臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第376號原 告 林容任
孫銘澤共 同訴訟代理人 陳依伶律師被 告 巨信地產顧問股份有限公司法定代理人 蕭春美被 告 林淑鈴
漢天富投資股份有限公司法定代理人 郭清漢共 同訴訟代理人 楊倩瑜律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如下：
主 文被告林淑鈴應將如附表一所示之不動產辦理所有權移轉登記予附表一所示之原告林容任、孫銘澤。
被告漢天富投資股份有限公司應將附表二所示之不動產辦理所有權移轉登記予附表二所示之原告林容任、孫銘澤。
原告林容任、孫銘澤其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告林容任、孫銘澤負擔新臺幣1萬2,772元，由被告林淑鈴負擔新臺幣9,580元，由被告漢天富投資股份有限公司負擔新臺幣7,160元。
事實及理由
壹、原告主張略以：
一、訴之聲明：
(一)先位聲明：
1.被告林淑鈴應將如附表一所示之不動產辦理所有權移轉登記予附表一所示之原告林容任、孫銘澤。
2.被告漢天富投資股份有限公司（下稱漢天富公司）應將附表二所示之不動產辦理所有權移轉登記予附表二所示之原告林容任、孫銘澤。
(二)備位聲明一：
1.被告巨信地產顧問股份有限公司（下稱巨信地產公司）應給付原告林容任新臺幣（下同）143萬5,650元、原告孫銘澤143萬5,650元，及均自民國110年12月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
(三)備位聲明二：
1.被告漢天富公司應給付原告林容任143萬5,650元、原告孫銘澤143萬5,650元，及均自110年12月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告林容任、孫銘澤分別於110年7月9日就附表所示之臺南市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地）與被告巨信地產公司簽立土地整合銷售委任契約書（下稱系爭銷售委任契約書）、麻豆區五王段1032、1033、1034、1035、1036、1037、1038、1039、1040地號（下稱系爭五王段9筆土地）之土地付款附表（下稱系爭付款附表）、協議書（下稱系爭協議書），約定原告林容任、孫銘澤就系爭土地之權利範圍之買賣價金分別為156萬1,650元、156萬1,650元，原告林容任、孫銘澤並於同日將土地權狀正本、印鑑證明等交給被告巨信地產公司。原告林容任、孫銘澤已於110年7月30日、9月17日以買賣為原因將其就系爭土地之權利範圍移轉登記予被告巨信地產公司指定之被告漢天富公司、林淑鈴。
三、詎被告巨信地產公司或漢天富公司除於110年7月9日支付原告2人簽約款各12萬6,000元外，迄今未將其餘買賣價金支付予原告。然系爭付款附表已約定被告應分別於簽約、完稅、登記完成、辦理點交完成時給付原告2人買賣價金各12萬6,000元、25萬1,000元、81萬6,000元、6萬3,130元，並約定於同年12月15日前辦理土地移轉登記及點交完成，應認兩造就被告給付買賣價金之義務已定有給付之確定期限。原告林容任、孫銘澤已依約移轉其就系爭土地之權利範圍給被告巨信地產公司或漢天富公司指定之人，然被告巨信地產公司或漢天富公司卻未依約給付剩餘買賣價金予原告林容任、孫銘澤，其自110年12月16日起已陷於給付遲延，應對原告林容任、孫銘澤負遲延責任。