臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第422號原 告 田家豪原 告 李芳瑱原 告 王焯林原 告 林子雯原 告 蔡婷羽原 告 施偉舜原 告 施舜德原 告 史馬克原 告 徐椿秀原 告 莊貴朱原 告 莊貴媛原 告 莊貴媖原 告 胡嘉元原 告 陳淑惠原 告 簡志偉原 告 崔裕榕原 告 李信賢原 告 吳雅卉原 告 林子晴原 告 王阿娘原 告 蔡佳莉原 告 吳正淦上列廿二人訴訟代理人 柯佾婷律師被 告 天賜良園第二期管理委員會法定代理人 廖苓伶上列當事人間請求確認會議決議無效等事件，經本院於民國111年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認天賜良緣第二期公寓大廈於民國110年4月18日召開第二次區分所有權人會議議案三：「2 、店面住戶機車停放於自家騎樓，其餘每戶住戶可分配到1個機車位，所登記ETC之2台機車可輪流停，但僅有1台機車可停放在地下室，停放位子號碼每年由管理室抽籤一次決定。」之決議無效。
二、確認天賜良緣第二期公寓大廈於民國110年12月26日召開第二次區分所有權人會議議案二：「店面管理費以比住戶每坪少十元」之決議無效。
三、確認天賜良緣第二期公寓大廈於民國111年6月19日召開區分所有權人會議議案三：「案由：修繕基金（每戶2萬元可分四期繳納）；說明：本社區消防設備，經由消防主管機關檢查，檢查結果發現許多缺失，主管機關當下開立限期改善單，經由廠商評估修、繕費用相當可觀，管理基金無法負荷，如無法於限期内改善，主管機關將對本社區開罰，繳交罰鍰後必須繼續改善，可連續開罰。決議：願意繳交」之決議無效。
四、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決意旨參照）。經查，原告主張其等為天賜良園第二期公寓大廈（下稱系爭大廈）之店面住戶，被告於民國110年4月18日召開第二次區分所有權人會議議案三、110年12月26日召開第二次區分所有權人會議議案二、111年6月19日召開區分所有權人會議議案三所做成之決議，違反民法第148條第1項、公寓大廈管理條例第10條第2項之規定及公平原則，應屬無效，然為被告所否認。因上開決議妨害原告權利之行使，是上開決議是否屬無效之情形，於兩造間即屬不明確，有致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）先位之訴部分：本件原告22人分別為門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷00○00○00○00○00○00○00○00號及臺南市安平區永華二街40巷88、
90、92、94、96、98、100、102、104、106、108、110號之所有權人，亦為系爭大廈之區分所有權人。被告為系爭大樓管理委員會。本件原告等店面住戶按原系爭大廈住戶公約第14條第1項：「（二）管理費用收取：1、分店面、公寓住戶，按各戶所有權狀坪數（不含停車位）計算繳納，未遷入戶照繳。」於86年8月17日區分所有權人會議決議：「公寓住戶每坪管理費為40元；店面住戶每坪管理費新台幣（下同）17.5元」嗣歷經決議調整，於109年6月21日系爭社區區分所有權人會議提出議案七，決議將系爭社區之管理費用調漲為公寓住戶每坪60元；店面住戶每坪27.59元。詎系爭大廈於110年4月18日召開第二次區分所有權人會議，討論事項及決議之第三案「地下停車場機車停放規定」，經決議通過「2 、店面住戶機車停放於自家騎樓，其餘每戶住戶可分配到1個機車位，所登記ETC之2台機車可輪流停，但僅有1台機車可停放在地下室，停放位子號碼每年由管理室抽籤一次決定。」。又系爭大廈於110年12月26日召開第二次區分所有權人會議，討論事項及決議之第二案「社區管理費重整」，經決議通過：「2 、店面管理費以比住戶每坪少十元（例如社區住戶每坪為55元，店面為每坪45元）」。系爭大廈上開兩項區分所有權人會議決議均是藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，均顯然有權利濫用之情事，違反民法第148條第1項及公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，應認當然無效。