臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1580號原 告 林金義訴訟代理人 蔡文斌律師
林冠廷律師李明峯律師邱維琳律師被 告 劉慧寶
徐御珉訴訟代理人 王明響上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，本院於民國112年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求：㈠確認原告就原登記為被告劉慧寶所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）有優先承購權；㈡確認被告間所成立之買賣契約無效。本院就系爭土地拍定後所核發之權利移轉證書應予塗銷、被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；㈢劉慧寶應按其與被告徐御珉間於民國111年7月12日就系爭土地拍定之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地之所有權全部移轉登記及交付予原告。嗣於訴訟中不再請求其中第㈡項關於「本院就系爭土地拍定後所核發之權利移轉證書應予塗銷」之部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭法文意旨尚無不合，應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。本件原告主張其就原登記為劉慧寶所有、嗣經徐御珉所拍定之系爭土地有優先承購權，被告間之買賣契約無效，以買賣為原因所為之所有權移轉登記亦應予塗銷，並由劉慧寶以與徐御珉同一之拍定條件出賣系爭土地予原告，為被告所否認，則原告就系爭土地有無優先承購權之法律上地位即處於不明確之狀態，且得以本件確認判決除去之，應認原告提起本件訴訟，具有確認利益。
三、劉慧寶經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地原為訴外人即原告母親張格所有，張格取得系爭土地後，發現其上已蓋有門牌號碼臺南市○○區○○里000號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），乃向系爭建物之所有權人（原告不知其姓名年籍）購買該屋之事實上處分權，是張格曾同時為系爭土地之所有權人與其上系爭建物之事實上處分權人。其後張格將系爭土地移轉予訴外人即原告胞弟張金福，張金福於92年8月13日移轉予其配偶即劉慧寶；系爭建物部分於張格109年10月5日死亡後，經其法定繼承人協議遺產分割，由原告單獨取得該屋之事實上處分權。故原告與劉慧寶間就系爭土地具有民法第425條之1第1項所規定之法定租賃關係。嗣因劉慧寶積欠債務遭債權人聲請強制執行，系爭土地經執行法院拍賣後，由徐御珉拍定，惟依土地法第104條規定，原告就系爭土地有以同一條件優先購買之權，被告間所訂立之買賣契約不得對抗原告，為此依民法第425條之1第1項、土地法第104條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠確認原告就系爭土地有優先承購權。㈡確認被告間所成立之買賣契約無效。被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。㈢劉慧寶應按其與徐御珉間於111年7月12日就系爭土地拍定之同一條件，與原告訂立書面買賣契約，並將系爭土地所有權全部移轉登記及交付予原告。
二、被告則以：㈠劉慧寶：經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。
㈡徐御珉：原告主張優先承購權，即應舉證證明其符合土地法
第104條所規定之各項要件。且目前坐落在系爭土地上之建物並非原告所稱之系爭建物，而係門牌號碼臺南市○○區○○里000號之未辦保存登記建物，該屋為訴外人即徐御珉祖父徐朱明於73年間所興建，現已辦理繼承由訴外人即徐御珉父親徐萬福所有等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，系爭土地原為劉慧寶所有，劉慧寶因積欠訴外人臺灣新光商業銀行股份有限公司等債權人債務，經債權人聲請強制執行，由本院民事執行處以110年度司執字第116776號清償消費款強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理後，公告拍賣劉慧寶所有之系爭土地，嗣於111年7月12日由徐御珉以新臺幣（下同）1,463,000元拍定等情，業經本院調取系爭執行事件案卷查閱無訛，且為兩造所不爭執，是此部分事實首堪認定。
四、得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。原告雖主張其母張格曾同時為系爭土地之所有權人與其上系爭建物之事實上處分權人，其後張格移轉系爭土地之所有權予張金福，張金福再於92年8月13日移轉予劉慧寶，而系爭建物於張格109年10月5日死亡後，則由原告單獨繼承取得事實上處分權，故原告與劉慧寶間就系爭土地有法定租賃關係云云；惟查，經調閱系爭土地重測前後之地籍謄本與異動索引顯示，系爭土地於98年11月5日地籍圖重測前之地號為太康段226-47地號（下稱重測前226-47土地），重測前226-47土地於88年12月23日因分割而由原告與包含張金福在內之數人共有，於88年12月29日因判決共有物分割而刪除原告等人、新增張金福，張金福於92年8月13日贈與劉慧寶，有系爭土地登記第一類謄本與重測前後之異動索引在卷可稽（本院卷第61至65、145至159頁）。則張格並未曾登記為系爭土地之所有權人，與原告所主張之系爭土地最初由張格所有，張格嗣移轉登記予張金福等節，顯不相符；經本院當庭闡明詢問原告，原告僅稱：沒有意見，請鈞院依法審酌等語（本院卷第269至270頁），而未提出其他證據資料供核，應認原告主張其與劉慧寶間就系爭土地有法定租賃關係之前提事實（即張格曾同時為系爭土地之所有權人與其上系爭建物之事實上處分權人）乙事，要難採取。
㈡次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。土地法第104條第1項關於承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以有基地租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言。原告主張其與劉慧寶間就系爭土地有法定租賃關係乙節實屬無據，業如前述，原告復未舉證證明其就系爭土地有其他承租關係，則其依土地法第104條第1項規定主張就系爭土地有優先承購權，即屬無據。
五、綜上所述，因原告未能舉證證明其與劉慧寶間就系爭土地有法定租賃關係存在，或原告符合土地法第104條第1項所規定之優先承購權要件，則其依民法第425條之1第1項、土地法第104條規定，請求確認原告就系爭土地有優先承購權，被告間所成立之買賣契約無效，被告間就系爭土地以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，並由劉慧寶按與徐御珉拍定之同一條件與原告訂立書面買賣契約，將系爭土地所有權全部移轉登記及交付予原告等節，即均屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 張玉萱
法 官 張桂美法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 4 日
書記官 王美韻