臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第344號原 告 黃明謨訴訟代理人 謝依良律師被 告 翁有進
翁名科
翁張月秀共 同訴訟代理人 蘇建榮律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，經本院於民國111年9月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告翁有進應將其所有坐落臺南市七股區玉成段一三三九、一三四０、一三四０之一地號土地所有權 (應有部分均為九分之一）移轉登記予原告。
被告翁名科應將其所有坐落臺南市七股區玉成段一三三九、一三四０、一三四０之一地號土地所有權 (應有部分均為四十八分之十六）移轉登記予原告。
被告翁張月秀應將其所有坐落臺南市七股區玉成段一三三九、一三四０、一三四０之一地號土地所有權 (應有部分均為三十分之二）移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣伍仟玖佰伍拾元由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但有下列各款情形之一者，不在此限：四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第4款定有明文。查原告起訴時原聲明：⒈被告翁有進應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000地號土地所有權 (應有部分均為9分之1）移轉登記予原告；⒉被告翁名科應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000地號土地所有權 (應有部分均為48分之16）移轉登記予原告；⒊被告翁張月秀應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000地號土地所有權 (應有部分均為30分之2）移轉登記予原告（下合稱系爭土地；且其範圍均各指被告之應有部分；下同）。嗣後，原告於民國111年7月18日具狀變更聲明為：⒈被告翁有進應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000○000000地號土地所有權 (應有部分均為9分之1）移轉登記予原告；⒉被告翁名科應將其所有1339、1340、1340-1地號土地所有權 (應有部分均為48分之16）移轉登記予原告；⒊被告翁張月秀應將其所有1339、1340、1340-1地號土地所有權 (應有部分均為30分之2）移轉登記予原告（下亦合稱系爭土地；且其範圍均各指被告之應有部分；下同）（見本院卷第219、220頁）。經核原告此一訴之追加，乃係因於訴訟進行中之111年5月4日，上開1340地號土地又逕為分割，增加1340-1地號土地，自屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，合於上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠兩造原係坐落臺南市七股區玉成段1339、1340、1341、1342
、1343、1344地號土地（下合稱系爭相關土地；且其範圍以下均各指被告之應有部分；又若逕稱其一則僅以地號表示）之共有人，被告因欲將其等持有上開土地之應有部分出售予訴外人柏陽建設開發有限公司（下稱柏陽建設公司），遂依土地法第34條之1第4項規定，以110年8月12日台南友愛街郵局第174號存證信函通知原告於函到15日內表示是否願以相同價金及同一條件優先購買其等持分，原告乃以110年8月25日台南開元路郵局第218號存證信函表示願依同一條件、同一價格行使優先購買權，而被告收受後，便以110年9月6日台南中正路郵局第205號存證信函通知原告應於110年9月15日就系爭相關土地辦理簽約事宜。兩造於110年9月15日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書），因1341、1342、1343、1344地號土地業經本院以108年度訴字第669號民事判決合併分割確定在案，故系爭契約書之土地標示乃記載被告於裁判分割共有物登記後取得之新地號。
㈡原告事後發現，系爭契約書內漏載系爭土地，因而曾以110年
