臺灣臺南地方法院民事判決111年度簡上字第217號上 訴 人 黃明進
黃君梧何碧華
黃泊儒共 同訴訟代理人 吳俊達律師複 代 理人 王亭涵律師被 上 訴人 金龍大廈管理委員會法定代理人 梁魁文訴訟代理人 孫光天上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於本院臺南簡易庭民國111年7月21日所為第一審判決（111年度南簡字第46號）提起上訴，本院於民國112年1月19日言詞辯論終結，判決如下
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人黃明進、黃君梧、何碧華、黃泊儒等人先後取得金龍大廈1樓與地下1樓（下合稱系爭建物）所有權，為金龍大廈之住戶，依金龍大廈管理委員會組織章程暨住戶規約（下稱系爭規約）規定，管理費應每期（1個月）繳交被上訴人。詎上訴人自民國109年12月至110年12月，共計13個月，總計積欠管理費新臺幣(下同)491,160元(含滯納金；管理費計算與收取以戶/月為單位，故未將共同持有人分別計算與收取管理費)，經被上訴人公告、催繳，均置之不理。金龍大廈住戶每月應繳納管理費，經被上訴人屢次催告仍不給付，已逾二期且達相當金額，為此，依公寓大廈管理條例第21條之規定及系爭規約，請求上訴人給付上開應繳金額之管理費及法定利息。原審判命上訴人應給付被上訴人491,160元及法定利息，並無不當。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠被上訴人並未舉證得向上訴人收取管理費之合法依據：
⒈金龍大廈之管理組織係成立於79年11月間，於公寓大廈管
理條例84年6月28日公布施行前已存在，則關於系爭管理費之繳納事宜，自屬當事人（各區分所有權人）間之契約關係，應依「雙方關於繳納管理費之合意」，而非可當然援引「區分所有權人會議之決議（包含系爭規約）」，直接作為被上訴人向上訴人收取管理費之法律依據。蓋民法上「契約合意」與「合同行為」兩者性質不同，各區分所有權人間之「合意」，無從由區分所有權人會議之「決議」逕行取代之。縱認其他區分所有權人於「内部關係」上得以「決議」決定管理費收取標準，該「決議」仍須進一步與系爭建物所有權人達成「合意」，始得對系爭建物所有權人發生拘束力，被上訴人自不得單獨援引「區分所有權人之決議」，作為向系爭建物所有權人收取管理費之法律依據。⒉上訴人之前前前前手重仁公司（前手為洪雪卿，前前手為
潤泰公司、前前前手為錦安公司）自始即未與其他區分所有權人，就「系爭管理費是否繳納」、「如需繳納之計費標準」達成任何合意。重仁公司將系爭建物（1樓及地下1樓）所有權移轉予錦安公司。至91年9月29日被上訴人召開住戶大會(訴外人黃美玉當時擔任大樓主委兼當天會議主席），為釐清系爭建物之管理費收取標準，當時系爭建物所有權人錦安公司乃提出「本住戶管理費自90年11月起，比照空屋每坪20元計算」之繳納方案，委託黃美玉於住戶大會提出該方案，經主席以臨時動議提出議案，經在場住戶決議，除通過管理費之一般收費標準，並一併通過錦安公司提出方案，該決議内容為：「臨時動議：1F/B1F錦安公司管理費處理案。決議：茲因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。2.考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。」。被上訴人於91年12月23日發函予錦安公司，確認依上開標準向錦安公司收取管理費，並明確記載：「將來若貴公司1F/B1F有商業行為（含出租）的運作，管理費再行另議。」即上開91年區分所有權人會議，除決議通過一般管理費之收費標準（下稱一般標準），並同時經内部決議（合同行為），通過「系爭建物管理費自90年11月起，比照空屋每坪20元計算」，並據以與錦安公司達成系爭管理費收取標準之合意（下稱錦安收取標準）。錦安公司再將系爭建物所有權移轉予後手潤泰公司，再移轉予洪雪卿（即上訴人之前手），惟潤泰公司、洪雪卿『均未』另與其他區分所有權人就管理費繳納事宜成立合意。
⒊根據被上訴人與錦安公司達成合意之錦安收取標準，被上
