臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第23號原 告 蔡珮宜訴訟代理人 蘇文斌律師
許婉慧律師郭子誠律師被 告 林靜玫訴訟代理人 黃逸豪律師
張俊文律師上列當事人間請求交付房屋等事件，經本院於民國111年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣388萬6,004元之同時，應將門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號房屋遷讓交付原告，並給付原告新臺幣1萬7,953元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國110年5 月21日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭
契約），約定被告將其所有坐落臺南市○○區○○○段000 地號(權利範圍37分之2)、同段891 地號(權利範圍37分之2)、同段914 地號土地，及其上同段857 建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○路○段000巷00號，下稱系爭房地），以新臺幣（下同）7,500萬元出售予原告，並於系爭契約特別約定事項（下稱特約事項）第1項載明各期價金付款方式及時間如下：⑴簽約金4,500萬元，本筆款項作為抵償積欠債權人即買受人（原告）借款；⑵備件款130萬元，本筆款項於取得全體債權人承諾同意撤銷查封登記後存入代書帳戶，以繳納稅款使用；⑶完稅款1,150萬元，本筆款項作為抵償積欠訴外人胡占江借款，由買方開立票據直接交付給胡占江，同時辦理塗銷預告登記及塗銷抵押權登記；⑷產權過戶完成款1,200萬元，本筆款項作為抵償積欠訴外人中國信託銀行之借款，該銀行貸款逕由買受人承受；⑸點交款520萬元，此筆款項於產權過戶日起3個月內辦理點交，扣除賣方應負擔相關稅費及買方代墊款後之剩餘款，再交付給賣方，本筆款項雙方同意不存入履保帳戶。而原告已依約給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款，被告雖於110年6月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告，然至今尚未將系爭房地交付原告，是原告依系爭契約請求被告交屋，並返還原告已代繳之110年11月及12月水電費1萬7,953元。㈡㈡又兩造簽立系爭契約，乃因被告及其配偶即訴外人姜金利積
欠原告借款未清償，前經原告聲請本院以109年度司執字第120651號強制執行查封拍賣系爭房地，兩造於執行期間議定以拍賣鑑定價格7,500萬元，作為系爭房地之買賣價金，並由原告以4,500萬元價金受償被告所積欠之借款，另以1,150萬元價金向胡占江代償被告所積欠之借款，並以1,200萬元價金承受被告另積欠中國信託銀行之借款，系爭契約乃兩造基於買賣之真意所簽立，被告抗辯為兩造通謀虛偽意思表示之情詞，並非事實。
㈢兩造雖於系爭契約另約定被告得自移轉登記日起3個月內買回
系爭房地，但被告因未能於3個月內籌款買回，經原告限期催促被告交屋，嗣其配偶乃於110年11月12日書立承諾書，載明如未能於期限內付款，自願遷出系爭房屋之意，此亦可證明兩造確有買賣之真意，否則被告配偶何須表明自願搬遷之意。至原告於110年9月24日另以系爭房地向臺南市麻豆農會設定擔保之借款，雖由被告之女兒及女婿擔任連帶保證人，然此乃因被告未能於3個月買回系爭房地，又不願遷讓交屋，導致原告無法處分系爭房地，致生資金週轉問題，被告為使原告同意其延後買回期限，建議原告以系爭房地另行借款因應，並自願提供其女兒及女婿擔任連帶保證人為條件，以此取信原告，被告執此謂系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示之情詞，應無可採。
㈣至被告以簽約款4,500萬元抵償原告之債權，包括：⑴原告聲
請本院107年司拍字第233號裁定之票據債權共計1,505萬元；⑵105年6月20日300萬元、105年8月11日150萬元、106年1月30日48萬8,750元、106年2月28日50萬1,000元、106年3月30日51萬3,494元、106年4月30日52萬6,330元、106年5月30日53萬9,490元、106年6月30日55萬2,977元、106年7月30日56萬1,800元、106年8月30日56萬846元等票據債權共計874萬4,687元；⑶107年1月12日300萬元、106年12月3日100萬元、108年5月10日180萬元、108年1月25日400萬元、109年3月20日500萬元等票據債權共計1,480萬元。以上合計為3,859萬4,687元，再加計利息，故兩造協議以4,500萬元抵償原告之債權，應屬合理，被告否認上開債權金額，亦無可採。