9月17日台南成功路郵局第1814號存證信函通知被告、訴外人即地政士卓英杰、訴外人即地政士林子糅應於系爭契約書之買賣標的欄位加註系爭土地，然遭被告拒絕。原告為免遭被告以違約為由解除系爭契約及沒收價金，遂先依系爭契約書給付價金及辦理所有權移轉登記，惟依被告先前與柏陽建設公司簽訂之土地買賣契約書所示，土地標示均載明為系爭相關土地，且被告通知原告行使優先購買權及辦理簽約之存證信函亦表示買賣標的為系爭相關土地，原告亦就系爭土地行使優先購買權，兩造顯然已就系爭相關土地之買賣達成意思合致。另系爭1340地號土地於111年5月因逕為分割增加1340-1地號土地，是以系爭契約書雖然漏載系爭1339、1340、1340-1地號土地，然原告既已給付價金完畢，自可依系爭契約書第6條第1、2項約定及民法第348條第1項規定提起本件訴訟，請求被告應將其等持有系爭土地之應有部分移轉登記予原告。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈依證人黃世合之證述可知，訴外人柏陽建設公司原先向被告
買受之土地包含系爭土地，蓋原先系爭土地面積合計2546.64平方公尺，被告翁有進之應有部分為9分之1，即面積282.96平方公尺，約85.59坪；被告翁名科之應有部分為3分之1，即面積848.88平方公尺，約256.78坪；被告翁張月秀之應有部分為30分之2，即面積169.776平方公尺，約51.357坪，上開面積均與被告及柏陽建設公司簽訂之土地買賣契約書所附臺南市佳里地政事務所土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所載面積相同，故證人黃世合證述契約書上所載買賣價金並未包含系爭土地云云，顯非事實。又柏陽建設公司原先約定分別以新臺幣（下同）11,555,000元向被告翁名科買受面積256.78坪之土地，以3,851,500元向被告翁有進買受面積85.59坪之土地，以2,310,000元向被告翁張月秀買受面積
51.357坪之土地，然證人黃世合庭呈之購買標的確認書，買賣標的未包括系爭土地，於土地面積減少之情形下，卻仍以原先之價格買受，則證人黃世合之證述及所提購買標的確認書之真實性，尚非無疑。柏陽建設公司與被告係於110年5月23日簽訂土地買賣契約書，而本院108年度訴字第669號民事判決業已於109年10月30日確定，倘證人黃世合無需購買系爭土地，且系爭土地本與上開民事判決無關，證人黃世合係有開發土地、建屋售屋經驗之人，其於110年6月3日至現場鑑界看到土地現況時，即可確定不需要購買系爭土地，柏陽建設公司與被告簽訂土地買賣契約書時，縱需利用上開民事判決之分割圖作相關註記，實無需將被告所有之系爭土地面積計入買賣面積內，況柏陽建設公司與被告簽訂之土地買賣契約書、買賣契約增補條款、標的物現況說明書所載土地標示買受標的均包含系爭土地，且其中被告翁張月秀之現況說明書，尚就「13.本土地是否有須供公眾通行之私有道路」，係勾選「是」，且表明「位置：1339、1340」，足證證人黃世合證述買賣標的不包含系爭土地云云，並非事實。
⒉原告以存證信函通知地政士卓英杰、林子糅於系爭契約書之
買賣標的加註系爭土地後，幸福家地政士事務所回函拒絕，並檢附柏陽建設公司所簽之購買標的確認書，原告合理懷疑此係幸福家地政士事務所勾串證人黃世合或利用證人黃世合之信任要求柏陽建設公司出具110年9月17日購買標的確認書，因原告業於110年8月25日以存證信函通知被告行使優先購買權，兩造於110年9月15日簽訂系爭契約書，幸福家地政士事務所何須再要求柏陽建設公司出具110年9月17日購買標的確認書，其動機及目的均屬可疑。幸福家地政士事務所顯係收受原告110年9月17日要求將買賣標的加註系爭土地之存證信函後，隱瞞原告行使優先購買權之情事，要求或勾串證人黃世合出具購買標的確認書，藉此欺瞞原告以脫免其訂約有所疏漏之責任。
⒊本院108年度訴字第669號分割共有物民事判決業於109年10月
30日確定，依該確定判決，兩造已非1341、1342、1343、1344地號土地之共有人，並無土地法第34條之1第4項規定之適用；換言之，兩造自此之後，僅就系爭土地存續共有關係，被告僅於出售系爭土地之應有部分時，始須依土地法第34條之1第4項規定通知原告是否行使優先購買權。以幸福家地政士事務所之專業而言，對此應當瞭然於心，故幸福家地政士事務所幫忙被告撰寫110年8月12日存證信函，通知原告表示是否願以同一條件行使優先購買權，顯係包括兩造共有之系爭土地，否則，被告不需就已無共有關係之系爭1341、1342、1343、1344地號土地，依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先購買權等語。㈣並聲明：⒈如主文第1至3項所示；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依被告分別與柏陽建設公司所簽訂之土地買賣契約第13條特
約事項第3項記載：買方即柏陽建設公司知悉土地目前辦理訴訟分割中，實際購買土地詳附件記載甲、乙、丙2、丁地之權利範圍，如無法取得購買之範圍則買賣取消等語，而該
