臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴更一字第6號原 告 楊志強 住○○市○○區○○街000巷00弄0○0 號訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師蘇正信律師鍾旺良律師被 告 郭德福訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，被告對本院臺南簡易庭109年度南簡字第488號第一審判決提起上訴，經本院於民國111年7月8日發回審理（本院110年度簡上字第202號），本院於111年11月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將臺南市○○區○○段0000○號即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷000弄0○00號房屋騰空返還予原告。
被告應自民國108年6月1日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣2,800元。
訴訟費用新臺幣36,839元由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣120萬2,600元供擔保後得假執行
。但被告如以新臺幣360萬7,739元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項所命給付，原告於每期屆至時得假執行。但被告如各期以新臺幣2,800元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年4月29日以新臺幣(下同)830萬元向郭雨農（已於109年10月29日改名為郭乘，下稱郭雨農）購買其名下之臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）暨其上同段2073建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷000弄0○00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭不動產)，並與郭雨農簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約)，另與郭雨農、僑馥建築經理股份有限公司(下稱僑馥公司)簽訂不動產買賣價金履約保證申請書，已於同年5月31日辦理系爭不動產所有權移轉登記完畢。惟被告無合法權源占用系爭不動產，迄今仍未搬離，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋。又被告無合法權源占用系爭不動產，為無法律上之原因獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，依民法第179條規定，被告應自108年6月1日起按月給付原告相當於租金之不當得利2,800元等語。並聲明：如主文第1、2項所示。
二、被告抗辯：系爭不動產係被告與配偶吳媚於95年間出資購買，供被告及家人共同生活居住，當時被告長子郭雨農有軍人身分，享有優惠貸款，始以郭雨農名義購買系爭不動產，並借名登記在郭雨農名下，實則系爭不動產為被告所有，價金及房貸本息均由被告與配偶吳媚清償，郭雨農非真正所有權人，本就無權出賣系爭不動產予原告。若認被告與郭雨農間借名登記關係不存在，然系爭不動產係供被告及全家共同生活居住使用，被告自95年起至今居住在系爭房屋，基於使用借貸、家人合資購買或其他類似契約關係存在，依債權物權化原則，在被告使用系爭房屋之目的未達成前，被告有權居住使用系爭不動產。又郭雨農對被告負有扶養義務，郭雨農為履行扶養義務及盡社會倫理道德義務而提供系爭不動產供被告居住使用，在郭雨農對被告扶養義務未免除前，不得要求被告遷出系爭不動產。