臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1002號原 告 謝素珍訴訟代理人 沈聖瀚律師被 告 李承祐訴訟代理人 蘇建榮律師上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國112年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣24,760元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國110年10月25日委託並授權其妻林盈喬向原告借款
新臺幣(下同)50萬元，在嚴奇均律師見證下，原告與林盈喬簽訂協議書(下稱系爭協議書)，約定被告應於110年12月27日前向原告清償本金加計利息共計60萬元，如被告未能如期清償，則被告所有坐落臺南市○○區○○段000地號、749地號土地(下合稱系爭土地)應以總價240萬元出賣予原告，並以上開借款50萬元抵充買賣價金之一部分，原告補足餘款190萬元予被告。嗣被告於110年11月29日再向原告借款30萬元，授權林盈喬與原告於110年12月14日簽訂增補修改協議書(下稱系爭增補修改協議書)，約定兩造借款金額共計80萬元，被告應於110年12月27日前向原告清償本金加計利息共計90萬元，如被告未能如期清償，則系爭土地買賣價金應扣除借款80萬元，原告再給付被告160萬元取得系爭土地所有權。
其後林盈喬在房屋仲介李辰祐見證下，於111年4月11日向原告借款50萬元，並書立原證4文件為憑。另加計被告其他零星借款含利息20萬元，被告均未清償分文，被告應履行前開協議，於原告給付買賣價金餘款90萬元後，將系爭土地所有權移轉登記予原告。
㈡若認林盈喬無權代理被告出賣系爭土地，惟被告於109年9月2
3日親自蓋章按捺指印之授權書正本(下稱系爭授權書)，於109年11月16日出具委任書，委任林盈喬於109年12月10日以被告受任人名義向臺南○○○○○○○○申請被告之印鑑證明，其上載明「申請目的：不動產登記」，林盈喬以被告代理人名義與原告簽訂系爭協議書、系爭增補修改協議書及原證4文件，復將系爭土地所有權狀正本交予原告，由原告委託地政士顏宏裕辦理系爭土地所有權移轉登記事宜，原告見林盈喬能提出系爭授權書及被告印鑑證明、所有權狀正本，依一般社會常情，應足使原告信以為被告有以代理權授與林盈喬，原告自屬善意無過失之第三人，被告應負表見代理之授權人責任；雖被告與林盈喬於110年9月10日離婚，惟不具公示之外觀，且為原告所不知悉，被告不能因此免除表見代理之授權人責任。爰依民法第348條第1項、第367條、第169條規定及系爭協議書、系爭增補修改協議書之法律關係，提起本件訴訟。
㈢並聲明：被告應於原告給付90萬元之同時，將其所有系爭土地所有權移轉登記予原告。
二、被告抗辯：㈠被告因案在監執行中，為出賣被告所有同段747-1地號土地，
曾於109年9月23日自臺南看守所寄出委任書予林盈喬，委任林盈喬於109年12月10日向戶政事務所申請被告之印鑑證明，惟被告並未授權林盈喬出賣系爭土地，原告持有之系爭授權書其中不動產標示及授權事項均空白，不能作為被告授權林盈喬訂立系爭土地買賣契約之憑據，況系爭土地買賣契約非被告親自簽名，其上加蓋之印章亦非被告印鑑章，被告不受系爭土地買賣契約之拘束。
㈡被告於110年9月10日與林盈喬離婚後，林盈喬未曾赴監探視
被告，被告既未授權林盈喬向原告借款及出賣系爭土地，且未授權林盈喬向戶政事務所申請印鑑證明辦理過戶登記，系爭協議書、系爭增補修改協議書、系爭土地買賣契約上均非被告親自簽名，林盈喬亦未向原告提出被告出具之借款授權書，自無使原告信賴林盈喬有權代理被告借款及出賣系爭土地之外觀，原告並非善意無過失之第三人，被告無須負表見代理之授權人責任等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項(本院卷第229-231頁)：㈠臺南市○○區○○段000地號、面積1,500平方公尺土地及同段749
地號、面積1,500平方公尺土地(即系爭土地)，均為被告所有。
㈡被告於108年1月2日與訴外人林盈喬登記結婚，於109年8月3
