臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第1232號原 告 王惠怡
王薔薇共 同訴訟代理人 鄭猷耀律師
吳鎧任律師複代 理 人 林裕展律師
杜哲睿律師被 告 王信訴訟代理人 何建宏律師複代 理 人 林育弘律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，經本院於民國114年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣394,200元，及自民國111年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10分之7，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣394,200元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項前段、第2項亦分別定有明定。本件原告起訴時原係列「王信、張依函、典不動產企業社即南北房屋安南加盟店（下稱和典不動產企業社）」為被告，並請求判決如附表二編號⒈所示，嗣於民國111年10月6日言詞辯論期日當庭撤回對「張依函」之起訴，並將訴之聲明第三項有關違約罰款部分之請求金額減縮為新臺幣（下同）3,200元，其後復於111年12月6日以民事變更訴之聲明暨陳述意見狀變更訴之聲明為如附表二編號⒉所示，再於113年12月5日以民事撤回起訴暨聲請退還裁判費狀撤回對「和典不動產企業社」之起訴，核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告王惠怡於110年9月16日與訴外人和典不動產企業社簽訂
「買方議價委託書」，約定由原告王惠怡委託訴外人和典不動產企業社居間仲介承購被告所有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地及其上同段4967建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號房屋（權利範圍均為全部；下合稱系爭不動產），嗣原告於110年11月24日經由訴外人和典不動產企業社之仲介，與被告簽立不動產買賣契約書，約定由被告將其所有系爭不動產以1,900萬元出售予原告。而被告出售系爭不動產予原告時，於系爭不動產買賣契約書上有告知原告：「2F樓梯有一角破損，3F壁癌漏水等屋內瑕疵，賣方不負責修繕」；另於系爭不動產買賣契約書所附之「不動產標的現況說明書」項次29記載樓梯間左角有滲漏水之情形，其餘無其他瑕疵註記。詎被告將系爭不動產點交予原告後，原告發現系爭不動產有如附表一所示之瑕疵存在，經通知被告系爭不動產有瑕疵，被告皆不出面處理，因原告原承租之房屋有搬遷期限，且經濟狀況無法同時負荷租金與房貸，遂不得已僅能先自行僱工修繕，支付修繕費用619,000元。
㈡系爭房屋於點交時有如附表一所示之瑕疵存在，是原告主張
依民法第359條請求被告減少買賣價金619,000元，並主張依民法第179條規定請求被告返還應減少之買賣價金619,000元及法定遲延利息，誠屬有據：
⒈系爭房屋係屬供人居住用途之住宅，故若有滲漏水情事發