甲、乙、丙2、丁之土地範圍並不包含系爭土地，是依被告與柏陽建設公司所簽訂之土地買賣契約書即可證明土地買賣標的並不包含系爭土地。又依證人黃世合之證述，可知被告與柏陽建設公司所簽訂土地買賣契約書之買賣標的並不包含系爭土地。
㈡原告主張就系爭土地優先承購，被告應移轉持分所有權予原
告云云，顯有違最高法院100年度台上字第432、1673號判決之見解，因被告既未出售系爭土地，原告自不生系爭土地土地之優先承購效力，原告之請求並無理由等語，資為抗辯。㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠以下為兩造所不爭執之事項，且有110年8月12日台南友愛街
郵局第174號存證信函、110年8月25日台南開元路郵局第218號存證信函、110年9月6日台南中正路郵局第205號存證信函、110年9月17日台南成功路郵局第1814號存證信函、被告與柏陽建設公司簽訂之土地買賣契約書、系爭契約書、本院108年度訴字第669號民事判決及確定證明書各1份附卷可參（見本院卷第19至157頁），堪信為真實：
⒈兩造原為1341、1342、1343、1344地號土地之共有人，被告
翁名科於108年間提起分割共有物訴訟，經本院以108年度訴字第669號民事判決分割，並於109年10月30日確定在案。
⒉被告與柏陽建設公司於110年5月23日簽訂土地買賣契約書（
含買賣契約增補條款、標的物現況說明書、系爭土地複丈成果圖），其中該土地買賣契約契約第1條土地標示欄、標的物現況說明書之土地標示欄、買賣契約增補條款之買賣標的欄（被告翁有進部分則空白），均記載為系爭相關土地。
⒊被告於110年8月12日寄發存證信函通知其餘共有人於函到15
日內以書面回覆是否行使優先購買權，該存證信函內容以系爭相關土地為通知行使優先承買權之範圍；嗣原告於110年8月25日寄發存證信函予被告之代收人幸福家地政士事務所主張願意以相同買賣條件行使優先購買權，幸福家地政士事務所遂於110年9月6日寄發存證信函通知原告應於110年9月15日辦理簽約事宜，該存證信函亦以系爭相關土地為通知範圍；後兩造於110年9月15日簽訂系爭契約書（含買賣契約增補條款、價金信託履約保證申請書、價金信託履約保證書），土地標示欄記載：玉成段1341、1341-1、1341-3、1341-5地號土地，原告並已給付全部價金予被告。
⒋原告於110年9月17日寄發存證信函予被告及地政士卓英杰、林子糅，表示系爭契約尚欠缺系爭土地，應予加註等語。
㈡兩造就系爭土地已成立買賣契約：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第九十八條定有明文。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院103年度台上字第1667號、109年度台上字第2283號判決意旨參照）。復按締結不動產買賣之債權契約，屬於諾成契約，且非要式行為，不以簽訂書據為其要件，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立，此觀之民法第345條第2項之規定自明，並不因契約寫在何種紙張甚或僅有口頭約定而受影響（最高法院95年度台上字第1463號、81年度台上字第2339號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴被告與柏陽建設公司於110年5月23日簽訂土地買賣契約書
（含買賣契約增補條款、標的物現況說明書、臺南市佳里地政事務所土地複丈成果圖），其中該買賣契約第1條土地標示欄、標的物現況說明書之土地標示欄、買賣契約增補條款之買賣標的欄（被告翁有進部分則空白），均記載為系爭相關土地；又被告於110年8月12日寄發存證信函通知其餘共有人於函到15日內以書面回覆是否行使優先購買權，該存證信函內容以系爭相關土地為通知行使優先承買權之範圍；嗣原告於110年8月25日寄發存證信函予被告之代收人幸福家地政士事務所主張願意以相同買賣條件行使優先購買權，幸福家地政士事務所於110年9月6日寄發存證信函通知原告應於110年9月15日辦理簽約事宜，該存證信函亦以系爭相關土地為通知範圍等情，業如前述，據此，可知當時被告與柏陽建設公司就系爭相關土地磋商並簽訂土地買賣契約後，被告乃另外通知原告就系爭相關土地是否行使優先承買權，而原告表達願意以相同買賣條件全數應買，兩造始簽立系爭契約書；由此交易脈絡觀之，被告當時出賣之土地顯然包含系爭土地在內之土地，而原告欲購買之土地亦包含系爭土地在內，是兩造均確有將系爭土地成立買賣契約之真意。
⑵再觀諸系爭契約，原告與被告翁名科約定之買賣價金為11,