㈤再就系爭契約特約事項第6項稅費，原告已支出110年地價稅3
萬2,470元、電費1萬5,810元、印花稅2萬5,506元、土地增值稅123萬4,487元、契稅14萬3,094元、謄本規費580元、買賣規費6,372 元、買賣登記費1萬7,000元及諮詢費1萬3,000元。依系爭契約第7條約定，土地增值稅、交屋前地價稅及水電費，應由被告負擔，印花稅、契稅、謄本規費及買賣規費，應由被告應負擔一半；另原告之前聲請強制執行所支出之費用共計25萬9,520元，亦應被告負擔，合計已超過520萬元，故點交款扣除被告應負擔稅費及原告墊付款後，已無餘額需再向被告給付。
㈥並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交付原告，並給付原告1萬7,953元。
二、被告答辯：㈠因訴外人姜獻傑（即被告姪子）於106年間向原告借款1,700
萬元，其中之1,000萬元係以被告之系爭房地作為擔保，另700萬元則以臺南市○○區○○段000地號及294-1地號土地供擔保，姜獻傑為清償債務陸續簽發多張本票予原告，被告及配偶也有協助清償，但因利息過高，而未能清償完畢。嗣系爭房地遭原告聲請強制執行查封拍賣，被告為能保留系爭房地，原告為能受償4,500萬元債權（含本金及利息），兩造遂通謀虛偽簽訂系爭契約，約定被告將系爭房地移轉至原告名下，供其向臺南市下營農會貸款4,000萬元受償後，再回復登記予被告。然因受政府打房政策影響，原告無法順利向上開農會貸得4,000萬元，故另向臺南市麻豆農會貸款2,700萬元，並由被告女兒及女婿擔任連帶保證人等情，可資證明兩造並無買賣真意，否則系爭房屋既已出售予原告，豈會再由被告親屬擔任原告借款之連帶保證人。另由原告提出之姜金利承諾書記載若無法按時付款，自願將房屋交由原告處理等內容，亦可證明兩造應無買賣之真意。
㈡又由系爭契約簽立後，原告仍持續強制執行姜獻傑財產，姜
金利亦出售其位於臺南市下營區土地，再向原告清償600萬元及350萬元二筆款項，原告於訴外人臺南市善化農會另案強制執行訴外人姜獻智(即姜獻傑之弟)土地之事件，亦參與分配受償等情，足見系爭契約記載以價金抵償原告債權之情，應為虛偽不實，否則原告之債權既因系爭契約受償，自無再繼續受償或強制執行之情理。
㈢再縱認系爭契約之買賣為真，原告亦應給付點交款，而被告
依系爭契約應負擔之土增稅、地價稅及一半印花稅金，共計為127萬9,710元，已以備件款130萬元支付，不應再扣除此部分款項。至原告另主張應扣除契稅、買賣登記費及諮詢費，暨其聲請強制執行費用等部分，亦屬無據。此外，原告於另案執行程序受償10萬6,203元（110年度司執字第43229號），自姜金利受償600萬元及350萬元，及對姜獻智強制執行受償600萬元，合計已再受償1,560萬6,203元，亦應補足此部分款項。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：（見訴卷第305-307頁）㈠兩造於110年5月21日簽立系爭契約，記載被告將其所有之系爭房地，以總價金7,500萬元出賣予原告。
㈡系爭契約之特約事項記載如下：
1.付款方式與繳款時間及說明：⑴簽約：110年5月21日4,500萬元。本筆款項作為抵償積欠債權人即買受人蔡珮宜借款。
⑵備件：130萬元。本筆款項於取得全體債權人承諾同意撤銷查封登記後存入代書帳戶已繳納稅款使用。
⑶完稅：1,150萬元。本筆款項作為抵償積欠債權人胡占江借款
，由買方開立票據直接交付給胡占江，同時辦理塗銷預告登記及塗銷抵押權登記。
⑷產權過戶完成日：1,200萬元。本筆款項作為抵償積欠債權人中國信託銀行之借款，該銀行貸款逕由買受人承受。
⑸點交日：520萬元。產權過戶日起算三個月內辦理點交，扣除
賣方應負擔的相關稅費及代辧手續費並扣除買方代墊款項後之剩餘款再交付給賣方。本筆款項雙方同意不存入履保帳戶。
2.賣方原銀行貸款由買方承接貸款方式處理，買方應於點交日
起45天轉貸其他銀行或辦理債務人變更方式，清償原銀行貸款。
3.買方同意於辦竣產權登記之日起算3個月內願意以相同金額出售給賣方或賣方指定人。
4.本買賣標的目前已有限制登記，如無法取得全體債權人同意
撤銷限制登記（包括查封登記及預告登記），雙方同意無條件解除契約，已發生之費用由賣方全額負擔。
5.賣方應會同買方一同處理本件買賣標的債務，並取得債權人同意撤銷限制登記或暫緩強制執行同意書。
6.本買賣價款全數用於清償出賣人以下之債務：⑴積欠的負債及其處理塗銷限制登記（預告登記、查封登記）、
抵押權塗銷登記等相關費用（法院的執行費用、代辦手續費等）。
