臺灣臺南地方法院民事判決111年度簡上字第33號上 訴 人 柯開發
柯李月
柯怡靖即柯雲騫共 同訴訟代理人 莊佳蓉律師
戴龍律師裘佩恩律師上 一 人複 代 理人 唐世韜律師被上訴人 吳采靜訴訟代理人 陳益盛律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國110年12月23日本院新市簡易庭110年度新簡字第174號第一審判決提起上訴，本院於112年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決主文第3項關於命上訴人給付超過「自民國110年2月1日起至遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣20,000元」之部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人柯開發於民國109年2月1日向訴外人楊綉紡承租門牌號碼臺南市○○區○○路00巷0號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自109年2月1日起至110年1月31日止，租金每月新臺幣（下同）30,000元，後於109年4月起因上訴人柯開發經濟困難經協議調降至20,000元，並應於每月5日前交付，一次需繳交3個月份租金（下稱系爭租約）。被上訴人於109年11月11日向楊綉紡購買系爭房屋，雙方約定(含坐落土地)買賣價金為10,000,000元，被上訴人交付價金後，於同年月30日登記為系爭房屋所有權人，依民法第425條第1項規定，楊綉紡與上訴人柯開發間之系爭租約，即移轉於被上訴人與上訴人柯開發間。上訴人柯開發尚積欠109年12月及110年1月之租金共40,000元，被上訴人自得依民法第439條規定及系爭租約第3條約定，請求上訴人柯開發給付積欠之租金40,000元。嗣被上訴人於110年1月28日寄發存證信函予上訴人柯開發，通知系爭房屋所有權及上揭租賃關係移轉事實，並明確表示不願再續租，通知上訴人柯開發於110年1月31日租期屆滿日前將系爭房屋遷讓返還被上訴人，詎上訴人柯開發竟以其對楊綉紡尚有債權債務關係未釐清，拒不返還系爭房屋，系爭房屋現由上訴人柯開發偕同其母即上訴人柯李月、其妹即上訴人柯怡靖共同居住。系爭租約已因租賃期間屆滿而終止，被上訴人自得依民法第455條規定請求上訴人柯開發，及依民法第767條第1項規定請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人。又系爭租約屆期後，被上訴人與柯開發間之租賃關係已消滅，上訴人占有使用系爭房屋即無法律上依據，因此受有利益致被上訴人權益歸屬遭侵害而受有相當於租金之損害，而系爭租約原約定之租金為每月30,000元，故被上訴人亦得依民法第179條規定請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利30,000元。另被上訴人否認上訴人柯開發與訴外人黃銘祐、楊綉紡就系爭房屋約定有附買回條件之所有權移轉行為，被上訴人對此亦不知情。縱上訴人主張為真，上訴人柯開發與他人附買回條件契約係債權行為，基於債之相對性，被上訴人亦不受拘束。被上訴人與上訴人柯開發間亦無約定由柯開發每月給付租金30,000元及後因疫情調降為20,000元，並得隨時買回系爭房屋等語。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人。㈡上訴人柯開發應給付被上訴人40,000元，及自109年12月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢上訴人應自110年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付30,000元予被上訴人。㈣願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭房屋原實際所有權人為上訴人柯開發（登記於訴外人柯宗豪名下），為整合債務，聽從訴外人謝禎財之意見，約定於106年10月13日將系爭房屋先行過戶至謝禎財實際經營之訴外人鴻拓實業有限公司名下，並由其代為清償上訴人柯開發之債務，上訴人柯開發則每月給付租金30,000元以繼續使用系爭房屋，並得隨時買回系爭房屋。嗣於108年2月間，謝禎財告知系爭房屋已在訴外人黃銘祐會計師主導下，移轉借名登記予楊綉紡，楊綉紡僅係出名人，實際所有權人為黃銘祐，上訴人柯開發與黃銘祐、楊綉紡接觸後，亦約定由柯開發每月給付租金30,000元予黃銘祐，柯開發得隨時以6,000,000元買回系爭房屋。詎黃銘祐於109年12月1日告知上訴人柯開發，系爭房屋已移轉登記為被上訴人所有，被上訴人明知上訴人柯開發與黃銘祐、楊綉紡附買回條件之所有權移轉行為，亦同意之前柯開發每月給付租金，得隨時買回系爭房屋之模式。是上訴人柯開發具有使用系爭房屋之權限，為有權占有，並具有買回系爭房屋之權利，被上訴人之請求並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠被上訴人之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審為被上訴人部分勝訴判決，即判決上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；上訴人柯開發應給付被上訴人40,000元，及自109年12月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；上訴人應自110年2月1日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人30,000元，另駁回被上訴人其餘之訴(被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，業已確定，不在本件第二審審理範圍)。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項:㈠系爭房屋原為楊綉紡所有，楊綉紡與上訴人柯開發於109年2
月1日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定由楊綉紡將系爭房屋出租予上訴人柯開發，租期自109年2月1日起至110年1月31日止，每月租金30,000元，應於每月5日前給付，每次應給付3個月租金，上訴人柯開發並偕同上訴人柯李月、柯怡靖共同居住系爭房屋內，嗣於109年4月將租金調降為每月20,000元，上訴人柯開發於109年11月27日繳付109年9月之租金後即未再繳付租金。
㈡被上訴人向楊綉紡購買系爭房屋及坐落土地，並於109年11月30日辦畢所有權移轉登記，取得系爭房屋所有權。
㈢被上訴人於110年1月28日寄發桃園府前郵局109號存證信函予
上訴人柯開發，通知不再將系爭房屋繼續出租，並請求上訴人柯開發於租期屆滿時遷讓返還系爭房屋。