生，衡情將導致屋內財物毀損、嚴重干擾使用者生活起居之結果，而無以完足發揮供人居住之目的。因之，系爭房屋存有如附表一所示之滲漏水情形，自屬減少其通常效用之瑕疵，並減損系爭房屋價值，當無疑義；又系爭房屋買賣雖屬中古屋交易，然依通常之交易觀念，購買中古屋者，仍然預期出賣人所交付之房屋，其屋況應具備上述足供人生活起居而無滲漏水情形之效用及居住品質，不得謂中古屋之交易，即無需具備此房屋住宅應具備之通常效用及品質，準此，系爭房屋確實存在前述之滲漏水情形，導致屋內財物毀損、嚴重干擾原告生活起居，而無以完足發揮供人居住之目的，被告應負出賣人之物之瑕疵擔保責任。
⒉被告雖辯稱原告訂約前有看屋而知悉系爭房屋之漏水情形
云云，然觀諸系爭不動產買賣契約書之附件一交款備忘錄下方記載：「註：①本件不動產：2F樓梯有一角破損，3F壁癌漏水等屋內瑕疵，賣方不負責修繕」；再依系爭不動產買賣契約書所附之不動產標的現況說明書項次29關於「是否有滲漏水之情形」欄位內，則經被告勾選「有」，並記載「位置：樓梯間左角」及「以現況交屋」，足認被告於簽立系爭不動產買賣契約書當時，確實僅告知原告2F樓梯有一角破損、3F壁癌漏水有漏水之情形，惟就附表一編號⒈至⒏之瑕疵均未據實告知（其中編號⒏之瑕疵，原告於系爭房屋交屋後，均未就4F至5F樓梯間之牆面進行整修，迄至113年4月24日晚間臺南市因鋒面影響而遭受豪雨侵襲，始發現系爭房屋4F至5F樓梯間之牆面有瑕疵而導致雨水透過牆壁滲透至室內，造成嚴重積水；因該瑕疵係系爭房屋於點交前即已存在，核屬被告所應負擔之瑕疵擔保責任範圍），致原告於訂約時確實僅知悉系爭房屋2F樓梯有一角破損、3F壁癌有漏水之情事，是被告有故意不告知系爭房屋之其他漏水情形。甚者，被告持有系爭房屋多年竟不知系爭房屋有如附表一編號⒈至⒏之瑕疵，甚且依LINE對話紀錄內容所示，亦可知悉系爭房屋於多年前即因管路問題而有滲漏之狀況，惟被告皆未告知，反一再以系爭房屋屋齡長久而自然耗損為由搪塞原告。
⒊又依系爭不動產買賣契約書附件「不動產標的現況說明書
」，其中項次7「供水是否正常？」及項次8「排水系統是否正常？排水管及馬桶管是否暢通？」欄位內，經被告勾選「是」，並於賣方簽章處簽名，足證被告於訂約時明確擔保系爭房屋之供水及排水系統均正常，則被告應交付供水及排水系統均正常之房屋，始可謂依債之本旨而為履行，且不問有無可歸責被告之事由，被告應就因供水及排水系統之瑕疵損害，負物之瑕疵擔保責任。
⒋至其他非因供水及排水系統而導致之滲漏水損害，被告雖
辯稱兩造將系爭不動產買賣契約書第9條第1項之約定刪除，兩造已特約排除被告漏水修繕責任云云，然：
⑴系爭不動產買賣契約書為契約條款預先擬定之定型化契
約，而第9條第1項之內容為賣方保證無漏水及保固責任，惟因系爭房屋於訂約時確實存在漏水瑕疵，兩造遂將該漏水情形記載於上述契約文件中，並約定就已記載之漏水瑕疵，賣方不負責修繕，然並未明文約定就系爭房屋之其他漏水情形免除賣方之修繕責任，是不得僅因兩造將系爭不動產買賣契約書第9條第1項之約定刪除等情，即逕認兩造已特約排除被告之出賣人全部瑕疵擔保責任。
⑵系爭不動產買賣契約書特約修繕部分僅包含系爭房屋之2
F樓梯一角破損、3F樓梯間壁癌漏水部分，其餘瑕疵要非屬特約排除之標的，即如附表一所示編號⒈至⒏所示之瑕疵，要非屬特約排除之標的。
⒌縱本院認定兩造就非因供水及排水系統所致之滲漏水，已
以特約排除被告之出賣人瑕疵擔保責任，則該特約是否因被告故意不告知系爭房屋有如附表一所示之滲漏水瑕疵，依民法第366條規定而無效。
㈢系爭房屋交付時除被告已告知「3樓（樓梯間）壁癌漏水、樓
梯間左角有滲水」情形外，尚存有多處被告未告知原告之滲漏水瑕疵，該漏水瑕疵總計需花費修繕費用619,000元：
⒈原告就系爭房屋之漏水委由仁義湖營造有限公司（下稱仁
義湖公司）修繕，支出修繕費用494,500元，修繕項目及金額（原證11-14）如下：
⑴1樓廁所漏水處理之金額39,500元。