又系爭大廈於111年6月19日召開區分所有權人會議，討論事項及決議之第三案，經決議：「案由：修繕基金（ 每戶2 萬元可分四期繳納）；說明：本社區消防設備，經由消防主管機關檢查，檢查結果發現許多缺失，主管機關當下開立限期改善單，經由廠商評估修、繕費用相當可觀，管理基金無法負荷，如無法於限期内改善，主管機關將對本社區開罰，繳交罰鍰後必須繼續改善，可連續開罰。決議：願意繳交」。本件原告曾於111年6月19日區分所有權人會議時，要求主席必須提供修繕計畫（包含修繕項目、修繕費用）及詳細說明為何目前管理基金尚有餘額何以無法先行支付，而需另行支付每戶2萬元，然被告均拒絕說明，同時禁止原告不得於開會時表示意見及提問，足見被告未附任何理由，無故且強行要求原告等全體住戶必須繳交2萬元修繕費用，顯失公平，依民法第56條第2項及類推民法第56條第2項規定，應屬無效。
（二）備位之訴部分：⒈原告李信賢係於110年10月20日經由買賣取得門牌號碼臺南市○○區○○○街00巷000號之建物，成為系爭大廈之區分所有權人，依系爭大廈規約第5條第3項之規定（見本院卷第269頁），被告於110年12月26日召開第二次區分所有權人會議前十日應調閱系爭大廈所有區分所有權人第三類謄本確認區分所有權人身分，並合法通知，然被告未調閱建物第三類謄本確認區分所有權人身分，誤以為上開建物之區分所有權人仍為前所有權人吳以菁、吳宣蓉、吳佩容、吳心絶，而未通知原告李信賢，致原告李信賢未能參與系爭110年12月26日會議之決議，原告自得依公寓大廈管理條例第30條第1項、同條例第34條第1項、民法第56條第1項、類推適用民法第56條第1項之規定，主張系爭110年12月26日所召開之第二次區分所有權人會議召集程序據有瑕疵，應予以撤銷。
⒉本件原告曾於111年6月19日區分所有權人會議時，要求主
席必須提供修繕計畫（包含修繕項目、修繕費用）及詳細說明為何目前管理基金尚有餘額而無法先行支付，又全體區分所有權人於繳納管理費用外，何以需再繳納每戶2萬元修繕費用，然被告卻拒絕說明，同時禁止原告不得於開會時表示意見及進行提問，對此原告已當場表示反對，足見被告係未附說明，無故要求原告等全體住戶必須繳交2萬元修繕費用。除顯失公平外，因決議過程已顯然違反住戶規約第十四條（管理費、公共基金之管理及運用）：「
三、公共基金用途如下：（一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者；（三）共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良；（四）供墊付錢款之費用。但應由收繳之管理費歸墊」、第十五條（重大修繕或改良之標準）：「前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修缮或改良指其工程金額符合，新台幣四十五萬元以上。（必須三家以上之廠商報價）」、第十七條（財務運作之監督規定）第五項：「監察委員於區分所有權人會議應提出監督報告」之規定，是被告未提供相關資料供原告了解修缮計畫内容，同時也拒絕讓原告陳述意見，為此，依民法第56條第1項及類推適用民法第56條第1項之規定、110年修正後住戶規約第6條第2項第2款、第6條第4項、第15條、第17條第5項之規定，應予撤銷。
（三）並聲明：⒈先位聲明：
⑴系爭大廈於110年4月18日召開第二次區分所有權人會議
議案三：「2 、店面住戶機車停放於自家騎樓，其餘每戶住戶可分配到1個機車位，所登記ETC之2台機車可輪流停，但僅有1台機車可停放在地下室，停放位子號碼每年由管理室抽籤一次決定。」決議無效。
⑵確認系爭大廈於110年12月26日召開第二次區分所有權人
會議議案二：「店面管理費以比住戶每坪少十元」決議無效。
⑶確認系爭大廈於111年6月19日召開區分所有權人會議議
案三：「案由：修繕基金（每戶2萬元可分四期繳納）；說明：本社區消防設備，經由消防主管機關檢查，檢查結果發現許多缺失，主管機關當下開立限期改善單，經由廠商評估修、繕費用相當可觀，管理基金無法負荷，如無法於限期内改善，主管機關將對本社區開罰，繳交罰鍰後必須繼續改善，可連續開罰。決議：願意繳交」決議無效。
⑷訴訟費用由被告負擔。
⒉備位聲明：
⑴系爭大廈於110年12月26日召開第二次區分所有權人會議
議案二：「店面管理費以比住戶每坪少十元」之決議應予撤銷。
⑵確認系爭大廈於111年6月19日召開區分所有權人會議議
案三：「案由：修繕基金（每戶2 萬元可分四期繳納）；說明：本社區消防設備，經由消防主管機關檢查，檢查結果發現許多缺失，主管機關當下開立限期改善單，經由廠商評估修、繕費用相當可觀，管理基金無法負荷，如無法於限期内改善，主管機關將對本社區開罰，繳交罰鍰後必須繼續改善，可連續開罰。決議：願意繳交」之決議應予撤銷。⑶訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯：