原告林容任、孫銘澤多次催告被告巨信地產公司給付買賣價金，其均置之不理，爰以民事起訴狀為解除買賣契約或受詐欺而撤銷契約之意思表示，並於解除契約後，依民法第259條第1款、第179條之規定，先位請求被告林淑鈴、漢天富公司將如附表一、二所示之不動產所有權移轉登記予原告林容任、孫銘澤。若法院認為原告林容任、孫銘澤解除買賣契約或主張受詐欺為不合法，則其備位請求被告巨信地產公司、漢天富公司分別給付買賣價金143萬5,650元（計算式：156萬1,650元－12萬6,000元＝143萬5,650元）予原告林容任、孫銘澤。
四、對於被告之答辯，陳述意見如下：
1.系爭協議書第1條後段、第4條雖記載：「……，詳如買賣契約
書」、「本協議書效力與上述土地買賣契約書並存」。惟原告林容任、孫銘澤認為該處所指「買賣契約書」，即為系爭銷售委任契約書。又系爭協議書第1條、第2條：「……以每坪陸萬玖仟元整出售予甲方」、「甲方於購入上述地號全部土地後，……」，已明確表示買受人為被告巨信地產公司，依經驗法則，若原告林容任、孫銘澤知悉系爭協議書第1條、第4條所指為被證1買賣契約，應會反映被證1買賣契約書之買受人與協議書所稱之買受人不同。實則原證1雖記載「銷售委任契約書」，然依系爭協議書，買受人應係被告巨信地產公司，同時委託被告巨信地產公司銷售，即是自己代理之情形，只要原告同意即可。換言之，不應拘泥原證1之名稱，而遽認原證1銷售委任契約書並非系爭協議書第1條所載之買賣契約書。
2.被證1買賣契約書之立契約書人欄位，賣方欄位僅填寫詳如立
契約書人清冊，但下方頁碼全部只有7頁，故第8頁之後的土地清冊，是否與買賣契約為一體，實有疑問。原告林容任及其父親林明窻、原告孫銘澤之母親楊蕙蘭等人於110年7月9日係因先前被告漢天富公司欲以買賣價金信託方式購買原告就系爭土地之權利範圍，而前往被告巨信地產公司，原告林容任、孫銘澤知悉有部分共有人不同意出售土地，如以上開方式交付價金，須等待時間較久，故原告林容任、孫銘澤不同意出售土地給被告漢天富公司。被告巨信地產公司向原告林容任、孫銘澤表示，可由原告林容任、孫銘澤出售其就系爭土地之權利範圍給被告巨信地產公司，由被告巨信地產公司給付價金，可避免因等待其他共有人與被告漢天富公司間之訴訟，致信託專戶無法於土地移轉登記完成時撥付原告價金，原告林容任、孫銘澤不疑有他，遂在被證1買賣契約書第11頁清冊上簽名，被告巨信地產公司當時並未讓原告林容任、孫銘澤完整審閱買賣契約書，直接翻至第11頁要原告林容任、孫銘澤簽名，故原告林容任、孫銘澤不知道第1至7頁内容。
3.若認原告林容任、孫銘澤與被告漢天富公司間成立買賣契約
，原告林容任、孫銘澤主張其受被告巨信地產公司之詐欺而要撤銷上開買賣契約。又依被證2信託專戶查詢紀錄，被告漢天富公司於l10年6月2日、7月1日即匯入部分買賣款項，但原告林容任、孫銘澤當時尚未於土地清冊上簽名（原告林容任、孫銘澤係於110年7月9日簽名），且第一期款亦非由信託專戶撥付，被告自承係由被告巨信地產公司墊付，可見原告林容任、孫銘澤與被告漢天富公司對於第3條辦理不動產買賣價金信託並無合意。換言之，買方分次給付價金依契約書第2條，即分次給付方式如系爭付款附表。而依系爭付款附表，雙方約定第一期款係以被告巨信地產公司之支票支付，等於合意變更原來契約第3條之賣方辦理不動產買賣價金信託之付款條件，故被告漢天富公司縱已將第二期款項匯入信託專戶，並不能視為其已給付原告林容任、孫銘澤第二期款。此外，被告漢天富公司就原告林容任、孫銘澤之權利範圍已完稅並辦理移轉登記完畢，縱共有人祭祀公業郭啟桐部分無法完稅，亦不能作為拒付原告林容任、孫銘澤價金之理由。原告林容任、孫銘澤起訴請求解除契約時，被告漢天富公司僅給付第一期款項，其已違約，原告林容任、孫銘澤自得解除契約。