⑵2樓後牆面及窗戶漏水處理之金額62,200元。
⑶3樓浴廁漏水處理及磁磚處理之金額176,200元。
⑷4樓浴廁漏水處理及磁磚處理之金額216,600元。
⒉系爭房屋尚有其他漏水瑕疵，已委由仁義湖公司估價，總計124,500元，修繕項目及金額（原證15-16）如下：
⑴1樓至2樓梯間（2樓底板）漏水處理之金額79,000元。
⑵1樓樓梯側面壁癌處理之金額45,500元。
㈣又被告逾期交屋4日，依系爭不動產買賣契約書第4條第5項約
定其應給付違約金6,400元（1,600元×4日）；另原告辦理銀行貸款亦遲延2日方給付買賣價金而須給付違約金3,200元（1,600元×2日），是兩者經互相扣抵後，被告因逾期交屋而須給付原告違約金合計共3,200元。
㈤並聲明：
⒈被告應給付原告王惠怡、王薔薇619,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告應給付原告王惠怡、王薔薇3,200元及自起訴狀繕本送
達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：㈠被告否認系爭房屋於點交時有如附表一所示之瑕疵存在：被
告就原告所主張如附表一所示之瑕疵情況，爭執摘要分別詳如附表一所載。
㈡又原告於系爭不動產買賣契約書成立前既已知悉系爭房屋有
油漆剝落、水漬等情況，且水漬痕亦甚明顯，原告不進而究明其原因，而於兩造簽約時，亦就此部分之屋況滲漏水瑕疵以特約排除被告修繕之責，同意被告不負滲漏水瑕疵擔保責任，是原告就系爭房屋交付後始發現有滲漏水事實亦難謂無重大過失，被告仍毋庸負擔保責任。即原告對於系爭房屋可能存有滲漏水瑕疵早已知悉，否則何必特別免除被告滲漏水瑕疵擔保責任？況系爭房屋早於85年8月13日辦理所有權第一次登記，於兩造買賣時屋齡已經高達25年，經長久使用不免產生結構老化之自然耗損，而有滲漏水瑕疵之狀況，乃周知之理，原告竟願於系爭不動產買賣契約書第9條免除被告之滲漏水瑕疵擔保責任，應是充分考量被告出賣價格低於同地段類似坪數之透天房屋價格所為決定。是原告於訂立系爭不動產買賣契約書前既已知房屋現況與滲漏水情形，猶特約同意被告以現況交屋並不負滲漏水瑕疵擔保責任，自不能再以系爭房屋於交付後發現滲漏水之現象而要求被告負擔保責任以減少買賣價金。㈢原告提出原證15估價單項次6、7原載為「二樓地板恢復」、
「二樓廚房牆面烤玻重製」，嗣於112年4月19日提出之估價單第2頁卻就同樣項次6、7改為「三樓地板恢復」、「三樓廚房牆面烤玻重製」，顯見訴外人仁義湖公司各次提出之估價單可隨原告需求任意調整內容及金額，復有上開一樓樓梯牆面與一樓廁所施工金額之不合理處，其製具之估價單或請款單內容顯不可採。㈣被告對其逾期交屋4日並應給付違約金6,400元（1,600元×4日
）及原告辦理銀行貸款亦遲延2日方給付買賣價金而須給付違約金3,200元（1,600元×2日）等情，均不爭執；且兩者經互相扣抵後，被告對其因逾期交屋而須給付原告違約金3,200元亦不爭執。
㈤並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告王惠怡於110年9月16日與訴外人和典不動產企業社簽訂
「買方議價委託書」，約定由原告王惠怡委託訴外人和典不動產企業社居間仲介承購被告所有坐落臺南市○○區○○段00000地號土地及其上同段4967建號即門牌號碼臺南市○○區○○○街00號房屋（即系爭不動產，權利範圍均為全部），嗣原告王惠怡就委託價格迭為變更後，終於110年10月13日將委託總價額變更為1,880萬元，雙方並簽訂契約內容變更同意書。
