臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第74號原 告 洪傑麟訴訟代理人 陳韋樵律師被 告 堡富建設開發有限公司法定代理人 洪文怡訴訟代理人 洪明利
柯佾婷律師被 告 洪明利上列當事人間請求返還買賣價金等事件，經本院於民國112年2月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。經查，本件原告原起訴聲明：被告堡富建設開發有限公司（下稱堡富公司）應給付原告新臺幣（下同）3,333,000元及自民國110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於訴狀送達後，於111年9月27日具狀變更訴之聲明，將原聲明列為先位聲明，並追加洪明利為預備被告及備位聲明（見本院卷第345至350頁），衡情原告聲明之變更及追加，其請求之基礎事實同一，揆諸前揭說明，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告與被告堡富公司於110年2月19日就坐落於臺南市新市區東大社段1303之100、1303之146、1303之149地號等3筆土地，面積為82平方公尺、公用設施面積465平方公尺，持分面積約3.35坪（下稱系爭土地），及經臺南市政府工務局108年11月29日108年南工造字第5185號建造執照核准預定建築之地上3層1幢1戶，建築面積40.33平方公尺之預售房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），簽立房屋預訂買賣合約書，價金為450萬元（下稱系爭房屋買賣合約），土地預定買賣合約書，價金300萬元整（下稱系爭土地買賣合約，與系爭房屋買賣合約合稱系爭房地買賣合約），以上總價金750萬元，原告已支付218萬元。
（二）查系爭房屋有管路配置之施工問題、樓梯水泥回填不實等施工問題，原告母親黃晉儀與被告堡富公司於110年3月28日驗收時，經原告確認有「廚房管路未外推到龍邊」之廚房管路擺設問題，且該廚房管路擺設問題係為工程瑕疵，此有原告母親黃晉儀與被告堡富公司員工紀淑惠於110年3月30日之LINE對話紀錄可按。被告堡富公司遂同意由原告依民法第493條第2項規定自行僱工修繕之，故黃晉儀以28,000元聘請洪銓成即茂泰企業社至系爭房屋修繕該廚房管路擺設問題。再查，原告前以110年10月18日國史館郵局515號存證信函，依民法第493條第1項規定，限期被告堡富公司於文到10日內即110年10月29日前趕緊就系爭房屋之防漏水工程提出改善措施，因被告堡富公司迄未回應，未提出具體改善，導致原告無法完成後續驗屋程序，已構成瑕疵重大至不能達使人舒適居住系爭房屋之目的，原告乃再以110年11月2日高雄草衙郵局87號存證信函，依民法第495條第2項、兩造房屋預定買賣合約書第23條第1項、兩造土地買賣合約書第18條第1項解除系爭房地買賣合約應有理由。
（三）原告請求被告堡富公司給付之金額如下：⒈兩造間系爭房地買賣合約已經解除，原告依民法第259條第
1項第1款，請求被告堡富公司返還原告已給付價金218萬元。
⒉被告堡富公司就系爭房屋之屋頂漏水瑕疵未能按期修繕、
未能供原告驗收，已該當重大賣方瑕疵，原告得依系爭房屋買賣合約第23條第1項規定，請求被告堡富公司賠償原告房地總價款百分之15之違約金，即750萬元之百分之15，共1,125,000元。
⒊原告依民法第493條第2項規定代墊28,000元修繕廚房管路
問題，爰依不當得利之法律關係得請求被告堡富公司返還28,000元之利益。
⒋綜上，原告得向被告堡富公司請求之金額為3,333,000元
（計算式：2,180,000+1,125,000+28,000＝3,333,000），請求判決如先位聲明所示。