然郭雨農竟將系爭不動產所有權移轉予原告，原告於購屋前未入內查看屋況，明知被告居住在屋內不同意搬遷，且郭雨農不點交系爭不動產，買賣價金低於市價仍願買受，且於點交前就交付全部買賣價金，既不催告郭雨農履行系爭買賣契約，反而寄發存證信函催請被告遷出，與一般交易常情不合，原告與郭雨農間之買賣係基於通謀虛偽意思表示所為。原告為趕走被告遷出系爭房屋，使郭雨農達到霸佔系爭不動產之目的，係惡意受讓人，應受「任何人不得以大於自己的權利讓與他人」之法理拘束，其權利不能大於郭雨農，應受郭雨農與被告間之債權契約拘束，以符誠信原則。原告提起本件訴訟，係以損害被告長年使用賴以維生之系爭不動產為主要目的，並使郭雨農惡意不負扶養義務，違背權利社會化之基本內涵與社會倫理道德，屬權利濫用等語。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：(本院卷第155-157頁)㈠郭雨農為被告與訴外人吳媚之長子。
㈡系爭土地暨其上同段2073建號建物即門牌號碼臺南市○○區○○
路0段000巷000弄0○00號房屋（即系爭房屋)原登記在郭雨農名下，嗣郭雨農與原告於108年4月29日簽訂系爭買賣契約及不動產買賣價金履約保證申請書，其上記載系爭不動產買賣總價款為830萬元，系爭不動產於108年5月31日以買賣為原因移轉登記至原告名下。
㈢系爭買賣契約第15條其他約定事項欄有以手寫文字記載：「㈠
甲乙雙方合意依現況點交。㈡本標的物目前父母（屋主）暫住內，賣方已告知買方，買方同意賣方不點交本標的物，且賣方自結案後，保留30萬元至履約專戶，至買方處理標的物騰空事宜完成再交付予賣方，最遲於完成所有權移轉登記完後六個月完成，若買方無法於期限內完成，則買方無條件同意保留款交付賣方。㈢30萬元保留款以保障標的不受人為破壞。㈣買方同意賣方不負瑕疵擔保責任(含滲漏水問題)」。
㈣郭雨農在系爭契約附件之標的物現況確認書項次23「基地是
否有出租或出借」勾選「是」，並於「其他重要事項或周邊環境鄰避設施補充說明」手寫記載「目前父母住不點交」。㈤訴外人親親乳業有限公司(代表人：吳媚)、被告於103年2月1
2日分別自第一商業銀行股份有限公司安南分行、京城商業銀行股份有限公司安南分行匯款90萬元、325萬元至郭雨農名下之中國信託銀行帳號0000000*****號帳戶（帳號詳卷）。
㈥訴外人鄭秀美於108年4月29日自其所有之聯邦銀行開元分行
帳號0000000*****號帳戶（帳號詳卷)匯款830,000元至系爭契約履約保證人即訴外人僑馥建築經理股份有限公司指定之中國信託受託信託財產專屬帳戶內（下稱履約保證專戶）。㈦原告於108年5月27日自其所有之聯邦銀行富強分行帳號帳號0000000*****（帳號詳卷)匯款144萬元至履約保證專戶內。
㈧原告於108年5月10日以系爭不動產，向聯邦銀行借款610萬元
，並於同年月31日設定擔保債權總金額732萬元之最高限額抵押權予聯邦銀行；嗣聯邦銀行於108年6月5日先後撥付577萬元、33萬元至原告貸款帳戶內。
㈨乙○○及其配偶吳媚前對郭雨農、甲○○向臺灣臺南地方檢察署
提出殺人未遂等告訴，經臺灣臺南地方檢察署檢察官以109年度偵字第15326號為不起訴處分在案，不起訴處分書之內容如本院卷第147-151頁。
四、本院判斷之理由：㈠原告與郭雨農間並非通謀虛偽意思表示：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項前段定有明文。所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示(最高法院109年度台上字第230號判決意旨參照)。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第三人提出足以使法院形成確信之證據，始足以獲得勝訴之判決(最高法院105年度台上字第1127號判決意旨參照)。