訴人歷年均以905坪、每坪20元之計算標準，向上訴人之歷任前手（包括錦安公司、潤泰公司、洪雪卿）收取管理費18,210元/月。甚且，迄至100年9月上訴人黃明進、何碧華取得系爭建物所有權，被上訴人於100年9月、10月兩個月份仍依錦安收取標準向上訴人收取管理費18,210元/月，迄自100年11月份起方自行改以「所有權狀面積1,120坪、每坪20元」向上訴人收取管理費22,400元/月。嗣自104年2月起再自行改以「營業部分面積每坪收60元，空屋部分收20元」，即自行變更為援引91年區分所有權人會議通過之「一般標準」，據此向上訴人收取管理費36,860元/月。基上可知，上訴人於100年9月取得系爭建物所有權後，法律上並未與其他區分所有權人就「系爭管理費之繳納與否、繳納標準」達成任何「合意」；且被上訴人自104年2月起自行變更為「營業部分面積每坪收60元，空屋部分收20元」，此乃被上訴人自行變更、援引91年區分所有權人會議通過之「一般標準」作為收費依據，尤非其他區分所有權人與上訴人間已達成合意。在被上訴人並未舉證合法收費依據之情況下，自不得逕為有利被上訴人之認定。被上訴人不得恣意援引91年規約收費標準向上訴人收取管理費。是被上訴人未能舉證證明與上訴人達成繳納管理費之合意，其請求上訴人給付管理費，自無理由。
㈡系爭規約（包含沿用91年規約内容之105年規約）收取管理費
之規定，牴觸都市計劃公共設施用地多目標使用方案第11條之特別規定：
⒈金龍大廈乃訴外人華斌公司在77年間依據當時「都市計劃
公共設施用地多目標使用方案」之相關規定，於一樓及地下一樓興建為市場使用，二樓興建為庭園開放空間，三樓至十七樓興建為集合住宅使用，地下二樓則興建為停車空間兼避難室，並依據「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」之相關規定，制訂「台南金龍大廣場管理委員會管理規章草案」，以據此界定住宅（包含管委會)與市場間權利義務關係。
⒉依照上開規章草案之附件（一）即「台南金龍大廣場住戶
公約」（下稱住戶公約）第13條、第24條及該規章第17條、第18條之內容，可見金龍大廈起造人華斌公司制訂該規章時，固有針對金龍大廈之「店鋪招牌」、「店鋪開設行業」定有限制，然卻僅就「金龍大廈三樓以上住戶」之管理費繳納設有規定，即有意使系爭建物無須另繳納管理費，足見華斌公司特意依循上開「多目標使用方案」區隔使用之要求，使系爭建物所有權『自始』即排除在系爭大樓管委會之管理範圍之外，並使系爭建物區分所有權人無須分擔大樓管理費；進者，依上開規章草案附件（一）住戶公約第4條、第13條、第20條、第21條、第24條之內容，可見在上述華斌公司草擬的住戶公約中，刻意將『住戶』及『店鋪』、『三樓以上住戶』及『一樓店鋪』，在文字用語加以差異處理。而該規章既與上述住戶公約均為華斌公司所『同時』制訂，則該規章第13條、第18條規定之『住戶』，解釋上自應與上述住戶公約中『住戶』之概念為同一解釋，即依華斌公司『制訂當時』之真意，當係指『三樓以上住戶』，而不包括『一樓店鋪』在内。準此，該規章第17條、第18條固延續第13條所為之補充規定，但該規章第13條規定『住戶』依華斌公司『當時』真意，本不包括『一樓店鋪』在内，故該規章第13條、第17條、第18條等規定，自無法作為法律上被上訴人得向上訴人請求管理費之適法依據。該規章在内容上『自始排除』三樓以上住戶之管委會可向一樓店鋪收取管理費，如此解釋，方符合華斌公司草擬該規章當時之真意。
⒊金龍大廈三樓以上住宅使用，大門設置於二樓，作為住宅
專用出入口，以與市場使用部分相區隔。而上開規章草案附件（二）已明確『正面表列』管委會之管轄範圍為地下室、大門（見原審被證1第10頁），亦即將地下二樓、二樓（含）以上樓層納入住宅管理委員會「管理服務中心」管理範圍，而未列舉一樓、地下一樓，足見一樓以及地下一樓（即系爭建物），並非屬管委會之管理範疇。再者，該規章草案附件（三）管理委員會「管理服務中心」員工服務細則草案第二條明確列舉管委會管理範圍為地下二樓停車場、二樓大門安全警衛及聯誼中心設施。同草案第四條更將公共設施明確『正面表列』包括水電、電梯、發電機、消防設備、前後花園、太平梯，而不包含一樓、地下一樓。凡此益見系爭建物確非屬管委會之管理範疇。
⒋另觀諸金龍大廈之現況使用，可知金龍大廈之公共設施如
電梯、樓梯、車道皆有獨立出入口，公用水電、消防設施、庭園、停車兼避難空間，皆在二樓以上和地下二樓；且在被上訴人成立之後，三樓以上集合住宅的管理室設在二樓，集合住宅戶採集中式管理（二樓以上範圍），設置柵欄與市場隔離，市場使用人進入需辦理訪客登記，一樓通往二樓開放空間之公共逃生梯道設置安全門上鎖封閉，且電梯也上鎖排除一樓及地下一樓之市場所有人、使用人使用；地下二樓停車空間由集合住宅住戶分管協議使用等，凡此均是依照華斌公司當初規劃二樓以上空間與地下二樓停車空間歸給集合住宅住戶管理使用，並與市場使用區隔。此益證：系爭建物所有權『自始』即排除在系爭大樓管委會之管理範圍之外，並使系爭建物區分所有權人無須分擔大樓管理費。
⒌上開規章草案之附件（二）、附件（三)及規章第17條等約