555,000元，與被告翁有進約定之買賣價金為3,851,500元，與被告翁張月秀約定之買賣價金則為2,310,000元（見本院卷第83頁、第101頁、117頁），核與被告於110年5月23日與柏陽建設公司簽訂的土地買賣契約中所約定的價金完全相當（見本院卷第25頁、第31頁、37頁）。復觀之被告上述與柏陽建設公司簽訂的土地買賣契約所附之系爭土地複丈成果圖（見本院卷第42頁），其載有85.59坪、256.78坪、51.357坪之面積，而該85.59坪、256.78坪、51.357坪之記載，即為當時買賣之面積乙節，業經證人即柏陽建設公司之負責人黃世合於本院審理證陳明確（見本院卷第209頁），是被告當時欲出售予柏陽建設公司的土地應有部分分別為85.59坪、256.78坪、51.357坪，共計是393.727坪（計算式：85.59＋256.78＋51.357＝393.727）；另查當時1341、1342、1343、1344地號土地面積，分別為77
6.34平方公尺、117.77平方公尺、684.13平方公尺、847.75平方公尺，有該等土地之第一類謄本附卷可參（見本院卷第275至305頁），共計為2425.99平方公尺（776.34＋11
7.77＋684.13＋847.75＝2425.99），據之，被告翁有進就此4筆土地之應有部分均為1/9，因此被告翁有進出售此4筆土地予柏陽建設公司的應有部分約為81.54坪（計算式：2
425.99×1/9×0.3025＝81.54；小數點百分位以下4捨5入；下同）；被告翁名科就此4筆土地均為16/48，因此被告翁名科出售此4筆土地予柏陽建設公司的應有部分約為244.62坪（計算式：2425.99×16/48×0.3025＝244.62）；被告翁張月秀就此4筆土地之應有部分均為2/30，因此被告翁張月秀出售此4筆土地予柏陽建設公司的應有部分約為48.92坪 （計算式：2425.99×2/30×0.3025＝48.92）；則被告出售合計應有部分約為375.08坪（計算式：81.54＋244.62＋4
8.92＝375.08），此面積顯與上述總和393.727坪並不相符；又酌之當時1339、1340地號土地之面積分別為22.55平方公尺，98.10平方公尺，且被告3人所有1339、1340地號土地之應有部分各為1/9、16/48、2/30，此有臺南市東南地政事務所土地第一類謄本各1份附卷可參（見本院卷第159至161頁），因此，上揭1339、1340地號土地，再加上1
341、1342、1343、1344地號土地之總面積為2546.64平方公尺（計算式：22.55＋98.10＋2425.99=2546.64），則被告翁有進就系爭相關土地之應有部分均為1/9，因此，被告翁有進就系爭相關土地應有部分面積約為85.59坪 （計算式：2546.64×1/9×0.3025＝85.59），被告翁名科就系爭相關土地應有部分均為16/48，因此被告翁名科系爭相關土地面積約為256.78坪（計算式：2546.64×16/48×0.3025＝256.78），被告翁張月秀就系爭相關土地之應有部分均為2/30，故被告翁張月秀之系爭相關土地應有部分面積約為51.357坪 （計算式：2546.64×2/30×0.3025＝51.357），三者合計為393.727坪（計算式：85.59＋256.78＋51.357＝393.727）；此一計算結果核與上述土地買賣契約增補條款所記載出售的應有部分坪數完全吻合，益徵被告與柏陽建設公司之土地買賣標的包含系爭土地無疑。
⑶綜上，衡之兩造的交易過程、社會交易常情及優先承買權
之要件及法理，足認被告確有出賣系爭土地之意思表示，原告亦有購買系爭土地之意思，兩造對於系爭土地自已有買賣之意思合致，則系爭契約書雖未載有系爭土地，然亦應認兩造就系爭土地已成立買賣契約無疑，據此，系爭契約之買賣標的物範圍自應包含1339、1340地號土地，再者，1340地號土地又於系爭契約成立後逕行分割出同段1340-1地號土地，有1340-1地號土地查詢資料1份附卷可考（見本院卷第271至274頁），從而，兩造系爭契約之買賣標的物範圍自亦及於1340-1地號土地，是則，原告依據系爭契約請求被告各移轉1339、1340、1340-1地號土地之應有部分，自屬有據。
㈢對被告有利之證據或抗辯不採之理由：
⒈證人即柏陽建設公司之負責人黃世合固於本院審理時提出購
買標的確認書1份，並證稱：被告與柏陽建設公司在簽立土地買賣契約，依據圖說之位置，才知最終之買賣標的僅包含1341、1342、1343、1344地號等4筆土地，而不及於系爭土地，其還因此簽立1份購買標的確認書云云（見本院卷第206至209頁），然考量證人黃世和關於被告與柏陽建設公司間買賣土地之筆數係證稱：初始約定的土地買賣標的共計為5筆，後經本院提示被告與柏陽建設之土地買賣契約後，證人黃世合始改稱：初始約定買賣的土地共計為6筆（見本院卷第206、207頁），是其證詞已有前後不一之情，又依據系爭土地複丈成果圖所載內容，被告與柏陽建設公司間買賣土地買賣契約應包括系爭土地，業如前述，惟其上揭卻證稱：依據圖說之位置，才知最終之買賣標的僅包含1341、1342、13