4.若法院認為買賣契約成立在原告林容任、孫銘澤與被告漢天
富公司間，惟依不動產經紀業管理條例第24條之2規定，經營仲介業務者經買賣雙方當事人之書面同意，始得同時接受雙方之委託。被告巨信地產公司同時受買賣雙方即原告林容任、孫銘澤與被告漢天富公司之委託，處理土地之買賣事宜，其未經買賣雙方書面同意，且原告林容任、孫銘澤拒絕承認其有委託被告巨信地產公司，依最高法院85年度台上字第106號判決意旨系爭銷售委任契約書應不生效力。
5.觀諸被證1不動產買賣契約書，系爭土地所有權人出售之契約
，買方欄位雖記載「漢天富投資股份有限公司」，但並未蓋公司大小章，亦未經法定代理人簽名，可見該買賣契約並未與被告漢天富公司合意而成立，無從依契約約定拘束包括原告在內之賣方。此外，不動產買賣契約書中有關土地法第34條之1之約定，僅第13條第4項、第5項記載：「本案依土地法34條之1相關規定處分共有土地，未同意出售賣方之土地價款直接於總價中扣除，並於扣除價款内再扣除土地移轉之相關稅費、代辦費及相關手續費用後由買方會同同意出售之賣方（代表）直接向法院提存所辦理提存支付。」、「本案賣方全權授權地政士持用賣方身分證明文件及印章進行土地法34條之1之優購權人通知、移轉登記、法院提存等一切相關、連續性作業。」，參酌土地法第34條之1第1項、第2項、第3項規定，固可推知因系爭土地屬共有土地，所有權人高達14人，難以取得全部共有人之同意，而得依土地法第34條之1之規定以多數決方式出售系爭土地。然此係針對賣方處分所為之約（規）定，被告漢天富公司並非該契約之買方，且因買方尚未確定為何人，被告巨信地產公司更無所謂擔任「買方受任人」而得基於買方地位予以抗辯之餘地，是被告以不動產買賣契約書為據，辯稱須出售系爭土地後，扣除增值稅並於稅單核發後10日内，方有給付完稅款及尾款給原告林容任、孫銘澤之義務云云，實屬無稽。
6.系爭協議書之「甲方（即買方）」欄位「巨信地產顧問股份
有限公司 蕭春美」，「乙方（即賣方)」欄位記載為原告，「立協議書人（簽章）」之「甲方（買方）」欄位有被告巨信地產公司及法定代理人蓋章、「乙方（賣方）」欄位有原告林容任、原告孫銘澤及代理人楊惠蘭之簽名及蓋章，第4條約定：「本協議書效力與上述土地買賣契約書並存。」，可見系爭協議書之買賣標的應為原告林容任、孫銘澤就系爭土地之權利範圍，且為不動產買賣契約書之一部分。又系爭協議書第2條：「甲方於購入上述地號全部土地後，另行給付乙方每坪新台幣捌仟元整之價金共（$305,520)（以乙方農業區土地地坪計算），作為地上物（未保存建物）拆除補償款、土地改良費用等。」，而該金額30萬5,520元，與原證2系爭付款附表第2、4頁約定之金額相同，被告巨信地產公司並按該附表先行給付原告2人簽約款各3萬0,500元（即約定總價款10％），再綜合判斷「不動產買賣契約及被告巨信地產公司依系爭付款附表給付簽約款12萬6,000元（即總價款10％）予原告林容任、孫銘澤」之情形，被告巨信地產公司給付12萬6,000元、3萬0,500元，共15萬6,500元予原告林容任、孫銘澤，其目的應係欲整合系爭土地而逐一向共有人購買其權利範圍，待購買之權利範圍已達土地法第34條之1規定之多數決門檻時，再尋求被告漢天富公司買受，賺取向共有人買受之金額與出售金額之差額利潤，並非如被告所辯其為不動產買賣契約書之買方受任人。