臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1601號原 告 劉宗宜訴訟代理人 蔡弘琳律師
蔡進欽律師被 告 邱琡閔（原名邱智蓉）訴訟代理人 王偉龍律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，經本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國111年6月25日委託訴外人吳雅婷與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買坐落臺南市○區○○段00000地號土地暨其上同段4118建號即門牌號碼臺南市○區○○路000巷00號建物（下稱系爭不動產），買賣總價金為新臺幣（下同）21,600,000元。兩造於簽訂系爭買賣契約前，原告即已向代書楊翊晟及房屋仲介人員吳羽羚、李威（原名李彥霆）等人表示，依原告現有資金能力，僅能自籌約400～500萬元左右，故需貸款17,000,000元，始足以支付全部價金，倘無法足額貸款，則原告即不願購買系爭不動產，本件買賣視為合意解除等語。楊翊晟即主動表示由其代為出面洽詢金融機構，並辦理承貸，倘日後無法貸得17,000,000元以上時，系爭買賣契約即視為合意解除，絕無異議。為免日後爭議，遂於系爭買賣契約第3條約定第四期（尾款）價金為17,280,000元。此外，原告於111年6月28日為求慎重，於給付第一期款差額2,060,000元前，再與楊翊晟、吳羽羚及李威等人共同會面確認貸款條件可行，經其等當場均一致表示預估貸款額度可達17,000,000元以上。詎日前楊翊晟突向原告表示經詢問多家銀行，均僅同意貸款14,000,000元，較約定預計貸款額度17,000,000元，差距高達3,000,000元。之後再經協議，改由吳雅婷以其名義向農會申辦貸款，農會亦僅同意貸款16,000,000元，仍不足1,000,000元。系爭買賣契約因貸款額度僅為1,400〜1,600萬元，仍不足約定之貸款額度17,000,000元，系爭買賣契約已因無法取得第四期（尾款）17,280,000元足額貸款，解除條件成立，系爭買賣契約失其效力，原告自得訴請返還買賣價金2,160,000元。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、訴外人吳雅婷與友人黃麗秋於111年6月24日下午至系爭不動產，由吳羽羚、李威帶看房屋，之後吳雅婷以電話連絡原告到場。經原告與李威討論後雖同意出價21,600,000元購買系爭不動產，但考量自身約可自籌400〜500萬元，則系爭不動產需可貸得買賣價金8成約17,000,000元，始能支應，若無法貸得該成數、數額之貸款，即放棄購買。經李威表示同意若無法貸得該成數、數額之貸款，則系爭買賣契約即視為解除。另吳雅婷則依吳羽羚指示分別簽訂不動產買賣意願書及買方給付服務費承諾書（第1條服務報酬及第4條違約金數額欄位均為空白），並委託黃麗秋轉帳定金100,000元至指定帳戶內。原告、吳雅婷、黃麗秋於111年6月25日下午2時至鴻運承公司與被告討論買賣交易及貸款等事宜，兩造就買賣價金部分同意21,600,000元成交，但吳雅婷表示考量原告約可自籌400〜500萬元，需貸款17,000,000元，若無法貸至該成數、數額之貸款，則本件買賣視為合意解除，並經被告同意，兩造始簽發系爭買賣契約，並依楊翊晟指示，按買賣期款簽發同額2,060,000元、2,160,000元及17,280,000元共3紙本票作為付款擔保，吳羽羚並向吳雅婷收回上開不動產買賣意願書及服務費承諾書。原告於111年6月27日因見系爭買賣契約書並未載明以貸款8成約17,000,000元作為解除條件，為確認兩造間確有以此作為契約解除條件，乃向楊翊晟確認，楊翊晟表示尚需與被告、吳羽羚、李威討論。