㈡其後，原告於110年11月24日經由訴外人和典不動產企業社之
仲介，與被告簽立不動產買賣契約書，約定由被告將其所有系爭不動產以1,900萬元出售予原告。
㈢系爭不動產買賣契約書之各條款約定如下：
⒈第9條擔保責任，第1項約定原約定：「賣方保證本買賣標
的物點交時，水、電路暢通，點交後六個月內如滲漏水（人為因素例外），除本契約另有約定外，賣方應負責保固責任。」但本條約定業經刪除，並經原告、被告蓋印於其上。
⒉附件一交款備忘錄下方記載：「註：①本件不動產：2F樓梯有一角破損，3F壁癌漏水等屋內瑕疵，賣方不負責修繕。
」、「③買賣雙方協議：賣方最遲於111年1月25日前搬空點交予買方，若超過期限，賣方願以每日新臺幣1,600元正，補至搬空日為止。」㈣被告於系爭不動產買賣契約書所附之「不動產標的現況說明書」為下列勾選及註記，並於賣方簽章處簽名：
⒈項次7「供水是否正常？」、項次8「排水系統是否正常？
排水管及馬桶管是否暢通?」欄位內，皆勾選「是」。⒉項次29「是否有滲漏水之情形」欄位內，勾選「有」，並記載「位置：樓梯間左角」及「以現況交屋」。
㈤原告對其於訂約時知悉系爭房屋3樓樓梯間壁癌漏水、樓梯間左角有滲水等情，不爭執。
㈥原證3之LINE對話紀錄第一頁（調解卷第83頁）顯示，原告稱
：「2樓這邊漏的蠻嚴重的，過年後會請抓漏的來看」、被告母親張依涵稱：「2樓沒漏，是以前水管跑錯，後來弄好了，從陽台的管路直下一樓防火巷的水溝」。
㈦原告王惠怡於111年4月7日寄發台南新南郵局第142號存證信
函通知被告系爭不動產有嚴重滲漏水之重大瑕疵，經促請被告出面處理均置之不理等語，因此原告王惠怡將自行雇工修繕，並請求被告負責賠償修繕費用。嗣原告王惠怡復向臺南市消費爭議調解委員會聲請調解，原告王惠怡與訴外人和典不動產企業社雙方於111年5月5日召開消費爭議調解會議，惟雙方因意見不一致，致調解不成立（調解卷第119頁）。
㈧原告與被告簽訂系爭不動產買賣契約時，系爭房屋屋齡約25年。
㈨被告於111年1月29日始將系爭不動產搬空並點交予原告。
㈩兩造對被告逾期交屋4日並應給付違約金6,400元（1,600元×4
日）及原告辦理銀行貸款亦遲延2日方給付買賣價金而須給付違約金3,200元（1,600元×2日）等情，均不爭執；兩者經互相扣抵後，被告對其因逾期交屋而須給付原告違約金3,200元不爭執。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張依民法第359條規定請求被告減少買賣價金，並主張
依民法第179條規定請求被告返還應減少之買賣價金619,000元及法定遲延利息，有無理由？⒈系爭房屋於點交時是否有如附表一所示之瑕疵存在（原告
主張之瑕疵情況、被告爭執摘要均如附表所示），詳述如下：
⑴因兩造就此有所爭執，是本院乃指定社團法人臺南市建
築師公會為鑑定人，鑑定系爭房屋有無如附表一所示之瑕疵？若有如附表一所示之瑕疵，則瑕疵發生之原因、時間各為何？與系爭房屋之供排水系統之設置及運作有無關聯？如為修補上開瑕疵，維修費用為何？ 鑑定人鑑定後說明及認定如下：
①分析及說明：
在我國目前有關「住宅瑕疵」之建築判斷基準，主要
是依據《建築技術規則》規定，特別是設計人（建築師）據此所繪製之設計圖說、契約書等相關文件。
本系爭現場瑕疵部分已重新裝修且大致已無漏水正常
使用中，編號1、2、3、5、8為契約所訂品質瑕疵，編號4、6、7現場已無法勘查出當時實際漏水情形,故僅能經由兩造所提供之設計圖說資料、瑕疵及維修照片與現況作分析（詳原案所提供之附表所示瑕疵之照片）（附件四）。依據上述資料,整理瑕疵發生之位置、原因、時間，與供排水系統關聯性如下表：