（四）如認系爭土地買賣契約存在於原告與被告洪明利之間，系爭房屋買賣契約存在原告與被告堡富公司之間，因系爭房地買賣契約經原告解除，原告依民法第259條第2款規定，請求被告洪明利給付原告68萬元（4萬元定金+32萬元簽約金+32萬元使用執照取得之第二期金額=68萬元），及被告堡富公司應給付原告2,653,000元（計算式：原告先位聲明主張之3,333,000元，扣除洪明利之土地款68萬元，即為2,653,000元），請求判決如備位聲明所示。
（五）先位聲明：⒈被告堡富公司應給付原告3,333,000元，及自110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉訴訟費用由被告堡富公司負擔。
⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
（六）備位聲明：⒈被告堡富公司應給付原告2,653,000元及自110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉被告洪明利應給付原告68萬元及自110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒊訴訟費用由被告連帶負擔。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告堡富公司之抗辯：
（一）本件係原告未經被告同意私自僱工入侵被告所有系爭房屋内，破壞屋内建物結構(挖掘浴室地坪及切除牆壁鋼筋），及擅自將屋内之馬達改設置於鄰地上，除致被告違法竊佔鄰地外，亦導致系爭房屋與起造設計圖不符無法合法申請使用執照，是原告請求解除契約、返還價金及給付違約金云云，均屬無據。
（二）被告否認系爭房屋存有原告所主張之瑕疵（包含排水系統管路、抽水馬達未依設計圖、基地裸空、房屋漏水等），亦否認有同意原告得私自帶人入内破壞被告所有建物，且兩造間之法律關係為「買賣契約」，並非「承攬契約，原告為「買受人」並非「定作人」，本件不適用民法第495條第2項規定，原告以此主張解除契約顯屬無據。
（三）聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊願供擔保請准宣告免為假執行。
四、被告洪明利之抗辯：
（一）系爭土地是被告洪明利所有，並非堡富公司所有。系爭房屋沒有問題，原告解約是沒有道理的。
（二）聲明：請求判決駁回原告之訴。
五、兩造不爭執行及爭執事項：
（一）兩造不爭執事項：⒈原告於110年2月19日與被告堡富公司訂立房屋預訂買賣契
約書，原告向被告購買「首富堡3」編號A20房屋（臺南市政府工務局（108）南工造字第5185號建造執照），價金450萬元（見本院卷第37-62頁）。
⒉原告因系爭房地買賣合約，交付下列款項予被告堡富公司
：系爭房屋暫收款10萬元、110年2月19日匯款90萬元（原證4)、110年6月22日匯款80萬元（原證5)，以上共計180萬元。
⒊系爭房地買賣合約並未約定交屋日期，系爭房屋尚未交屋。
⒋原告於110 年10月18日寄發國史館郵局515 號存證信函予
被告堡富公司，被告保富公司於110 年10月19日收受存證信函（原證10）。
⒌原告於110年11月2日寄發高雄草衙郵局87號存證信函予被
告，解除系爭房地買賣合約，被告堡富公司於110年11月3日收受存證信函（原證11）。
（二）兩造爭執事項：⒈原告先位聲明主張：系爭房地之買賣合約，出賣人均係被告堡富公司，且：
⑴原告主張系爭房屋有下列瑕疵，經原告定相當期限，請
求被告堡富公司修補之，被告堡富公司未修補，乃依據民法第495 條第2 項、兩造系爭房屋買賣合約書第23條第1 項、土地買賣合約書第18條第1 項解除系爭房地買賣合約，是否有理由？①被告堡富公司未依兩造協議將廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地。
②系爭房屋有地基回填不實之問題。
③系爭房屋之外部防水工程於110 年5 月至7 月間並未完成。