被告巨信地產公司如為買方之受任人，以公司經營追求利潤及花費相當時間、人力、費用之情形觀之，不可能無償擔負給付10％金額15萬6,500元予原告林容任、孫銘澤及其他欲出售土地者之風險。又原告林容任、孫銘澤與被告巨信地產公司雖有約定其委任或仲介之報酬，然其報酬為出售價金之16％即24萬9,864元（計算式：156萬1,650元×l6％＝24萬9,864元），但被告巨信地產公司卻願意以買方地位另依系爭協議書給付原告2人各30萬5,520元，若非被告巨信地產公司係買方，其豈會願意付出比委任報酬24萬9,864元更多金額之拆除補償費用、土地改良費用？足徵原告主張其與被告巨信地產公司達成買賣土地之合意，被告巨信地產公司給付簽約款共15萬6,500元，方交付權狀等文件，以利被告辦理過戶登記一事，應屬有據。
貳、被告答辯略以：
一、聲明：原告林容任、孫銘澤之訴駁回。
二、被告漢天富公司於110年間有意購買系爭五王段9筆土地作為開發建築使用，經被告巨信地產公司協助整合系爭五王段9筆土地之地主，被告漢天富公司乃依土地法第34條之1規定，於110年5月底與同意出售系爭五王段9筆土地之共有人簽署不動產買賣契約書，契約總價為1億5,168萬元，被告漢天富公司並於同年6月14日依約將簽約款1,516萬8,000元及同年7月至11月陸續將買賣契約書約定之第二期所需稅款匯入履約保證專戶。原告為系爭五王段9筆土地中之同段1032、1
039、1040地號（即系爭土地）之共有人，其原不同意出售土地，嗣於110年7月9日同意將土地出售給被告漢天富公司，原告並簽立前開買賣契約，且於同年7月30日、9月17日將其就系爭土地之權利範圍以買賣為原因移轉登記給被告漢天富公司及其指定之登記名義人即被告林淑鈴。買賣契約約定賣方應於110年12月15日前移轉所有權予被告漢天富公司，嗣系爭五王段9筆土地之共有人祭祀公業郭啟桐因公業内部派下員資格爭議涉訟，迄今無法依買賣契約完成所有權移轉。被告巨信地產公司於110年7月9日因協助整合出售土地及清理地上物而與原告簽立系爭銷售委任契約書，並於同日簽立系爭協議書，系爭協議書約定被告巨信地產公司同意就原告出售之土地，另行支付拆除補償費、土地改良費用，金額及給付期程詳如被證3、4支付款期程表，因原告同意出售土地時，買賣契約之履約保證契約均已簽立並開立履約保證專戶，原告乃要求先行取得第一期款（即簽約款），被告巨信地產公司乃於同年7月9日先行墊付該第一期款及拆除補償款之第一期款給原告林容任、孫銘澤各15萬6,500元。
三、由被證1買賣契約書可知，買方為被告漢天富公司，並非被告巨信地產公司、林淑鈴，被告漢天富公司應將買賣價金匯入履約保證專戶，原告及部分共有人亦配合將其權利範圍移轉給被告漢天富公司及其指定之被告林淑鈴，被告巨信地產公司未曾持有原告之土地所有權，亦未以買方之身分與原告簽立買賣契約書。
四、由原證1可知，因原告於110年7月9日同意出售其就系爭土地之權利範圍，被告巨信地產公司因搓合買賣雙方並協助排除地上物，以利交易順利，乃與原告簽立系爭銷售委任契約書、系爭協議書，依該契約内容可知被告巨信地產公司係受原告委託協助清理、出售其就系爭土地之權利範圍，被告巨信地產公司為使交易順利，遂同意另行補貼原告拆除補償費、土地改良費用，故原告主張，其將土地出售予被告巨信地產公司，並移轉所有權給被告巨信地產公司指定之被告漢天富公司、林淑鈴，並非事實。被告巨信地產公司既非買受人，自無給付買賣價金之義務，原告備位請求被告巨信地產公司給付買賣價金，實屬無據。