定内容，涉關多目標使用方案第11條「三樓以上住宅使用與市場使用部分區隔」此一法律規定而產生之權利義務關係，亦即本建案係屬公寓大廈管理條例實施前已取建照執照之公寓大廈，尚無公寓大廈管理條例之適用。金龍大廈建築物做立體多目標使用，建商制定上開規章屬私權契約之一種，其契約内容自不得逾越法規多目標使用方案第11條「三樓以上住宅使用，住宅與市場使用部分區隔」之特別規範。依多目標使用方案第11條「三樓以上住宅使用，並另設專用出入口、樓梯、通道及停車空間，以與市場使用部分區隔」之規定，金龍大廈此一多目標使用建築物三樓以上住宅使用，大門設在二樓作為住宅專用出入口以與市場使用部分區隔。地下二樓約定住宅專用停車空間，三樓以上住宅住戶到達地面層之樓梯、逃生梯或到達地下二樓停車場之電梯；地下二樓停車場到達地面層之車道、逃生梯都必須使用一樓、地下一樓建物「專有部分」當為專用通道，亦具有生活上不可或缺之必要，此等住宅住戶使用一樓、地下一樓專有部分面積合計約為301.338平方公尺，住宅住戶使用一樓、地下一樓專有部分當為專用通道，依民法第800條第2項、第799條規定自應給付償金於上訴人。
⒍金龍大廈建築物共用部分除多目標使用方案第11條另有規
定外，共用部分之管理使用及其他住戶間相互關係，已載明於上開規章草案附件（二）、附件（三）及第17條約定事項中。建商於出（預）售房屋時與全體承購戶個別簽訂買賣契約，其買賣契約卷附上開規章草案是買賣契約的一部分，同具有契約之效力，按民法第799條之1第4項及公寓大廈管理條例條例第24條規定金龍大廈全體區分所有權人及其繼受人應繼受上開規章草案附件（二）、附件（三）及第17條約定事項所產生之權利義務。惟，被上訴人於91年訂立規約時竟變更上開規章之規範，逕將上開規章草案附件（二）、附件（三）刪除，已有可議。
㈢被上訴人91年區分所有權人會議決議訂定91年住戶規約（包
含沿用91年規約内容之系爭105年規約，即系爭規約），排除華斌公司制定之規章草案附件（二）、附件（三)及規章第17條的約定，涉關多目標使用方案第11條「三樓以上住宅使用與市場使用部分區隔」此法律規定產生之權利義務關係，系爭規約内容違反強制規定，應屬無效：
⒈上開規章草案附件（二）、附件（三）及規章第17條之特
別約定，係遵循當時行政法規多目標使用方案第11條之特別規範，該行政法規係強制規定，管理規章内容事涉公益事項之行政法規的規範而訂定的權利義務者，區分所有權人自不得以區分所有權人會議決議規約任意變更、排除之。區分所有權人固得透過區分所有權人會議決議之方式訂定規約，惟不得違反強制規定。今建商所訂定之上開規章草案附件（二）、附件(三）及規章第17條涉關多目標使用方案第11條規定而制定之權利義務，區分所有權人不得以區分所有權人會議決議之規約排除前揭公法所訂定之上開規章草案及約定。
⒉金龍大廈91年9月區分所有權人會議決議制定新規約，經比
對上開規章與91年規約内容，系爭規約排除上開規章草案第17條、附件（二）、附件（三），另立第17條、附件（二）、附件（三）取代之，惟系爭規約排除上開規章草案附件（二）、附件（三)及第17條，事涉公益事項之行政法規多目標使用方案第11條之規定而訂定的權利義務者。
違反強制規定（民法71條、72條），應無法律效力。⒊上開規章草案附件（二）已明確『正面表列』列舉被上訴人
管委會之管轄範圍為地下室、大門，亦即將地下二樓、二樓（含）以上樓層納入被上訴人管理委員會「管理服務中心」管理範圍，而未列舉一樓、地下一樓，足見一樓以及地下一樓（系爭市場)並非屬被上訴人管委會之管理範疇，規約乃屬共同行為之法律行為，由區分所有權人為共同利益訂定（公寓大廈管理條例第28、30、31條等規定參照），基於共同行為之性質與法理，一樓以及地下一樓（即系爭市場建物）自不受被上訴人管委會制定規約的拘束。㈣退步言之，被上訴人向上訴人收取管理費之金額並不符合公
平原則。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，管理費之收費標準固得由區分所有權人會議訂立規約為之，然仍應符合「按其共有之應有部分比例分擔」之原則，且法院得介入審查，本件被上訴人之收費標準並不合理，法院應加以審查。
㈤被上訴人向上訴人所收取之管理費遠遠超出「上訴人應分擔
必要管理及維護費用」，形成大樓管委會「存款增加急遽」之荒謬現象，顯已有權利濫用之情事。被上訴人向上訴人收取管理費之收費標準，明顯不符「按其共有之應有部分比例分擔」原則之計算結果，被上訴人據以向上訴人收費，自屬權利濫用而為無效，法院自得予以調整至合理金額。
㈥並聲明：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項為：㈠金龍大廈係由華斌公司於77年在臺南市○區○○段00000地號土
地，獲准依「臺灣省零售市場建築規格」、「臺灣省零售市場管理規則」及「都市計畫公共設施用地多目標使用方案」興建使用，並於79年8月3日取得使用執照，共17層，地下1樓及1樓為市場用途，地下2樓為停車空間及避難室，2樓為庭院，3樓至17樓為集合住宅。
