臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1912號原 告 陳永暄訴訟代理人 高亦昀律師被 告 岑勁宜被 告 品居企業社有限公司兼上列一人法定代理人 林品佑上列當事人間請求損害賠償事件，本院於112年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告岑勁宜應給付原告新臺幣32萬元，及自民國112年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告品居企業社有限公司、被告林品佑應連帶給付原告新臺幣32萬元，及自民國111年12月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、第一、二項所命給付，如被告其中一人已為給付者，其他被告於其給付範圍內，同免其給付責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告連帶負擔百分之63，餘由原告負擔。
六、本判決第一項、第二項得假執行，但被告如以新臺幣32萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國111年2月22日與被告品居企業社有限公司（即住
商不動產臺南仁德家樂福加盟店，下稱品居公司）簽立買賣議價委託書，委託品居公司就被告岑勁宜(下逕稱其名)所有坐落臺南市○○區○○段00號地號土地、權利範圍10000分之480，及其上同段1352建號、門牌號碼臺南市○○區○○街000號6樓之2房屋（下合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭房屋），包含地下1層編號12號機械式上層停車位（下稱系爭停車位）議價，嗣原告於111年2月25日與岑勁宜簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價為新臺幣（下同）740萬元。
㈡系爭買賣契約第1條第3項約定系爭停車位為原告專用，惟系
爭房屋所屬旭福吉第公寓大廈（下稱系爭大廈），並未有完整住戶規約，岑勁宜僅提出1張印有旭福建設有限公司大小章之手寫文件（下稱系爭文件）乙紙，原告於簽立系爭買賣契約前即向仲介人員即被告林品佑(下逕稱其名，亦為品居公司法定代理人)詢問僅系爭文件是否足夠表彰系爭停車位之專用權，林品佑均表示系爭文件已足夠表彰固定使用系爭停車位之權利，請原告放心等語，原告始與岑勁宜簽立系爭買賣契約。詎原告入住後，發現系爭停車位遭其他住戶使用，復經管委會代理人告知系爭大廈並無私人停車位，且其他住戶均未持有與系爭文件類似之文書。又本件經宏宇不動產估價師事務所鑑價後認系爭停車位若非系爭房地專用停車位，則系爭買賣契約標的價格減損32萬元。
㈢依上，岑勁宜就系爭買賣契約標的中之系爭停車位應負權利
瑕疵擔保之責，且有不完全給付之情，應依民法第349條、第350條、第353條、第277條第1項、第226條第1項等規定，負權利瑕疵擔保責任或債務不履行損害賠償責任；品居公司為受任於原告之仲介公司，林品佑為品居公司負責人，亦為仲介系爭房地之不動產經紀人，品居公司之仲介人員未就系爭停車位之專用權詳加調查，未盡其專業提供正確資訊，不符專業水準可合理期待之安全性，未善盡善良管理人之注意義務，林品佑及品居公司應依不動產經紀業管理條例第26條第2項，民法第535條、第544條、第224條前段、227條第1項、第226條、第184條，公司法第23條第2項，消費者保護法第7條第1項規定連帶負損害賠償之責。㈣並聲明：岑勁宜、品居公司、林品佑應連帶給付原告32萬元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行(見訴字卷第269頁)。
二、被告方面：㈠岑勁宜則以：伊於99年間搬入系爭房屋居住，並由系爭房屋
前屋主交付系爭文件乙紙，系爭停車位20幾年來均固定由系爭房屋屋主使用，顯見系爭房屋住戶有系爭停車位專用權，又系爭大廈管委會亦於111年7月15日出具公告(下稱系爭公告)載明系爭停車位由原告使用，故原告有系爭停車位專用權等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行(見訴字卷第27頁)。
㈡品居公司及林品佑則以：系爭停車位皆由原告使用，且無人
向原告主張系爭停車位之權利，本件難認系爭買賣契約之標的物有權利瑕疵或有債務不履行等情。系爭房地之買賣由訴外人福步不動產仲介有限公司(即南北房屋崇信加盟店，下稱福步公司)開發，據福步公司開發人員了解岑勁宜持有系爭文件，且居住系爭房屋10多年，此期間並未因系爭停車位而與系爭大廈住戶有爭執，又系爭大廈並無管理規約，經林品佑比對系爭大廈共有部分，確定系爭房地共有部分面積比未持有車位之住戶多，故在系爭大廈無資料可提供狀況下，林品佑已極盡所能調查系爭房地，並於系爭房地不動產委託銷售標的現況說明書第26、27點說明未有住戶規約及規約內未載有約定專用等情，則林品佑明確告知原告關於系爭房地之一切事項，並善盡調查義務，難謂有違善良管理人之責而有過失，應無須負損害賠償之責，品居公司亦無須與林品佑負連帶賠償之責等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准宣告免為假執行(見訴字卷第31頁)。