日起因案羈押看守所，於110年9月27日接續送監執行，迄未執行完畢。被告於110年9月10日與訴外人林盈喬兩願離婚並辦理登記。
㈢原告持有之本院卷第147頁所示住商不動產高雄自由店授權書(原證5)，係由被告於109年9月23日親自簽名並捺指印。
㈣被告於法務部○○○○○○○○羈押中之109年11月16日，簽立「矯正
機關收容人申請印鑑登記/證明委任書」1紙，委任林盈喬申請印鑑證明4份，並敘明申請目的為「不動產登記」、「書狀補發1份」、「不限定用途1份」。嗣林盈喬於109年12月10日持被告身分證影本及矯正機關證明之在監委任證明書，至臺南○○○○○○○○，申請印鑑證明2份，印鑑證明申請目的係為不動產登記。
㈤被告出售其名下所有之臺南市○○區○○段00000地號土地予訴外
人王鴻鑫時，係由林盈喬於110年1月12日向臺南市麻豆地政事務所辦理土地所有權移轉登記，上開買賣土地之移轉登記所使用之印鑑證明係於109年12月10日申請。該筆747-1地號土地於110年1月21日以買賣為登記原因移轉所有權予原告之子王鴻鑫，復於110年8月20日以買賣為登記原因移轉所有權予被告之父李炳煌。(本院卷第143、145頁)㈥原告於110年10月25日交付借款50萬元予林盈喬，並於當日與原告簽訂協議書，內容如本院卷第51-53頁所示。
㈦原告於110年11月29日交付借款30萬元予林盈喬，並於110年1
2月14日與林盈喬簽訂增補修改協議書(即系爭增補修改協議書)，內容如本院卷第61頁所示。
㈧原告以訴外人王思涵、王香瑩代理人名義，林盈喬以被告代
理人名義，於111年2月9日簽訂土地買賣契約書(即系爭土地買賣契約，本院卷第35-42頁)，約定被告以240萬元出賣系爭土地予王思涵、王香瑩，買賣價金分三次給付，第一期款為簽約款130萬元(本支50萬元、借款80萬元)、第二期款為備證用印款50萬元、第三期款為尾款60萬元。原告並於同日簽發如下表所示票據3紙，林盈喬於111年2月9日取得附表編號1所示支票。
附表：本院卷第49頁 編號 票據種類 票號 發票人 受款人 發票日 票面金額 （新臺幣） 付款人 1 本行支票 FA0000000 臺灣銀行新營分行 林盈喬 111年2月9日 50萬元 臺灣銀行新營分行 2 本行支票 FA0000000 臺灣銀行新營分行 林盈喬 111年2月9日 50萬元 臺灣銀行新營分行 3 本票 TH306088 謝素珍 李承佑 111年2月9日 60萬元 ✘
㈨原告與林盈喬於111年4月11日簽訂補字卷第45頁所示文件後
，林盈喬交付其於109年12月10日代理被告申請之印鑑證明原本(申請目的：不動產登記)予原告。
四、本院判斷之理由：㈠林盈喬為無代理權人：
⒈按關於代理之原則，依據民法第103條第1項規定，須代理人
有代理權，並於其代理權限內為之，代理行為始直接對本人發生效力；又民法第167條規定，代理權係以法律行為授與者，其授權應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；亦即如屬有權代理須本人有授與代理權之行為，授與代理權者，自應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。原告主張被告授與林盈喬代理權，先後多次向原告借款共150萬元，並約定如被告屆期未依約清償欠款，願以240萬元出賣系爭土地予原告，以欠款抵充買賣價金之一部，被告屆期未依約還款，應依約定於原告給付90萬元後，移轉系爭土地所有權予原告云云，被告則否認有授權林盈喬，並以上開情詞為辯，依上開說明，原告應先證明林盈喬確實已經被告授予權限，該借款契約及系爭土地買賣契約始對被告發生效力，倘原告不能證明，即無從認定林盈喬係被告之合法代理人，得代被告向原告借款及與原告簽訂系爭土地買賣契約。
⒉被告於108年1月2日與林盈喬登記結婚，於109年8月3日起因