原告於111年6月28日再度向吳羽羚、李威確認是否可貸款8成約17,000,000元作為系爭買賣契約解除條件，經其等一致承諾，如原告無法貸到足額款項，則系爭買賣契約即視為解除。原告取得吳羽羚、李威之承諾後，始於111年6月29日將第一期款差額2,060,000元匯至指定第一建經信託履約保證專戶。楊翊晟於111年7月1日向原告以LINE通知臺灣銀行僅同意核貸15,120,000元，仁德農會亦僅同意貸款買賣價金7成。兩造間既已於111年6月25日簽訂系爭買賣契約，若非因系爭買賣契約未明確載明以貸款8成約17,000,000元作為契約解除條件，原告何需連續於同年6月26日、27日分別與楊翊晟、吳羽羚、李威相約確認；且如若吳羽羚、李威未予承諾，則原告縱使違約，實質上最大損害亦僅止於斡旋金100,000元遭沒收，何需再給付2,060,000元，足認兩造間確有以貸款8成約17,000,000元作為系爭買賣契約解除條件。
２、衡諸一般中古屋買賣成交與否，不外乎買賣標的及買賣價金是否合意，而其中就買賣價金而言，因事涉買受人財力有限，大抵均以貸款補足，故貸款成數為何，闕為買受人主要考量因素。證人吳羽羚、李威從事房屋仲介買賣工作期間分別為8月、7年，證人楊翊晟亦擔任地政士工作4年，自難諉為不知，證人吳羽羚、李威、楊翊晟等3人竟於本院審理中證稱於帶看房屋及正式簽約時，原告或其代理人吳雅婷均未主動提及貸款成數，明顯與事理不符。另依證人楊翊晟之證述，可知原告於111年6月27日有向其表示要貸款8成，如貸款成數不足時，即無購買之意。證人吳羽羚關於貸款成數是否作為解除條件、貸款金額若干、足額貸款額度若干等關鍵問題均以「忘記了」方式迴避問題，堪認證人吳羽羚所證不實。依證人李威證述內容，其與原告談論內容，僅止於原告對於其本身資力（信用）無虞，惟參諸證人李威之證述內容，原告見面討論目的主要係在於貸款成數是否達8成，因與證人李威討論後，認需與證人吳羽羚、楊翊晟再行確認履約成數及解約條件，且原告本身亦從事民間放款業務，對於銀行承貸作業亦知之甚詳，亦無詢問證人李威之理，足證證人李威所證亦非實在，不足採信。證人李威已證稱，帶看房屋當日確有提及貸款事宜，並於簽訂系爭買賣契約時即分以10%、10%、80%作為約定期款之金額，至此堪認，原告主張兩造簽訂系爭買賣契約時確有以貸款8成作為解除系爭買賣契約之條件。
３、倘本院認兩造間並無約定以貸款成數至8成約17,000,000元作為系爭買賣契約之解除條件，原告未依限給付第三期及第四期款項而有違約之情形時，依系爭買賣契約第8條第2項約定，被告雖得沒收已支付之全部價款作為違約金，然原告、訴外人吳雅婷已積極配合提供相關金融機構所需之財力證明，甚且提議再由吳雅婷之兄、弟即訴外人吳呈恩、吳浩緣等2人擔任保證人，且被告既仍保有系爭不動產之所有權，未受有實質損害，應認被告逕依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收原告已付之第一期款2,160,000元，實屬過高，依法自得酌減之，經本院依法核減後，被告受領超過部分之法律上原因即不復存在，原告自得依不當得利法律關係請求被告返還之。
