臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1556號原 告 謝青夏被 告 林沄錚訴訟代理人 許世彣律師被 告 鍾國華上列當事人間確認優先承購權存在等事件，本院於民國112年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面:按民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號裁判意旨參照）。本件原告主張於本院111年度司執字第26693號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件），對坐落於臺南市○市區○○段000○00○000○00地號土地（下合稱系爭土地）行使優先購買權時，經執行法院否准，爰起訴請求確認優先購買權存在。是兩造既就系爭土地優先購買權之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之，則原告有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面:
一、原告主張：
(一)臺南市○市區○○段000○0地號土地原為原告之父即訴外人謝肇滄(已於民國89年7月30日死亡)所有，於73年2月16日分割增加同段428之22地號土地(下稱428之22地號土地)，428之22地號土地於81年4月30日因買賣原因由謝肇滄移轉為訴外人吳陳月英所有，吳陳月英於83年6月1日因買賣原因將428之22地號土地移轉為訴外人謝東林所有。428之22地號土地於93年11月22日分割增加同段428之26地號土地(下稱428之26地號土地)，被告鍾國華(其生父為謝肇滄)於94年3月2日因買賣原因自謝東林取得系爭土地所有權。系爭土地嗣經系爭執行事件拍賣，由被告林沄錚於111年8月10日以新臺幣(下同)115萬1000元拍定。
(二)謝肇滄取得系爭土地後，原告之家族即於其上共同出資興建門牌號碼臺南市○市區○○里0鄰○○00○0號未辦保存登記房屋(下稱系爭房屋)，原告之母即訴外人謝陳連菊(為被告鍾國華之生母，已於99年12月22日死亡)亦於系爭房屋居住至死亡，目前系爭房屋則由原告之二妹即訴外人謝幸容居住，並供奉謝姓家族之祖先牌位。準此，原告之家族既取得系爭房屋之事實上處分權，則應認原告就系爭房屋占用系爭土地之情形，得類推適用民法第425條之1規定推定成立租賃關係，且亦得適用或類推適用土地法第104條規定主張優先承買權。
為此，爰依民法第425條之1、土地法第104條規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告就被告鍾國華所有之系爭土地有優先承買權。㈡本院111年度司執字第26693號清償債務強制執行事件就系爭土地所核發之權利移轉證明書應予撤銷、被告林沄錚就系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。㈢被告鍾國華應按系爭土地拍定之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權全部移轉登記並交付予原告。
二、被告則以：
(一)被告鍾國華則以：對於原告之請求沒有意見等語。
(二)被告林沄錚則以：本件原告主張系爭土地原為謝肇滄所有，系爭房屋之事實上處分權為原告之家族所有，而原告於系爭執行事件亦以書狀陳述：「70年間母謝陳連菊、大姐王謝美華及本人謝青夏等三人共同出資興建平房一棟」等情，再依系爭房屋稅籍資料查復表記載，系爭房屋自65年1月起課房屋稅，原始納稅義務人登記為謝陳連菊迄今。足見系爭土地及系爭房屋確非同屬一人所有，自無民法第425條之1之適用。縱認系爭土地與系爭房屋非同屬一人所有，原告並未提出系爭房屋與系爭土地間有租賃關係存在之證明，亦無土地法第104條之適用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)臺南市○市區○○段000○0地號土地原為原告之父謝肇滄所有，於73年2月16日分割增加428之22地號土地，428之22地號土地於81年4月30日因買賣原因由謝肇滄移轉為吳陳月英所有，吳陳月英於83年6月1日因買賣原因將428之22地號土地移轉為謝東林所有。
(二)428之22地號土地於93年11月22日分割增加428之26地號土地，被告鍾國華(其生父為謝肇滄，謝肇滄於89年7月30日死亡)於94年3月2日因買賣原因自謝東林取得系爭土地所有權。
(三)系爭土地經本院以111年司執字第26693號清償債務強制執行事件拍賣，由被告林沄錚於111年8月10日以115萬1000元拍定。
(四)系爭土地上有系爭房屋坐落其上。
(五)系爭房屋自65年1月起課房屋稅，原始納稅義務人登記為謝陳連菊(為被告鍾國華之生母，謝陳連菊於99年12月22日死亡)迄今。
四、得心證之理由：
(一)系爭房屋為何人所有?查系爭土地上有系爭房屋坐落其上，有系爭執行事件111年5月17日查封筆錄之記載可佐，又原告主張系爭房屋為其家族所有，並於系爭執行事件聲明優先承買時陳報「70年間，母謝陳連菊、大姊王謝美華及本人(長子)謝青夏等3人共同出資興建平房一棟，於94年間(四弟)謝東益又整修後，給母謝陳連菊養老，直到百歲年老過世，現居住人二妹謝幸容及供奉(謝)祖先牌位」等語，足認系爭房屋應為出資興建系爭房屋之人即謝陳連菊之繼承人、王謝美華、原告所有。
(二)原告就系爭土地有無優先承買權?⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權
人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言(最高法院69年台上字第945號民事判決要旨參照)。該立法目的預設之規範價值，倘於具體個案並無須為差別待遇之正當理由，則其所稱「承租人」之範圍，自應涵蓋意定及法定租賃關係之承租人，庶符平等原則之要求。故基地出賣時，凡對坐落其上之建物具有所有權或事實上處分權，且就基地仍存在租賃權者，原則上均得依土地法第104條規定主張優先購買權，非僅限於「租用基地建築房屋」關係。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。⒉原告固主張其為系爭房屋事實上處分權人，其得類推適用民
法第425條之1規定對系爭土地推定成立租賃關係，並適用土地法第104條規定主張對被告鍾國華所有系爭土地有優先承買權云云。經查，臺南市○市區○○段000○0地號土地原為原告之父謝肇滄所有，於73年2月16日分割增加428之22地號土地，428之22地號土地於81年4月30日因買賣原因由謝肇滄移轉為吳陳月英所有，吳陳月英於83年6月1日因買賣原因將428之22地號土地移轉為謝東林所有。428之22地號土地於93年11月22日分割增加428之26地號土地，被告鍾國華於94年3月2日因買賣原因自謝東林取得系爭土地所有權等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地第一類登記謄本、異動索引、428之22地號土地人工登記謄本(見本院卷第57至58頁、第53至56頁、第151至157頁)在卷可稽。又原告於系爭執行事件聲明優先承買時陳報於70年間，伊及其母謝陳連菊、大姊王謝美華等3人共同出資在系爭土地上興建系爭房屋，而其時系爭土地為其父謝肇滄所有，則系爭土地及系爭房屋即非原同屬一人所有，並無民法第425條之1之適用，原告雖為系爭房屋所有人，惟就系爭土地並無租賃關係存在，即不得依土地法第104條第1項規定於系爭土地出賣時，主張有依同樣條件優先購買之權，故原告主張其有民法第425條之1之法定租賃權，進而主張依土地法第104條第1項有優先承買權存在云云，均屬無據。
五、綜上所述，原告主張其就系爭土地有民法第425條之1法定租賃關係，進而主張依土地法第104條之規定，請求確認就被告鍾國華所有之系爭土地有優先承買權；系爭執行事件就系爭土地所核發之權利移轉證明書應予撤銷；被告林沄錚就系爭土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷；並請求被告鍾國華應按系爭土地拍定之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權全部移轉登記並交付予原告，並無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
民事第四庭 法 官 李姝蒓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
書記官 張鈞雅