臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第751號原 告 李文中訴訟代理人 戴勝利律師
林仲豪律師吳佳龍律師被 告 蘇進旺訴訟代理人 王朝揚律師複代理人 黃文章律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院民國112年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰捌拾捌萬元，及自民國111年5月26日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣參萬玖仟肆佰壹拾貳元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾玖萬參仟參佰參拾參元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰捌拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)兩造於民國111年2月24日簽訂土地買賣契約，由原告買受被告所有之坐落臺南市○○區○○○段0000地號土地(下稱系爭土地)，並約定買賣總價金為新臺幣(下同)38,800,000元(下稱系爭買賣契約)，而原告於簽訂系爭買賣契約當日即111年2月24日，連同先前已給付之定金共給付被告3,880,000元。復因系爭土地屬規劃中「臺南科學工業園區特定區計畫」之區段徵收範圍內土地，則關於系爭土地是否符合土地徵收條例細則第40條第1項後段規定之「農地重劃」要件，即是否曾負擔農、水路費用，將影響區段徵收之抵價地權值比例，故兩造另於系爭買賣契約書附件特約事項第5條約定系爭土地需取得已辨理過農地重劃證明文件。詎料，於簽訂系爭買賣契約後即111年2月25日，始發現系爭土地不符土徵條例細則第40條第1項後段關於曾經農地重劃即負擔農水路費用之要件，顯有違系爭買賣契約特約事項第5條之約定，原告自得依系爭買賣契約特約事項第11條約定，解除系爭買賣契約，並請求被告返還已給付之價金即3,880,000元等語。
(二)並聲明：
1、被告應給付原告3,880,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年5月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)兩造間就系爭買賣契約特約事項約第5條，僅約定系爭土地需取得已辦理農地重劃證明文件。又「農地重劃」之相關規定甚多，除農地重劃外其於法令規範要件各不相同。倘系爭買賣契約所約定之「農地重劃」，除增進農地利用之土地改良方式外，尚須包括其他法令就「農地重劃」所為之規範要件，即應另為特別之約定。然系爭買賣契約並未見系爭土地亦需符合土徵條例細則第40條第1項後段關於曾經農地重劃且限於分擔公用負擔之要件為等相關約定，且被告就系爭土地已取得農地重劃證明文件，故原告以系爭土地未符合土徵條例細則第40條第1項後段之要件，依系爭買賣契約第11條解除系爭買賣契約並請求返還已給付之買賣價金，自屬無據。
(二)並聲明：
1、請求駁回原告之訴。
1、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)兩造於111年2月24日就被告所有之系爭土地，簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為38,800,000元。於簽約當日，原告給付第一期款(含訂金)3,880,000元(現金700,000元、支票3,180,000元)。
(二)系爭買賣契約附件特約事項第5條約定，系爭土地需取得已辦理過農地重劃證明文件；系爭買賣契約附件特約事項第11條約定，如有上述二、四、五、六、七條之情事，買賣無法成立，雙方同意無條件解除本約買賣契約，價金返還予買方，互不要求損害賠償，解約費用由賣方負擔。