案羈押看守所，於110年9月27日接續送監執行，迄未執行完畢。被告於110年9月10日與林盈喬兩願離婚並辦理登記。被告於法務部○○○○○○○○羈押中之109年11月16日，簽立「矯正機關收容人申請印鑑登記/證明委任書」1紙，委任林盈喬申請印鑑證明4份，並敘明申請目的為「不動產登記」、「書狀補發1份」、「不限定用途1份」。嗣林盈喬於109年12月10日持被告身分證影本及矯正機關證明之在監委任證明書，至臺南○○○○○○○○，申請印鑑證明2份，印鑑證明申請目的係為不動產登記等情（不爭執事項㈠㈡㈣），有臺南○○○○○○○○111年10月14日南市官田戶字第1110078285號在卷可憑（本院卷第113-117頁），是以，被告在監執行期間，為辦理不動產登記、書狀補發1份、不限定用途1份之目的，曾於109年11月16日出具委任書，授權其妻林盈喬申請被告印鑑證明4份，且林盈喬以不動產登記為目的，曾於109年12月10日持以向官田戶政事務所申請被告印鑑證明2份之事實，堪可認定。丵⒊被告名下除有系爭土地外，另有同段747-1地號土地，業據被
告提出地籍異動索引資料為證(本院卷第143頁)，且為原告所不爭執；而被告委託林盈喬出賣其名下所有同段747-1地號土地予原告之子王鴻鑫，林盈喬於110年1月12日代理被告偕同王鴻鑫向臺南市麻豆地政事務所辦理土地所有權移轉登記時，提出林盈喬於109年12月10日代理被告申請之印鑑證明1份（申請目的：不限定用途），該筆747-1地號土地於110年1月21日以買賣為登記原因移轉所有權至原告之子王鴻鑫名下，復於110年8月20日以買賣為登記原因移轉所有權至被告之父李炳煌名下（不爭執事項㈥），有臺南市麻豆地政事務所111年11月18日所登記字第1110112558號函附移轉登記相關資料在卷可參（本院卷第159-171頁），是林盈喬依被告之委任，申領核發日期為109年12月10日、不限定用途之被告印鑑證明書1份，用以辦理同段747-1地號土地出賣予原告之子王鴻鑫所有權移轉登記等情，應可認定。
⒋原告主張林盈喬持被告簽立之系爭授權書，於110年10月25日
向原告借款50萬元並與原告簽立系爭協議書、於110年11月29日向原告借款30萬元並與原告簽訂系爭增補修改協議書、於111年2月9日與原告簽訂系爭土買賣契約書、於111年4月11日向原告借款50萬元等情，固據其提出授權書影本為證（補字卷第35頁），然觀之該授權書影本之被授權人欄、授權事項俱為空白；嗣於本院審理中命原告提出被告授權書正本，原告當庭提出系爭授權書正本（本院卷第136、147-148頁），確係由被告於109年9月23日親自簽名並捺指印（不爭執事項㈢），且系爭授權書正本之被授權人欄有載明「林盈喬」等文字，惟不動產標示及授權事項則為空白，是以，被告究有無授權林盈喬向原告借款、屆期如未清償借款則同意出賣系爭土地予原告，且以欠款抵充部分買賣價金等情，實有可疑，無從憑此認定林盈喬為有代理權之人。復參酌被告另委託林盈喬出售其名下所有同段747-1地號土地予原告之子王鴻鑫，已如前述，明顯不能排除系爭授權書正本係作為被告授權林盈喬出賣同段747-1地號土地之用，自難僅憑原告持有系爭授權書正本，即認定被告有授權林盈喬向原告借款、如屆期未清償則同意出賣系爭土地予原告並以欠款抵充部分買賣價金之事實。
⒌據證人顏宏裕於本院審理中到庭證述：我是地政士，系爭土
地買賣由原告委託我辦理過戶事宜，由我草擬系爭土地買賣契約書，於111年2月9日簽約當日賣方李承祐未到場，林盈喬稱其配偶李承祐在監執行，授權她出賣系爭土地，她有提供系爭授權書及於110年11月1日核發之被告印鑑證明，並以手機傳送自己的身分證影像給我；系爭土地買賣契約書上李承祐名字是林盈喬當場簽署，印章是林盈喬帶來的便章所加蓋，後來林盈喬有補印鑑章，但欠缺權狀正本，且隔天我發現林盈喬提供的身份證發證日期並非最新版身分證，我通知林盈喬盡速補正最新版身分證，林盈喬卻一直沒有來補；系爭授權書上只有填載授權人及被授權人的資料，不動產標示部及授權事項都是空白沒勾選，這張授權書是不合格的，但因為林盈喬還需要補齊其他資料，所以當天我沒有要求林盈喬把系爭授權書填載完成，後來林盈喬沒有在約定的備件時間即110年2月10日前補齊過戶資料，且已於111年4月6日取回被告之印鑑證明等語(本院卷第233-239頁)，並有證人顏宏裕提出之系爭授權書與110年11月1日核發之被告印鑑證明為證（本院卷第251頁），是林盈喬於111年2月9日簽訂系爭土地買賣契約書時，未能提供被告授權其出賣系爭土地及辦理所有權移轉登記之完備證明文件，堪可認定。
⒍再據證人李辰祐於本院審理中結證：我是台慶不動產公司高