４、系爭買賣契約第8條第2項約定之違約金性質，應認屬預定性損害賠償總額違約金，亦即約定違約金之目的在於填補債權人因債權不能實現所受之損害，並不具懲罰色彩，從而，認定本件違約金自應衡酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，尤應以債權人實際所受之積極損害及消極損害為主要審定標準。原告因最終未能取得足額貸款，即於111年8月10日（點交日前）寄發存證信函通知被告及訴外人幸福家事業有限公司、鴻運承公司、證人楊翊晟解除系爭買賣契約，原告已預先明確告知被告拒絕履行契約，俾免被告再為無益支出或配合相關履約程序，被告自得繼續委託仲介出售，系爭不動產價值變動尚屬有限。證人楊翊晟於111年7月25日始經主管稅務機關核定稅捐，依系爭買賣契約第3條第2項第1款約定，原告依約應至111年7月30日始負遲延之責，迄至原告111年8月10日寄發存證信函表明違約之日止，前後共計11日，再依系爭買賣契約第8條第2項前段約定，原告應對被告所負之遲延損害責任亦不過4,752元（2,160,000×2/10000×11＝4,752）。縱再以系爭買賣契約第7條第7項約定之111年8月12日點交末日，共計2日及應付第四期款17,280,000元，計算遲延損害賠償6,912元（17,280,000×2/10000×2＝6,912)，實際原告所受損害亦不過11,664元（4,752＋6,912＝11,664)。綜上，被告並未實質受有財產上之不利，縱有之，亦甚輕微，被告竟主張沒收第一期款2,060,000元全額，充作違約金，自有未合，請依法酌減至相當、合理之金額等語。
（三）並聲明：
１、被告應給付原告2,160,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
２、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告於111年3月8日委託訴外人幸福家不動產後甲分公司銷售名下系爭不動產，委託銷售價格初始訂為23,680,000元，嗣於同年6月23日，由業務覓得買方即原告有意承買，並約定同年6月25日簽立系爭買賣契約。議價簽約當日，經業務居間協議被告與原告代理人吳雅婷談妥系爭不動產成交價確定為21,600,000元後，雙方並由承辦代書楊翊晟協助下，完成系爭買賣契約之簽立事宜，並由吳雅婷分別簽立2,060,000元及17,280,000元之本票各1紙，以供價金給付擔保之用，另約定於同年6月29日匯入第一期價款至履約保證帳戶。在簽約過程中，楊翊晟對於系爭不動產貸款成數乙事，僅向吳雅婷說明會先協助捉8成（核貸17,000,000元）試試看，若日後貸款成數不足須用現金補足，吳雅婷並表明知悉，惟並無提出貸款成數作為契約解除條件等相關要求。倘貸款成數是否8成係系爭買賣契約之解除條件，此屬系爭買賣契約之重大事項，依常理應以文字註明於買賣特約中，惟原告於起訴狀中，卻一再指稱係本案之仲介業務吳羽羚、李威以及承辦代書楊翊晟主動對原告所提出之條件做出承諾，然不論從簽約過程、承辦業務以及代書所提據之交易紀錄、LINE對話紀錄，均無法證明仲介業務及承辦代書有明確提出原告所稱之擔保條件，況按一般交易常理也不可能由承辦代書提出核貸條件之擔保，至多僅能作建議爾，況原告本身工作即從事貸放款業務，豈非不知個人信用紀錄會影響自身核貸標準之理？被告及承辦仲介方，多次催告原告履約，原告均置之未理，無奈下僅能通知履約保證公司以解約即沒收價金程序處理。被告於111年6月25日與原告及其代理人簽約過程中，承辦代書及業務並未於被告面前，以口頭方式向原告承諾擔保貸款8成否則視為合意解約之解除條件，被告亦未同意此項要求，原告請求被告返還沒收之價金2,160,000元，並無理由。