位置 瑕疵 原因 時間 供排水系統關聯 1 一樓後側牆壁 有 ⑴依使照圖所示該位置為增建，增建前為化糞池位置附近。 ⑵原因： A.壁癌位於樓梯下沿，與一樓浴廁無直接連結，推測可能是該位置濕氣所致。 B.推測該處可能為磚構造，因吸水造成壁癌。 該瑕疵應於交屋前就有此問題，交屋後才顯現出。 應無直接關係 2 二樓後側廚房牆壁 有 ⑴依使照圖所示該位置為增建，作為廚房使用。 ⑵原因： A.壁癌位於窗台下方，可能是增建外牆時防水不佳或窗框填縫不足所致。 B.給水或原水槽有滲水現象。 該瑕疵應於交屋前即有，並未改善所致。 與排水系統有關聯 3 二樓後側廚房地板 有 ⑴依使照圖所示該位置為增建，作為廚房使用。 ⑵原因：當三樓洗衣間與陽台排水量大之際，會產生倒灌。因為排水垂直管進水量大時，會無法負荷造成從二樓地板湧出。 交屋後，這種狀態若非排水量大不會顯示出來。 與排水系統有關聯 4 一樓天花板 － ⑴依使照圖所示該位置為二樓樓梯間。 ⑵原因：僅有一電路明管，木作天花板內之原始天花油漆並無滲水跡象。推測應為二樓廚房地板湧水後滲入下層天花板造成。 交屋後 與排水系統有關聯 5 二樓天花板 有 ⑴依使照圖所示該位置為增建，作為ㄧ樓樓梯間。 ⑵原因：二樓天花板內熱水管塞頭老化滲水。 交屋後 有關聯 6 三樓浴室牆壁 有 ⑴依使照圖所示該位置為三樓浴廁與臥室隔間牆。 ⑵原因： A.已修繕。 B.僅能以瑕疵照片比對，應為原始浴廁防水層年久失效造成。 交屋後 有關聯 7 三樓上四樓樓梯間 有 ⑴依使照圖所示該位置為三樓浴廁與樓梯隔間牆。 ⑵原因：已修繕，僅能瑕疵照片比對，應為原始浴廁排水管施工不當與年久失效造成。 交屋後 有關聯 8 四樓至五樓樓樓梯間之牆面有無瑕疵 （113.7.17函內增鑑定部分） 有 ⑴依使照圖所示該位置為增建部分。 ⑵原因：推測可能係為室內 地坪與露臺地坪接角之處有防水未施作好，且露臺積水淹至出入口處造成水漫入地板下方，甚至到四、五樓樓梯間牆面。 交屋後 有關聯
修補上開瑕疵，維修費用如下表：位置 維修費用 備註 1 一樓後側牆壁 粉刷層打除棄運費1式＝4,000 1：2 防水水泥粉光＝2.5M2×500＝1,250 貼磁磚（H=100cm）＝2.5M2×2,000＝5,000 10,250 2 二樓後側廚房牆壁 內牆粉刷打除棄運1式＝3,750 內牆防水費＝3.3M2×500＝1,650 內牆貼磁磚＝3.3M2×2,000＝6,600 12,000 3 二樓後側廚房地板 排水改作明管費用（含三樓後側管線）： 洗孔1式＝2,200 配管線1式＝5,000 工資及其他1式＝8,000 牆面粉刷面打毛除棄運1式＝3,050 牆面作防水粉刷＝3.1M2×500＝1,550 牆面貼磁磚＝3.1M2×2,000＝6,200 26,000 4 一樓天花板 瑕疵因二樓樓地板漏水（管路）致毀損。 夾板天花板重作加油漆＝12M2× （1,350+400）＝21,000 原有拆除棄運1式＝4,000 25,000 5 二樓天花板 二樓天花板漏水修復： 夾板天花板（加油漆）＝23.2M2× （1,350+400）＝40,600 熱水管管路及塞頭維修費1式＝25,000 65,600 6 三樓浴室牆壁及地板 粉刷層敲除棄運費（地坪及牆面）＝8,000 防水層施工費＝5.8M2×500＝2,900 地坪粉刷貼磁磚＝5.8M2×2,000＝11,600 牆面貼磁磚＝20.4M2×2,000＝40,800 樓梯牆面重新油漆＝14M2×400＝5,600 衛生設備拆裝及局部更新費1式＝12,700 81,600 7 四樓浴室牆壁及地板 同上。 81,600 8 四樓至五樓樓樓梯間之牆面有無瑕疵 地坪切割打除棄運等1式＝3,000 地坪作PU防水處理（含平面及立面）＝ 4.5M2×790＝3,634 地坪面磚重作＝4M2×2,000＝8,000 樓梯牆面油漆＝12M2×400＝4,800 19,434 9 清潔及收頭等 1式＝18,516 18,516 小 計 340,000 10 管理稅損及其他15% 51,000 合 計 391,000