雄楠梓樂群店的房屋仲介，林盈喬於111年4月4日用LINE問我可否幫忙處理土地買賣事宜，我約她隔日當面談。隔天我到臺南找林盈喬，她說她需要我幫她找代書買賣系爭土地，但因為她沒有帶土地所有權狀，所以當天作罷。過了幾天，林盈喬用LINE跟我說她之前已經簽過買賣合約書，只要補權狀、授權書及印鑑證明就好，但她不信任她現在接觸的代書，不敢去找代書把東西拿回來，要我陪她去，我就跟林盈喬一起去找代書拿回系爭土地二張權狀。林盈喬說土地是要賣給原告，我打電話給原告了解交易情形，林盈喬說她缺錢想要趕快拿到錢，請我趕快辦理過戶，我與原告相約隔日下午到原告住處。隔天上午，林盈喬說她有把土地權狀、印鑑章、印鑑證明準備好了，請原告先準備50萬元交付，下午我去林盈喬家載林盈喬一起去原告家時，林盈喬卻說她沒有印鑑章及她先生的身分證，她只帶了權狀、印鑑證明(證人後來改稱林盈喬沒有提出權狀，林盈喬當時稱權狀被她公公拿走)，林盈喬說她會補齊印鑑章及她先生的身分證，希望原告可以先交付給她50萬元給她處理私人問題，原告有交付50萬元給林盈喬，林盈喬則交付印鑑證明、權狀2張給原告，所以我當場擬了原證4文件給原告、林盈喬簽名，並由我擔任見證人等語(本院卷第190-193頁)，是原告與林盈喬於111年4月11日簽訂補字卷第45頁所示文件，亦未備妥被告授權其出賣系爭土地並辦理所有權移轉登記之完備證明文件，亦可認定。
⒎林盈喬固有於111年4月11日交付其於109年12月10日代理被告
申請2份被告之印鑑證明(申請目的：不動產登記)其中1份予原告（不爭執事項㈨），並有印鑑證明在卷可憑（本院卷第85頁），及臺南○○○○○○○○ 111年10月14日南市官 田戶字第1110078285號函可憑（本院卷第113-117頁）。然申請不動產移轉登記時檢附義務人之印鑑證明，其目的在於證明登記之申請係出於義務人本人真意，依土地登記規則第41條第10款規定，義務人應檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前1年以後核發者為限，原告於111年4月11日收受林盈喬交付臺南市官田戶政事務於109年12月10日核發之被告印鑑證明，已逾1年期限，該印鑑證明自不得用於申請辦理系爭土地所有權移轉登記之用，據此已難認定被告有授權林盈喬出賣系爭土地予原告之事實。
⒏按民法第170條規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律
行為，非經本人承認，對於本人不生效力。是以無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力（最高法院111年度台上字第2328號判決意旨參照）。原告未能應證明林盈喬已經被告授予權限向其借款、屆期未清償欠款則同意出賣系爭土地予原告、以欠款抵充部分買賣價金等節，林盈喬為無代理權人，業經本院認定如前，且被告於本件訴訟中拒絕承認林盈喬之無權代理行為，林盈喬以被告代理人名義與原告所為之法律行為，對於被告即不生效力，原告請求被告移轉系爭土地所有權，難認有據。
㈡被告不應負表見代理之授權人責任：
⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。民法第169條定有明文。準此，如第三人明知為無權代理行為之他人無代理權者，或可得而知，因過失而不知者，本人即毋庸對該第三人負授權人之責任，始無違保護善意之第三人並兼顧本人利益之本旨（最高法院97年度台上字第1548號判決意旨參照）。換言之，民法第169條所規定之表見代理，乃原無代理權，但表面上足令人信為有代理權，故法律使本人負一定之責任。表見代理之規定，旨在保護善意無過失之第三人，倘第三人明知表見代理人為無代理權或可得而知者，其與之行為即出於惡意或有過失，而非源於「信賴保護原則」之正當信賴。於此情形，縱有表見代理之外觀存在，亦無保護之必要，依同條但書規定，本人仍得免負授權人之同一責任（最高法院109年度台上字第234號判決意旨參照）。再按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，固為民法第169條前段所明定。惟該條規定原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設。故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。本人將印章、身分證交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、身分證，即認須由本人負表見代理授權人之責任(最高法院110年度台上字第2610號判決意旨參照)。原告主張被告出具系爭授權書予林盈喬、授權林盈喬申請辦理不動產登記用途之被告印鑑證明、林盈喬交付系爭土地所有權狀正本予原告，使人信以為被告有以代理權授與林盈喬，被告應負表見代理之授權人責任云云，但為被告所否認，並以前開情詞為辯，則原告信賴林盈喬為有權代理人，是否合於善意無過失要件，應予究明之。