（二）由證人吳羽羚、李威之證詞可知，原告或其代理人吳雅婷當時並未表現出擔心信用、貸款問題，111年6月25日簽約當天亦未提到希望貸款之成數，111年6月28日相約討論貸款問題時，原告亦稱其信用沒有問題，證人吳羽羚、李威亦有告知貸款要以銀行送估為基準，如貸款不足，原告要自己補足等語。由證人楊翊晟之證詞可知，原告在111年6月25日簽約時並無表達任何貸款方面之疑慮，亦無要求任何與貸款未達8成即自動解約相關的條款或條件，原告在簽約過程中沒有指定要求之貸款金額；原告於111年6月27日有對證人楊翊晟表示擔憂無法獲得8成貸款，並詢問若無法貸到8成，會發生什麼情況？證人楊翊晟建議原告可以用現金補足差額，但若原告決定不繼續購買，則保證金將被沒收。證人楊翊晟還建議，若原告有任何特殊要求，可以提出給承辦業務與被告，證人可以針對買賣契約做條款更改，但在簽約時顯然沒有這樣的條件。由上述證詞可知，原告主張系爭買賣契約附有貸款不足8成即解除契約之條件純屬子虛杜撰之詞，另從原告簽約前後之過程，至多僅向證人表示貸款日後未達8成如何處理，證人均未曾擔保貸款一定能達8成否則契約即無效等承諾，況原告於111年6月27日及28日約證人至營業處所洽談貸款事宜後，於111年6月29日即將第一期款項匯入履約保證專戶，足以證明原告已然審慎考慮，並未因貸款問題而與證人或被告有任何爭執，至於原告為何指稱證人等均有擔保貸款成數作為契約解除條件？恐為自身資金周轉不靈而生臨訟置辯之詞，意圖想免除違約責任爾。
（三）因原告遲遲未將第二期款匯入履約保證專戶，經被告與仲介公司限期催告未果後，已於111年9月20日解約並經被告簽立解約暨終止履約保證書，而被告沒收之價金經扣除400,000元仲介費、代書費10,000元以及履約保證手續費12,960元後，於同年9月22日匯款1,737,966元至被告帳戶。
系爭買賣契約之違約金性質應屬損害賠償總額預定性違約金，且被告所沒收金額並無過高之虞，依實務見解，解約違約金之約定原則上仍應尊重買賣契約之約定，避免將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，另依內政部108年10月31日台內地字第1080265857號函公告修正之成屋買賣契約書範本第11條第3項之約定，賣方所得沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之15為限，本件被告沒收之金額係總價款百分之10，並未超過一般交易習慣就已支付價金做為違約金賠償總額之成數，況系爭價金履約保證保契約第3條第1項規定，原告所匯入價金必須先扣除仲介服務報酬等相關費用後餘額，才是被告實際可取得違約金數額，被告於解除系爭買賣契約後仍需給付報酬及其他費用，亦屬被告所受損害範圍，本件難認違約金有過高情形，無 庸酌減等語資為抗辯。並聲明：１、原告之訴駁回。
２、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：
（一）關於被告於111年3月8日委託幸福家不動產後甲分公司銷售系爭不動產，原告之友人吳雅婷、黃麗秋於111年6月24日下午會同幸福家不動產業務人員即證人吳羽羚、李威會同至系爭不動產現場觀看，之後吳雅婷以電話連絡原告到場看屋，原告決定以21,600,000元承買系爭不動產，並下斡旋金100,000元；吳雅婷代理原告於111年6月25日與被告簽訂系爭買賣契約，約定由原告向被告購買系爭不動產，買賣總價21,600,000元，第一期款2,160,000元（含定金100,000元），第二期款0元，第三期款2,160,000元，第四期款17,280,000元，吳雅婷並代理原告簽發票面金額2,060,000元、17,280,000元之本票各1紙，交由地政士即證人楊翊晟保管，代理人吳雅婷、被告並簽訂第一建經價金信託履約保證申請書；原告於111年6月29日將第一期款差額2,060,000元匯至信託履約保證專戶；原告未給付第三期款，被告於111年8月12日寄發存證信函催告，原告仍未給付，被告再於111年8月25日寄發存證信函告知原告違約，後於111年9月13日寄發存證信函通知原告解除契約，並沒收原告已支付之全部價款充作違約賠償；被告於111年9月20日簽立解約暨終止履約保證書，第一建經將原告已給付至履約保證專戶之買賣價金，扣除仲介服務費400,