(三)系爭買賣契約書所附之「土地標的現況說明書」上，除於土地現況內各內容項次逐一勾選外，於第5項次「本土地是否位於政府徵收預定地範圍」，勾選「是」，並於說明記載：「南科特定區段徵收農地」；並於第25項次「其他重要事項」，勾選「否」，委託人處有被告之簽名。
(四)臺南市政府地政局於111年3月2日以南市地農字第1110257206號函覆被告：「說明：二、經查所揭地號係屬臺糖自辦之善化農場重劃區範圍內之土地，另是否曾負擔農水路費用及是否為農地重劃之抵費地、劃餘地或零星集中土地乙節，請逕洽臺灣糖業股份有限公司查明」。
(五)臺灣糖業股份有限公司臺南區處於111年3月18日，以南善資字第1110001597號函覆被告：「說明：三、本公司自辦農地重劃大部分土地為本公司所有，而重劃區內與民有土地插花交錯者，為利土地集中使用及耕作與管理之便利，儘量交換分合，集中使用。本公司範圍內，原有一般民有之道路、水路，如該所有權人在重劃區內有私有耕地，應折合耕地面積合併調整分配於農場土地周邊，如僅有道路、水路者，由本公司以地價補償。重劃後作為農路、水路使用者，仍登記為本公司所有，故民地無分擔工程費用及重劃費用」。
四、兩造爭執事項：
(一)系爭契約特約事項第5條「本約土地需取得已辦理過農地重劃證明文件」之約定，係指系爭土地曾經單純參與農地重劃？或符合土徵條例細則第40條第1項規定之農地重劃？
(二)原告以被告違反特約事項第5條之約定，依特約事項第11條之規定主張解約並返還價金，有無理由？
五、得心證之理由：
(一)系爭契約特約事項第5條「本約土地需取得已辦理過農地重劃證明文件」之約定，係指系爭土地曾經單純參與農地重劃？或符合土徵條例細則第40條第1項規定之農地重劃？
1、按當事人締結之契約一經合法、合意成立，雙方均應受其拘束(最高法院18年上字第484、1495號判例意旨參照)。又當事人間所訂契約，除與強行法令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判斷(最高法院19年上字第2584號判例意旨參照)。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，即解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(最高法院17年上字第1118號判例、99年度台上字第1421號判決意旨參照)。
2、又按本條例第39條第2項所稱因情況特殊，經上級主管機關核准者，指抵價地總面積非為徵收總面積百分之五十時，經需用土地人擬具具體理由，於區段徵收計畫書報核前，先報經上級主管機關核准者。所稱曾經農地重劃者，指原有土地曾參加農地重劃並分擔農路、水路用地，且該農路、水路用地已登記為直轄市、縣 (市) 或農田水利會所有者，此土徵條例細則第40條第1項定有明文。
3、經查，被告於110年9月14日先向訴外人購買系爭土地。嗣原告透過仲介於111年2月14日購買系爭土地並於當日交付定金，此業據原告提出系爭土地登記謄本1紙(卷第27頁）、土地買賣契約書1紙(見卷第29-43頁）、買賣定金收據1紙(卷第59頁)為證。又兩造於111年2月14日簽立買賣定金收據之特約條款第7條約定：「本買賣標的需具備取得①農用證明②農重證明.....始生效」，有買賣定金收據1紙為證(卷第59頁)，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
4、又查兩造於111年2月14日簽訂買賣定金收據後，被告當日即將其向前手購買系爭土地時，當時土地仲介蘇敬富在110年8月11日向台南市政府地政局函詢「系爭土地是否參加農地農地並分擔費用」一節函文LINE給原告所委託之土地仲介鄭秀珍，該函文記載：「經查旨揭地號係屬台糖自辦之善化農場重劃區範圍內之土地，另是否曾負擔農水路費用乙節，請逕洽台灣糖業股份有限公司查明。」(見卷第167、169頁)。而111年2月24日正式簽約時，其中特約事項第5條約定：「系爭土地需取得已辦理過農地重劃證明文件；系爭買賣契約附件特約事項第11條約定，如有上述二、四、五、六、七條之情事，買賣無法成立，雙方同意無條件解除本約買賣契約，價金返還予原告，互不要求損害賠償，解約費用由被告負擔」(見卷第43頁）。