（一）就原告主張「被告110年4月18日第二次區分所有權人會議議案三，限制原告等店面住戶與公寓住戶共同抽取地下機車停車位使用權之權利，乃權利濫用應屬無效」部分：
⒈按區分所有權人會議決議或規約係由區分所有權人所決議
或訂定，在效力上，依私法自治原則，只要決議或規約内容不牴觸法律之強制、禁止規定，顯然違反公平正義原則，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，應均為有效。雖區分所有權人會議決議是否無效，法院得加以審查，但仍應從大廈全體住戶因該決議所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所得之損失，比較衡量以定之，不能單憑該決議少數區分所有權人之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成較少數區分所有權人不利分擔之決議，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用。系爭大廈地下室原未規劃機車停車格，致住戶隨意停放造成亂象，亦有妨害公安之虞，前任管委會主委即原告林子晴請工人在地下室劃設機車停車格，但因空間只能規劃61個機車停車格，不敷全體住戶使用，遂於110年4月18日第二次區分所有權人會議提出議案二供住戶大會討論。該議案有提出三個選項供住戶表決，然因僧多粥少，是不論最後採用何種選項，勢必都會影響部分住戶使用地下室停放機車之權益，但此乃機車停車格不足前提下必然之結果，自不能因此即認被告對機車停車格管理方式之表決結果係以損害原告為主要目的。前開議案之表決乃以機車停車格之管理及社區安全環境品質之維護為目的，原告以表決結果對其不利即主張該決議乃以損害店面住戶為目的，容有誤會。
⒉按所謂權利濫用，係在外觀上為權利之行使，實質上卻違
反權利之社會性，因此不能認為正當行使權利的行為，然權利人行使權利，不免對義務人或他人造成不利益之結果，此乃不可避免的正常現象，故必須權利人在主觀上有損害他人之意思並且以此為主要目的，始構成權利濫用（最高法院45年台上字第105號判例可資參照）。本議案表決結果雖使店面住戶不得享有與公寓住戶共同抽取地下室機車停車格使用權之權利，但其目的乃在改善全體住戶在地下室機車停放空間不足之情況下仍亂停、硬停之停車亂象，表決結果雖對店面住戶使用公共空間有所限縮，但店面住戶當時所繳管理費用為每坪27.5元，公寓住戶則是每坪60元，店面住戶既未負擔與其應有部分比例相對應之管理費，前開議案表決結果就店面住戶使用共有部分之權利附帶條件而為限制，即難認有濫用多數表決以損害店面住戶為目的，而圖利公寓住戶之多數人等違反公平原則或權利濫用之情形。
（二）就原告主張「被告110年12月26日第二次區分所有權人會議議案：店面管理費以比住戶每坪少十元決議無效」部分：
⒈按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維
護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。是區分所有權人對共用部分之費用，原則上應按應有部分比例共同分擔，然因公寓大廈建築型態不同，造成區分所有權人對共用部分使用頻率未必與其應有部分比例成正比，最常見者為有獨立出入口的店面住戶，其對電梯之依賴程度較低，是部分區分所有權人會議因此就管理費之收取另為決議不同收費標準，雖為法之所許，惟社區之共有部分及設施，既為全體住戶所共有，其修繕管理維護費用，本應由全體住戶共同負擔，共有部分之設施，縱使住戶未加使用，仍會因老化折舊而需修理換新，若住戶以自己未使用或拒用公共設施為由，主張應享有減免管理費用之支出或長久享受減收管理費用之利益不得變更，則共用部分之管理、維護勢將難以為繼。是區分所有權人會議將公寓住戶及店面住戶管理費區別收費之計費方式決議調整，若其決議内容合理，未悖離「按應有部分比例分擔」之原則，自不能因店面住戶不能再享有差別待遇之福利，即認決議屬權利濫用。
⒉本大樓因店面住戶有獨立門戶，使用電梯頻率較低，且之