000元、地政士執行業務費10,000元、履約保證手續費12,960元後，於111年9月22日匯款1,737,966元至被告帳戶等情，有系爭買賣契約、本票、第一建經價金信託履約保證申請書、價金信託履約保證書、專任委託銷售契約書、台南德高厝郵局111年8月12日第181號存證信函、北小北郵局111年8月25日第138號存證信函、永康網寮郵局111年9月13日第341號存證信函、解約暨終止履約保證書、往來明細各1份附卷可參（見本院111年度補字第768號卷第19至34頁；本院卷第29至41、115至127、243至245頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張：原告及其代理人吳雅婷有向被告及吳羽羚、李威、楊翊晟等人表示，依原告現有資金能力，僅能自籌約400～500萬元左右，故需貸款1,700萬元（即8成左右），始足以支付全部價金，倘無法足額貸款，則原告即不願購買系爭不動產，經其等同意，現原告既無法取得足額之房貸，本件買賣自應視為合意解除，原告並未違約，被告沒收其已付之價金，自屬無理云云，為被告所否認，是該部分之爭點厥為：原告是否曾要求倘其無法貸得房價之8成，系爭買賣即視為解除，而經被告同意？亦即兩造間有無以原告無法得房價之8成為系爭買賣契約之解除條件？且依上開規定及說明，自應由原告就其主張系爭買賣契約有附有上揭解除條件乙節，負舉證責任；然查，原告聲請傳喚之證人即房屋仲介人員吳羽羚於本院審理時證稱：「（是否認識兩造？）是。原告是我的仲介買方，被告是李威的賣方。……（吳雅婷111年6月24日當時決定以21,600,000元承買的時候，有無當場表示其資金來源係有條件的？）吳雅婷有問李威系爭房屋的估價為何，當時因為我去帶原告進來，所以沒有聽到他們談論的內容。當時也沒有提到如果貸不到款，原告就不買。……（111年6月25日當天原告有無提到關於如果貸款不足，如何處理本件買賣的情事？）沒有。（111年6月25日之後妳跟原告那方的人，有無再碰面？）原告有打電話給我，約111年6月28日在原告的長億城的店面碰面，跟我說有事要請教，當天我跟李威有前往赴約，就談及系爭房屋的貸款問題，原告擔心貸款貸不出來，我就問原告他的信用狀況，他表示為了買房子有在做金流，信用應該是沒有問題。當時我們特別跟原告講，如果因買方自己的事由，導致貸款不出來，原告要自己負責任，不能怪仲介，之後原告也沒有再多說什麼。（111年6月28日當天原告或吳雅婷有無要求若貸款無法順利完成，則本件買賣契約解除？）有點忘記了。（依妳的記憶，除因本件訴訟的場合得知外，原告或吳雅婷是否曾經告知若貸款無法順利完成，買賣契約自動解除？）吳雅婷一定沒有，原告的部分忘記了。……（111年6月25日有無聽到李威跟吳雅婷提到房屋估價、資款成數？）我沒有聽到。（111年6月28日妳跟李威到原告的辦公室之前，原告有無跟妳講是為了什麼事？）沒有，只有跟我說叫我跟李威過去一下。（到原告辦公室後，妳們談了什麼問題？）原告主要是說貸款的問題。沒有提到貸款成數，只有講出一個貸款的金額，但該金額多少忘記了。也沒有提到要跟哪家銀行貸款。（仲介有無要協助買方貸款的事宜？）沒有，這是代書的業務，我只負責轉達。……（關於資款8成的事情，111年6月25日簽約時，有無經由吳雅婷提出？）沒有。當時都是李威在跟他們談。……（〈111年6月24日〉原告有無提到貸款數額的事情？）沒有。……（吳雅婷111年6月25日當天有無表示希望貸款到7成或8成或其他？）沒有。……（依妳的印象，原告6月28日當天有無要求貸款成數一定要貸款幾成，不然契約無效？）忘記了。（111年6月25日簽約當天，吳雅婷有無要求貸款一定要到幾成？）沒有。」等語（見本院卷第167至178頁）；又原告聲請傳喚之證人即房屋仲介人員李威於本院審理時證稱：「……（是否認識兩造？）