臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1589號原 告 蔡宜臻被 告 鄭雅方上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將臺南市○○區○○路00巷000弄0號房屋騰空遷出，並交還予原告。
二、被告應自民國111年8月8日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣21,802元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣38,719元由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣1,270,000元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第二項得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國111年7月13日自本院民事執行處拍賣強制執行程
序中，得標應買坐落臺南市○○區○○路00巷000弄0號4層樓之房屋(建坪57.37坪，地坪28.54坪，下稱系爭房屋)，並於111年8月8日取得本院民事執行處核發之不動產權利移轉證書，且登記系爭房屋之所有權人。然被告至今仍居住在系爭房屋，享有相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依民法第767條、第184條、第179條提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋及按月給付原告相當於租金之不當得利新臺幣(下同)35,000元等語。
㈡並聲明：
1.被告應自坐落於臺南市○○區○○路00巷000弄0號房屋遷出，將房屋騰空返還予原告。
2.被告應自111年8月8日起至遷讓完成交付房屋之日止，按月給付原告35,000元。
3.訴訟費用由被告負擔。
4.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠當初法院拍賣系爭房屋時，是公告不點交，而且原告請求之租金金額太高等語。
㈡並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
1.按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項定有明文。又基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為生效要件（最高法院56年台上字第1898號判決意旨參照）。經查，原告主張其依本院強制執行拍賣程序買受系爭房屋，並已於111年8月8日取得本院核發之不動產權利移轉證書之事實，業據其提出本院111年8月8日南院武110司執源字第71431號不動產權利移轉證書之資料為證（見111年度補字第836號卷第23頁)，並經本院依職權調取本院110年度司執字第71431號給付票款強制執行卷宗核屬相符，並為被告所不爭執。故原告就系爭房屋於領得本院發給權利移轉證書之日即111年8月8日起，取得系爭房屋所有權，堪以認定。
2.次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨參照）。經查，本件被告雖抗辯拍賣公告記載系爭房屋不點交，原告不得請求被告遷讓返還云云。然強制執行法所謂點交程序，係指買受人或承買人在符合強制執行法第99條第1項至第3項之情形下，得請求執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。因此，執行法院於拍賣公告記載拍定後不點交之意義，僅在於限制買受人不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，不能進而推論債務人或第三人有實體上合法占有之權源。是以系爭房屋拍賣公告雖註記不點交，要僅限制拍定買受人即原告不得於拍定後向執行法院聲請點交而已，尚無從逕以認定被告就系爭房屋有正當占用之權源。
此外，被告亦未舉證證明其就系爭房屋有何其他占有使用之正當權源，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
㈡原告依侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告自111年8
月8日起至遷讓完成交付房屋之日止，按月給付原告35,000元部分：
1.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查，系爭房屋由本院執行處於111年7月13日拍定由原告得標，並於同年8月8日核發權利移轉證書予原告，原告嗣於同年9月12日辦理所有權移轉登記。是以依強制執行法第98條第1項前段及前開規定，原告於111年8月8日取得系爭房屋所有權，被告自斯時起繼續占有系爭房屋，即屬侵害原告之房屋所有權，原告對被告即得請求賠償相當於租金之損害金。
2.另按土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。本件原告請求被告按月給付相當於租金之價額35,000元，固提出591租屋網檢索資料為證，惟上開網路查詢資料之租賃物為全新裝潢附家具、家電之透天車墅，與系爭房屋坐落地點及使用現況並不相同，自不能證明系爭房屋之合理租金數額，仍應依土地法第97條第1項關於房屋及基地計收租金之規定，作為本件計算損害額之標準。又系爭房屋坐落於臺南市永康區大灣路巷弄內之住宅區，大眾運輸條件尚可，鄰近學校、市場及公共設施距離尚近，此有不動產估價報告書可參(見110年度司執字第71431號強制執行卷)。本院審酌上情及該屋周邊環境、工商業繁榮程度，及被告對系爭房屋使用之經濟價值等情狀，認應以系爭土地及建物申報總價年息百分之7計算相當租金之損害金為適當。
3.經查，系爭房屋坐落、使用土地有臺南市○○區○○段0000000地號土地及同段4755-11地號土地(下分別稱4755-17土地、4755-11土地)，其中4755-17土地面積為61平方公尺，申報地價為35,300元，原告權利範圍為全部；另4755-11土地面積為367平方公尺，申報地價為35,300元，原告應有部分為11分之1(見限閱卷之土地建物查詢資料)，而系爭房屋課稅現值為406,400元(見本院卷第97頁)。據此計算，被告自111年8月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月應給付原告相當租金之不當得利為21,802元【計算式：（61×35300＋367×1/11×35300＋406400）×0.07÷12＝21802，元以下四捨五入】，核屬有據；至原告逾上開範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第184條、第179條之規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，及自111年8月8日起至遷讓前項房屋之日止，按月給付原告21,802元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
六、本件判決主文第一項，原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。本件判決主文第二項，命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。至駁回部分，假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
民事第一庭 法 官 田幸艷以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 8 日
書記官 林幸萱