系爭分管契約授權使用範圍？而於110年4月24日區分所有權人會議決議終止系爭分管契約？⒉如是，上訴人依民法第184條第2項、第767條第1項、第821條、第179條規定，請求被上訴人拆除系爭違建，並將系爭土地騰空返還予上訴人及其餘全體共有人，並請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈡按修正前民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定
外，由共有人共同管理之。共有物分管契約乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定，僅得由共有人全體共同協議訂定之。為促使共有物有效利用，民法第820條第1項至第4項於98年1月23日修正後規定如下：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者，其人數不予計算（第1項）。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之（第2項）。前2項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之（第3項）。共有人依第1項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任（第4項）。是以新法修正施行後，共有人對於共有物之管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數決決定，甚至由法院裁定變更之。惟倘經全體共有人訂立未定期限之分管契約，則該分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，此即第820條第1項所稱「除契約另有約定外」之情形，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法。惟倘因情事變更難以繼續時，依第3項規定，法院得因共有人之聲請，以裁定變更之（最高法院111年度台上字第898號判決意旨參照）。查：
⒈證人即簽立系爭分管契約之謝加榮於原審結證稱：我在81年
的時候去看系爭社區建案，當時我預計要買系爭房屋(1樓)及2樓，那時1、2樓是這個建案最大的店面，總靈公司開價1戶600萬，總靈公司問我是要做什麼生意，我說我想開超市，總靈公司就說這裡很適合開超市，我看了1樓以後，我就問總靈公司1樓前面那塊空地（即系爭空地）賣不賣，總靈公司說賣，價格80萬，我想我要開超市，如果前面那塊買下來，空間比較大，所以我就買了，因為我預計開超市，所以我還跟總靈公司說1樓不用有窗戶，都用玻璃。系爭房屋買賣契約書是我本人和總靈公司簽的，當時系爭房屋買賣契約書內的附件有1樓空地權屬同意書（下稱系爭同意書）、地下室權屬同意書、屋頂層權屬同意書，我沒有買車位，但還是要簽地下室權屬同意書，表示地下室停車位要給有買車位的人用，總靈公司也叫我簽屋頂層權屬同意書，我不知道買屋頂的人要多付多少錢，我就簽了。我買了以後就在系爭空地上搭蓋簡字卷第251頁鐵皮屋頂（即系爭違建之鐵皮屋頂），總靈公司還幫我蓋系爭空地旁邊的磚造牆（即系爭違建左側磚牆），因為系爭房屋1樓右側是玻璃牆，所以我在搭蓋系爭違建鐵皮屋頂時，我就順便出錢把系爭社區大樓位於系爭空地旁的防火通道也搭蓋了鐵皮屋頂（簡字卷第271-277頁），這樣住戶會比較安全，住戶可以藉防火通道自由出入，後來我沒有開超市，都把系爭房屋出租，有一任承租人為了安全就在系爭房屋右側玻璃牆做了鐵門（簡字卷第273頁）。我在系爭土地上搭蓋鐵皮屋頂，已經快30年了，以前主委跟住戶都沒有意見，後來我年紀也大了，孩子也沒有人想要管理這邊，所以我才把它賣了等語(簡字卷第503-506頁)。核謝加榮證述與系爭房屋買賣契約書(簡字卷第515-641頁)相符，且系爭房屋買賣契約書與其附件之1樓空地權屬同意書、地下室權屬同意書、屋頂層權屬同意書之間均有騎縫章，再觀兩造對系爭713地號土地之應有部分(詳如附表)，被上訴人之應有部分（即受讓自謝加榮）亦較多等節，本件堪認謝加榮證述為真，顯見系爭社區房屋買賣契約書皆附有各該同意書，所成立之系爭分管契約為「未定期限之分管契約」，依前揭說明系爭分管契約之終止，須經全體共有人同意始得為之，共有人尚不得逕以多數決方式終止分管契約，變更共有物管理方法。
⒉上訴人固主張110年4月24日區分所有權人會議決議終止系爭