㈡金龍大廈於79年9月間訂有系爭規章（系爭規章各條款約定如
原審卷一第97至139頁）；另金龍大廈於82年6月間訂立「金龍大廈住戶應遵守‧了解事項」，其中第14條揭示「本大廈係純住宅區，故不得設置有違大廈安全及住戶安寧之非法營利行為，已設置具營利行為之公司行號（含補習班），每月之管理費需多繳付1.5倍」。嗣金龍大廈由被上訴人依公寓大廈條例規定成立管委會，並於86年間依公寓大廈條例規定向臺南市政府申請報備完畢，86年住戶規約與79年9月間訂定之系爭規章內容相同。
㈢被上訴人於86年6月15日召開區權人會議，該次會議決議訂定
86年住戶規約（即系爭86年住戶規約）；另金龍大廈於91年召開區權人會議，該次會議1樓與地下1樓有以上證3之會議出席委託書委託訴外人黃美玉出席，且在場住戶決議通過修正後之系爭91年住戶規約第13條規定：「本大廈管理費由各住戶按所住坪數計算負擔，而依年度所需預算平均計算」、第17條規定：「本大樓地下1樓及地上1層收費標準比照3樓以上住戶，3樓以上住宅有公司、辦公室者，管理費之分擔原則是公司、辦公室是純住家的1.5倍」、第18條前段規定：「住戶是空屋者須繳1/2管理費」；依上開住戶規約所訂之管理費收費基準為空戶每坪20元、住戶每坪40元、商業用每坪60元。另有提出臨時動議「1F/B1F錦安公司管理費處理案」，經決議通過：「茲因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。⒈請錦安公司支付地下1樓、1樓至2樓安全梯加裝安全門之該筆費用。⒉考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。⒊請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租糾紛事宜。」㈣黃明進、何碧華、訴外人黃豐基係於100年7月26日經由法院拍賣程序共同購買坐落臺南市○區○○段0000○號（門牌號碼：
臺南市○區○○路000號1樓，登記總面積1,549.98㎡）、同段1578建號（門牌號碼：臺南市○區○○路000號地下1層，登記總面積1,442.3㎡）（即系爭建物）。系爭建物位於金龍大廈1樓及地下1樓。嗣黃豐基於106年11月2日將系爭建物（應有部分3分之1）以買賣為原因辦理所有權移轉登記予黃君梧、黃泊儒所有（即系爭建物自106年11月2日起迄今為上訴人4人所共有）。另系爭建物自100年9月起迄至103年4月止為空屋之狀態；其後上訴人於103年5月間將系爭建物1樓部分出租予他人經營普旺自助餐店，並於同年11月間改出租予訴外人經營家樂福便利購。
㈤黃明進、何碧華、黃豐基拍賣取得系爭建物之所有權後，曾
於101年參加金龍大廈第3次全體區權人會議，並有繳交自100年9月起至102年8月間之管理費，然其等自102年9月起則未再繳交管理費。
㈥被上訴人曾：(1)向黃明進、何碧華、黃豐基訴請給付自102
年9月1日起至104年1月31日止之管理費、(2)向黃明進、何碧華訴請給付自104年2月1日起至106年10月31日止之管理費，經臺灣臺南地方法院（下稱臺南地院）分別以：(1)106年度簡上字第7號（原審104年度南簡字第882號）、(2)107年度簡上字第159號（原審106年度南簡字第1465號）判決被上訴人勝訴確定在案。
㈦被上訴人曾向上訴人訴請給付自106年11月起至107年11月止
之管理費，經臺南地院以108年度南簡字第219號受理，上訴人於108年3月19日除匯款繳納自106年11月起至107年11月止之管理費後，連同107年12月起至108年3月止之管理費亦一併繳納完畢，嗣經被上訴人撤回起訴。另上訴人自108年4月起即未繳納管理費。
㈧被上訴人曾於87年間對斯時系爭建物所有權人即訴外人重仁
國際股份有限公司（下稱重仁公司）起訴請求給付管理費，經臺灣臺北地方法院88年度簡上字第800號判決認定系爭建物與其他住戶有共同使用部分，系爭建物所有權人屬金龍大廈之區權人，被上訴人於86年11月成立後有權依公寓大廈條例規定請求該區權人給付自86年11月起至87年7月之管理費共142,538元（以每坪管理費17.5元，系爭建物總面積905坪計算）；然就被上訴人請求自80年8月16日起至86年10月止之管理費部分，認定重仁公司就此部分管理費之繳納與被上訴人並未達成合意而駁回被上訴人之訴。又被上訴人對系爭建物91年間之所有權人即錦安公司亦係以905坪計算收取管理費。
㈨訴外人陳秀月對被上訴人訴請給付修理費事件，經臺南地院