⑵原告主張：系爭房地買賣合約已解除，原告依民法第259
條第1項第1款，請求被告堡富公司返還已給付之價金218萬元，是否有理由？⑶原告主張：被告堡富公司就系爭房屋之屋頂漏水瑕疵未
能按期修繕、未能供原告驗收，已該當重大賣方瑕疵，原告得依系爭房屋買賣合約第23條第1項規定，請求被告堡富公司賠償原告房地總價款百分之15之違約金，即750萬元之百分之15，共1,125,000元，是否有理由？⑷原告主張：其依民法第493條第2項規定代墊廚房管路施
工之自行修繕問題而花費之28,000元，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還28,000元之利益，是否有理由？⒉原告備位聲明主張：如認為系爭土地買賣契約存在於原告
與被告洪明利之間，系爭房屋買賣契約存在原告與被告堡富公司之間，因系爭房地買賣契約經原告解除，則：
⑴原告依法第259 條第2 款規定請求被告給付原告68萬元
（4萬元定金+32 萬元簽約金+32 萬元使用執照取得之第二期金額，共計68萬元），是否有理由？⑵原告主張，被告堡富公司應給付原告2,653,000元，是否
有理由？（計算式：先位聲明主張之3,333,000元，扣除洪明利之土地款68萬元，即為2,653,000元）。
六、得心證之理由：
（一）原告主張：系爭房地之買賣合約，出賣人均係被告堡富公司，且系爭房屋有⒈被告堡富公司未依兩造協議將廚房管路及1樓衛生間管路移至後面空地。⒉系爭房屋有地基回填不實之問題。⒊系爭房屋之外部防水工程於110年5月至7月間並未完成之瑕疵，經原告定相當期限，請求被告堡富公司修補之，被告堡富公司未修補，乃依據民法第495條第2項、兩造系爭房屋買賣合約書第23條第1項、土地買賣合約書第18條第1項解除系爭房地買賣合約，是否有理由？經查：
⒈原告於110年2月19日與被告洪明利簽訂土地預訂買賣契約
書面，此有系爭土地買賣合約在卷可憑（見本院卷第63-77頁），被告洪明利為系爭土地之出賣人甚為明確，原告主張系爭土地之買賣合約之出賣人為被告堡富公司並無足採。
⒉又原告主張系爭房屋有上述之瑕疵，經原告定相當期限，
請求被告堡富公司修補之，被告堡富公司未修補，乃依據民法第495條第2項、兩造系爭房屋買賣合約書第23條第1項、土地買賣合約書第18條第1項解除系爭房地買賣合約云云。經查：
⑴「因可歸責於承攬人之事由，致工作發生瑕疵者，定作
人除依前二條之規定，請求修補或解除契約，或請求減少報酬外，並得請求損害賠償。前項情形，所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，而其瑕疵重大致不能達使用之目的者，定作人得解除契約。」民法第495條定有明文。又「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，買方得依法解除契約，解約時賣方應將既收價款退還買方。」系爭土地買賣合約第18條第1項亦約定甚明（見本院卷第70頁）。本件原告與被告堡富公司之間所訂立為系爭房屋之「買賣契約」並非「承攬契約」，無承攬工作物瑕疵修補規定之適用，且被告堡富公司並非系爭土地買賣合約之當事人，從而，原告依據民法第495條第2項、系爭土地買賣合約第18條第1項，解除系爭房地買賣合約為無理由，應予駁回。
⑵又系爭房屋買賣合約第23條第1項前段約定：「賣方違反
…『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，買方得解除本契約。」，又同合約第21條第2項約定：「有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」此有該合約在卷可按（見本院卷第49、50頁）。故系爭房屋是否有賣方之瑕疵擔保責任，應依民法規定辦理。
⑶按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十