②結論：編號1、2、3、5、8有品質瑕疵，但位於請領使
用執照後增建區域，增建因增加用水區域面積及變更用途，且不符《建築技術規則》規定，缺乏設計、監造、勘驗等相關程序，容易造成施工品質良莠不齊。編號4依現況觀察並無滲水跡象，但因樓上滲水造成天花板毀損。編號5、6、7之防水與排水管路瑕疵，ㄧ般水電管線及防水壽命約為15～20年左右，防水處理一般很難超過10年，本案於85年取得使用執照已逾28年，防水與管路老化在合理範圍。綜上所述，修補上開瑕疵，維修費用建議為391,000元。
⒉系爭房屋於交付時既有如前開所示之瑕疵存在，則被告自應負物之瑕疵擔保責任：
⑴按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。民法第355條定有明文。
⑵被告並未舉證證明原告於訂約時即明知該瑕疵存在：依
不爭執事項㈢㈣所示，僅足以認定兩造曾約定依現況點交，且被告不負系爭不動產2F樓梯一角破損、3F壁癌漏水等處之滲漏保固責任，並不足以認定原告於簽約前已明知系爭不動產有其他瑕疵存在，此由系爭不動產買賣契約書第9條雖經刪除，但並未明載被告完全不負系爭不動產瑕疵之保固責任，且系爭買賣契約書所附之「不動產標的現況說明書」如不爭執事項㈣之勾選狀況，僅能證明原告所知之瑕疵為2F樓梯有一角破損、3F壁癌漏水等瑕疵，是被告抗辯原告於訂約時即明知有如附表一所示之瑕疵存在云云，尚難憑採。
⑶被告並未舉證證明原告係因重大過失而不知系爭房屋有
瑕疵存在：被告抗辯原告既於簽約時，既已就部分之屋況滲漏水瑕疵以特約排除被告修繕之責，同意被告不負滲漏水瑕疵擔保責任，是原告就系爭房屋交付後始發現有滲漏水事實亦難謂無重大過失云云，惟依前開說明，原告於訂約時僅係排除被告就系爭不動產2F樓梯一角破損、3F壁癌漏水等處之滲漏保固責任，然系爭房屋之瑕疵，依鑑定人前開認定之瑕疵原因，自非經相當時日無從發現，是尚難憑此即認原告有何重大過失，而被告憑此主張免責，亦難憑採。
⑷至被告另抗辯兩造既已約定「現況交屋」，即應受此約
定拘束，原告需承受中古屋所有一切缺失，不得以嗣委託鑑定發現系爭房屋有瑕疵而要求減少價金云云，然依不爭執事項㈢㈣所示，顯見兩造所約定之「現況交屋」，係針對買賣契約中已明載之瑕疵及賣方即被告不負系爭不動產該部分保固責任乙節甚明，否則，若被告就系爭買賣不動產均不需負物之疵擔保責任，除應將系爭買賣契約第9條之約定刪除外，並應於該契約明載被告完全不負物之瑕疵擔保責任，而非僅將第9條之約定刪除，是原告主張兩造所約定之現況交屋係指系爭房屋3樓樓梯間壁癌漏水、樓梯間左角有滲水部分，並不包含系爭房屋其他瑕疵部分，尚堪憑採。
⒊原告得請求減少價金之金額：依前所述，系爭房屋有鑑定
報告所示之瑕疵存在，且被告應負物之瑕疵擔保責任，而依前開鑑定結論認定修復費用為391,000元，則原告所得請求減少之價金為391,000元，逾此範圍之請求則無理由。