前公共基金只需支付基本管理維護費用，尚未捉襟見肘，故為維護鄰里和諧，決議店面住戶每坪管理費為公寓住戶的半價。但本大樓自82年建造至今屋齡已經30年，公共設施如消防滅火系統故障、發電機不堪使用、地下室漏水、外牆滲漏、電梯更新等，維修更新費用日漸增加且支出龐大，但本大樓1至3樓23戶店面住戶及4樓至7樓63戶公寓住戶共計86戶，因管理基金長期對店面住戶優待減免，日積月累下，其收入難以應付支出。依110年4月18日第二次區分所有權人會議紀錄財委報告，本大樓109年財報總收入1,664,877元，總支出1,983,856元，已入不敷出，加上設備老舊預定修理頂樓外牆防水、地下室膽壁滲水、電梯面板更新、水塔更新、門禁監控等，所費不貲，為維護本大樓社區公共事務之運作及社區整體價值，本次會議第二案議案討論：物業管理公司駐衛人員服務時段調整，即1.24小時（服務）、（管理費）每一坪60元，2.16小時（服務）每一坪55元，決議通過第2方案，是被告在110年4月18日第二次區分所有權人會議議案二，即已通過本大樓住戶一律按每坪55元計收管理費。惟因駐衛人員由原3班制改成2班制，需先加裝門禁管制系統以維護社區安全，故該決議在門禁管制系統完成前並未實施。
⒊因本大樓管理基金開天窗危機迫在眉睫，被告於110年12月
26日第二次區分所有權人會議第二案再次討論社區管理費重整，說明欄已敘明「社區屋齡老舊，許多設備需修繕及更新，以目前管理費收入，無法做到全面性的修繕」。本議案提出：1.店面管理費依據舊制半價。2.店面管理費以比住戶每坪少十元供表決。決議採第2案。前開決議結果雖使店面住戶不再享有管理費半價之優待，但本大樓每月管理費收入按原計費方式即店面住戶享有半價已入不敷出，業如前述，而依110年度11月管理費收支明細表，管理費餘額更是只剩下625,386元，而電梯控制系統分期尚未付款金額則有426,810元，若再不改善本大樓管理基金之體質，本大樓管理基金勢將無法負擔公共設備之維護及更新費用，將嚴重影響社區居住品質及公共安全，是本議案決議調整管理費之收費方式，實有其正當性。
⒋雖店面住戶因前開決議結果，不得再享有管理費半價之優
惠，但本大樓預計維修之項目如公共壁面滲漏水、水塔更新、消防設備檢修等，店面住戶本即有依應有部分比例分攤義務，前開決議並未課以店面住戶高於應有部分比例之管理費，公寓大廈管理條例第10條第2項亦未限制區分所有權人會議就管理費用之決議不得再為決議變更原計費方式。本決議店面住戶每坪應繳管理費仍是少於公寓住戶，只是縮小其原優惠幅度，然在本大樓管理基金不敷使用而店面住戶對公公設施之管理維護負有依應有部分比例履行義務之情況下，原告仍是主張繼續享有管理費半價之優惠，其要求實難認具備合理性及正當性。
⒌店面住○○○○○○○○○○○街00巷00號，其管理費由每月3,810元
調整為7,150元，該住戶對前開決議完全尊重。本案原告卻無視管理基金有破產之虞及公共設施大量損壞之窘境，拒絕履行與應有部分比例相等之義務，原告主張顯係欲在只繳納公寓住戶一半管理費之情況下，仍能享有全部公共事務及設施維護管理之利益。若採用原告主張，原告即可坐享與其付出不相等之利益，而原決議卻是在使店面住戶履行其原應盡義務，進而健全公共基金之體質及公共設施管理利益之餘，仍能享有比公寓住戶管理費每坪少10元的優惠。被告已盡最大努力尋求全體住戶權利義務之平衡，原告僅因店面住戶管理費半價優惠幅度縮減即提起本訴，其主張顯是意圖損人而利己。再者，被告於111年6月19日區分所有權人會議議案二就管理費調整再為討論，決議社區住戶管理費每坪50元，店面住戶每坪30元。是110年12月26日就店面住戶管理費比公寓住戶每坪少10元僅實施半年。
（三）就原告主張「被告111年6月19日區分所有權人會議議案三，每戶繳交2萬元修繕基金之決議無效」部分：
⒈承前所述，本大樓管理基金在111年1月帳上餘額 614,160
元，扣掉電梯控制系統分期尚未付款413,214元，只剩下約20萬元，而臺南市政府消防局111年3月29日對本大樓進行消防安全檢查，開出限於111年4月29日前完成改善通知單。就前開缺失被告委請廠商估價，消防設備改善估價768,380元、消防管理修繕估價80,000元、發電機檢修估價115,000元，因維修金額龐大，公共基金無法負擔，被告於111年5月11日在本大樓住戶群組已貼文說明，111年6月19日區分所有權人會議議案說明中亦有細項說明預計修繕項目及估價金額，開會過程有全程錄影為證，原告主張被告未附理由強行要求原告繳交2萬元修繕費用，顯是故意歪曲事實。
⒉為符合消防安全限期改善要求，在管理基金不足之情況 下
，本次會議多數決決議通過每戶繳交2萬元以更新消防設備等公共設施，有其必要性及急迫性，並未違反公寓大廈管理條例第31條之規定，原告主張決議顯失公平，難認理由可採。