隨即隔日即111年2月25日，由訴外人即代書許惠津以被告之名義行文臺南市政府地政局及台糖公司臺南區處函問「系爭土地是否參加農地重劃並分擔費用及是否為農地重劃之抵費地、劃餘地或零星集中土地」，台南市政府地政局於111年3月2日函覆：「經查旨揭地號係屬臺糖自辦之善化農場重劃區範圍內之土地，另是否曾負擔農水路負擔費用及是否為農地重劃之抵費地、劃餘地或零星集中土地乙節，請逕洽臺灣糖業股份有限公司查明。」(卷第61頁)；許惠津函詢台灣糖業股份有限公司台南區處後，其函覆：「本公司自辦農地重劃大部分土地為本公司所有，而重劃區內與民有土地插花交錯者，為利土地集中使用及耕作與管理之便利，儘量交換分合，集中使用。本公司範圍內，原有一般民有之道路、水路，如該所有權人在重劃區內私有耕地，應折合耕地面積合併調整分配於農場土地周邊，如僅有道路、水路者，由本公司以地價補償。重劃後作為農路、水路使用者，仍登記本公司所有，故民地無分擔工程費用及重劃費用」(見卷第63頁)，自堪信為真實。
5、依上開系爭土地買賣訂約前、後之時間軸可以看出，在111年2月14日被告LINE給鄭秀珍的函文清楚記載系爭土地係台糖公司自辦之農地重劃土地，但是否負擔農水路，需進一步台糖公司。由此可知，被告清楚知悉區域徵收農地重劃土地，尚有「有、無負擔農水路費用」之差別。而由仲介及代書函詢主管機關一連串過程可知，都是在查證系爭土地有無「負擔農水路費用」，顯見系爭土地有無負擔農水路費用是系爭買賣重要交易事項，對此，被告實無法推諉不知情。
6、再查：本院傳訊證人鄭秀珍到庭具結證稱：「卷第59、167、169頁三個文件是下定金那天，被告讓我知道的文件。因為沒有分擔過水路會影響價格，有負擔過的會比較符合行情，沒有負擔過水路的會打八折。我們是以有負擔的行情價問的」(卷第257頁）；「我沒有很明確跟被告講要負擔農水路的重劃地，但是被告是曾經有買賣過的地主，被告也知道什麼是有農重證明的意義」（卷第258頁）；「會要求被告再提出農重證明，是因為我之前看過的農重證明是不需要再詢問台糖的，因為這文件(卷第169頁)有寫到要再問台糖，我認為有疑義，所以才請被告再提出農重證明」(卷第258頁）；「必須發文去調查，我那時有跟被告約何時正式簽約，再麻煩代書去申請；一定是要簽約，代書才會變成兩造的代理人，才有資格去申請公家文件。」(卷第261頁）；「土地徵收條例有規定土地重劃就是有負擔農水路，如果沒有負擔農水路，就是百分之40與45的差別，我那時才會強調有無土地重劃，我認為被告是投資客，被告應該會理解我們指的農地重劃是有負擔農水路，不然被告下訂金時不會拿卷第169頁的文件出來」等語(見卷第262頁)；另證人許惠津到庭證稱：「卷第169頁文件，我在簽約前或當下給我看時，上面講得很清楚，請逕洽台糖的話顯然有無負擔過農水路是不明的。」(卷第266頁）；「我有把這訊息跟買賣及仲介做回報。
」、「應該是買賣的都知道，所謂農地重劃就是經過農水路負擔的。」等語(卷第267頁)。衡諸證人鄭秀珍及許惠津分別為承辦本件買賣契約之仲介及代書，核其所證述內容，情節相符，與兩造亦無利害關係，且其等均經具結，應無甘冒偽證之風險，而為虛偽陳述，自堪採信。
7、依上開證人之證述，被告於買賣契約簽訂前，即主動出示其與前手交易之相關函文；證人鄭秀珍與證人許惠津，於簽訂系爭買賣契約前後，均亦告知被告尚須就系爭土地農水路負擔部分函詢相關單位為調查，被告並同意證人許惠津以其名義分別函詢臺南市政府地政局及台糖公司等情，更足證被告知悉買賣契約特約事項第5條，關於農地重劃證明文件之約定，尚須符合曾負擔農水路之要件，否則毋庸在111年3月2日收到台南市地政局函文後，還需進一步於111年3月11日發文函詢台糖公司是否負擔過農水路費用。
8、末證人鄭秀珍到庭證稱：「因為有沒有分擔過水路會影響價格，有負擔過的會比較符合行情價，沒有負擔過水路的會打八折；我們是有負擔的行情價問的。」；證人許惠津到庭證稱：「假設不是有負擔農水路的話，在市場上的行情會有差異性，有負擔過的會比較高，因為土徵條例的會比較高」等語(卷第257、266頁)，依上開證人證述，足知該區段之土地究否曾負擔農水路費用，影響成交價格甚鉅，且系爭土地之買賣價金為已負擔農水路費用之行情價格。再參被告買受系爭土地時點為110年9月14日，距離系爭土地買賣僅事隔不到半年，其既於簽訂本件買賣契約前，與系爭土地之原地主交易過，具該區段之交易經驗，且其亦自陳於該區段之價格有所研究(卷第263頁)，斷無可能就系爭買賣契約價金為已負擔農水路費用之行情價格乙情，全然不知情。