五、被告漢天富公司為將來開發建築使用，一次購買系爭五王段9筆土地，經被告巨信地產公司協助整合，雖有部分共有人不同意出售土地，惟因同意出售者已達土地法第34條之1規定之門檻，被告漢天富公司乃於110年5月起與共有人簽立買賣契約，惟其於給付第一期款後，辦理完稅程序時，發現共有人之一祭祀公業郭啟桐內部派下員有涉訟，致地政機關認為有公同共有人未明之情形，而駁回被告漢天富公司之申請登記。又因祭祀公業郭啟桐之派下員已取得假處分裁定，並辦理限制登記，致祭祀公業郭啟桐之權利範圍迄今無法完成完稅程序，被告漢天富公司因而無法依約辦理所有權移轉登記。
六、依買賣契約書第7頁付款期程之約定，被告漢天富公司固應於完成銀行對保手續及稅單核發後10日内給付第二期款。然因祭祀公業郭啟桐之權利範圍無法完成稅單核發，致買賣交易尚未完成，其餘共有人部分，被告漢天富公司已先行支付第二期款並完稅（款項匯入履約保證專戶），其並無違約之情事，原告片面主張解除契約，實屬無據，被告漢天富公司、林淑鈴自無回復原狀之義務。
七、被告漢天富公司仍有購買之意願，待祭祀公業郭啟桐内部派下員之訴訟確定即可辦理所有權移轉登記，及完成本件交易，原告屆時即可取得價金，被告漢天富公司從無惡意拒絕付款之意。
八、系爭五王段9筆土地之共有人眾多，不可能召集全部共有人於同時同地簽立買賣契約，故共有人先後簽立買賣契約，應屬合理。況且，原告林容任自陳：「其與原告孫銘澤之代理人楊惠蘭於110年7月9日前往被告巨信地產公司」，顯見楊惠蘭確有代理權限。
九、系爭協議書第1條：「乙方（即原告）同意…詳如買賣契約書。」顯見系爭協議書並非買賣契約書，買方亦非被告巨信地產公司，且原告自承被證1買賣契約書之附件所有權人簽名欄位為其親自簽名，原告為出社會已久且具有一般智識之人，尚難想像其有可能未見買賣契約書内容即為簽立。又由系爭銷售委任契約書可知，被告巨信地產公司係受任而協助共有人間之整合及出售，類似於委任、居間性質，特約事項更有約定委任事項完成後，原告應給付土地出售總價之16％作為勞務費給被告巨信地產公司，豈可能認為買方為被告巨信地產公司。
十、系爭協議書係被告巨信地產公司為協助交易順利，針對拆遷地上物部分承諾補償原告，惟給付之時點應依系爭協議書記載之時程，而非於110年12月15日前以現金或匯款全額給付予原告。買賣價金部分，原證2有記載給付之方式及時點，備註欄亦記載「以上買方各期給付款，均存匯入至本契約陽信商業銀行受託信託財產專戶」，並非原告主張之全額以現金或匯款方式給付，原告主張買賣關係成立於原告及被告巨信地產公司之間，顯有誤解。
十一、原告主張系爭銷售委任契約書未經買賣雙方書面同意同時接受雙方委託，依民法第106條規定，不生委託效力云云。惟房仲業者縱代理買賣雙方為契約行為而構成民法上之雙方代理，依最高法院85年度台上字第106號判決，亦非無效，若經雙方當事人事後承認，該契約仍有效成立。被告漢天富公司於110年4月底、5月間陸續讓其他共有人簽立被證1買賣契約，依該契約可知，被告巨信地產公司斯時已為被告漢天富公司之受任人，原告係於同年7月9日始簽立原證1、被證1及系爭協議書等文件，顯見原告知悉被告巨信地產公司已受買方即被告漢天富公司之委託，仍同意委託被告巨信地產公司進行銷售並支付勞務費等事宜，被告漢天富公司事後得知系爭銷售委任契約書，亦同意被告巨信地產公司受雙方之委託，故被告巨信地產公司經買賣雙方同意而受雙方委託，依民法第106條規定及上開最高法院見解，系爭銷售委任契約書仍生效力。