查，系爭不動產原登記在郭雨農名下，郭雨農為被告之長子，郭雨農與原告於108年4月29日簽訂系爭買賣契約，約定系爭不動產買賣總價款為830萬元，系爭不動產於108年5月31日以買賣為原因移轉登記至原告名下(不爭執事項㈠㈡)，並有郭雨農戶籍資料附卷可參（本院卷第123頁）；被告抗辯原告向郭雨農購屋前，未入內查看屋況、明知被告居住在系爭房屋內不搬遷、郭雨農不點交系爭不動產、買賣價金低於市價，仍願買受，且於系爭不動產點交前就交付全部買賣價金，不催告出賣人郭雨農履行系爭買賣契約，反而寄發存證信函催請被告遷出，與交易常情不合，原告與郭雨農買賣係爭不動產係通謀虛偽意思乙節，為原告所否認，依上開說明，應由被告就此事實，負舉證之責。
⒉本院前審依民事訴訟法第367條之1規定，依職權訊問原告具
結後陳述：當初是鄭秀美向郭雨農買房子，郭雨農開價830萬元，後來鄭秀美向銀行貸款貸不過，問我要不要跟她合作買房子，我說可以，因為我跟鄭秀美認識很久了，是非常好的朋友，之前都有在合作中古屋買賣，所以我相信她，就改成我買，由我向聯邦銀行借貸。系爭買賣契約是我簽的，契約書上買方欄被塗改，是因為先前買方是鄭秀美，後來由我接手，代書說要這樣修改。我不認識郭雨農，簽約前也沒有與郭雨農接觸，都是鄭秀美接洽的，我是後面接手的，簽約當天因為時間喬不攏，我先去代書那裡簽，之後郭乘再去補簽。要買之前，鄭秀美有帶我去系爭不動產附近外面看能不能投資，我沒有進屋去看。本件買賣價金我出資100萬元，其餘由鄭秀美支出，貸款利息也是鄭秀美繳納等語（本院前審南簡卷第301-304頁），核與證人鄭秀美於前審到庭具結證稱：我不認識郭雨農，是仲介丁一銘介紹我購買系爭不動產，價錢約比市價低數十萬元，因為我是投資，價格我認為可以，代書約我跟郭雨農一起去代書處簽約。系爭買賣契約買方欄被塗改，是因為買方欄當初是簽我的名字，而非原告的名字，系爭買賣契約第15條在我簽約的時候沒有被劃掉修改，後來是因為銀行說我的條件貸款金額不夠，所以我找原告一起投資，買受人改成原告。在買之前，丁一銘有帶我去看系爭不動產，我以前也看過旁邊的房子，格局都一樣，這房子不錯，坪數很大，行情在900萬元左右，因為被告住在裡面，所以郭雨農有降價幾十萬元，買賣價金830萬元，加上稅金、代書費、仲介費、契稅等，約870萬元左右，由原告出100萬元，我出200萬元，剩下的款項就是貸款，1個月繳3萬元多利息。郭雨農有說他爸爸住在系爭不動產裡，他沒有辦法趕爸爸走，叫我們自己想辦法，我當時想說給被告一點搬家費，並與郭雨農約定，等被告搬走，郭雨農點交房屋，才能從履約保證專戶拿走最後30萬元。過戶完，我有與被告見面討論點交，被告不搬，並說系爭不動產是借名登記給他兒子，但我有跟郭雨農確認，郭雨農說不是，我問郭雨農有無繼承、贈與問題，郭雨農都說沒有，只說他爸爸住在裡面，他沒辦法跟爸爸講說要搬走等語（本院前審南簡卷第305-310頁），大致相符。佐以原告與郭雨農簽訂之系爭買賣契約第15條其他約定事項欄以手寫文字約定：「㈠甲乙雙方合意依現況點交。㈡本標的物目前父母（屋主）暫住內，賣方已告知買方，買方同意賣方不點交本標的物，且賣方自結案後，保留30萬元至履約專戶，至買方處理標的物騰空事宜完成再交付予賣方，最遲於完成所有權移轉登記完後六個月完成，若買方無法於期限內完成，則買方無條件同意保留款交付賣方。」等文字(不爭執事項㈢)，由此足見，系爭不動產初由原告之友人鄭秀美向郭雨農購買，鄭秀美知悉郭雨農之父即被告住在系爭不動產不願搬走，故郭雨農出價低於市價，鄭秀美評估後認為可以投資，並與郭雨農約定由買方自行處理騰空事宜完成後，郭雨農始能自履約保證專戶領取買賣價金30萬元，嗣因鄭秀美以自身名義辦理貸款不順，乃邀約原告共同投資購買系爭不動產，原告曾至系爭不動產外面查看，據以評估是否投資，嗣經原告決定共同投資，乃以原告為買受人，與郭雨農簽訂系爭買賣契約及辦理所有權移轉登記等情，堪可認定，依上所述，原告與郭雨農間就系爭不動產之買賣過程，並無悖於常情之處。
⒊郭雨農欲出賣系爭不動產，惟因被告占有使用且不願搬離，