9、綜上，系爭土地買賣契約特約事項第5條約定系爭土地需取得已辦理過農地重劃證明文件，其雖沒有記載限於「分擔農水路費用」之農地重劃土地，但前已述及，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，做為其判斷之基礎。故此，依被告於收受定金後主動交付仲介卷第167-169台南市地政局函文、系爭土地所處區域徵收交易行情及習慣、系爭土地買賣仲介、代書之行為，堪認系爭土地買賣契約特約事項第5條之約定，除須曾參與過土地重劃外，尚須符合土徵條例細則第40條第1項規定即「負擔農水路費用」之農地重劃要件甚明，應認原告主張為可採。
(二)原告以被告違反特約事項第5條之約定，依特約事項第11條之規定主張解約並返還價金，有無理由？
1、按本約土地需取得已辦理過農地重劃證明文件；如有上述二、四、五、六、七條之情事，買賣無法成立，雙方同意無條件解除本約買賣契約，價金返還予買方，互不要求損害賠償，解約費用由賣方負擔，系爭買賣契約第5、11條分別訂有約定。(見卷第43頁)
2、經查，系爭買賣契約特約事項第5條之約定，系爭土地除需取得已辦理過農地重劃證明文件外，尚須符合土徵條例細則第40條第1項規定之農地重劃，即需負擔過農水路費用，已如前述。
3、又觀諸本院函詢臺南市政府地政局關於系爭土地之農地重劃資訊，該局函覆：「五、查系爭土地係屬台灣糖業股份有限公司自辦善化農場農地重劃區，台灣公司台南區處於111年10月26日南善資字第1110007155號函：『本公司範圍內，原有一般民有之道路、水路，如該所有權人在重劃區內私有耕地，應折合耕地面積合併調整分配於農場土地周邊，如僅有道路、水路者，由本公司以地價補償。重劃後作為農路、水路使用者，由本公司以地價補償。重劃後作為農路、水路使用者，仍登記本公司所有，故民地無負擔工程費用及重劃費用。』；六、綜上，旨揭土地屬善化農場農地重劃區，未負擔農路、水路，且該用地以地價補償之，故非屬上開函釋及土地徵收條例第39條地2項、土地徵收條例施行細則第40條地1項所稱『曾經土地重劃者，該重劃地區不得少於45%』。」等語，有該局111年11月7日南市地徵字第1111410266號函在卷可參(卷第235、236號)。
4、依前開函覆可知，系爭土地雖係屬善化農場農地重劃區，然並未負擔農路、水路，是自與土徵條例細則第40條第1項所稱「曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少與45%」有閒，堪認被告顯已違系爭買賣契約特約事項第5條之約定，原告依系爭買賣契約特約事項第11條之約定解除系爭買賣契約，並請求返還已給付之買賣價金3,880,000元，即屬有據。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約特約事項第5、11條約定之法律關係，請求被告給付3,880,000元，為有理由，應予准許。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
九、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為40,448元(裁判費39,412元、證人旅費1,036元，卷第279、281頁)，而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如
主文第2項所示。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
民事第三庭 法 官 田玉芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 2 月 10 日
書 記 官 黃紹齊