三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」民法第354條第1項、第373條分別定有明文。依民法第373條、第354條第1項規定及最高法院73年度台上字第3195號、81年度台上字第1134號、86年度台上字第1689號等民事判決意旨可知，民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上以其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時有瑕疵存在為要件，即於危險移轉後始有適用；例外於瑕疵已確定無法除去，出賣人亦確定拒絕擔保者，買受人方可於危險移轉前要求出賣人負擔瑕疵擔保責任。即除有「瑕疵已確定無法除去」，或「出賣人明示拒絕修補」此二種例外情況外，買受人不得於買賣標的物交付前主張瑕疵擔保。若於危險移轉前，買受人雖已發覺其物有瑕疵，如出賣人未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條之規定解除契約。系爭房屋未約定交屋日期、目前尚未交屋，此為兩造所不爭執，則被告堡富公司除有「瑕疵已確定無法除去」，或「明示拒絕修補」此二種例外情況外，原告不得主張瑕疵擔保而解除契約。
⑷原告主張系爭房屋有：「被告堡富公司未依兩造協議將
廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地。」之瑕疵云云，經查：
①原告主張該廚房管路及1 樓衛生間管路有「未外推到
龍邊」之瑕疵，然查所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。原告向被告堡富公司購買系爭房屋時，房屋已接近完工，廚房管路及1樓衛生間管路均已完成，馬達及管路之位置如被告提出之平面圖所示（見本院卷第425頁），該管路位置並無任何應具備之價值、效用或品質而不具備者之情事，原告對管路位置意見純係個人喜好，原告謂「管路有未外推到龍邊」係瑕疵云云，自無可採。
②雖原告主張未依兩造協議將廚房管路及1 樓衛生間管
路移至後面空地，該管路移設屬於瑕疵修補，非建築物設計變更，被告已同意原告僱工修繕，並提出告母親黃晉儀與被告堡富公司員工紀淑惠於110年4月1日（原告誤為110年3月30日）之LINE對話為證。然查，黃晉儀於110年4月1日以LINE向紀淑惠稱：「目前修改的後面增建部分！廚房電路！水龍頭部份！還有樓梯廁所排水系統管路到後面增建部分！」此有該LINE對話內容可按（見本院卷第89頁），上開對話為黃晉儀單方之陳述，被告堡富公司並未回應，該對話內容不足以證明兩造已達成將廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地，並同意由原告僱工施作之協議。
③按系爭房屋買賣合約第11條第2項前段係約定：「買方
若要求室内隔間或裝修變更時，應經賣方同意於賣方指定之相當期限内為之，並於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，且此項變更之要求以一次為限。」（見本院卷第44頁）。原告要求將系爭房屋廚房管路及
1 樓衛生間管路移至後面空地，自屬裝修變更，依約應得被告堡富公司之同意，並簽署工程變更單後為之，被告亦出具客戶工程變更明細表供原告簽署（見本院卷第93頁）。然原告以其管線遷移是瑕疵修補，並非室内隔間或裝修變更為由，拒絕簽署，自行僱用工人洪銓成等人進入系爭房屋遷移管線，並將管線移設至鄰地，經被告堡富公司發覺後，乃要求原告將移設至鄰地的管線回復原狀、簽署客戶工程變更明細表，此有紀淑惠以LINE向黃晉儀稱：「（110年4月17日）A20管凸出牆外使照驗收不會過，請近快處理。」、「（110年4月18日）上次的單請妳至接待中心完成，謝謝妳。未簽前妳就施工，于情與裡，簽了，大家好做事，感恩謝謝妳。有變更，事前沒簽，事後一定要補。」、「（110年6月17日）請撥空至接待中心，完成變更單簽名。上次妳沒簽，公司很希望妳能完成。妳有理虧，沒變更就不用簽，妳已變更，要交給律師，妳把事搞砸了。」此有LINE對話內容可按（見本院卷第98-106頁）。顯見管線變更一事，原告未依照契約約定之程序，得到被告堡富公司之同意，亦未在客戶工程變更明細表簽名，被告堡富公司並無更改管線之義務。