三、得心證之理由；㈠原告主張其經品居公司林品佑仲介而與岑勁宜簽立系爭買賣
契約；系爭買賣契約關於停車空間約定：本約買賣標的包括地下1層、機械式2層、編號12號、固定位置使用停車位等節，為被告等所不爭執，且有原告提出之系爭買賣契約（見補字卷第33至45頁）在卷可參，原告此部分主張堪信為真。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又當事人提出之私文書必須真正無瑕疵，始有訴訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證據力之言 (最高法院41年台上字第971號裁判意旨參照)。私文書之真正，如他造當事人有爭執者，則舉證人應負證其真正之責 (最高法院47年台上字第1784號裁判意旨參照)。本件原告主張岑勁宜未依系爭買賣契約交付有專用權之系爭停車位乙節，則為被告等否認，並以前揭情詞置辯，則本件應由被告等就系爭停車位具專用權乙節負舉證責任。而被告等就此提出系爭文件、系爭公告為證，並聲請本院向臺南市政府調取系爭大廈歷年管理組織報備及改選核備資料全卷，暨傳喚住戶王麗麗到庭作證，經查：
⒈系爭文件(見補字卷第51頁)固記載：茲證明旭福建設之旭福
及第大樓，門牌號碼臺南縣○○市○○街000號地下1樓第12號停車位為本大樓6樓之2所有等語，且其上改蓋有「旭福建設有限公司」「陳淑貞」印文，但原告否認系爭文件形式之真正，依前揭說明，應由被告等就系爭文件形式之真正負舉證責任，然被告等就此未舉證以實其說，自難憑採。況被告等聲請傳喚之王麗麗亦到庭結證稱：我爸爸有買系爭大廈房屋跟停車位，大樓還沒蓋好我們就搬進去住了，我不清楚系爭大廈在蓋的時候，原始住戶有無約定停車位的使用，我沒看過像系爭文件的文書，我們家也有買停車位，但沒有拿到像系爭文件的資料等語(見訴字卷第276至279頁)，故本院尚難依系爭文件據以認定系爭停車位為系爭房地住戶專用。
⒉系爭公告(見訴字卷第43頁)記載：旭福吉第大樓地下停車位
不夠使用，由6F2岑勁宜獨資維修恢復，上層編號12由6F2陳永暄使用，下層編號13由7F1張詠傑使用，修復後由7F1張詠傑和6F2陳永暄共同負擔保養之責任，另外會買保險作為保障等語，且其上改蓋有「旭福吉第公寓大廈管理委員會」印文，然系爭大廈雖曾於100年間成立管委會，但自104年起即未向主管機關報備召開區分所有權人會議及核備改選乙情，有臺南市政府工務局112年5月15日函檢送之系爭大廈歷年管理組織報備及改選核備資料全卷可佐(見訴字卷第159至189頁)，且系爭大廈多年來均無人願意擔任主任委員，所以都由住戶輪流收管理費及處理公共事務乙節，亦為兩造陳述明確(見訴字卷第29、33、48頁)，是僅蓋有系爭大廈管委會而無合法法定代理人印文之系爭公告，自難認係系爭大廈管委會合法開立，且不足證明系爭大廈區分所有權人同意系爭停車位為系爭房地住戶所專用。至岑勁宜出資維修系爭停車位之情，係另涉及原告與岑勁宜間之其他法律關係，附此敘明。
⒊證人王麗麗到庭結證稱：我爸爸有買系爭大樓房屋跟停車位
，大樓還沒蓋好我們就搬進去住了，我不清楚系爭大樓在蓋的時候，原始住戶有無約定停車位的使用，我沒看過像系爭文件的文書，我們家也有買停車位，但沒有拿到像系爭文件的資料，我是來證明岑勁宜使用系爭停車位10幾年了等語(見訴字卷第276至279頁)，然縱使岑勁宜使用系爭停車位10幾年，亦無法依此認定系爭大廈建商與承購人間，或區分所有權人間有約定系爭停車位之專有使用權。
⒋另系爭大廈103年10月23日第2次區分所有權人會議紀錄固記
載：住戶如需用到地下室停車位之使用證明，統一由管理委員會開立車位使用證明書等語（見訴字卷第188頁），惟岑勁宜並未提出系爭大廈管委會合法開立之「車位使用證明書」，是該會議紀錄難為系爭停車位為系爭房地住戶專用之有利證明。
⒌依上，本件依被告等所舉證據，尚難認系爭停車位為系爭房
地住戶專用。㈢次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得
主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權⼈並得請求賠償。民法第349條、第353條、第227條分別定有明文。經查：
⒈系爭買賣契約標的包含具專用權之系爭停車位，而系爭停車
位難認為系爭房地住戶專用等節，業經認定如上，則依前揭說明，岑勁宜自應就原告此部分損失，負損害賠償責任。
⒉又系爭停車位若為所有住戶均可使用，非由系爭房地住戶固