分管契約等語。惟經被上訴人否認，且按區分所有權人會議，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於2日，公寓大廈管理條例第30條第1項定有明文。觀上訴人於原審提出之開會通知單(簡字卷第653頁)，並未載明開會內容，上訴人又未提出其他以書面載明該次區分所有權人會議提案中有涉及終止系爭分管契約並據以通知區分所有權人之證據；且謝加榮於原審證稱：我在109年12月29日就把房地過戶給被上訴人，但是因為管委會在防火通道堆積廢棄物，引起臭味、蟑螂、蚊蟲，我覺得我是出賣人，我有責任要協助被上訴人處理這個問題，所以110年4月24日當天我就陪被上訴人去參加區分所有權人會議，當天開會主要是討論太陽能問題，後來主委說要討論系爭違建的問題，有另外一個委員站起來說不能只針對其中一個住戶，現任主委就說我就是要針對這一戶，開會時司儀請我起來發言，我在說的時候，就有住戶舉手起來說叫我不要說了，住戶叫我不要說我就下來了，我記得我舉手要討論，就被制止了，根本沒有表決系爭違建這件事等語(簡字卷第506、507頁)，是上訴人主張系爭分管契約業經110年4月24日區分所有權人會議決議終止，已難憑採。再者，依卷附該次區分所有權人會議出席人員名冊簽到簿（簡字卷第337-357頁）其中已有數名區分所有權人並未出席，亦未委任他人出席，縱有如上訴人主張之就系爭分管契約為終止決議，亦不可能係「全體共有人同意」之終止決議，仍不生終止系爭分管契約之效力。㈢上訴人主張被上訴人搭蓋系爭違建，有違消防法規，逾越系
爭分管契約之授權使用範圍等情。惟依被上訴人提出謝加榮與總靈公司簽立之預定房屋買賣契約書附件「一樓空地權屬同意書」（簡字卷第219頁），載明「...空地權屬歸一樓各承購戶保管使用其範圍內之空地...」，並未明白約定其使用方法，則物之使用，指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供人需要而言，參酌系爭分管契約成立時之使用情形即如謝加榮前揭證詞所示，謝加榮當時即搭蓋鐵皮屋頂，總靈公司更為其搭蓋鐵皮屋頂左側磚牆，僅在用於區隔系爭分管契約約定之使用範圍。再者系爭房屋坐落系爭社區最西南邊，系爭土地為系爭房屋前之空地，系爭土地前臨中華東路2段243巷24弄；系爭社區其他住戶均係藉系爭社區東面之大門進出，系爭土地旁有防火通道，住戶可藉該防火通道出入至上開路段24弄，該防火通道現遭系爭社區住戶堆放資源回收物等節，有系爭社區1樓平面圖、原審履勘筆錄、照片等件可稽(簡字卷第241、249-293頁)，是系爭社區住戶顯未經由系爭土地出入，且遇有緊急事故本得藉系爭土地旁邊的通道疏散，被上訴人繼受系爭分管契約後，在謝加榮原即搭蓋鐵皮屋頂下，再搭蓋系爭違建，雖有使用方式之不同，但並未變更系爭社區住戶遇有緊急事故而得由系爭土地旁邊通道疏散之現況。上訴人雖主張依臺南市政府消防局112年1月6日南市消預字第1110033378號函（本院卷第167-169頁），已認定被上訴人使用方式違反消防法規等語。惟觀上開函文之意係指如增建部分導致避難器具使用，無法達緊急避難功效，應通報建築主管機關，優先依建築法第77條及第91條等規定處理，並未認定系爭違建有違反消防法規，影響建築物使用與其構造及設備安全。再者，系爭違建及原由謝加榮搭蓋之鐵皮屋頂等建物業經主管機關工務局查報為違章建築，所違反者係建築法第25條規定「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」，並依臺南市政府違章建築處理要點第7條規定，屬「按季造冊列管案件」，而非同要點第5條規定「影響公共安全」之「優先拆除違章案件」，有臺南市政府工務局函覆本院之112年1月13日南市工使二字第1111677144號函附卷可參（本院卷第183-207頁），可知系爭違建係違反未發給建造及使用執照，即自行建造並使用，屬行政程序上之違反，並未涉及消防或結構上之安全。是以上訴人主張被上訴人搭蓋系爭違建，有違消防法規，逾越系爭分管契約之授權使用範圍等情，尚難憑採。
㈣系爭分管契約既仍存續，被上訴人自得繼續管理使用系爭空
地，非無權占有，自無上訴人主張應返還相當於租金之不當得利之問題。
四、綜上所述，本件上訴人主張依所有物返還請求權、不當得利請求權、侵權行為損害賠償之法律關係，請求被上訴人拆除系爭違建返還土地，及給付相當於租金之不當得利予系爭713地號土地全體共有人，均為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院審酌後認均與判決結果並無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 蘇正賢
法 官 王參和
法 官 施介元以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
書記官 曾怡嘉附表：
編號 共有人 應有部分 備註 1 朱治 1萬分之66 簡字卷第39頁 2 蔡坤松 1萬分之76 簡字卷第33頁 3 蘇照惠 1萬分之64 簡字卷第67頁 4 陳慶榮 1萬分之76 簡字卷第75頁 5 黃琡媛 1萬分之73 簡字卷第35頁 6 李景謹 1萬分之95 簡字卷第55頁 7 陳盈綺 1萬分之150 簡字卷第85頁