④雖原告又舉證人洪銓成、游和彥為證，以證明原告委
託其等到系爭房屋遷移管線時，有堡富公司的人在場，原告係得到堡富公司同意才進場施工，證人洪銓成亦到庭證稱：「施工時間是4月5至7號，…建設公司的人在我施工的第三天有來現場，他說他是監工，所以我才知道他是建設公司的人。…（問：證人110年4月5至7日到現場施工時，所看到的建設公司的人有無包含洪明利？）有。…今天在場的洪明利連三天叫我轉告業主不要買這間房子了。（問：在場監工人員對於證人施工有無表示反對意見？在場施工人員有無主張過證人是私闖民宅？）沒有。現場是開放空間，沒有工程圍籬。我也有跟現場監工人員聊過天。」等語（見本院卷第329-333頁）。證人游和彥則證稱：「（問：如何進到該房屋施工？）第一天是老闆帶我們去現場，跟我們講怎麼做。我有看到老闆有跟一個人接洽，那個人讓我們進去的，不知道那個人是誰。…（問：在施作工程時，建設公司的人有無過來關心過？）有。來過好幾次。每天都有人來看我們做。（問：來看的人是誰？跟當初老闆接洽的人是否同一人？）忘記了。（問：是否可以確認來看的人是堡富建設開發有限公司的人？或是洪明利？ ）我沒有辦法確認。」等語（見本院卷404、405頁）。然查，系爭房屋依系爭房屋買賣合約第11條，原本即可透過兩造合意，原告簽署工程變更單，並附詳圖後即可辦理建築設計變更，被告堡富公司早在110年4月1日之前即將繕打完成、蓋章之「客戶工程變更明細表」交付黃晉儀，然黃晉儀拒絕簽署，原告既未簽署，難認兩造已達成廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地之協議，此與被告堡富公司人員有無在場無關，是證人洪銓成、游和彥之證詞尚不足以證明被告堡富公司已同意原告自行僱工變更廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地，原告之主張尚難採信。
⑤綜上，系爭房屋之廚房管路及1 樓衛生間管路係按圖
施作，並無價值、效用或品質不具備之瑕疵存在，被告堡富公司亦未同意廚房管路及1樓衛生間管路移至後面空地，從而，原告主張：系爭房屋有未依兩造協議將廚房管路及1樓衛生間管路移至後面空地之瑕疵存在為無理由。
⑸原告主張，系爭房屋有地基回填不實之瑕疵云云，經查：
①原告提出原證12系爭房屋地基裸空之照片為證（見本院
卷第181-187頁），並經證人洪銓成到庭證稱：「（問：原證12四張照片中，水泥有大片面積是鏤空，離泥土大概有10公分距離，依照證人看法，是否是水泥回填不實的狀況？）我的手可以伸進到裡面，應該是建設公司的土方還不實時就預設鋼筋上去，時間過短沒有澆水讓他緊實。這不是我的專業，這邊應該請建設公司的人回答。…（問：原證12第1張照片（本院卷第181頁），請證人確認除了除了挖除的T字型範圍外，其他部分是否也是鏤空的，距離泥土差10公分？）對。水泥是浮在鋼筋上面，水泥層跟鋼筋、泥土中間有空隙。在配管時就發現到，基於良心要告知兩造。…（問：證人有無土木技師、結構技師或建築師執照？）我只有電匠師。（問：證人是否清楚系爭房屋所採取的地坪的基礎工法？）監工人員說地坪基礎工法是筏式基礎。」等語（見本院卷第334-337頁）；另證人游和彥則證稱：「（提示原證12,見本院卷第185頁照片，問：該照片左邊地面的坑洞，當時看到的狀況？）打下去是空的。（問：距離地面大概多深？）8到10公分吧。…水泥地面刨除後，下面有8到10公分的空隙，空隙裡面有土。…（問：水泥下面都是鏤空？）不是全部，只有有些地方。水泥刨除完，下面是泥土，有些地方是空的。（問：水泥下面有無鋼筋？）水泥下面有鋼筋。（問：為何會有這樣的中空？）可能灌漿不好。…（問：證人有無土木技師、結構技師、建築師等專業執照嗎？）沒有。（問：證人是否知道什麼是筏式基礎？）不知道。（提示被證5第四頁，見本院卷第354頁下方圖片，問:依照筏式基礎工法，下面鋪完砂石後，上面配上雙鋼筋，故當時證人刨挖下去時第一個看到的是否是鋼筋？）有些是先看到鋼筋，有些是先看到土，有看到鋼筋，鋼筋下面是土石。」等語（見本院卷第406-410頁）。