（四）就原告以被告未合法通知原告李信賢請求撤銷110年12月26日第二次區分所有權人會議議案二決議部分：
⒈按民法第56條第1項規定，係參考公司法第189條規定修 正
而來，而公司法於90年11月12日增訂第189條之1揭示法院受理撤銷股東會決議之訴，如發現股東會召集程序或決議方法違反法令或章程事實，非屬重大且於決議無影響者，法院得駁回其請求，以兼顧大多數股東之權益。民法第56條第1項規定，既參考公司法第189條之規定修正而來，基於相類情形應為相同處理之原則，於法院受理撤銷決議之訴時，自應類推適用公司法第189條之1之規定（最高法院109年台上字第1543號判決意旨可資參照）。
⒉是被告縱漏未通知原告李信賢開會而是誤通知原所有權人
，至多應屬被告作業疏失，其情節實難認有重大瑕疵，且就算原告李信賢出席且投反對票，對系爭決議亦無影響，原告以此為由訴請撤銷決議，正當性不足。
（五）就原告請求撤銷111年6月19日區分所有權人會議議案三決議部分：
⒈被告否認本決議有召集程序或決議方法違反法令或章程 之
情事，原告應就其主張有前揭情形及原告22人於開會時當場均有表示異議負舉證責任。
⒉本議案乃經區分所有權人會議合法表決通過，原告主張 被
告拒絕說明、未附理由，無故強行要求全體住戶繳交2萬元，與事實不符。原告因對社區公共事務參與感及認同度低落，不願分攤公共設施維護更新費用，原告吳正淦在本議案進行討論時，不斷干擾議事程序、未經許可發言，並對財委進行人身攻擊，被告主委為維持議場秩序，依會議規範第27條制止或中止原告吳正淦發言，依法有據，但原告吳正淦仍有投票。被告開會前及開會時均已提供消防安檢限期改善通知及現存公共基金無法負擔改善費用之憑證，原告為反對而反對，實令被告深感無奈。
（六）並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實及爭執事項：
（一）兩造不爭執事實：⒈系爭大廈於110年4月18日召開第二次區分所有權人會議，
討論事項及決議之第三案「地下停車場機車停放規定」，經決議通過「2 、店面住戶機車停放於自家騎樓，其餘每戶住戶可分配到1個機車位，所登記ETC之2台機車可輪流停，但僅有1台機車可停放在地下室，停放位子號碼每年由管理室抽籤一次決定。」（見本院卷第255頁，下稱系爭110年4月18日決議）。
⒉系爭大廈於110年12月26日召開第二次區分所有權人會議，
討論事項及決議之第二案「社區管理費重整」，經決議通過：「2 、店面管理費以比住戶每坪少十元（例如社區住戶每坪為55元，店面為每坪45元）」（見本院卷第261頁，下稱系爭110年12月26日決議）。
⒊系爭大廈於111年6月19日召開區分所有權人會議，討論事
項及決議之第三案，經決議：「案由：修繕基金（ 每戶2
萬元可分四期繳納）；說明：本社區消防設備，經由消防主管機關檢查，檢查結果發現許多缺失，主管機關當下開立限期改善單，經由廠商評估修、繕費用相當可觀，管理基金無法負荷，如無法於限期内改善，主管機關將對本社區開罰，繳交罰鍰後必須繼續改善，可連續開罰。決議：願意繳交」。（見本院卷第307頁，下稱系爭111年6月19日決議）。
（二）兩造爭執事項：⒈原告先位聲明下列主張：
⑴系爭110年4月18日決議、系爭110年12月26日決議違反民
法第148條、公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第56條第2項及類推民法第56條第2項規定，應屬無效，是否有理由？⑵系爭111年6月19日決議無故要求原告等全體住戶必須繳
交2萬元修繕費用，顯失公平，依民法第56條第2項及類推民法第56條第2項規定，應屬無效，是否有理由？⒉原告備位聲明下列主張：
⑴110年12月26日區分所有權人會議未合法通知原告李信賢
、致李信賢未能參與決議，依公寓大廈管理條例第30條第1項、同條例第34條第1項、民法第56條第1項、類推適用民法第56條第1項規定，應予撤銷，是否有理由？⑵系爭111年6月19日決議過程，被告未提供相關資料供原
告了解修繕計畫内容，同時也拒絕讓原告陳述意見，致該決議結果存有重大瑕疵，依民法第56條第1項及類推適用民法第56條第1項規定、110年修正後住戶規約第6條第2項第2款、第6條第4項、第15條、第17條第5項規定，應予撤銷，是否有理由？
四、得心證之理由：
（一）關於原告先位聲明主張：系爭110年4月18日決議違反民法第148條、公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第56條第2項及類推民法第56條第2項之規定，應屬無效部分：⒈按公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定；總