五、得心證之理由：㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，是否有理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第421條第1項、第425條第1項、第450條第1項、第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物(最高法院75年台上字第801號裁判要旨參照)。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之(最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照)。
⒉查系爭房屋原為楊綉紡所有，楊綉紡與上訴人柯開發於109年
2月1日就系爭房屋簽訂系爭租約，約定由楊綉紡將系爭房屋出租予上訴人柯開發，租期自109年2月1日起至110年1月31日止；被上訴人向楊綉紡購買系爭房屋及坐落土地，並於109年11月30日移轉為被上訴人所有等情，為兩造所不爭執，則依民法第425條第1項規定，系爭租約對於受讓系爭房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由系爭租約所生之權利或義務。又系爭租約租期已於110年1月31日屆滿，被上訴人與上訴人柯開發間之租賃關係已經消滅，被上訴人不同意續租，兩造未再訂立租約，系爭房屋現為上訴人共同居住，即無法律上正當權源而不得繼續占有使用，被上訴人主張依民法第455條規定，請求上訴人柯開發返還系爭房屋，並依第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，應屬有據。
⒊上訴人雖辯稱系爭房屋實際所有權人為黃銘祐，楊綉紡僅為
出名人，上訴人柯開發與黃銘祐、楊綉紡間存在附買回條件之所有權移轉行為，只要上訴人柯開發按月給付租金，即得占有使用系爭房屋，並得隨時買回系爭房屋，被上訴人對此亦知情且同意云云，惟為被上訴人所否認，依前揭說明，應由上訴人就其占有系爭房屋係有正當權源之事實負舉證之責。上訴人就其抗辯固提出柯開發與黃銘祐間之訊息紀錄、柯開發與黃銘祐等人之對話錄音譯文為證（見原審卷第145至157頁）。惟觀諸上開訊息紀錄內容，內容雖有黃銘祐向柯開發催討租金及黃銘祐確認收到租金等文字，惟訊息中柯開發給付租金之匯款明細截圖，該明細帳號戶名為「楊綉紡（系+秀） 黃會計師」，難認系爭房屋租金給付對象如上訴人所述為黃銘祐，並以此遽認系爭房屋實際所有權人為黃銘祐。又上開錄音譯文內容固有「您這間厝是借600萬」、「阿財要600萬給我，我厝還您」、「阿財您就還600，我厝一樣還您」等言詞，惟對話中所提及之「厝」究竟為何房屋？是否為系爭房屋，已非無疑，亦未提及柯開發只要繼續給付租金即得買回系爭房屋之約定條件，上訴人復未能提出其他證據以資佐證，則上訴人前開抗辯自難採信。況且，縱使上訴人柯開發與楊綉紡、黃銘祐間存有附買回條件之約定，然基於債之相對性原則，上訴人亦不得執此約定對抗被上訴人。上訴人雖另辯稱被上訴人與柯開發間亦有相同之附買回條件約定云云，惟上訴人就此部分之主張，亦未能舉證以實其說，其所辯尚難採信。是上訴人抗辯其有權占用系爭房屋云云，應屬無據。
㈡被上訴人請求上訴人柯開發給付110年12月、1月租金共40,00
0元及自109年12月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並請求上訴人自110年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人30,000元，是否有理由？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；給付有確定期限者，債
務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第439條前段、第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條明定之。而無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人自得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。
⒉查被上訴人於109年11月30日取得系爭房屋所有權後，即繼受
系爭租約之出租人地位，而上訴人柯開發尚積欠109年12月及110年1月租金共40,000元未繳付，上訴人柯開發依系爭租約約定於109年11月5日即應一次繳交109年11月至110年1月之租金，是被上訴人請求上訴人柯開發給付積欠之租金40,000元，及自109年12月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，洵屬有據。另被上訴人與上訴人柯開發間之租賃關係已因租期屆滿而消滅，上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有系爭房屋，自無法律上正當權源而屬無權占有，因而造成被上訴人無法使用系爭房屋之損害，揆諸前開說明，被上訴人自得依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利。參以系爭租約原約定每月租金為30,000元，後調降為每月20,000元，再衡以系爭房屋110年課稅現值僅為482,700元(見原審補字卷第35頁)，則以調降後之租金每月20,000元計算上訴人所受相當於租金之不當得利，較為公平妥適。是被上訴人得請求上訴人自110年2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利20,000元，逾此範圍之請求，則屬無據。
六、綜上所述，本件被上訴人依系爭租約、民法第455條、第767條第1項前段、第179條規定，請求上訴人柯開發給付40,000元及自109年12月5日起至返還房屋之日止按年息5%計算之利息，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋，暨自110年2月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付20,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。
至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此部分，仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，是上訴人請求再傳喚證人黃銘祐到庭作證，經核已無必要，又兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 2 日
民事第四庭審判長法 官 林勳煜
法 官 張家瑛
法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 112 年 2 月 4 日
書記官 張鈞雅