臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第738號原 告 李陳月訴訟代理人 葉凱禎律師
曾嘉雯律師被 告 德化堂法定代理人 鄭清海訴訟代理人 蘇清水律師
黃郁婷律師蘇國欽律師上列當事人間請求調整租金事件，經本院於民國111年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告所有之門牌號碼臺南市○區○○路0段00號建物（下稱系爭
建物）坐落在被告所有之臺南市○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，並於民國88年3月25日設定地上權（設定之權利範圍為2701分之63、面積63平方公尺）。而系爭地上權之地租原為每月新臺幣（下同）5,900元，嗣兩造雖曾於106年5月28日在本院106年度訴字第365號調整租金事件中達成調解，並約定自106年7月1日起租金增加為每月7,600元，然該次調解距今已逾5年，系爭土地之地價固然未有增減，惟因近年來新冠肺炎疫情衝擊，原告收入減少，且原告現年已81歲，相較於5、6年前調解當時原告尚能以販賣漁丸原料等小生意維生，迄今原告已無法從事任何工作，所有租金均係從自身儲蓄中支付，境況不佳；再觀以原告所有之系爭建物外觀照片，系爭建物為原告與配偶居住之鐵皮屋，面積僅63平方公尺（約19坪）；反觀被告為臺南市知名廟宇古蹟，每年舉辦多項大型宗教活動，經濟條件顯然優於年邁之原告，且同地號、同地價之土地上其他承租人，係作為補習班、整形外科、產後護理之家、平面停車場等經營使用，利用系爭土地之收益及價值更高，而原告僅係單純居住，被告向收取原告之租金，據悉卻較其他營業使用之承租人高昂，顯對原告有欠公允，是衡諸新冠疫情之發生非兩造締約時所能預見、兩造之經濟收入、原告使用系爭建物作為住家及被告向其他地上權人收取租金之價額等情，可徵被告收取每月7,600元之地租，實有過高而顯失公平之情形，應有調降租金之必要，爰依民法第835條之1第1項規定提起本件訴訟。
㈡又系爭土地坐落於臺南市長榮路2段，週邊經濟繁榮程度普通
，依土地法第97條第1項、第105條規定及參照最高法院68年台上字第3071號裁判意旨核定系爭地上權之租金應以申報地價年息3%較為適當，觀以系爭土地最新公告地價，110年為24,788元（申報地價為80%，即19,830元），則以該金額年息3%計算原告設定地上權之面積，月租金應為3,123元（計算式：19,830元×3%×63平方公尺÷12月），顯較符合兩造間之公平合理。
㈢並聲明：原告於被告所有系爭土地上所設定之地上權（設定
權利範圍2701分之63、面積63平方公尺），自111年5月起，其月租金調整為每月3,123元。
二、被告辯稱：㈠原告向被告承租系爭土地（面積63平方公尺）之租賃契約，
雙方合意租金自106年7月1日起調整為每月7,600元，給付時間於每月5日前給付，此有兩造於本院於106年5月18日以106年度訴字第365號及106年度移調字第42號調解筆錄在卷可稽。是以，兩造本於自由意志約定系爭土地之租金為每月7,600元，核與判決有同一效力。
㈡近來臺南市不動產價值提升，考量其系爭土地之基地周邊環
境、工商繁榮所影響之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，亦為價值上升，是應無原告請求調降租金之情事發生。
㈢又原告向被告承租系爭土地之目的為居住使用，且原告自陳
以其年輕時之儲蓄領用繳納租金，與近來發生新冠肺炎疫情，及原告現年80歲年事已高且無工作能力等情，均為無涉（蓋新冠肺炎疫情乃兩造均有面臨之情事、原告無工作能力非屬不可預期且原告尚有子女扶養），是系爭土地租金之約定並無造成顯失公平之情形，原告請求調降租金，應無理由。㈣況參照最高法院104年度台上字第1953號裁判要旨，酌定租金
調整之考量基準，尚應包含地價稅之負擔。本件原告向被告承租系爭土地之地價稅，依臺南市政府財政稅務局110年地價稅課稅明細表所示，核定應納稅額為1,801,721.6元（計算式：1,654,481.23元+147,240.37元=1,801,721.6元），按原告承租範圍僅63平方公尺之比例計算為44,013元（計算式:1,801,721.6元×63/2579=44,013元），如換算每月應納稅額為3,667.75元（計算式：44,013元/12月=3,667.75元）。如僅以前述地價稅之負擔為考量，仍遠高於原告請求調降租金3,123元，是原告請求調降租金，未符合公平合理。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠經查，系爭土地為被告所有，而原告所有之系爭建物坐落在
該土地上，兩造並於88年3月25日設定地上權（設定之權利範圍為2701分之63、面積63平方公尺）；且系爭地上權之地租原為每月5,900元，嗣兩造於106年5月28日在本院106年度訴字第365號調整租金事件中達成調解，同意自106年7月1日起租金調整為每月7,600元等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、本院106年度訴字第365號調解筆錄在卷可憑，堪認為真實。㈡按99年2月3日修正公布之民法第835條之1第1項規定：「地上
權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。」乃將情事變更原則條文化，於該法條公布施行後，不論地上權設定時間在之前或之後，倘有該法條所定情形，當事人均得請求法院酌定其地租。是以，地上權設定後，如土地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而依原約定地租計算顯失公平時，承租人自得依法訴請法院調整其租金。
㈢惟查系爭土地自106年起迄今之申報地價並無變更，此有台南
市東南地政事務所函在卷可稽（本院卷第31-33頁），且系爭建物係坐落在台南市長榮路二段，觀諸卷內該建物附近之GOOGLE地圖，系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度，於近年來並無衰退跡像；且台南市區之土地價值，於近年來因通貨膨脹之緣由亦節節高升，並未受新冠疫情之影響而跌價，再審酌系爭土地之地價稅換算後每月應納稅額為3,667.75元（計算式：44,013元/12月=3,667.75元，被證2），亦為原告所不爭執，則兩造於106年合意調整地租後，系爭土地之客觀價值並無減少，且依其原約定地租計算亦無顯失公平之處，是原告主張依民法第835條之1第1項規定請求調整地租為月租金3,123元，自無理由。
㈣至原告主張其因受新冠疫情衝擊致收入減少，且原告現年已8
1歲，無法從事任何工作；且同地號之土地其他承租人，利用系爭土地之收益及價值更高，地租卻較原告低，顯對原告有欠公允云云，惟所謂情事變更原則，需變更之情事非當時所得預料且顯失公平時，始有適用之餘地，本件原告於上次調解時已年約76歲，其年紀會逐年增加致其自身之勞動能力會逐年減少，此應為當時可得預料之事，且原告就其他承租人之地租較低乙節亦未能舉證以實其說，自難謂兩造於106年間合意之地租有何因情事變更而顯失公平處，是原告此部分之主張，亦難憑採。
四、綜上所述，原告主張依民法第835條之1第1項規定，請求原告於被告所有系爭土地上所設定之地上權（設定權利範圍2701分之63、面積63平方公尺），自111年5月起，其月租金調整為每月3,123元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。
六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
民事第二庭 法 官 洪碧雀以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 28 日
書記官 林政良