定使用，則系爭買賣契約標的價值減損32萬元乙節，有宏宇不動產估價師事務所鑑定報告書可證，故原告主張依民法第349條、第353條、第227條規定，請求岑勁宜賠償32萬元，應屬合理。
㈣再按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他
方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第528條、第535條、第565條、第567條分別定有明文。又經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。
六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，不動產經紀業管理條例第24條之2定有明文。另債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條亦有明文。經查：
⒈原告主張其委託品居公司為其居間仲介買賣系爭房地事宜，
有買賣議價書可佐（見補字卷第31頁），因此原告與品居公司成立居間及委任性質之混合契約，而林品佑既係品居公司中執行仲介系爭房地買賣業務之經紀人，應屬品居公司之使用人。⒉又民法第535條所謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀
念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。而房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，始能就其所知，依民法第567條第1項之規定，據實報告於當事人(最高法院110年台上字第717號判決參照)。林品佑以房屋買賣仲介為業，身為通過不動產經紀人之專門職業技術人員考試之不動產經紀人，自應比原告具備更豐富的專業能力，應就訂約事項據實調查並報告給原告知悉，提供原告關於系爭房地必要之資訊，尤其在系爭大廈無管理委員會之情況下，更應善盡查詢系爭大廈停車位之相關資訊，卻僅依福步公司之告知及岑勁宜提供之系爭文件，即遽認系爭房地住戶對系爭停車位有專用權，難謂已盡調查義務，應有過失存在。而品居公司依民法第224條規定，自應就其使用人即林品佑之過失，負同一責任，則品居公司亦應就原告之損害負賠償責任。
㈤末按因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人
受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項定有明文。經查：林品佑於處理居間仲介買賣系爭房地時，未盡其善良管理人之注意義務，而有過失，品居公司應就林品佑之過失與自己之過失負同一責任，而林品佑因過失未就原告之利益審酌，致原告所購系爭房地價值減損32萬元，依前揭說明，原告自得請求林品佑、品居公司連帶賠償32萬元。另本院既依債務不履行及不動產經紀業管理條例判准原告得對林品佑及品居公司請求負連帶損害賠償責任，則原告主張之其餘民法第184條第2項、第188條、公司法第23條第2項等請求權基礎即無庸贅述，附此敘明。
四、綜上所述，原告主張依買賣契約債務不履行之法律關係，請求岑勁宜賠償32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之112年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；依仲介契約債務不履行法律關係，及不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，請求林品佑、品居公司連帶給付32萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之111年12月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告請求被告3人負連帶賠償責任，但未提出岑勁宜與林品佑、品居公司有何明示或依法律規定應負連帶清償之責，是此部分無理由，但岑勁宜之給付義務，與林品佑、品居公司連帶給付義務均係為填補原告受損之賠償，具不真正連帶債務之關係，於被告中之一人為清償，其他被告亦同免其給付。
五、本判決第⼀項所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定依職權宣告假執行，是就此部分，原告雖陳明願供擔保請求宣告假執行，惟應認其僅係促請本院為上開宣告假執行職權之發動而已，應由本院依職權為假執行之宣告。被告等陳明願供擔保請為宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 10 月 27 日
民事第三庭 法 官 王淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 30 日
書記官 洪凌婷