致原告於買受後有無法立即使用收益等法律關係複雜之不利條件，郭雨農因而降價幾十萬元，以低於市價出賣予原告，且原告保留價金30萬元在履約保證專戶，俟被告遷離後，始郭雨農始得受領等情，詳如上述，本院審酌買賣契約於買賣雙方就標的物及價金意思表示合致即足以成立，系爭買賣契約簽訂時，系爭不動產為屋齡約14年之透天厝，屬中古屋買賣，買賣價格除考量屋況、周邊環境、公共建設暨交通狀況等因素外，是否點交乙節，確屬不動產交易重要之點，且為影響價格之重要因素，原告考量被告居住其內不願主動搬遷，與郭雨農合意賣方不負點交義務，並以低於市價之買賣價金830萬元成立買賣，並無不合理之處。至於本院前審囑託卓群不動產估價師聯合事務所鑑定，系爭不動產於簽訂系爭買賣契約日即108年4月29日合理交易價格，經該所鑑定結果為1,107萬9,441元，固有該所出具之不動產估價報告書可稽(外放)，惟卓群不動產估價師聯合事務所進行鑑價時，係以一般巿場性交易價格而為鑑價，並未排除上開被告住居其內之不點交不利條件，自不能以前開鑑定價格高於原告與郭雨農間交易價格，逕予認定渠等係通謀虛偽買賣系爭不動產。佐以原告與郭雨農就系爭不動產買賣共同委任僑馥公司辦理買賣價金履約保證，由僑馥公司將買賣價金信託存於指定之履約保證專戶，此觀不動產買賣契約書第4條即明(本院前審南簡卷第90頁)，原告於108年5月27日自其聯邦銀行富強分行帳戶，匯款144萬元至履約保證專戶前，鄭秀美於108年4月29日自其聯邦銀行開元分行帳戶，匯款83萬元至履約保證專戶內。原告再於同年5月10日以系爭不動產向聯邦銀行借款610萬元，並於同年月31日設定擔保債權總金額為732萬元最高限額抵押權予聯邦銀行，聯邦銀行於108年6月5日先後撥付577萬元、33萬元至原告聯邦銀行富強分行帳戶之事實(不爭執事項㈥、㈦、㈧)，足見原告與共同投資人鄭秀美確實有支付系爭不動產之買賣價金，據此難以認定原告與郭雨農間有何通謀虛偽意思表示之情事。
⒋當今不動產買賣交易，標的物遭人占有使用不點交之情況，
並非少見，系爭買賣契約第15條第2項既已約明「本標的物目前父母（屋主）暫住內，賣方已告知買方，買方同意賣方不點交本標的物，且賣方自結案後，保留30萬元至履約專戶，至買方處理標的物騰空事宜完成再交付予賣方，最遲於完成所有權移轉登記完後六個月完成，若買方無法於期限內完成，則買方無條件同意保留款交付賣方。」(不爭執事項㈢)，足見因郭雨農之父（即被告）及母住居其內，郭雨農不負點交義務，故保留買賣價金30萬元在履約保證專戶，俟原告自行處理騰空事宜後，始交付價金30萬元予郭雨農，核與常情並無悖，且未違反強行規定，基於私法自治、契約自由原則，原告與郭雨農間前開約定，自屬有效，被告抗辯原告在系爭不動產點交前就交付全部買賣價金，且不催告出賣人郭雨農履行系爭買賣契約，反而寄發存證信函催請被告遷出，與交易常情不合云云，自難採認。
⒌綜上各情，原告與郭雨農間確有買賣系爭不動產之真意，被
告抗辯原告買受前未入內查看屋況、明知被告居住在系爭房屋內不搬遷、郭雨農不點交系爭不動產、買賣價金低於市價仍願買受，原告與郭雨農間係通謀虛偽意思表示云云，為不可採。
㈡系爭不動產原為郭雨農所有，郭雨農與被告未成立借名登記契約：
⒈按不動產物權者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759
條之1第1項定有明文。又所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任（最高法院110年度台上字第528號判決意旨參照）。
且主張有借名委任關係存在事實之原告，於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段規定之舉證行為責任（最高法院109年度台上字第1768號判決意旨參照)。而認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷（最高法院110年度台上字第395號判決意旨參照)。查，系爭不動產原登記在郭雨農名下，依民法第759條之1規定，推定郭雨農有適法所有權，被告抗辯系爭不動產為其所有借名登記在郭雨農名下一節，既為原告所否認，依前開說明，應由被告就其為系爭不動產之真正所有權人，借用郭雨農名義登記之事實，負舉證之責。