②查原告提出爭房屋廚房及後方空地之照片，地面部分水
泥被刨挖，露出下方之鋼筋，部分鋼筋被截斷，再下方為碎石，有該照片可按（見本院卷第181-187頁），證人游和彥係將現場地面刨除之人，其證述現場刨挖之狀況：「先看到鋼筋，有些先看到土，有看到鋼筋，鋼筋下面是土地。」（見本院卷第410頁）。按系爭房屋之建築係採筏式基礎工法，筏式基礎之施作步驟為開挖基地後→混擬土灌漿→鋼筋綁紮→結構加強→鋪設碎石→雙層配筋→灌漿完成，此有被告提出之筏式基礎工法說明，及系爭建物之施工照片可按（見本院卷第351-354頁），核與證人游和彥證稱其挖掘地面時，挖完水泥地面看到鋼筋碎石泥土相符。雖證人洪銓成、游和彥稱鋼筋與泥土有空隙云云，然查，其二人對建築營造並無專業知識，更不知何謂筏式基礎，上開水泥、鋼筋及碎石泥土間之空隙是如何造成的？是否是施工不善之瑕疵？並未能證明，其主觀認為現場有空隙是灌漿不好，房屋強度不夠，遇到地震比較危險云云，自不足採，尚難為有利原告之認定。此外，原告未能舉證證明系爭房屋有地基回填不實之瑕疵，其主張不足採信。
⑹原告主系系爭房屋在110年5月至7月間，未如其母親黃晉
儀要求完成防水，原告於110年10月18日即以國史館郵局515號存證信函要求被告應於文到10日内即110年10月29日週五之前回應原告有關系爭房屋之防漏水工程之修繕瑕疵（參原證10)，卻遲至110年11月16日始以歸仁郵局214號存證信函回應之云云。經查：
①被告洪明利於110年9月15日以LINE向原告母親黃晉儀告
知：「我公司房子僅差頂樓小部分防水未能完成！(因雨）防水整理基本 也是早就完成了。」，又於110年9月15日以LINE向黃晉儀告知：「天氣是從5月底6月以來雨僅稍間斷，外部防水須在後地坪乾燥，不是昨天下雨今天不下雨就能施作！防水也不是1天就能乾涸！内部防水早已做完，外部不能施作這只是小部分！」，有該LINE對話可按（見本院卷第193、195頁）；被告堡富公司於110年11月16日以歸仁郵局214號存證信函告知原告：「5月一直下雨，公司為顧品質不能強行施作，這樓頂層防水佔總價不到1/500...在八月底已將頂層防水施作完成。」此亦該存證信函可按（見本院第85、86頁）。
②按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交
易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。原告所指系爭房屋未在110年5月至7月間完成防水施作，係工程未完成，而兩造未約定交屋日期，系爭房屋亦未交屋，只要被告堡富公司在交屋即危險移轉時完成防水工程即可，故被告未依原告母親黃晉儀要求在110年5月至7月間完成防水工程，難認係物之瑕疵，原告此部分之主張亦無理由。
⑺綜上所述，系爭房屋並無原告主張之①被告堡富公司未依兩
造協議將廚房管路及1 樓衛生間管路移至後面空地。②系爭房屋有地基回填不實之問題。③系爭房屋之外部防水工程於110 年5 月至7 月間並未完成之瑕疵存在，況系爭房屋尚未交屋，不符合「瑕疵已確定無法除去」，或「明示拒絕修補」此二種例外情況外，而得主張賣方應負瑕疵擔保責任。從而，原告依據系爭房屋買賣合約第23條第1項前段約定請求解除系爭房屋買賣契約為無理由，應予駁回。
（二）原告主張：系爭房地買賣合約已解除，原告依民法第259條第1項第1款，請求被告堡富公司返還已給付之價金218萬元，是否有理由？經查：
⒈被告堡富公司並非系爭土地買賣契約之出賣人，原告對其