43、1344地號等4筆土地云云，是其證詞亦與事實不合；再細繹證人上揭所提出之購買標的確認書雖載明：被告僅出賣1341、1342、1343、1344地號土地予柏陽建設公司云云（見本院卷第215頁），惟該確認書並非被告與柏陽建設公司一同簽署，而係柏陽建設公司單方所簽立之文件，且其簽立日期為110年9月17日，適為兩造簽立系爭契約書後之2日，其簽立之方式及時間點，已耐人尋味；再者，證人黃世合於本院審理時證稱：其係上揭確認書簽立前1、2個月前（即110年7、8月間），才知道買賣從6筆變成4筆云云（見本院卷第207頁），然被告於110年9月6日透過地政士以存證信函通知原告簽訂買受土地之範圍尚包含系爭土地在內，已如前述，是其證詞亦與事實有所矛盾；再酌以證人黃世合於本院審理時另證稱：其係代書發給原告存證信函時知道原告優先購買的，代書有和我說存證信函的內容云云（見本院卷第210頁），可知柏陽公司於簽立該確認書之前，即早已知悉其已因原告行使優先購買權，而無法購買土地，然柏陽建設公司既已無法與被告完成土地買賣，卻猶出具該確認書，如此多此一舉，實與常情相違；是據上，上揭證人證詞及確認書，既有上揭諸多瑕疵，實令人質疑其作出之目的，自難據之為有利於被告之依據。
⒉被告雖另執其等與柏陽建設公司簽訂的土地買賣契約第13條
第3項約定為依據，另辯稱：由該約定之內容可知被告出售予柏陽建設公司的土地僅包含系爭複丈成果圖所示之1341、1342、1343、1344地號等4筆土地內之甲、乙、丙2、丁地，而不及於系爭土地云云，然從該契約對於買賣標的之記載及系爭複丈成果圖所載之買賣面積，均已足徵該土地買賣契約包含系爭土地，已如前詳述，再細繹該土地買賣契約第13條第3項係約定：買方（即柏陽建設公司）知悉土地目前辦理訴訟分割中，實際購買土地詳附件記載甲、乙、丙2、丁地之權利範圍，如無法取得購置之指定範圍則買賣取消等語（見本院卷第27、33、39頁），該約定起始即提及「土地目前辦理訴訟分割中」，則另考量兩造僅就1341、1342、1343、1344地號等4筆土地提起分割共有物訴訟，自始未就系爭土地提起共有物分割之訴乙節，可知該約定之目的係為處理13
41、1342、1343、1344地號等4筆土地之分割共有物訴訟之結果倘與上揭買賣契約之約定不同時，雙方應如何處理該買賣契約，是以，該約定並無意將系爭土地排除於該買賣契約範圍之外，則被告猶執前詞予以爭辯，自難採認。
四、綜上所述，系爭契約書之文字雖未將系爭土地列為買賣標的，但兩造實際上存在買賣系爭土地應有部分之合意，是原告依系爭契約關係及民法第348條第1項規定，請求被告各應將其等持有系爭土地之應有部分移轉登記予原告（即被告翁有進應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000○000000地號土地所有權 〈應有部分均為9分之1〉移轉登記予原告；被告翁名科應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000○000000地號土地所有權〈應有部分均為48分之16〉移轉登記予原告；被告翁張月秀應將其所有坐落臺南市○○區○○段0000○0000○0000○0地號土地所有權 〈應有部分均為30分之2〉移轉登記予原告），均為有理由，應予准許。
五、兩造雖均陳明願供擔保，請准或免為假執行之宣告。惟按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，為強制執行法第130條第1項所明定；故命債務人為一定意思表示之判決，於判決確定時，視為已為意思表示，無待於執行，更無於判決確定前為假執行之餘地（最高法院106年度台抗字第1326號裁定意旨參照）。經查本件判決係命被告為「將所有之土地應有部分移轉登記予原告」之意思表示，於判決確定時，依法視為被告已為該意思表示，並無待於法院之強制執行即可達其目的，此徵之土地登記規則第27條第4款規定因法院判決確定之登記，由權利人單獨聲請之，益可確認。是原告陳明願供擔保請准宣告假執行，自屬無據，應予駁回。又原告假執行之聲請既經駁回，被告即無提供擔保免為假執行之必要，本院自無需對被告之免為假執行聲請為准駁，併予說明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第87條第1項、第85條第1項、第78條。
中 華 民 國 111 年 9 月 27 日
民事第二庭 法 官 王參和以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 28 日
書記官 沈佩霖