⒉據證人即被告次子郭孟寒於本院前審到庭具結證稱：當初會
購買系爭不動產，是因為我們都在外面租房子，沒有自己的房子，當時已經看房子看很久了，看到系爭不動產很喜歡，而且我哥郭雨農有穩定收入，所以我們雖然沒有頭期款，但想說可以貸款，而且我退伍後會工作，就會賺錢付貸款。系爭不動產是預售屋，購買當時，我爸有在工作，我媽有開一間店，我剛大學畢業要去當兵，我弟在念書，我哥郭雨農是職業軍人，有穩定收入，申請貸款成功機率較高，貸款利率也比較低，我爸就跟郭雨農討論，把系爭不動產登記在郭雨農名下，當時沒有說何時再過戶系爭不動產，也沒討論貸款由何人繳納，我固定每月拿錢給我媽，由我媽去處理，但我沒有問過我媽怎麼付貸款，我媽沒有要求我一定要拿多少錢回家，貸款是我們三兄弟共同分擔。我聽我媽說購屋的頭期款60萬元是我媽去臺北找我二姨借的，由我二姨匯款到我母親帳戶，尾款是我父母向我叔叔借款繳清等語（本院前審南簡卷第265-271頁），惟查，同財共居之父母子女關係緊密，日常生活所需通常未精算細項及金額，縱證人郭孟寒每月交付金錢給母親，惟郭雨農三兄弟既未有明確約定共同出資繳納系爭不動產貸款，自難據此認定系爭不動產係約定家人合資購買之情事。況證人郭孟寒證述系爭不動產貸款由其三兄弟共同分攤等語（本院前審南簡卷第265頁)，核與被告抗辯系爭不動產之買賣價金及後續分期房貸均係由被告與吳媚籌措支付清償等語(本院前審卷第18頁)，亦有不符，是證人郭孟寒所為前開證言是否屬實，實值存疑。本院審酌證人郭孟寒為被告次子、郭雨農之弟，與被告及郭雨農均有至親關係，本即難期其證詞客觀不偏頗，且其證詞又有前開瑕疵，是在無其他積極之證據可資參佐之情形下，其所為有利於被告之證述，自難遽採。
⒊被告與其配偶吳媚前對其子即郭雨農提出殺人未遂等刑事告
訴，被告配偶吳媚之胞妹即證人吳秀薇於臺灣臺南地方檢察署檢察官偵查中具結證稱：購買系爭不動產的頭期款是我付的，當時郭雨農他們三兄弟跟我姊姊吳媚一起住在租屋處，我姊姊跟我說租屋處的屋況很不好，想要買房子，我下來臺南看了以後也覺得真的不好，因為郭雨農郭乘他們三兄弟是我從小看到大，我想幫助他們改善生活環境，所以我答應我姊頭期款由我來出，之後有能力再慢慢還我就好，當時我會這樣決定是因為郭乘當時已經是職業軍人，有一定的收入，應該有能力償還貸款，另因我知道我姊的債信不好，我怕房子買了以後，會因我姊的債務問題遭拍賣，這樣他們三兄弟還是沒有房子住，所以我跟我姊約定好，房子買了以後要登記在郭雨農名下，並且由他支付房貸，據我所知，當時郭雨農的薪資帳戶存摺及提款卡都在我姊手上，所以雖然房貸還款的事情都是我姊在處理，但用的是郭雨農的錢，在我的認知房子應該是郭雨農的，但他們後來有無其他的約定我就不清楚了，我當時是幫忙匯了60萬元的頭期款等語，並有提出華南銀行滙款回條聯影本為證，此有臺灣臺南地方檢察署109年度偵字第15326號不起訴處分書在卷可參(本院卷第147-151頁)。本院審酌證人吳秀薇為被告配偶吳媚之妹、郭雨農之阿姨，其基於協助其姐吳媚全家居住問題，支付系爭不動產頭期款60萬元，是其證詞應較客觀接近真實，應可採信。
由此堪認，當初購買系爭不動產購買之目的，雖係供被告全家人居住，惟因郭雨農有清償貸款能力，故系爭不動產登記在郭雨農名下，且實為郭雨農所有，並由郭雨農清償貸款，僅由郭雨農委由母吳媚自其薪資提領清償貸款事宜，至為明確。⒋按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅之