以102年度南簡字第569號判決理由認定：「…2.查金龍大廈於起造時，已由建商（指華斌公司）預先製作『臺南金龍大廣場管理委員會管理規章』，並於出售房屋時個別與住戶簽訂乙節，有被告提出該份管理規章附卷可參…，而原告對於該份規章之真正亦未爭執。是以，建商於房屋預售時已將管理規章列為買賣契約之附件，視為契約一部分，與契約內文有同等效力，而金龍大廈之承購戶於買賣建物時業與建商訂立住戶公約，應受該規約之拘束。…。3.…被告管理委員會鑑於已成立多年，但未向臺南市政府報備立案，乃於86年6月間召開區分所有權人會議，該次會議除改選管理委員會委員，尚決議住戶規約，及於會議後之同年11月29日發函檢送『金龍大廈管理委員會住戶規約暨組織章程』予臺南市政府備查乙節，有臺南市政府102年6月19日發函檢附該次會議紀錄及住戶規約等相關文件附卷可參…。經本院審閱該函檢附之『臺南金龍大廈住戶公約』全文，併予上開建商預定製作臺南金龍大廣場管理委員會管理規章附錄之住戶公約全文逐一比對，內容完全相同，86年間召開區分所有權人決議之住戶公約顯係沿用建商前已制訂之住戶公約…」等語。
㈩系爭建物之所有權人於103年6月20日成立金龍市場管理委員會。
上訴人黃明進於102年10月1日參加金龍大廈第24屆區權人會
議，並在會議中提出臨時動議一：「建議將1樓與地下1樓商場所有權人納入管委會組織，俾利大樓整體事務得以共同討論。」於104年10月16日參加金龍大廈第26屆區權人會議，並在會議中提出臨時動議：「1樓區分所有權人黃明進先生親自到大樓中庭會場提出1份協議書，說明願意提供1樓與地下1樓私權設定電梯，但需通過B1、1樓與2樓，供大樓與1樓及地下1樓商業使用，建置費由大樓基金負擔。」依臺南地政事務所東光段1577號建物測量成果圖顯示：金龍
大廈共用部分包含地下2樓設電氣室、停車場、2樓開放庭園空間、地下2樓到17樓樓梯間、2座2層屋頂突出物、1樓與地下2樓車道，面積合計為4106.46㎡。另有1樓法定空地。
兩造對上訴人與金龍大廈之其他區權人共用金龍大廈之設備
有：頂樓水塔1座（101㎡）、自來水管管線、管理室消防受信總機（2㎡）、地下2樓電氣室（52.5㎡）、消防機室（18㎡）、緊急發電機室（17.5㎡）、電表箱（24㎡）、清水池（25㎡）、消防池（25㎡）、化糞池（120㎡）、汙水池（120㎡），為1樓、地下1樓實際使用現況且具有生活上不可或缺之必要，面積合計505㎡乙情（但清水池、消防池、化糞池、污水池不在地政機關登記範圍內），均不爭執。
被上訴人對上訴人所主張之系爭建物「1樓、地下1樓私權面
積」為301.338㎡乙情不爭執（但爭執系爭建物所有人有提供該1樓、地下1樓作為其他大樓住戶專用出入口、逃生梯、專用車道之用途）。
兩造曾於臺南地院104年度南簡字第882號、106年度南簡字第
1465號判決中達成「上訴人如有繳納管理費之義務，因系爭建物中有部分含有公共設施坪數，兩造同意，上訴人權狀面積1120坪中，減收215坪管理費，1樓部分以469坪、地下1樓部分以436坪計算，上訴人同意專有權狀中公設（電梯、逃生梯、部分車道）坪數60.9坪（200.97㎡）供大樓使用，並不得另有其他主張。」之合意。
被上訴人向上訴人訴請給付自108年4月起至同年7月止之管理
費，經臺南地院108年度南簡字第1193號判決上訴人應給付被上訴人欠繳之管理費；上訴人不服提起上訴，經同院109年度簡上字第162號民事判決駁回上訴並確定在案。
四、得心證之理由：㈠按規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好
生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第3條第12款、第23條第1項分別定有明文。是公寓大廈之管理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分所有權人會議得以規約規範之。又住戶規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均非法所不許。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條分別定有明文。經查，被上訴人主張系爭建物為上訴人所有，上訴人為金龍大廈之住戶，依系爭規約規定，管理費應每期（1個月）繳交被上訴人，上訴人自109年12月至110年12月，共計13個月，總計積欠管理費491,160元等情，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、系爭規約、臺南市政府工務局函文、系爭建物之建物謄本、存證信函、上訴人欠繳管理費明細表為證(調字卷第15-49頁)，且上訴人亦不爭執其等尚未繳納上開管理費，（不爭執事項㈦後段），是被上訴人主張之上開事實，應可認定。