⒉被告固有於109年9月23日出具系爭授權書予林盈喬、於109年
11月16日出具委任書委任林盈喬申請「不動產登記」之印鑑證明，林盈喬於109年12月10日向臺南○○○○○○○○申請2份被告之印鑑證明後交付其中1份予原告、於110年11月1日申請1份被告之印鑑證明交付予證人顏宏裕等情，已如前述，然查，系爭授權書之不動產標示部空白，其上未明確標示買賣之土地地段、地號，且授權事項亦未勾選，而不動產買賣為一般人所慎重，依常人客觀判斷，實難認定該授權書係特定授權出賣系爭土地之用，況原告於110年間交付借款予林盈喬時年約53歲，應為具有相當智識程度及社會經驗之人，於見系爭授權書之重要授權事項未勾選，理當明瞭被告之授權範圍並不明確，而系爭土地買賣價金高達240萬元，金額非少，原告竟未予究明被告之授權具體事項及範圍，逕予信賴林盈喬有權代理被告出賣系爭土地等情，實難認其無過失可言；又被告雖有委任林盈喬申請其印鑑證明，且林盈喬申請後交付予原告之被告印鑑證明用途為「不動產登記」，惟被告名下之他筆747-1地號土地，亦由林盈喬為被告代理人，於110年1月21日以買賣為登記原因移轉所有權予原告之子王鴻鑫，復於110年8月20日以買賣為登記原因移轉所有權予被告之父李炳煌；佐以原告於本院審理中陳明：林盈喬的公公來找我，並付我170萬元，說747-1地號土地祖產，所以又移轉回去給被告之父等語（本院卷第194頁），顯見原告明知林盈喬先前代理在監執行之被告出賣另筆747-1地號土地時，已有爭議，應足使原告合理懷疑林盈喬是否有權代理被告出賣系爭土地，然原告在林盈喬迭次未依約定備妥辦理土地移轉登記文件前，率爾陸續交付借款予林盈喬，並與林盈喬約定買賣系爭土地，綜合前述各情觀之，實難認原告為善意第三人。
⒊至原告主張林盈喬有交付被告之印鑑證明及系爭土地所有權
狀正本(本院卷第237頁)，然將不動產所有權狀及印鑑用章交付他人，依一般之社會觀念，並無法據以臆斷本人之用意何在，自難僅憑該項單純之交付行為，即推定本人已有令第三人信該他人有某種法律行為代理權之表見事實存在（最高法院88年度台上字第1467號判決意旨參照）；參酌土地登記規則第41條第10款規定，印鑑證明書得用於當事人未親自到場之不動產物權變動登記(本院卷第161頁)，及於一般社會通念，印鑑章、印鑑證明、身分證等，均屬個人所有之重要文件及證明，且為辦理不動產移轉登記所必需之重要物件，而一般人於辦理不動產買賣交易時，因價值甚鉅，無不力求慎重，惟依證人顏宏裕、李辰祐上開證述可知，原告明知林盈喬迭次未依約定提出被告完備授權辦理所有權移轉登記文件，難認林盈喬有足使他人信有代理權之事實存在，自無從成立表見代理之情事。從而，原告主張被告應就系爭土地買賣契約負表見代理之責任，而依系爭土地買賣契約之法律關係，請求被告於其給付90萬元之同時，移轉系爭土地所有權予原告，亦屬無據。
五、綜上所述，被告未授權訴外人林盈喬出賣系爭土地予原告，且原告非善意無過失信賴林盈喬為被告之代理人，被告無須負表見代理之授權人責任。從而，原告主張基於被告授權或表見代理之規定，依買賣契約之法律關係，請求於原告給付被告90萬元之同時，被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為24,760元，依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔，爰確定訴訟費用負擔如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 24 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 3 月 1 日
書記官 林彥丞