臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第852號原 告 劉明助訴訟代理人 蘇明道律師
蘇敬宇律師被 告 謝淑娟
謝博雅謝若薇共 同訴訟代理人 王正宏律師
楊雨錚律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年5月7日委由幸福家不動產居間仲介，將其所有坐落於臺南市○○區○○○段00000○00000○00000地號土地（以下合稱系爭土地），以總價新臺幣（下同）1850萬元出售予被告（下稱系爭買賣契約），約定價金由被告分期匯付至訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）之信託履約保證專戶（指定第一商業銀行桃園分行受託信託財產專戶），被告已依約將全部價金匯至上開履保專戶，系爭土地亦已於110年12月14日完成所有權移轉登記，原告並已依買賣契約鑑界整地完成，且無掩埋汙染性廢棄物，應符合點交條件，然被告卻以原告未將土地上原有農作物清除而就地掩埋於地下，違反合約增補條款二、3約定為由，無故拒絕點交，致原告迄今無法順利受領價金尾款185萬元，為此依系爭買賣契約提起本訴。並聲明：㈠被告應同意原告向第一商業銀行桃園分行領取戶名第一商業銀行受託信託財產專戶內185萬元暨所生之利息。㈡願供擔保請准為假執行之宣告。
二、被告則以：兩造於簽約時即約定原告應將系爭土地上之農作物清除並外運處理，惟原告卻將地上樹木伐除後逕自掩埋於地下，與系爭買賣契約之標的物現況說明書第15點、增補條款二、3約定點交時賣方應清除地上農作物及擔保系爭土地無部分或全部開挖之內容不符，經被告催告原告履行未果，原告仍屬債務不履行狀態，自不得任由原告單方逕視為點交而要求被告給付全部價金，被告自得拒絕點交及給付買賣價金。退步言，縱認原告得為請求本件價金尾款，因原告未依債之本旨給付而構成違約，被告亦得依系爭買賣契約第10條第1項約定主張原告應給付違約金92萬5000元，並以此違約金數額主張抵銷（卷253、254頁）等語資為抗辯。並聲明：
㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項（卷200-201頁）：㈠系爭土地原為原告所有，原告於110年5月7日經幸福家不動產
公司仲介與被告簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價為1850萬元，並向第一建經公司申請辦理價金信託履約保證。
㈡系爭買賣契約第13條載明：「依不動產現況說明書所載現況
交付」，並附有買賣契約增補條款、標的物現況說明書，並有勾選系爭土地上有農作物，點交時由賣方清除。
㈢兩造約定分3期付款（簽約款120萬元，備證用印款370萬元，
完稅款1360萬元），被告已依約匯入第一建經公司之履約專戶內。原告於110年12月14日將系爭土地之所有權移轉登記至被告名下。
㈣原告於111年1月3日以台南開元路郵局第2號存證信函，通知
被告於同年月5日上午10時至系爭土地現場辦理點交，兩造於當日到場，被告以「本件土地上原有之農作物未依約清除而就地掩埋，已然違反本件買賣契約之清除義務」為由，拒絕辦理點交。兩造僅簽立點交紀錄表。
㈤原告分別以111年1月26日台南開元路郵局第18號、111年3月2
4日同郵局第60號存證信函向被告表示「依系爭買賣契約第九條第五項催告被告完成點交」、「請被告於文到七日内提起民事訴訟，逾期原告得依約免除點交義務，並由第一建經公司將履保專戶價金餘款依約結清予原告。」，被告仍拒絶點交，且迄今未提起民事訴訟。原告乃以111年4月11日同郵局第80號存證信函請第一建經公司於文到7日内依系爭買賣契約第9條第5項約定，將履保專戶價金餘款依約結清交付原告。
㈥原告書立同意書載明「今立書人同意貴公司先將買賣價款中
的90％撥付予本人，同時特約地政士得將權狀交付買方，其餘買賣價款的10％及有關土地點交事宜，仍應依上述不動產買賣契約約定辦理。」，第一建經公司已撥付1665萬元予原告。目前尚有185萬元尾款未付。
㈦被告曾寄發被證二及被證三之存證信函給原告。（原告稱沒
有收到被證二存證信函，有收到被證三存證信函）