會決議之內容違反法令或章程者，無效。公寓大廈管理條例第1條第2項、民法第56條第2項分別定有明文。因公寓大廈管理條例對於區分所有權人會議決議內容違反法令或規約時，法律效果如何，並未明文規定，自應適用其他法令之規定；而觀諸公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係屬多數區分所有權人意思表示一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則編社團法人為規範社員相互權利義務關而召開之總會決議相類似，是基於相同之法律理由，公寓大廈區分所有權人會議之決議，自可類推適用民法有關社團總會決議第56條第2項之規定。
⒉次按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項、第10條第2項、第23條第2項第2款及民法第148條分別定有明文。準此，共用部分應供全體區分所有權人或住戶共同使用，區分所有權人及住戶均得依共用部分設置之目的及通常使用之方法使用，且其使用上之限制，僅得透過分管契約之約定或明定於規約之中，始得作為區分所有權人會議決議之依據。
⒊查系爭大廈區分所有權人有86人，地下室機車停車格僅有6
0格，有系爭110年4月18日決議之會議記錄可憑，是系爭110年4月18日決議之說明欄表明係為解決地下室機車位不足，應屬可信。就地下室停車場之機車管理，於系爭大廈規約第2條第6項訂有「地下室停車場機車管理規則」（見本院卷第425-426頁），該機車管理規則計有16款之規定，依第3款、5款之規定，機車停車位屬公有車位，僅限系爭大樓住戶方可向管理中心登記承租；機車停車位之分配係採抽籤方式決定，並未限制店面住戶參與抽籤、登記承租。由此可知，系爭110年4月18日決議通過「2 、店面住戶機車停放於自家騎樓，其餘每戶住戶可分配到1個機車位，所登記ETC之2台機車可輪流停，但僅有1台機車可停放在地下室，停放位子號碼每年由管理室抽籤一次決定。」之決議，並未透過修改規約，而明定於規約之中。揆諸上開公寓大廈管理條例之規定及說明，自不生效力。
⒋另按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條定有明文。又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，此為公寓大廈管理條例第9條第1項所明定。縱然依該條項但書規定，欲加以特別約定，其所為之限制，亦應符合誠信原則為之。經查，系爭大廈地下室機車停車格數量固然不能滿足全體區分所有權人分配一停車格。但是，於利用有限資源分配時，不論採取「先佔先停」、「抽籤」、「輪流停放」等方式，其前提必須是每一區分所有權人均得以公平參與，不能事先即排除特定主體。依系爭110年4月18日決議，逕自安排店面住戶機車停放自家騎樓，而剝奪店面住戶參與抽籤的機會，致使店面住戶使用地下室停車格之共用部分予以不當限制。該決議顯然已侵害原告店面住戶基於「共有人」使用共用部分之權利，且以損害他人（店面住戶）為主要目的，而有違誠信原則。從而，原告主張系爭110年4月18日決議之內容違反法令，類推民法第56條第2項之規定，請求確認系爭110年4月18日決議無效，為有理由，應予准許。
（二）關於原告先位聲明主張：系爭110年12月26日決議違反民法第148條、公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第56條第2項及類推民法第56條第2項之規定，應屬無效部分：
⒈按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之