收據，亦非即為房屋所有權之證明（最高法院108年度台上字第2161號判決意旨參照），被告雖持有臺南市政府財政稅務局108年房屋稅繳款書(本院前審卷第37頁)，惟此至多僅能證明被告為支付該筆房屋稅之人，尚不足以證明被告為系爭不動產之所有權人。縱認系爭不動產之房屋稅，均由被告繳納，以被告與郭雨農為父子關係，且被告與全家人住居於該處，父母為子女出錢繳付房屋稅，衡為社會所常見，難以據此推論系爭不動產之實際所有權人為被告。至於訴外人親親乳業有限公司(代表人：吳媚)、被告於103年2月12日雖分別自第一商業銀行股份有限公司安南分行、京城商業銀行股份有限公司安南分行匯款90萬元、325萬元至郭乘名下之中國信託銀行帳戶(不爭執事項㈤)，然前開匯款時日距系爭不動產於95年1月18日登記在郭雨農名下，二者相距8年，考量父母子女之間匯款原因眾多，可能是贈與、借貸或共同投資
等等，不一而足，尚無從以系爭不動產購買8年後，被告有匯款至郭雨農銀行帳戶之事實，遽予推認系爭不動產係由被告與其配偶吳媚出資購買之情。
⒌此外，被告復未能提出其他積極事證，證明系爭不動產係由
其出資購買而借用郭雨農名義登記，被告抗辯其與郭雨農間就系爭不動產有借名登記契約關係存在，並無可採。
㈢被告與郭雨農間就系爭不動產並無約定使用借貸、合資購買
或其他類似契約關係存在，亦非郭雨農為履行扶養義務而提供被告居住使用：
⒈被告抗辯依證人郭孟寒於前審證詞，可證被告與郭雨農間就
系爭不動產有約定使用借貸、合資購買或其他類似契約關係存在乙節，惟證人郭孟寒於前審證詞，既未提及被告與郭雨農間有約定使用借貸之情事，且其關於三兄弟合資清償貸款之證詞，核與事實不符，已如前述，被告此部分抗辯，難予採認。至郭雨農於購買系爭不動產後至其出賣予原告前，雖由其全家人含父母即被告、吳媚及其他家庭成員共同居住於此，惟尚難遽予認定被告與其家人間有何具體使用借貸合意或其他法律關係存在，被告此部分抗辯，不足採信。
⒉被告另抗辯郭雨農為履行扶養義務，提供系爭房屋予被告居
住，在郭雨農免除對於被告之扶養義務前，不得要求被告遷出系爭房屋，原告明知上情，仍買受系爭不動產，為惡意受讓人，應受郭雨農與被告間債權契約之拘束，適用「債權物權化」、「誠信原則」、「權利濫用」原則云云。然查，父母與成年子女乃各自獨立之個體，且所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，此為民法第765條所明定。而權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法(最高法院107年度台上字第2210號判決意旨參照)。權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。倘行使權利之人，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查，被告未能舉證證明其有何占有使用系爭不動產之合法權源，已如前述，原告既為系爭不動產之所有權人，本得自由使用、收益、處分其所有權，並排除他人之干涉。至於郭雨農對於被告是否負有扶養義務，以及應以如何方式扶養被告，核與原告無涉，原告向郭雨農合法買受系爭不動產，被告無權占用系爭房屋，已妨害原告所有權之行使，原告本於所有權人地位，提起本件訴訟，係以維護所有權之圓滿行使為目的，從權利本質、經濟目的、社會觀念而言，核屬權利之正當行使，難謂逾越必要之範圍或所得利益與被告所受損失顯不相當，當無惡意受讓、債權物權化、權利濫用或違反誠信原則可言，被告此部分抗辯，當無足取。
㈣被告應騰空返還系爭房屋予原告：
按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1第1項分別定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號判決意旨參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。系爭不動產原為郭雨農所有，郭雨農出賣予原告，原告已於108年5月31日辦理所有權移轉登記，原告現為系爭不動產之所有權人，被告無任何占用使用系爭房屋之合法權源，原告主張被告無權占用系爭房屋，應屬有據，從而，原告依上開規定，請求被告騰空返還系爭房屋，即為有理。