五、綜上，原告主張依民法第359條規定請求被告減少價金，並主張依民法第179條不當得利法律關係請求被告返還應減少之價金，於391,000元範圍內，為有理由，從而，原告請求被告給付原告394,200元（391,000元+兩造不爭執之逾期違約金3,200元），及自起訴狀繕本送達翌日即111年7月30日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息部分，為有理由，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款，依職權宣告假執行，原告就此部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為駁回假執行聲請之諭知。而被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 林政良附表一：原告主張系爭房屋之瑕疵暨被告之爭執摘要 編號 原告主張瑕疵位置 瑕疵情況說明 照片位置 原告主張瑕疵 之可能成因 被告爭執摘要 ⒈ 一樓後側牆壁 樓梯下方是廁所空間，牆壁嚴重壁癌、發霉，經重新油漆後不久又產生嚴重壁癌。 卷㈡ 第81頁 未知待查明。 ⒈原告主張之瑕疵為「壁癌」，非「漏水」，該處原為櫥櫃，且非一樓廁所牆壁，亦無排給水管線經過，無漏水事實，原告卻鳩工整修一樓廁所而花費39,500元，顯無關連。 ⒉一樓樓梯側面面積較一樓廁所為小，其一樓廁所磁磚打除、施作防水、重貼牆面及地面磁磚、安裝新馬桶不過39,500元，原告鳩工打除該處壁面竟計價15,000元，又防水處理另計價15,000元、砌磚粉刷1M5000元，既已粉刷，卻又另計牆面油漆費用3,500元，共計45,500元，顯然不實。 ⒉ 二樓後側廚房牆壁 嚴重龜裂、壁癌、發霉、滲水。 卷㈡ 第83、85頁 外牆磁磚及牆壁有裂縫，致雨水及水氣滲透牆壁而成。 卷㈡第83頁照片三張，右側兩張照片為原告尚未拆除之流理台水槽照片，左側則為拆除流理台後呈現牆面髒汙情形，該髒汙非漏水造成，而係用水處較為潮濕長年累積而成。 ⒊ 二樓後側廚房地板 當三樓廚房、陽台排水時，排水會倒灌至二樓地板導致二樓地板淹水。 發現三樓排水有重新拉明管於後院牆側，表示三樓以前排水就出現問題才會重新設置排水管線。 卷㈡ 第87、89頁 排水系統不正常。 ⒈原告以原證3Line群組對話，其中第1頁之111年2月3日對話主張流理台拆除後二樓後方牆壁汙損為漏水，但被告王信母親即刻說明「二樓沒漏，是以前水管跑錯，後來弄好了，從陽台的管路直下一樓防火巷的水溝。」。 ⒉即房屋起造人就二樓排水管施設有誤，故於被告王信居住使用期間便鳩工重拉明管取代原埋於樓地板內之暗管改善排水，系爭不動產標的現況明書既約定以現況交屋，原告當不能捨排水明管不用，而主張原已堵塞之暗管為房屋瑕疵。 ⒊原告提出之工程請款單及估價單亦未見其就二樓排水為改善之工項，顯見二樓排水非瑕疵。 ⒋ 一樓天花板 三樓廚房、陽台排水時，排水會倒灌至二樓地板導致二樓淹水，並滲透至一樓天花板，破壞天花板。 卷㈡ 第93、93頁 排水系統不正常。 ⒈未見原告提出照片主張漏水位置及現象為何？ ⒉如原告主張一樓天花板滲水係二樓地板排水倒灌所致，該滲水亦係原告刻意捨排水明管不用造成之結果，非房屋瑕疵。 ⒌ 二樓樓梯天花板 在二樓天花板中發現1支熱水管，並且已經生鏽漏水導致二樓天花板滲水，水沿著二樓牆壁至二樓地板，嚴重破壞已施作好的裝修。 卷㈡第95頁 供水管道破裂，屬供水系統不正常。 ⒈二樓樓梯天花板有無滲漏水係原告訂立系爭不動產買賣契約前看屋時肉眼可見之現象，看屋時既未見有樓梯天花板滲漏水情形，可證當時無漏水之事實。 ⒉熱水管線設置於天花板內，非被告肉眼可見，系爭房屋起造完成至111年間屋齡已高達25年，不能排除屋內電線與排給水管線老化故障可能，故於交屋後始發生管線生鏽破裂，導致用水時漏水，本為設備問題，非房屋本體漏水瑕疵。 ⒍ 三樓浴室牆壁 牆壁嚴重壁癌。 卷㈡第97頁 未知待查明。 牆壁縱有壁癌事實，亦不能認定為浴室漏水所致，故原告鳩工改建三樓浴室而支出176,200元，顯非必要。 ⒎ 三樓上四樓樓梯間 牆壁嚴重漏水導致牆壁發霉、嚴重壁癌。 卷㈡ 第99-103頁 自來水管破裂，屬供水系統不正常。 ⒈三樓上四樓梯間牆壁有無滲漏水係原告訂立系爭不動產買賣契約前看屋時肉眼可見之現象，看屋時既未見有梯間地面滲漏水情形，可證當時無漏水之事實。 ⒉參原證7Line對話照片（卷㈠第117、119頁）可見水管埋置於牆壁內，非被告肉眼可見，系爭房屋起造完成至111年間屋齡已高達25年，不能排除屋內電線與排給水管線老化故障可能，故於交屋後始發生管線生鏽破裂，導致用水時漏水，本為設備問題，非房屋本體漏水瑕疵。 ⒏ 四樓至五樓樓樓梯間之牆面 ⒈被告於111年1月29日將系爭房屋交付原告占有使用，若系爭房屋4樓至5樓梯間於113年4月24日前曾有漏水事實，自會留存漏水痕，原告於購屋前看屋及111年1月29日點交時不會毫無察覺而同意交屋。 ⒉系爭房屋交付原告使用迄今已2年有餘，期間臺南市區降雨次數非少，於113年4月24日前未曾發生4樓至5樓梯間漏水情形，足證交屋前無上開瑕疵存在。附表二：原告訴之聲明 編號 訴之聲明內容 ⒈ 一、被告王信、張依涵等二人賠償原告王惠怡、王薔薇等二人494,500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起止至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、被告和典不動產企業社等人賠償原告王惠怡、王薔薇等二人已給付之仲介費250,000元，並不得向原告王惠怡、王薔薇等二人請求報酬及償還其餘之仲介費用126,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起止至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告王信、張依涵等二人賠償原告王惠怡、王薔薇等二人延遲交屋罰款毀約金6,400元，及自交屋點交起止至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 四、訴訟費用由被告等三人負擔。 五、原告等二人願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉ 一、被告王信應給付原告王惠怡、王薔薇二人619,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 二、被告和典不動產企業社應給付原告王惠怡、王薔薇二人619,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、前二項所命給付部分，如其中一被告已履行給付，他被告於給付範圍內同免給付責任。 四、確認被告和典不動產企業社對原告之報酬及償還其餘仲介費用126,000元債權不存在。 五、被告和典不動產企業社應給付原告王惠怡、王薔薇二人250,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 六、被告王信應給付原告王惠怡、王薔薇二人3,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 七、訴訟費用由被告二人負擔。 八、原告二人願供擔保，請准宣告假執行。