㈡上訴人辯稱被上訴人未舉證證明得向上訴人收取管理費之依據云云，經查：
⒈被上訴人請求上訴人給付管理費，乃係依據公寓大廈管理
條例第21條及金龍大廈之105年規約而為請求(調字卷第13頁、原審卷一第212頁)，自屬於法有據。上訴人固辯稱不能僅以區分所有權人會議決議(包含規約)為收取管理費之依據云云，然參酌公寓大廈管理條例之立法，乃為因應臺灣都市人口集中化後總體現象，為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質而完成之規範；其管理組織採取住民自治之原則，並有民主化機制之設計，是該條例有「住宅憲法」之稱，期以共同參與、多數決、強制執行等方式，解決、處理公寓大廈之住戶間之共同事務。其中規約乃屬共同行為之法律行為，由區分所有權人為共同利益訂定(公寓大廈管理條例第28、30、31條等規定參照)；依私法自治原則，規約內容只要不違反公序良俗、強制規定(民法第71、72條)，均得自由決定。而規約既屬法律行為，且採用多數決機制，依共同行為法理及該條例前揭規定可知，對於全體區分所有權人均有拘束力；另觀公寓大廈管理條例第24條第1項規定「區分所有權之繼受人，...於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，可知該條例規範之建築物區分所有具有團體法之性質，且區分所有權人之繼受人繼受該條例或規約之一切權利義務事項，乃以原區分所有權人亦受該條例或規約之一切權利義務事項效力所及，始有可能由其繼受人繼受之。循此，本於共同行為及團體法之性質與法理，公寓大廈之區分所有權人均為規約之效力所及而受其拘束，洵屬明確。上訴人認為不能以規約為請求管理費之依據云云，應無可採。
⒉再者，被上訴人提出之系爭規約既為系爭大廈現行有效之
規約，且有拘束全體區分所有權人之效力，而被上訴人請求上訴人給付之109年12月至110年12月管理費，即在該規約規範效力所及之權利義務關係，被上訴人援引該規約請求前開管理費，自屬有據。上訴人援引91年間錦安公司之標準，作為減少或免除給付109年12月至110年12月管理費之依據，經核與法不合，不能採取；又若公寓大廈之住戶各自可以過去曾經合意管理費計算標準，而推翻現行有效之規約，將使公寓大廈管理條例前開規定形同具文，且可能引致多個不同收費標準之結果，置該條例賴以運作之多數決機制為無物，並致生公允平等之疑慮。
⒊又查，金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議記錄記載
：「伍、臨時動議：1F/B1F錦安公司管理費處理案。決議：茲因錦安空司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫以下列方式處理。1.請錦安公司支付地下1樓、1樓至2樓安全梯加裝安全門之該筆費用。2.考量其實際經營狀況，管理費暫以空屋收費。3.請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租糾紛事宜。」之內容（原審卷一第169-171頁），與被上訴人91年12月23日以（91）金龍大廈委字第009號函錦安公司：「主旨：函請貴公司繳交位於本大廈房屋管理費事宜，請查照。說明：1.貴公司位於本大廈房屋管理費在考量貴公司與楊淑華小姐租賃官司尚未解決的情況下，經協商暫以空屋收費，每坪20元，每月應繳18,210元故自90年11月至91年12月計14個月，共計應補繳交254,940元整。此後依空屋費繳納，將來若貴公司1F/B1F有商業行為（含出租）的運作，管理費再行另議。……」等語（原審卷一第173頁）對照觀之，可知錦安公司將其所有系爭建物出租予尚海公司，因租賃糾紛正行訴訟，金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議始決議錦安公司之管理費「暫時」以空屋計算，並於會議後再行發函予錦安公司，告知其後系爭建物有商業使用時，管理費部分再行商議，足認金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議決議系爭建物之管理費以空屋收費，係考量當時使用情況所作暫時性之管理費調整，並非指系爭建物日後無論以何種方式使用，均以空屋計算管理費，是上訴人執此辯稱被上訴人與錦安公司達成系爭管理費收取標準之合意云云，自不可採。
⒋另參公寓大廈管理條例第23條第2項第2款規定：「規約除
應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」，可知區分所有權人或住戶縱就共用部分有特別約定，須在規約中載明始生效力。亦即共用部分事項特別約定，仍回歸在規約的制度範圍內運作，規約之外的另行約定無法生其效力，是上訴人上開辯詞，實與現行法律制度相悖，無法憑採。