四、得心證之理由：按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。是以解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條所明定。物之交付義務人所提出交付之物與契約訂定之內容不符者，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力，債權人拒絕受領，即不負遲延責任。本件原告起訴主張被告無故拒絕點交系爭土地，依系爭買賣契約第9條第5項約定，原告得免除配合點交義務而向第一建經公司請領前開履保專戶內之買賣尾款，被告則以前詞置辯，是本件爭點在於原告是否依債務本旨實行提出給付，被告拒絕點交土地及給付買賣尾款，有無理由？經查：
㈠被告抗辯原告將系爭土地上原有樹木伐除並開挖系爭土地將
之就地掩埋於地下而未外運清除等節，為原告所不爭（卷199頁），此亦有證人即代理原告簽訂系爭買賣契約之代理人蘇銀蟬具結證稱：系爭土地上樹木係伊請胞兄僱工清除，伊有去現場監工，係用大型機具將樹木連根挖起後壓碎，並開挖3個直徑約1.5米、深約1米的洞，就地掩埋在系爭土地下等語明確（卷237頁），復有點交紀錄表在卷可考（卷79頁），堪可採信。又原告於110年5月7日委由蘇銀蟬與被告簽訂系爭買賣契約及買賣契約增補條款，約定系爭土地依不動產現況說明書所載原告並應擔保系爭土地無全部或部分開挖回填，及約定系爭土地上之農作物，點交時由賣方（即原告）清除等情，有原告提出之系爭買賣契約、買賣契約增補條款及標的物現況說明書在卷足憑（卷35至37、39頁）。復依兩造於簽約當日就系爭土地之點交進行協商時，被告謝淑娟於知悉系爭土地上現存有樹木後，隨即表示「那個樹木，我們不要」、「我們不要樹木」、「你（指原告）就乾脆清理乾淨」、「因為我們不要那些樹木，我們是一定不要的」等語，仲介黃苓雅並向蘇銀蟬表示要其尊重被告意願，將系爭土地清空，仲介鄭孟宗則告知蘇銀蟬清除樹木所衍生之費用應由原告負擔，此有兩造簽約當日錄影之譯文存卷足憑（見卷315-317頁）；及依證人蘇銀蟬證稱：被告確實有表示地上原有之樹木不是高經濟作物，要求原告清除，而原告有答應，後來是用大型機具將樹木連根挖起後來後壓碎，就地挖洞掩埋在地下，大約挖3個洞，就把壓碎的樹木就地掩埋，再將原來土讓覆蓋上去等語（卷237頁）。則原告應將系爭土地上原有樹木完全清除，且系爭土地不得有開挖、回填之情事，始符兩造約定之點交狀態，洵此，原告於將地上樹木伐除後，應不得以開挖土地就地掩埋之方式處理樹木，方符兩造約定之真意，乃原告將樹木砍掉後壓碎就地掩埋於地下，難認已完成移除樹木之契約義務，自不得謂原告已依債之本旨提出給付，被告拒絕受領，非無理由。原告主張被告構成系爭買賣契約第9條第5項所定無故拒絕點交之情形，實非可採。
㈡原告雖另主張兩造僅約定由原告清除地上樹木，以利進行鑑
界，並未約定應將樹木外運清除，且系爭土地上原有之馬拉巴栗樹並非污染性廢棄物，就地掩埋屬適當之處理方式，且此屬瑕疵擔保責任之問題，被告不得拒絕給付價金云云。惟觀諸兩造簽約當日協商過程，代書卓英杰首先提及系爭土地上有樹木，詢問被告是否接受，被告之代理人謝文峰表示樹木沒有清除可能影響鑑界，謝淑娟即表示其不要樹木，要求原告清除，嗣卓英杰稱：地上樹木係廢棄物，不知道現在1車要多少錢等語，被告再稱其不要地上樹木，卓英杰則稱標的物現況說明書需加註地上樹木點交時由賣方清除，黃苓雅及鄭孟宗即分別向蘇銀蟬表示原告需負責清除樹木，並負擔所衍生之費用，蘇銀蟬點頭回應，此有兩造分別提出之簽約時錄影譯文在卷足憑（卷315-317、341-343頁），由卓英杰先提及將地上樹木清除並載運離系爭土地會衍生費用，要在標的物現況說明書內加註原告應清除地上樹木，隨後黃苓雅及鄭孟宗表示清除所生之費用應由原告負擔之討論契約過程，足認兩造確曾磋商土地原有樹木清除方式，過程中均無討論要將樹木就地掩埋處理，且衡諸常情，清除地上樹木顯不能與樹木挖起壓碎後就地掩埋於地下之情形等同視之，益認買賣雙方之真意應是清除樹木包括將樹木移除於土地範圍（含地下），此與地上樹木樹種就地掩埋是否有益於土質，是否為汙染性廢棄物，及出賣人之瑕疵擔保責任均屬無涉。綜上，原告未依債之本旨（清除土地上原有樹木）交付約定之系爭土地予被告，原告違約在先，則被告拒絕配合點交系爭土地，即屬有據。又原告之請求既無理由，被告於本件所為抵銷之抗辯，即毋庸審酌，併此敘明。
五、綜上所述，原告依買賣關係，主張被告無故拒絕點交系爭土地，依系爭買賣契約請求被告應同意原告向第一建經公司之履保專戶領取買賣尾款185萬元暨衍生之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據（聲請訊問證人地政士卓英杰、仲介人員鄭孟宗、黃苓雅），經核與判決結果均無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 28 日
書記官 黃稜鈞