⑵辦理產權登記所產生的土地增值稅、履保費用、印花税、登記規費、代辦手續費用等。
⑶辦竣產權登記日前之貸款利息、違約金、地價稅、房屋稅、管理費、水電費、瓦斯費等。
㈢被告於110 年6 月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告，但至今尚未將系爭房地交付原告。
㈣系爭契約特別約定事項第6項稅費，原告已支出下列金額：11
0年地價稅3萬2,470元、電費1萬5,810元、印花稅2萬5,506元、土地增值稅123萬4,487元、契稅14萬3,094元、謄本規費580元及買賣規費6,372元。依系爭契約第7條約定，土地增值稅及至交屋前地價稅、水電費，應由被告負擔金額共計1,28萬2,767元（即地價稅3萬2,470元+電費1萬5,810元+土地增值稅123萬4,487元）；應由雙方共同負擔金額為印花稅2萬5,506元、謄本規費580元及買賣規費6,372元。
㈤原告於110年9月24日以系爭房地，向臺南市麻豆農會借款設定
擔保債權總金額3,240萬元之最高限額抵押權，並由被告之女兒及女婿擔任連帶保證人。
四、兩造爭執事項：㈠被告抗辯系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示所簽立，是否可
採？㈡系爭契約特約事項第1項之各期價金，除點交款外，其餘款項
原告是否已經支付完畢？原告依系爭契約請求被告遷讓交付房屋，並給付110年11月及12月水電費1萬7,953元，有無理由？㈢前項如有理由，原告依系爭契約是否應再給付被告款項？
五、本院之判斷：㈠當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文。又主張通謀虛偽意思表示者，應對此利己事實負舉證之責（最高法院100年度台上字第415號裁判要旨參照）；負舉證責任之當事人，須證明至使法院就該待證事實獲得確實之心證，始盡其證明責任。倘不負舉證責任之他造當事人，就同一待證事實已證明間接事實，而該間接事實依經驗法則為判斷，與待證事實之不存在可認有因果關係，足以動搖法院原已形成之心證者，將因該他造當事人所提出之反證，使待證事實回復至真偽不明之狀態。此際，自仍應由主張該事實存在之一造當事人舉證證明之，始得謂已盡其證明責任（最高法院93年度台上字第2058號裁判要旨參照）。
㈡被告抗辯系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示所簽立，應無可採：
1.按民法第345條規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。依兩造不爭執事項㈠、㈡所示，兩造簽立之系爭契約已載明被告將系爭房地以總價金7,500萬元出賣予原告，並於特約事項第1項載明價金付款方式及付款時間等買賣契約要素，足認為兩造就系爭房地所成立之買賣契約。被告抗辯：兩造無買賣真意，系爭契約為兩造通謀虛偽意思表示所簽立等情詞，既為原告否認，依上開說明，應由被告就此利己事實負證明之責。
2.被告雖以原告於110年9月24日另向臺南市麻豆農會借款，係由被告女兒及女婿擔任連帶保證人之情（見兩造不爭執事項㈤），欲為證明兩造通謀虛偽買賣。然此乃兩造依系爭契約移轉系爭房地所有權後之借貸關係，無從證明兩造簽約當時之情況。至被告另聲請傳訊證人柯政乾（即臺南市下營區農會專員），已據其到場陳明其於兩造簽約時未在場，對於系爭契約內容不瞭解等語（見訴卷第212-213頁），亦無從證明兩造簽約當時之真意；且依其另證述：「（為何會由林靜玫女兒、女婿擔任麻豆農會連帶保證人？）跟麻豆農會借2750萬，不夠的部分姜先生要負責還，約定三個月內要把房屋過戶回來。我剛才講錯了，因為三個月到沒辦法處理債務，蔡小姐說她需要用錢，所以另外去跟麻豆農會貸款2750萬，差額姜先生說要負責還，後來資金運轉不靈，所以沒有還。」、「姜先生是說已經先還2750萬，蔡小姐表示還有差額沒有還，所以蔡小姐說要賣房補差額，姜先生說還剩下差額我再還你」、「姜先生說他沒賣，蔡小姐說房子已經賣給她了。」、「（這是他們二人後來發生的爭執，大概何時的事？）應該是去年2750萬貸款後。」等語（見訴卷第215-216頁），已可證明原告陳稱：因被告未能於3個月買回系爭房地，又不願交屋，致其無法處分系爭房地，致生資金週轉問題，被告為使其同意延後買回期限，因而以其女兒及女婿擔任連帶保證人，供其另行借款因應等語，尚屬非虛。且由被告配偶係在系爭房地出售移轉予原告後，因無法於3個月期限內買回系爭房地，亦不願交屋，始開始爭執有無買賣之情事，足認被告乃係將系爭房屋出售予原告抵償債務後，因無法於約定期限內買回系爭房地，亦不願交屋，故而抗辯兩造無買賣真意之情詞，自無可採，亦堪認定。