認識。是去年（詳細時間忘記了）帶看系爭房屋時，原告有過來。被告是我的委託人。……（本件買賣是先遇到原告還是吳雅婷？）我是先遇到吳雅婷，原告後面才到。當天是在帶看。吳雅婷看過房子後，覺得房子合適，後來聯絡原告來看房子，當下大家我、吳羽羚、吳雅婷、原告有討論到買房子的細節，例如下斡旋、貸款細節，我們轉述說房子的銀行初估大概貸款7-8成，但還是依個人條件送件，才會有最準確的金額。（帶看當天，原告或吳雅婷有無提到希望能夠貸款幾成？）沒有。（帶看當天，原告或吳雅婷有無提到如果貸款不順利，買賣契約自動解除？）沒有。……（簽約當天原告或吳雅婷有無提到希望貸款的成數？）沒有。（簽約當天原告或吳雅婷有無對於貸款的價金有任何的疑慮？）當天沒有。但過2-3天後，原告有跟吳羽羚聯絡說能不能去原告公司那邊了解貸款事宜的部分。（簽約當天原告或吳雅婷有沒有要求若貸款不順利，契約即自動解除？）沒有。（簽約後2-3天後，你們最後有無到原告公司那邊？）有。我跟吳羽羚有前往。（當天談論何事？）我有跟原告詢問信用狀況，原告說他信用沒有問題，有在做信用，我也有詢問原告有無其他貸款，原告說沒有。原告有問我貸款成數的問題，我表示貸款要依照個人的信用，以銀行送估為基準，如果貸款不足的部分，就要個人現金補足。我有特別表示如果因為原告個人的問題，導致貸款不足的話，要現金補足或導致買賣契約違約，原告回答他清楚。（當天吳雅婷有無在場？）沒有。（當天原告有無提及若貸款不順利，本件契約自動無效？）沒有。……（簽約當天你跟被告、吳雅婷、吳羽羚約在什麼時候？）下午，幾點忘記了。……（過程中吳雅婷沒有提到貸款的問題？）沒有。……（在提到這些期款、貸款的問題時，被告有無在場？）有。（本件簽約時，吳雅婷有無提到要貸款的問題？）當時吳雅婷有問代書說貸款要送哪家銀行，我表示依自己在出入的銀行去初估。（簽約之前貸款問題是否談妥？）是。（提到貸款時，代書楊翊晟有無在場？）不在，但簽約當下楊翊晟有在場，並且有跟吳雅婷解說貸款的部分。（本件代書要不要負責貸款業務或是由仲介人員負責？）貸款是由代書幫客戶送件。…（當天到原告辦公室除了貸款有無談到其他問題？）沒有。（原告有無提到他所需要的貸款成數或是數額多寡？）當下沒有提到，但我們有試算給他看，是以銀行送件為基準。……（你跟原告討論時，原告有無要求至少要貸多少？）沒有。（你跟原告討論後，原告有無做任何表示？）他當下的回答信用沒有問題，有在做金流。…（你跟原告、吳雅婷談的時候，都沒有提到萬一貸款不足，就要解除契約或不買或類似的表示？）沒有。……（6月28日當天去原告辦公處所，楊翊晟有無一起去？）沒有。就我所知，原告先約代書前一天碰面。（原告有無跟你說過代書承諾過貸款一定到8成？）沒有。……（去原告辦公處所時，原告有無跟你提到本件貸款如果不足8成，就不買了？）沒有。（6月25日-28日有無私下用LINE聯繫你？）沒有，因為我是賣方的業務。……（你印象中原告有無要求一定要貸款8成，否則契約無效？）沒有。（你是如何知道在你去原告辦公室之前，楊翊晟已經找過原告？）是我們事後得知的，但誰跟我們講的忘記了。」等語（見本院卷第178至188頁）；原告聲請傳喚之證人即承辦系爭買賣之地政士楊翊晟於本院審理時證陳：「……（職務為何？）地政士，已經做了4年多。（是否認識兩造？）簽約前都不認識。（你所謂簽約是何時的事？）去年6月25日，剛好我生日。…（當時有誰在場？）去幸福家後甲分店，印象是在下午，詳細時間忘記了。李威、店長、買賣雙方，買方是代理人到場，還有另外一位買方代理人的親友。…（當時吳羽羚在場嗎？）在場。……（協議你有無在場？）沒有，我人在外面。……（簽約過程中，買方有無提到任何關於貸款的疑慮？）沒有。（簽約過程中，買方有無提到如果資款不成，契約就自動解除或類似的要求？）沒有。（當時買方有無提到要求貸款幾成？）