㈢至上訴人辯稱系爭規約收取管理費之規定，牴觸都市計劃公
共設施用地多目標使用方案第11條之特別規定，且系爭規約内容違反強制規定，應屬無效云云，經查：
⒈上訴人固辯稱華斌公司當初所草擬之「台南金龍大廣場管
理委員會組織規章」（含住戶公約）等資料，僅就「金龍大廈三樓以上住戶」之管理費繳納設有規定，即有意使系爭建物無須另繳納管理費云云，然查該草案所附之住戶公約第13條亦有就一樓店舖招牌懸掛事宜為規定，另第24條亦有載明本大廈一樓店舖禁止開設瓦斯行及其他易燃、易爆、危險行業等情，難認係專為三樓以上之區分所有權人所擬定，是上訴人辯稱華斌公司草擬之規章草案及住戶規約有意使系爭建物無須另繳納管理費云云，自屬無據。
⒉上訴人另辯稱華斌公司乃係依據「都市計劃公共設施用地
多目標使用方案」之相關規定，制訂「台南金龍大廣場管理委員會管理規章草案」，並據此界定住宅（包含管委會)與市場間權利義務關係云云，惟查，本院審酌都市計劃公共設施用地多目標使用方案第11條係規範市場用地興建大樓之「使用項目」及「准許條件」（本院卷第91-93頁），亦即建築設計必須符合相關規定才准興建，要難認與大樓管理維護有關，況「台南金龍大廣場管理委員會管理規章草案」中「台南金龍大廣場管理委員會組織規章」亦無任何文字記載相關規章乃係依據「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」之相關規定所制定，是上訴人此部分之辯詞，要屬臆測之詞，尚難採信。
⒊上訴人復辯稱系爭規約排除上開規章草案第17條、附件（
二）、附件（三），另立第17條、附件（二）、附件（三）取代之，惟系爭規約排除上開規章草案附件（二）、附件（三)及第17條，事涉公益事項之行政法規多目標使用方案第11條之規定而訂定的權利義務者。違反強制規定（民法71條、72條），應無法律效力云云，惟查，上訴人並未舉證證明上開規章草案係依據「都市計劃公共設施用地多目標使用方案」之相關規定所制定等情，業經本院認定如上，則金龍大廈於91年間依法召開住戶大會暨區分所有權人會議，並決議系爭規約之內容，有該會議紀錄在卷可稽（原審卷一卷第171頁），本院審酌該會議既係依法合法召開，並做成決議，自屬有效之決議，是上訴人辯稱系爭規約牴觸都市計晝公共設施用地多目標使用方案第11條之特別規定，且系爭規約内容違反強制規定，應屬無效云云，要無可採。
㈣上訴人辯稱被上訴人向上訴人收取管理費之金額並不符合公
平原則，本件被上訴人之收費標準並不合理；被上訴人向上訴人收取系爭管理費之收費標準，明顯不符「按其共有之應有部分比例分擔」原則之計算結果，被上訴人據以向上訴人收費，自屬權利濫用而為無效云云，經查：
⒈按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」乃規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定。區分所有權人會議決議或規約是由區分所有權人所議決或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約內容不牴觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。又公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用程度本難期一致，亦未必與其共用部分之應有部分比例或區分所有建物之專有部分權狀坪數比例成正比(例如，各住戶對於樓梯、電梯之使用頻率及依賴程度可能各有不同；各住戶對於水塔、水箱之使用程度，可能涉及各住戶用水習慣、數量；公寓大廈設有游泳池、健身房、視聽室等設施者，各住戶之使用程度可能繫於使用習慣、頻率等端；凡此均與共用部分之應有部分或專有部分之權狀坪數無必然關係)，可知各住戶對於共用部分之使用頻率各有不同，且長期之使用習慣未必均相同，決定因素甚為複雜，據以決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，亦有其事實上之困難性，非屬易事。是以公寓大廈管理條例第10條第2項規定，並未採取按受益程度分擔管理費的原則，而係規定共用部分之管理維護費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但允許區分所有權人會議決議或規約就分擔方式另為決定，以期公允妥適。至區分所有權人會議另以決議或規約決定者，其效力如何，法院固得加以審查，惟法官依據法律獨立審判(憲法第80條參照)，自仍應回歸法律行為效力之相關規定衡之(如：