3.另依證人楊琇媛證述：系爭契約書是伊協助兩造簽約，特約事項內容，是雙方簽約當時真意，內容是雙方告訴伊的，有向他們確認無誤，再請他們簽章。簽約時，買賣雙方沒有表示這是一個形式上的買賣，不是真正的不動產買賣，依其專業判斷，買賣簽約當時情況，並非假買賣，比較像是以不動產抵償債務等語（訴卷第274-276頁），益可證明系爭契約為兩造以系爭房地買賣價金抵償債務之合意。
4.參酌被告配偶於110年11月12日書立承諾書，及兩造Line通訊紀錄（見訴卷第41、107-117頁），亦可證明被告及其配偶因未能於期限內清償債務將系爭房地買回，且逾期未交屋，經原告催討，故而書立承諾書表明借期未清償債務，即願遷出系爭房屋等意旨，亦可證明兩造確有買賣之真意及合意，被告抗辯系爭契約為通謀虛偽之情詞，並無可採。
㈢原告已依系爭契約特約事項第1項，給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款：
1.系爭契約特約事項第1項載明各期價金付款方式及時間如下：⑴簽約金4,500萬元，本筆款項作為抵償積欠債權人即買受人（原告）借款；⑵備件款130萬元，本筆款項於取得全體債權人承諾同意撤銷查封登記後存入代書帳戶，以繳納稅款使用；⑶完稅款1,150萬元，本筆款項作為抵償積欠訴外人胡占江借款，由買方開立票據直接交付給胡占江，同時辦理塗銷預告登記及塗銷抵押權登記；⑷產權過戶完成款1,200萬元，本筆款項作為抵償積欠訴外人中國信託銀行之借款，該銀行貸款逕由買受人承受；⑸點交款520萬元，此筆款項於產權過戶日起3個月內辦理點交，扣除賣方應負擔相關稅費及買方代墊款後之剩餘款，再交付給賣方，本筆款項雙方同意不存入履保帳戶，此據兩造不爭執事項㈠、㈡可明。
2.原告已依約代償胡占江之借款，並負擔清償中國信託銀行債務之情，亦據證人楊琇媛所證述（見訴卷276頁），另依兩造不爭執㈢所示，被告既已於110年6月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告，足認原告已依系爭契約特約事項第1項，履行給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款之情。
3.又被告簽約時既同意將簽約金之4,500萬元，作為抵償積欠原告之借款，即係承認原告應有同額債權存在，故不論此筆價金係用以清償原告之全部債權，抑或僅清償部分債權，對系爭房地之買賣效力不生影響。是原告已依系爭契約特約事項第1項給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款，應堪認定。
㈣原告依系爭契約請求被告交付房屋，並給付110年11月及12月水電費1萬7,953元，應有理由：
1.依前所述，兩造就系爭房地既已簽立買賣契約，原告亦依約給付簽約金、備件款、完稅款及產權過戶完成款，被告於11
0 年6 月15日將系爭房地所有權移轉登記予原告，但至今尚未將系爭房地交付原告（見兩造不爭執事項㈢），則其依系爭契約請求被告交付房屋，即屬有據。
2.又依系爭契約特約事項第1項第5款約定，原告應給付被告之點交款520萬元，應扣除賣方應負擔相關稅費及買方代墊款。而系爭契約特別約定事項第6項稅費，原告已支出下列金額：110年地價稅3萬2,470元、電費1萬5,810元、印花稅2萬5,506元、土地增值稅123萬4,487元、契稅14萬3,094元、謄本規費580元及買賣規費6,372元。依系爭契約第7條約定，土地增值稅及至交屋前地價稅、水電費，應由被告負擔金額共計128萬2,767元（即地價稅3萬2,470元+電費1萬5,810元+土地增值稅123萬4,487元）；應由雙方共同負擔金額為印花稅2萬5,506元、謄本規費580元及買賣規費6,372元，亦有兩造不爭執事項㈣可稽。再以系爭房地已移轉登記予原告之情，堪認原告應另有支出買賣登記費1萬7,000元及諮詢費1萬3,000元，亦應雙方共同負擔金額。是兩造應共同負擔之金額共計為6萬2,458元，應由被告負擔一半金額為3萬1,229元，再加計其應負擔之128萬2,767元，總計為131萬3,996元。
3.是以點交款520萬元扣除被告應負擔之131萬3,996元後，原告於被告交屋時應再給付被告之款項為388萬6,004元。
六、綜上所述，原告依系爭契約請求被告應將系爭房屋遷讓交付原告，並給付110年11月及12月水電費1萬7,953元，固有理由，惟其亦應同時給付被告賸餘款388萬6,004元，故判決如
主文第一項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
民事第五庭 法 官 陳淑卿以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 4 月 7 日
書記官 謝璧卉