沒有。（貸款的業務是否由你負責？）我們協助客戶送各家銀行。（處理貸款的業務，你是跟原告的誰來接洽？）原告及其代理人吳雅婷。（最後原告或其代理人有無跟你要求要貸款幾成？）買方及其代理人都有跟我說希望貸款8成，但貸款是借款的信用條件，與標的物是不同的情形。就我所知，本件是因為原告的信用有問題，所以沒有辦法貸到8成，這是銀行向我表示的。我總共送7、8家銀行，因為原告本身在做二胎借款，因為6月27日原告有請我到他公司，他想了解貸款的事情，我就依買賣契約的內容跟他表達。（原告或其代理人第一次跟你表示希望資款8成是在何時？）6月27日，就是去原告辦公室那天，是原告說的，因為我是那天才見到原告本人。當時我是跟他回應還是要依借款人的信用條件。（在6月27日原告或吳雅婷有無跟你表示貸款貸不出來，就不買了或契約解除？）有，其係表示如果貸不到8成，我這邊要怎麼辦，我就說要現金補足，原告就說那我可以不買嗎？我說你已付的契約款會被沒收。我當時跟原告說如果有這樣的需求或條件，可以向仲介人員提出，並經賣方同意後，我可以辦理契約變更。但在簽約當下，並沒有這樣條件。（6月27日之後有無跟原告或吳雅婷碰面或聯繫嗎？）有用LINE跟他們回報銀行貸款進度。（你知道6月28日吳羽羚、李威有去原告辦公室找他嗎？）不知道。（你有跟吳羽羚、李威說你6月27日找原告這件事嗎？）沒有。……（你跟原告、吳雅婷接洽借款的事宜是否都在6月27日之後？）是。（貸款不符合原告要求，你如何回應原告？）我是跟原告說要現金補足或者可以協助信用貸款，他也可以自己去辦理。（原告有無曾經跟你說過房仲業務有向他擔保可以貸款到幾成?）沒有。」等語（見本院卷第188至196頁）；觀之上揭證人之證詞，原告雖曾向上揭證人詢問貸款乙事，然上開證人均未向原告保證貸款額度可達8成，亦未曾同意系爭買賣以原告借得8成房貸為解除條件，況縱認其等曾同意原告需得借得8成房貸之要求，證人楊翊晟係代書，僅負責辦理系爭不動產所有權移轉、抵押權設定、貸款申辦等相關事項，證人吳羽羚、李威則係仲介人員，僅負責系爭不動產居間仲介銷售事務，均非系爭買賣契約之當事人，亦均非被告之代理人，其等之意思表示亦無對被告發生效力之餘地，此外，原告未能提出其他證據以實其說，則原告仍據前詞主張：系爭買賣契約因其無法取得8成貸款而自動解除云云，即難採憑。
（三）另原告主張：縱認原告有被告所述違約之情事，系爭買賣契約第8條第2項約定之違約金性質屬預定性損害賠償總額違約金，而被告實質並未受有財產上之不利，縱有之，亦甚輕微，被告沒收原告已付之價金，顯然過高，請求本院酌減之云云，為被告所爭執，並以前詞置辯，是該部分之爭點係為：被告沒收原告已支付之價金2,160,000元做為違約金，有無過高之情形？經查：
１、系爭買賣契約第8條第2項約定：「買方違反本契約之義務時，每逾一日按該期價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至完成給付日止）。經賣方定七日期限催告逾期仍不履行，賣方得解除契約。如因可歸責於買方之事由致本契約解除時，除同意賣方得沒收已支付之全部價款做為違約金，並應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用。……」，又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。是系爭買賣契約第8條並未載明該違約金約定之性質為何，且兩造均認該條違約金性質上係屬損害賠償性質之違約金（見本院卷第213、225頁），是該違約金應屬損害賠償性質之違約金，堪以認定。