十二、原告主張其受詐欺而為出售土地之意思表示等語。惟原告並未提出相關具體實證，其既承認相關契約均為親自簽立而有效，契約内容均清楚明暸，原告並非不識字或無社會經驗者，其主張不知悉而受詐欺，顯屬無據。又被告漢天富公司並非違約遲延給付，而係因共有人祭祀公業郭啟桐部分尚未完稅，付款條件尚未成就，非因被告所致，原告主張被告違約而欲解除契約以回復原狀，並無理由。況且，原告先位請求解除契約、回復原狀，倘法院認為原告主張解除契約為有理由，則原告應於返還其已收受之金錢之同時，始得請求被告返還土地。
參、經查：
一、綜觀系爭土地整合銷售委任契約書、系爭付款附表、系爭協議書、收據、系爭土地謄本、不動產買賣契約書、系爭土地買賣移轉付款約定附表所載，應係原告林容任、孫銘澤委任被告巨信地產公司出賣其等權利範圍之系爭土地，原告林容任、孫銘澤出賣其等權利範圍之系爭土地給被告漢天富公司，因系爭銷售委任契約書係約定原告林容任、孫銘澤委任被告巨信地產公司出賣其等權利範圍之系爭土地，而非賣給被告巨信地產公司（參見本院卷一第27頁至第61頁、第89頁至第133頁、第173頁至第198頁)。
二、被告漢天富公司本應按期給付買賣價金給原告林容任、孫銘澤，惟被告漢天富公司僅給付原告林容任、孫銘澤簽約款12萬6,000元，其餘各期價金均未付，且至遲應於110年12月15日前給付完畢，而原告林容任、孫銘澤均已將其等系爭土地以買賣為原因而移轉登記為被告林淑鈴及被告漢天富公司所有，雖被告漢天富公司辯稱因有共有人持分涉訟而無法過戶等語，但此應不影響原告林容任、孫銘澤與被告漢天富公司間之買賣契約，應係各自獨立的，被告漢天富投資股份有限公司不得以此作為不按期給付餘款之理由，被告漢天富公司確應負給付遲延之責任至明。
三、原告林容任、孫銘澤已於民事起訴狀主張其曾多次要求被告巨信地產公司給付價金（參見本院卷一第20頁)，而被告巨信地產公司、漢天富公司對此均未爭執，依民事訴訟法第279條第1項、第280條第1項前段之規定，應視同自認，並無庸舉證，自應認屬實。而被告巨信地產公司係被告漢天富公司之受任人，上開催告之效力自及於被告漢天富公司。則原告林容任、孫銘澤亦以上開民事起訴狀作為解除買賣契約之意思表示，則其等之買賣契約已溯及既往失效，依民法第259條之規定當事人均應負回復原狀之義務。
肆、綜上所述，原告林容任、孫銘澤先位聲明主張被告林淑鈴、漢天富公司應將附表一、附表二所示之不動產辦理所有權移轉登記予如附表二所示之原告，為有理由，應予准許。至於原告林容任、孫銘澤已給付之簽約款或拆除補償款，可否請求返還？則應另循訴訟解決。又原告林容任、孫銘澤先位聲明已經准許，則備位聲明即無審酌之必要。
伍、兩造其餘攻擊防禦方法不影響本件認定之結果，故不逐一論述。
陸、結論：判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第二庭 法 官 彭振湘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書 記 官 楊雅惠
附表一：
編號 土 地 權利範圍 受移轉登記之人 1 臺南市○○區○○段0000地號 50/2130 林容任 2 臺南市○○區○○段0000地號 50/2130 孫銘澤附表二：
編號 土 地 權利範圍 受移轉登記之人 1 臺南市○○區○○段0000地號 5/213 林容任 2 臺南市○○區○○段0000地號 50/2130 林容任 3 臺南市○○區○○段0000地號 5/213 孫銘澤 4 臺南市○○區○○段0000地號 50/2130 孫銘澤