㈤被告無權占用系爭房屋，應給付原告相當於租金之不當得利：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。查，系爭不動產已於108年5月31日所有權移轉登記在原告名下，被告被告迄今仍繼續占用系爭不動產，惟未舉證證明其有何占有使用系爭不動產之合法權源，屬無法律上之原因，受有使用系爭不動產之利益，並致原告受有無法使用系爭不動產之損害，依前開說明，被告應將占有使用系爭不動產相當於租金之不當得利償還原告；佐以兩造均同意被告占用系爭房屋相當於租金之不當得利為2,800元(本院前審南簡卷第152頁)，是原告依前開規定，請求被告自系爭房屋所有權移轉登記翌日即108年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,800元相當於租金之不當得利，自應准許。
⒉被告雖抗辯郭雨農未將系爭房屋交付予原告，原告並無收益
權，原告不得請求相當於租金之不當得利云云，惟被告占有使用系爭房屋未經原告同意，於占有使用期間即受有利益，足使原告無從本於所有權行使其權能，而受有無法使用、收益等支配權能之損害，且被告受有利益並無法律上原因，該利益依社會通常觀念認為應歸屬於受損人時，即應認該利益為受損人所受損害，受領人應負返還之責。準此，原告縱未事實上占有使用系爭房屋，亦無礙被告無權占用系爭房屋而受有相當於租金之不當利益之認定，是被告此部分所辯，應無可採。
㈥被告不得依侵權行為之規定拒絕履行遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利：
按因侵權行為對於被害人取得債權者，被害人對該債權之廢止請求權，雖因時效而消滅，仍得拒絕履行，民法第198條固定有明文，惟此一拒絕履行抗辯權，係以債權人因侵權行為對於被害人取得債權為前提要件，倘債權人並非因侵權行為取得債權，債務人自不得主張拒絕履行。又主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責（最高法院100年度台上字第328號裁判要旨參照）。本件原告為系爭不動產所有權人，其依民法第767條第1項規定請求被告騰空返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告返還無權占用系爭不動產之相當於租金之利益，並非以侵權行為而對被告取得請求返還系爭不動產及相當於租金之不當得利之債權，依上說明，被告抗辯其得依民法第198條規定，拒絕履行遷讓房屋及給付不當得利等節，於法未合，並無可採。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告騰空返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告自108年6月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付2,800元相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許。
六、本件訴訟費用額確定為36,839元（依系爭房屋於起訴時之價格3,607,739元核定第一審裁判費36,739元，加計中國信託商業銀行查詢費100元），依民事訴訟法第78條及第87條第1項規定，由敗訴之被告負擔，爰確定訴訟費用負擔如主文第3項所示。又兩造均陳明願供擔保，請求宣告准予假執行及免為假執行，經核皆無不合，爰酌定如主文第4、5項所示之金額，分別准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 30 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 2 日
書記官 林彥丞