２、次按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判決意旨參照）；又按損害賠償預定性質之違約金，乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求（最高法院83年度台上字第2879號裁判意旨參照）。再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文；惟民法第252條之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任；況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨；倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909號判決意旨參照）。據之，原告既依民法第252條規定請求核減違約金者，自應就該違約金之約定過高之事實負舉證責任，然原告僅泛稱：被告實質上最大損害亦僅止於斡旋金100,000元或遲延損害11,664元云云，並未能具體提出證據證明本件違約金確有過高之情事；又本件係因原告貸款不足，遲未支付第三期款及第四期款，經被告定期催告仍未依約履行，被告遂依系爭買賣契約第8條第2項約定，於111年9月20日解除系爭買賣契約，嗣第一建經扣除仲介服務費400,000元、地政士執行業務費10,000元、履約保證手續費12,960元後，於111年9月22日匯款1,737,966元至被告帳戶乙節，業如前述，又查系爭買賣契約係因可歸責於原告之事由而解除，參以內政部108年10月31日內政部台內地字第1080265857號函修正之成屋買賣契約書範本第11條第3項約定：「買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。」該範本約定係內政部對於成屋之買賣情況，盱衡國內之經濟情形，平衡買賣雙方之利益後所製作，自有參考之價值，而系爭買賣價金總額為21,600,000元，是被告沒收原告給付之金額約為買賣價金總額之百分之8（計算式：1,737,966÷21,600,000≒0.08），業已遠低於上揭成屋買賣契約書範本關於不超過房地總價款百分之15之規範；另酌以現今仲介費用之行情，賣方應給付之仲介費概為買賣價金之百分之2至6左右（中間值為百分之4），被告因原告違約以致此次未能順利將系爭不動產售出，若仍計畫將系爭不動產售出，恐亦有再次支出上揭仲介費用及另行售出系爭不動產之規費、代書費，暨負擔待售期間系爭不動產稅費、水電、管理費用等等之損失；復以不動產交易價格，每隨國家社會經濟狀況、景氣、政府政策等因素影響而有起伏，嗣後得否順利出售系爭不動產，尚屬未定之數，即難認被告可再獲得另行出售價金之利益；再者，在兩造簽立系爭買賣契約之時即111年6月25日起至解除系爭買賣契約之時即111年9月20日之期間，因被告隨時處於須移轉系爭房屋所有權及交付系爭房屋予原告之狀態，衡情被告已無法再利用系爭房屋以取得利益，而系爭買賣因原告違約而解除，則上述被告於該期間無法利用系爭房屋取得之利益，顯然亦屬因可歸責於原告之損失，而考量以該期間約為3個月，酌之以民法第203條規定之利率作為其利潤利率，則該部分亦約有系爭買賣價金總額百分之1.25之損失；綜合上述被告可能之損失，已難認本件違約金有何過高之情事，且原告未能提出具體證據以實其說，則原告猶據前詞請求酌減違約金乙節，自屬無據。
四、綜上所述，原告主張兩造有上揭解除條件及本件違約金過高之情事，既均不足採，則其依據民法第179、252條之規定，請求被告給付原告2,160,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦無所附麗，爰併予駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 16 日
書記官 沈佩霖