解除契約並無理由；又原告依據民法第495條第2項、系爭房屋買賣合約書第23條第1項解除契約為無理由，已如前述。從而，原告以契約解除後依據民法第259條第1項第1款規定，請求被告堡富公司返還價金218萬元為無理由，應予駁回。
⒉又原告請求解除系爭房地買賣合約返還價金為無理由，則
原告已繳交之價金為218萬元，或180萬元即無認定之必要，附此說明。
（三）原告主張：被告堡富公司就系爭房屋之屋頂漏水瑕疵未能按期修繕、未能供原告驗收，已該當重大賣方瑕疵，原告得依系爭房屋買賣合約第23條第1項規定，請求被告堡富公司賠償原告房地總價款百分之15之違約金，即750萬元之百分之15，共1,125,000元，是否有理由？經查：
⒈「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，買方得解除
本契約。賣方除應將買方已繳之房屋價款全部退予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」系爭房屋買賣合約第23條第1項定有明文。
⒉被告堡富公司毋需負物之瑕疵擔保責任已如前述，從而，
原告依據系爭房屋買賣合約請求被告堡富公司賠償原告房地總價款百分之15之違約金，即750萬元之百分之15，共1,125,000元，為無理由，應予駁回。
（四）原告主張：其依民法第493條第2項規定代墊廚房管路施工之自行修繕問題而花費之28,000元，爰依不當得利之法律關係，請求被告返還28,000元之利益，是否有理由？經查：
⒈原告與被告堡富公司間就系爭房屋訂立買賣契約，並非承
攬契約，原告依據民法第493條第2項規定，請求被告堡富公司償還修補費用為無理由，應予駁回。
⒉「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。原告為將廚房、1樓衛生間管線外移到後方空地，支出工程費28,000元，此有估價單一紙在卷，並經證人洪銓成到庭證述明確（見本院卷第95頁、第328頁）。然查，被告堡富公司原施作之管線並無任何瑕疵，亦未同意原告遷移管線已如前述，原告因個人喜好將管線遷移，難認被告堡富公司受有利益。從而，原告依民法第179條之規定，請求被告堡富公司返還利益28,000元為無理由，應予駁回。
（五）本件原告先位之訴既無理由，本院即應就備位之訴為審理裁判。原告備位聲明主張：如認為系爭土地買賣契約存在於原告與被告洪明利之間，系爭房屋買賣契約存在原告與被告堡富公司之間，因系爭房地買賣契約經原告解除，則：⒈原告依法第259 條第2 款規定請求被告給付原告68萬元，是否有理由？⒉原告主張，被告堡富公司應給付原告2,653,000元，是否有理由？經查：
⒈被告洪明利為系爭土地買賣合約之出賣人，有該合約在卷
可按（見本院卷第65-77頁）。惟系爭房屋並無原告主張之瑕疵存在，原告不得主張解除系爭房地契約已如前述。
從而，原告以其解除系爭房地買賣合約，依民法第259條之規定，請求被告洪明利返還68萬元、被告堡富公司應返還2,653,000元為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告先位之訴請求被告堡富公司給付原告3,333,000元，及自110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；備位之訴請求被告堡富公司、洪明利分別應給付原告2,653,000元、68萬元，及均自110年11月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回，假執行之聲請失所依附，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 24 日
民事第五庭 法 官 張麗娟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 3 月 25 日
書 記 官 高培馨