民法第71、72、148條等)，不能僅因其為多數決機制做成的決定，即認規約必有失衡或偏誤而屬無效或無法拘束區分所有權人，更難憑此即認為有以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。又民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。
⒉本院審酌被上訴人據以請求管理費之系爭規約，其中第13
條規定：「本大廈管理費由各住戶按其房屋所有權狀所列坪數計算負擔。（見附件三）」，附件三「金龍大廈管理費收費基準」規定：「1.空戶每坪20元（以住戶權狀計算）。2.一般住家每坪40元（以住戶權狀計算）。3.住戶有商業使用，每坪60元（以住戶權狀計算）。4.電梯維護費每月300元(作為商業搬運用另議），此款項為專款專用（電梯維護、維修與更換），不得挪用至其他用途。5.車輛清潔管理費每輛550元，一位車位停兩輛車，則以兩輛車計費。6.機車地下室停放，每車100元。7.欠繳管理費之住戶，當欠繳管理費催繳時擬加收年息5%利息（自欠繳月分之翌日起開始計算，年息5%)。附則：⑴收費基準加註於收費單上。⑵收費基準修訂須經住戶大會通過方可施行。⑶住戶商業使用，不論使用坪數多寡，均以該房屋權狀坪數做為收費坪數。」；另第15條規定：「管理費支用範圍如下：一、『管理服務公司』費用。二、公共設施之安全、水電、電梯、發電機等費用之支付。三、公共設施之機械保養修護及清潔維護費用等之支付。四、庭院園藝之保養、清潔雄護費用等之支付。五、公共行政管理費用之支付。」、第17條規定：「本大樓地下一樓及地面一樓收費標準比照三樓以上住戶，三樓以上住宅為公司、商家、辧公室者，管理費收費標準為一般住家的1.5倍。」、第18條規定：「住戶是空屋者須繳收費標準1/2管理費。空屋系指屋内無人員使用住宿。出國旅遊須達半年以上，提出申請才可享有預繳空屋管理的優待。」(調字卷第23、25、33頁)，其管理費計算基準原則上是以權狀的坪數為基準，並參酌公有、公用部分的對應關係，並未逸脫各住戶在金龍大廈的權利範圍的基準；且以坪數為基準的收費，其中部分係用以支付公共設施的保養等費用，則其用以共用部分的費用，實質上仍不改其以權利範圍為指導原則的收費方式；而各戶坪數基準雖不同於各戶應有部分的概念，但住戶坪數之多寡，仍與各住戶使用公用部分的潛在質量狀態具有合理之關聯性，是系爭規約以坪數為計收標準，並無偏失於公平的情形。至於前揭規約中針對商業用途、空屋與否的情形特予加收或減少費用，究其本意，應是慮及不同戶別因為不同用途，所可能產生的使用共用部分的潛在質量差異所為的差別收費(商業用途者，公用部分使用機率可能高於非商業用途者；空屋者，公用部分使用機率可能低於非空屋者)，此均屬合理之手段目的性連結的考慮，也是一種盡力追求公平收費的方式，核與公寓大廈管理條例第10條第2項立法意旨並無違背，亦無權利濫用之情事。
⒊上訴人另辯稱金龍大廈管理費遠超過管理維護費用，存款
增加急遽，顯有權利濫用云云，然查，公寓大廈縱有存款，其權利歸屬亦歸於全體區分所有權人，公寓大廈的管理委員會僅是受託保管、運用相關基金、經費(公寓大廈管理條例第36條第7款；系爭規約第7條第2款參照)，與權利濫用並無關涉。上訴人徒以存款增加急遽，推論管理費用超收云云，應無可採。至上訴人對於管理費收費標準雖有異見，固非不得依法主張，然仍不能徒憑所執計算方式不同，即率予否定系爭規約的效力，亦不得阻卻其給付管理費之義務。蓋公寓大廈管理條例第10條第2項雖規範原則性的分擔費用方式，但同時肯認可以透過區分所有權人會議、規約，制定出不同收費方式的可能性，系爭規約採用的收費基準及方式，並無有失公允致其違反法律規定而無效的情形，業如前述，自對於全體住戶均有拘束力；上訴人縱有不同收費標準的看法，亦可透過規約修改、變更機制予以表達或實現(系爭規約第8、9、22條；民法第799條之1第3項參照)，而不能因此認為其即可以卸免依據現行有效規約所負的管理費繳納義務。因此，上訴人此部分答辯，要無可採。
五、綜上所述，被上訴人依據公寓大廈管理條例第21條之規定及系爭規約，請求上訴人應給付上開管理費491,160元及上訴人黃明進、黃君梧自110年12月23日起，上訴人何碧華、黃泊儒自110年12月22日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原判決為被上訴人勝訴之判決，並依職權及上訴人之聲請，分為准、免假執行之宣告，經核並無違誤。上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 王參和
法 官 林福來以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 2 月 9 日
書 記 官 鄭伊汝