臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1084號原 告 林淑媛訴訟代 理 人 黃裕中律師被 告 李季娥兼訴訟代理人 蔡超常被 告 姜靚宜（原名姜惠玲）上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國111年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路000號9樓房屋騰空遷讓返還予原告，並自民國一一一年六月十日起至遷讓前揭房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用新臺幣柒仟壹佰陸拾元由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：被告姜靚宜經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段0000地號土地及其上同段598建號即門牌號碼臺南市○○區○○路000號9樓房屋（下稱系爭房地）原為被告李季娥所有，嗣因被告李季娥之債權人向本院民事執行處聲請強制執行系爭房地，經原告於民國111年5月18日得標買受，本院民事執行處並於111年6月6日發給權利移轉證書予原告，是原告自111年6月6日起為系爭房地之所有權人。被告李季娥、蔡超常為夫妻關係，其等所有之佛堂尚留存在系爭房屋內，被告李季娥既已非系爭房屋之所有人，且未經原告同意，自應將其及家人所有之物品遷離系爭房屋。又被告李季娥於105年1月1日將系爭房屋出租予被告姜靚宜，並簽訂房屋租賃契約書，約定租期至113年12月31日屆滿，租金為每月新臺幣（下同）8,000元（下稱系爭租約），系爭租約未經公證且期限逾5年，依民法第425條第2項規定，不得對原告主張繼續存在，被告姜靚宜既未經原告同意使用系爭房屋，即屬無權占有，原告自得請求被告姜靚宜遷讓返還系爭房屋。退一步言，觀諸系爭租約，第1頁之出租人欄空白，承租人欄記載「李季娥、蔡超常代」、連帶保證人欄記載「姜惠玲」（即姜靚宜），且本院民事執行處囑託警員查訪系爭房屋之占有使用情形，被告蔡超常向查訪之警員表示系爭房屋係由債務人即被告李季娥及其家屬自行使用，並未表示有出租，則系爭租約應係被告通謀虛偽而製作，依民法第87條規定，系爭租約無效，被告姜靚宜為無權占有系爭房屋，原告自得請求被告姜靚宜遷讓返還系爭房屋。再者，被告3人無權占有使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告3人自111年6月6日起至被告3人遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利8,000元。為此，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自原告取得系爭房地所有權之日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元。
二、被告方面：
（一）被告李季娥、蔡超常則以：其等為夫妻，系爭房屋原為被告李季娥所有，被告姜靚宜係承租人，被告間有簽訂系爭租約，系爭租約未經公證，系爭租約第1頁之出租人欄空白，承租人欄記載「李季娥、蔡超常代」、連帶保證人欄記載「姜惠玲」係屬誤載，出租人應為被告李季娥、承租人為被告姜靚宜。被告李季娥、蔡超常並未居住在系爭房屋，而係另外承租臺南市新營區復興路之房屋開店居住，其等之佛堂還留在系爭房屋內，有時候會去拜拜，系爭租約之租期尚未屆滿，被告姜靚宜不願意搬離等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
（二）被告姜靚宜則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
（一）關於系爭房地原為被告李季娥所有，嗣因被告李季娥之債權人向本院民事執行處聲請強制執行系爭房地，經原告於111年5月18日得標買受，並於111年6月10日領得本院核發之111年6月6日南院武110司執湘字第97533號不動產權利移轉證書；被告李季娥於105年1月1日將系爭房屋出租予被告姜靚宜，並簽訂系爭租約，約定租期至113年12月31日屆滿，租金為每月8,000元，系爭租約未經公證且期限逾5年，被告姜靚宜現仍居住使用系爭房屋等情，有上揭本院不動產權利移轉證書、系爭房地登記第一類謄本、系爭租約、被告李季娥、蔡超常之戶口名簿各1份附卷可參（見本院卷第19至23、75至81、101、102、125至129頁），復經本院依職權調閱本院110年度司執字第97533號執行卷宗無訛，且為被告李季娥、蔡超常所不爭執，而被告姜靚宜經合法通知未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出任何書狀或證據資料以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定，視同自認該事實，本院依上開調查證據之結果，堪信為真實。
（二）按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」為民法第425條所明定。增訂該第2項之立法理由為：「在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂第二項。」是未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除所有權讓與不破租賃原則，承租人不得對受讓人主張租賃契約繼續存在。又按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1項所規定。次按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還房地者，占有人對房地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，房地所有權人對其房地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決要旨參照）。查被告姜靚宜雖與被告李季娥簽訂系爭租約，承租系爭房屋，然觀諸系爭租約，租賃期間自105年1月1日起至113年12月31日止，租期已逾5年，且未經公證，依民法第425條第2項規定，自無所有權讓與不破租賃原則之適用，即原告不繼受上開租賃關係，被告姜靚宜不得對原告主張租賃契約繼續存在，則被告姜靚宜占有使用系爭房屋，並無足可對抗原告之法律上正當權源，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告姜靚宜遷讓返還系爭房屋，自屬有據。又被告李季娥既因系爭房地已經拍賣由原告買受，已非系爭房屋之所有人，則其與被告蔡超常未經原告同意，自不得占有使用系爭房屋，至其等雖持戶口名簿及業經公證之租用其他房屋之房屋租賃契約各1份為由，辯稱：其等未居住系爭房屋內云云，然其等之佛堂尚留存在系爭房屋內，且仍時常至該佛堂參拜乙節，為其等所自承（見本院卷第68、99頁），是其仍有占用系爭房屋情事，仍屬無權占有系爭房屋，則原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告李季娥、蔡超常遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段有明文規定。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照）。查被告3人無權占有系爭房屋乙節，業如前述，自屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，揆諸前開規定，原告自可請求被告3人給付相當於租金之不當得利，本院參酌被告姜靚宜向被告李季娥承租系爭房屋之租金為每月8,000元，且原告係於111年6月10日領得上揭不動產權利移轉證書，認原告請求被告自111年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求被告3人應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並自111年6月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告8,000元，均為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院斟酌後，認於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第1項、第87條第1項。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第85條第1項、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 11 月 22 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 23 日
書記官 沈佩霖