共用部分及其基地，有使用收益之權。但另有約定者，從其約定；又按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第9條第1項、第10條第2項定有明文。是區分所有權人既按其對共用部分之應有部分比例，而共有並使用收益該共用部分，則對共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上應按應有部分比例共同分擔，方符公平之旨，惟亦允許以區分所有權人會議決議或以規約定之，以期公允妥適。再按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。又是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，屬以損害他人為主要目的，而為權利濫用或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。再按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」。而現實生活中，公寓大廈之共用部分之使用、管理呈現多樣化，並無統一之使用、管理態樣。是以公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，除由公共基金負擔外，固以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為法定分擔原則，但法律允許以區分所有權人會議或規約規定予以排除而另行約定分擔標準。故關於公寓大廈社區管理費用之分擔，如區分所有權人會議有所決議或規約另有規定，自應優先從其決議或規定，並非一律強制適用「按應有部分比例分擔」之原則。揆其立法目的，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。是以，關於公寓大廈社區管理費分擔之數額，管委會固有權透過區分所有權人會議決議而重行改定，惟其重行改定須具合目的性（即係為修繕、管理、維護共用部分之合理目的），且所約定分擔之方式，須有充分理由，及合宜之計費標準，不得為不合理之差別待遇，以具其正當性，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，自屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。
⒉經查，系爭大廈收取管理費，係依系爭大廈住戶公約第14條第1項：「（二）管理費用收取：1、分店面、公寓住戶，按各戶所有權狀坪數（不含停車位）計算繳納，未遷入戶照繳。」，有原證3即「天賜良園第二期公寓大廈管理委員會組織章程」節本（見本院卷第215頁）在卷可稽。又依系爭大廈於83年3月5日召開區分所有人會議決議：住戶一坪25元，店面住戶一坪12.5元，亦有本院87年訴字第906號判決可憑。嗣因管理費不敷使用，於86年8月17日召開區分所有權人會議決議：調整為公寓住戶一坪40元，店面住戶每坪17.5元。再於109年6月21日召開區分所有權人會議提案七：公寓住戶每坪60元；店面住戶每坪27.59元，亦有109年6月21日區分所有權人會議記錄（見本院卷第249-251頁）可按。此後，又於110年12月26日召開區分所有權人會議，係就系爭大廈管理費重新調整，依該提案說明所載：「社區屋齡老舊，許多設施需修缮及更新，以目前管理費收入，無法做到全面性的修繕，社區對於店面的管理費半價，以行之有年因些許店面住戶，使用電梯及社區公設，依據社區公約第四章第十七條第二項第一款管理費之分擔基準各區分所有人應按其建物登記總面積（不含車位面積）計算以每坪每月定額分擔，停車位以每位每月定額分擔定額之標準由區分所有權人會議決議訂之。提案1：店面管理費依據舊制半價；提案2：店面管理費以比住戶每坪少10元（例如社區住戶每坪為55元，店面住戶每坪45元）。決議：提案1：19票；提案2：32票。」有該決議會議記錄在卷可按（見本院卷第259-261頁）。由系爭大廈上開管理費歷來調整之提案、說明可知，系爭大廈管理費之繳納標準，係有就店面住戶、公寓住戶之居住情形不同，而就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，彈性訂定負擔標準，先予敘明。至於店面住戶、公寓住戶間之比例，何以由住戶一坪25元、店面住戶一坪12.5元，陸續調整為「店面管理費以比住戶每坪少10元（例如社區住戶每坪為55元，店面住戶每坪45元）」，其就店面住戶、公寓住戶修繕、管理維護之受益程度（例如使用管理員門禁管理）、居住情形（例如電梯之使用情形），則始終未見系爭大廈以歷來支出費用項目、數額為計算依據，為店面住戶、公寓住戶訂定一負擔標準；僅以如同漫天喊價之方式，不斷提高店面住戶每坪管理費之費用，自難以說服店面住戶。
⒊系爭110年12月26日決議將原先公寓住戶每坪60元；店面住
