臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1975號原 告 許金仙被 告 許國彥輔 佐 人 林中禾訴訟代理人 許秀蓮被 告 黃興洋上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣7萬2,415元由原告負擔。
事實及理由
壹、本件被告黃興洋經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、原告主張略以：
一、聲明：
1.被告黃興洋與被告許國彥間所為臺南市○○區○○段000○000地號土地權利範圍各2分之1（以下分別稱系爭802地號土地、系爭804地號土地，合稱系爭土地）之買賣契約無效，並應塗銷系爭土地之所有權移轉登記。
2.確認原告就系爭土地有優先購買權存在。
二、系爭土地係原告祖先留下來給原告哥哥之祖產，但因原告哥哥積欠債務，而遭法院拍賣系爭土地，被告黃興洋標得系爭土地後，又出賣給被告許國彥。系爭804地號土地上有臺南市○○區○○段00○號、門牌號碼臺南市○○區○○里○○00號建物（下稱系爭房屋），系爭房屋係原告祖先興建之祖產，由原告與其他17名共有人公同共有，權利範圍各18分之1，原告就系爭804地號土地應有優先購買權。又法院係將系爭804地號土地與系爭802地號土地合併拍賣，原告就系爭802地號土地，亦得行使優先購買權，但法院卻未詢問原告是否行使優先購買權。被告黃興洋亦未將其與被告許國彥之議價過程通知原告，原告係事後透過堂哥之兒子即訴外人許國欽告知，才知悉系爭土地遭拍賣及出售。
三、被告黃興洋於民國111年9月8日以潭子栗林郵局存證號碼30號存證信函（下稱系爭潭子栗林郵局存證信函）通知原告：「被告黃興洋所有之系爭土地以新臺幣（下同）260萬元出售給另共有人許煌足及被告許國彥，原告為系爭土地上之建物所有權人，依土地法第104條之規定，通知原告行使優先購買權，且依民法第828條之規定，公同共有人行使優先購買權須經全體公同共有人同意，請原告於函到15日內書面通知被告黃興洋是否願以相同價金優先購買。」，惟土地法為特別法，土地法第104條第1項之規定應優先於民法第824條、第828條第3項之規定，原告行使優先購買權，並非處分公同共有物，無須經全體公同共有人同意。原告於111年9月12日收受系爭潭子栗林郵局存證信函後，於111年9月21日以板橋新海郵局存證號碼94號存證信函（下稱系爭板橋新海郵局存證信函）表示其欲行使優先購買權，且多數公同共有人均同意優先購買系爭土地，被告黃興洋卻未回復原告，逕行將系爭土地出賣及登記給被告許國彥。原告於111年11月5日方知悉，許煌足於111年10月11日將其就系爭土地權利範圍6分之1信託登記予其兒子即被告許國彥。而被告許國彥旋即於111年10月12日與被告黃興洋就系爭土地訂立買賣契約，並於111年10月20日辦理所有權移轉登記。許煌足及被告黃興洋、許國彥間顯係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項之規定，其意思表示無效，原告於111年9月21日表示其願意購買系爭土地時，被告許國彥並非所有權人，其應無優先購買權，被告黃興洋、許國彥間就系爭土地之買賣契約自始無效，被告許國彥之所有權移轉登記應予以塗銷，許煌足因有上開通謀虛偽行為，而喪失優先購買權。
參、被告許國彥答辯略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、被告黃興洋因法院拍賣而取得系爭土地，並於111年7月26日登記完畢，其於111年10月12日與被告許國彥就系爭土地訂立買賣契約，111年10月20日登記完畢。本院111年度訴字第1975號卷第189頁土地複丈成果圖（即附圖）僅得證明系爭房屋坐落之地號及其面積，不足以證明所有權歸屬，若原告主張編號Ｃ、Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ為其所有或共有，其應舉證以實其說。又依土地登記謄本、地籍圖謄本、空拍照片所示，系爭804地號土地雖有建物，但並未辦理建物登記，系爭802地號土地之登記謄本標示部雖記載其上有系爭房屋，但其現況為空地，土地上並無建物，且法院現場勘驗及地政機關複丈之結果亦同上述。系爭802地號土地上既無建物存在，自無從成立租賃關係，原告不得就系爭802地號土地行使優先購買權。
三、原告雖主張系爭804地號土地上之附圖所示編號Ｂ平房係由其與他人公同共有2分之1，其依土地法第104條第1項之規定有優先購買權云云。然系爭804地號土地並無地上權、典權之登記，原告亦未證明其與被告黃興洋間有租賃關係存在，自不得行使優先購買權。再者，系爭土地因有實際現況與登記資料不符之情形，依土地登記規則第31條之規定，應申請建物消滅登記，如此一來，原告即無建物所有權，自不得行使優先購買權。
四、系爭804地號土地上有如附圖所示之建物，其中編號Ｂ平房所有權人暫先以系爭房屋登記謄本記載之所有權人認定，即登記次序6至13、17至26原告及被繼承人許天棋之繼承人許煌亮等18人公同共有2分之1，依民法第828條第3項之規定，應得全體公同共有人同意，始生優先購買權之效力。而由系爭板橋新海郵局存證信函之內容可知，原告知悉民法第828條第3項之規定，且僅原告1人欲行使優先購買權，其他17位公同共有人並無同意優先購買之意思表示，則原告主張其有優先購買權，與上開規定之「應得公同共有人全體之同意」之要件不符，原告就系爭804地號土地自無優先購買權。再者，土地法第104條第1項係以「依同樣條件優先購買」為其要件，由本院111年度訴字第1975號卷第31頁被告黃興洋提出之民事答辯狀可知，原告並未同意依同樣條件優先購買，而未合於上開要件，自不得主張優先購買權。
肆、被告黃興洋答辯略以：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、被告黃興洋於出賣系爭土地前，有與原告溝通數次，其於出賣系爭土地後，亦有依法以存證信函通知關係人得行使優先購買權，但原告出價比售價低，有本院111年度訴字第1975號卷第35頁LINE對話內容截圖為證。又原告僅係系爭房屋之公同共有人，依民法第828條第3項之規定、最高法院69年度台上字第1252號判例，其須經全體公同共有人同意，方得行使優先購買權。
伍、經查：
一、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」；又按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，民事訴訟法第277條前段、土地法第104條第1項前段分別定有明文。
二、原告主張其對於系爭土地有依同樣條件優先購買之權，其自應就其為系爭土地之地上權人、典權人或承租人之事實，負舉證之責任，惟其未提出任何證據以供本院調查，自應認其未善盡舉證之責任，換言之，原告並非系爭土地之地上權人、典權人或承租人，縱其係坐落在系爭804地號土地上房屋之共有人之一，但其並非系爭土地之所有權人，對於系爭土地之出賣即無優先購買權。
三、至於被告許國彥、黃興洋抗辯公同共有人必須一同主張優先購買權等情，則因原告已不符合優先購買之資格，則此部分之抗辯即無論述之必要。
陸、綜上所述，原告之主張為無理由，不應准許，應予駁回。
柒、本件裁判費用為2萬6,740元，測量費用為4萬5,675元，訴訟費用合計為7萬2,415元，應由敗訴之原告負擔。
捌、據上論結，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 29 日
民事第二庭 法 官 彭振湘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 29 日
書 記 官 楊雅惠