戶每坪27.59元，一舉提高至「店面管理費以比住戶每坪少10元（例如社區住戶每坪為55元，店面住戶每坪45元）」，而於提案說明僅空泛說明「社區屋齡老舊，許多設施需修缮及更新，以目前管理費收入，無法做到全面性的修繕」，並未以實際數字舉證有店面住戶管理費需達到與公寓住戶僅有10元之差距，藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議，自屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。從而，原告主張系爭110年12月26日決議之內容違反法令，類推民法第56條第2項之規定，請求確認系爭110年12月26日決議無效，為有理由，應予准許。
（三）關於原告先位聲明主張：系爭111年6月19日決議無故要求原告等全體住戶必須繳交2萬元修繕費用，顯失公平，依民法第56條第2項及類推民法第56條第2項之規定，應屬無效部分：
⒈依原告提出之111年6月19日區分所有權人會議紀錄記載，
系爭大廈於111年6月19日召開區分所有權人會議討論事項及決議第三案：「案由：修繕基金（每戶2萬元可分四期繳納）；說明：本社區消防設備，經由消防主管機關檢查，檢查結果發現許多缺失，主管機關當下開立限期改善單，經由廠商評估修、繕費用相當可觀，管理基金無法負荷，如無法於限期内改善，主管機關將對本社區開罰，繳交罰鍰後必須繼續改善，可連續開罰。決議：1.同意繳交36票。2.不願繳交28票。合於公寓大廈管理條例第三十二條之重新召集會議規定決議額數：出席區分所有權人數與區分所有權比例均達二分之一以上之同意作成決議。」（見本院卷第307頁）。由上開會議紀錄之說明欄記載可知，該決議係針對「消防設備改善」要求全體區分所有權人按「戶」繳納修繕基金2萬元，並未包含修繕其他公共設施。然依被告所提出之被證六即「天賜良園第二期區全人會議議案說明」記載：「議題三案由：社區大樓修繕基金。說明：目前社區重大修繕工程，正在逐步修繕，因消防系統修繕較為重要，因管理基金不足，無法負荷下列工程：
1.消防設備更新（77萬）、與管路配置（8萬）。2.發電機維修（15萬）。3.水塔更新南二、南三（8-12萬）。4.地下室1-15號車位，主結構柱鋼筋腐蝕必須補強（9萬）。5.電梯29年零件更新尚未付款（約37萬）。6.社區防水工程（尚未估價）上述1-5項，估計約160萬，由86戶均攤（每戶2萬）」等語（見本院卷第357-358頁）可知：系爭111年6月19日決議就改善消防設備缺失之設備更新為77萬元、管路配置為8萬元，合計費用僅為85萬元，則針對改善消防設備缺失之設備更新、管路配置，估計僅需花費85萬元，何以需系爭大廈全體區分所有權人（按系爭大廈區分所有權人為86人）均繳納2萬元，以收取172萬元之修繕基金，則並未見111年6月19日區分所有權人會議紀錄予以說明。
⒉再按公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，得因區
分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準；另系爭大廈亦已就店面住戶、公寓住戶約定繳納管理費用之比例，均已如前述。則系爭111年6月19日決議未能參酌店面住戶、公寓住戶約定繳納管理費用之比例而為分擔；又所欲維修之「2.發電機維修（15萬）。3.水塔更新南二、南三（8-12萬）。4.地下室1-15號車位，主結構柱鋼筋腐蝕必須補強（9萬）。5.電梯29年零件更新尚未付款（約37萬）」等項目，有無依系爭大廈店面住戶、公寓住戶之受益程度（例如店面住戶並未使用電梯）予以區分負擔標準，而藉由多數決方式，決議一律收取2萬元之修繕基金，對少數店面區分所有權人為不利之分擔，自屬權利濫用，依民法第148條第1項規定，自非法之所許。從而，原告主張系爭111年6月19日決議之內容違反法令，類推民法第56條第2項之規定，請求確認系爭111年6月19日決議無效，為有理由，應予准許。
（四）原告就系爭110年4月18日決議、系爭110年12月26日決議及系爭111年6月19日決議，所提決議無效之先位聲明既有理由，本院即毋庸就系爭110年12月26日決議及系爭111年6月19日決議，是否應撤銷之備位聲明予以審酌。
五、綜上所述，原告請求確認如主文所示之決議均無效，為有理由，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，自無庸逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 19 日
民事第五庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 19 日
書 記 官 高培馨