臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第965號原 告 翁儷文即安泰房屋仲介企業社訴訟代理人 謝菖澤律師
蘇淑珍律師被 告 林大勝訴訟代理人 張正忠律師上列當事人間請求給付仲介報酬事件，經本院於民國111年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣24,067元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年9月11日以其子林冠名代理人名義與原告簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭專任契約），約定專任委託原告居間銷售林冠名所有之臺南市○○區○○段000地號、666地號、667地號土地(權利範圍均為2分之1，下稱系爭土地），委託銷售價格每坪新臺幣(下同)25萬元，委託期間自110年9月11日起至110年10月11日止，被告於同日交付林冠名簽署之授權書(下稱系爭授權書)予原告。嗣於委託銷售期間屆滿後，兩造另簽訂契約變更附表，依原專任契約內容，延長委託期間至110年11月30日。原告幾經努力居間媒介，覓得買方即訴外人華晉工程顧問有限公司(下稱華晉公司）願以賣方委託銷售價格購買，並已交付發票日110年12月25日、票面金額100萬元、支票號碼SCAA0000000之支票1紙作為定金，被告以林冠名代理人身分，於110年11月3日簽署買賣定金收據，同意委託銷售價格出售，買賣雙方已就標的物、買賣價金及支付條件之意思表示達成合致，系爭土地買賣契約已成立生效，原告已完成居間義務，依系爭專任契約第7條第2項之約定，林冠名應於原告通知後出面簽訂不動產買賣契約書，惟被告竟於110年11月9日以通訊軟體LINE告知原告其未經林冠名授權出售系爭土地，林冠名不願出售系爭土地。原告已對林冠名提起本院111年度訴字第314號請求給付仲介報酬訴訟(下稱另案)，林冠名在另案陳明其未簽署系爭授權書等情，被告自始故意隱瞞原告其並未獲林冠名授權之事實，原告為善意相對人，被告為無權代理人，依民法第110條規定、系爭專任契約第7條第2項、第4條之約定，被告應按成交價4％賠償原告所受未能獲取服務報酬之損害等語。並聲明：被告應給付原告232萬6,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算利息之判決；原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：依系爭專任契約第8條第6項之約定，由代理人代表所有權人締約時，應出具所有權人之身分證影本交原告留存，惟原告未持有林冠名之身分證影本，顯見林冠名授權程序未完成，原告未盡善良管理人注意義務。又被告於110年11月10日簽署契約變更附表時，未提出林冠名簽署之授權書，系爭專任契約於110年10月11日屆至，未合法延長委託銷售期間，被告於110年11月3日簽立買賣定金收據時，已逾專任銷售期間，且被告在簽訂買賣定金收據後30分鐘內，即向原告表示不願出售系爭土地，經原告致電林冠名，林冠名亦明確表示不同意出售，原告既已知悉被告未獲林冠名授權，且林冠名不願出售系爭土地，原告非善意之相對人，不得依民法第110條規定請求被告賠償。況系爭專任契約簽訂時，原告已向被告表示因林冠名就系爭土地應有部分二分之一，須於完成土地分割後再簽約，然系爭土地迄今未分割，買賣契約並未成立，原告不得請求服務報酬，亦不得請求損害賠償等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項(本院卷第170-171頁)：㈠被告以其子林冠名代理人身分，於110年9月11日與原告簽訂
系爭專任契約(原證2），約定將林冠名所有之系爭土地專任委託原告居間銷售，委託銷售價格為每坪25萬元，委託期間自110年9月11日起至110年10月11日止。嗣被告於110年9月13日將系爭授權書交給原告，系爭授權書其上「林冠名」、「林大勝」均為被告所書寫，原告從未見過林冠名。
㈡系爭專任契約第8條第6項約定：「本契約如由代理人(非所有
權人)代表締約時，應出具所有權人簽屬之授權書正本及其身分證影本交付乙方(即原告)，以利乙方辦理相關產權審查作業及出售之依據。」，被告從未交付林冠名之身分證影本予原告。
㈢兩造於110年10月28日與原告簽訂契約變更附表(原證4)，變
更委託期間延展至110年11月30日止，並約明買方出價達每坪25萬元整時，委託人同意出售，且依系爭專任銷售契約第11條之約定，該契約變更附表之效力優先於系爭專任銷售契約。原證4契約變更附表上之「林冠名」、「林大勝代」等文字均為被告親自書寫。
㈣訴外人華晉公司向原告表明願以每坪25萬元購買系爭土地之
意願，並支付面額100萬元支票(付款人土地銀行大灣分行、票號SCAA0000000、發票日110年12月25日)作為定金由原告代收，故兩造於110年11月3日簽立買賣定金收據(原證6)，並約定達成協議分割完成後簽訂不動產買賣契約書。原告並未交付上開面額100萬元支票給被告。
㈤原告於110年11月26日寄發臺南虎尾寮存證號碼000262號存證
信函予被告及林冠名，表明其已代收買方華晉工程顧問有限公司定金支票1張，催請被告及林冠名於函到三日內出面履行系爭土地買賣契約，否則要給付原告232萬6,400元作為違約金，該存證信函由勝億行林冠名於110年11月30日收受。
㈥原告於111年3月4日起訴請求林冠名請求給付仲介報酬232萬6
,400元，經本院以111年度訴字第314號受理後，以系爭專任契約係被告無權代理林冠名簽訂為由駁回原告之訴，原告未提起上訴。
㈦被告與林冠名間就系爭專任銷售契約為無權代理。
四、本院判斷之理由：㈠被告無權代理林冠名與原告簽訂系爭專任契約、契約變更附表、買賣定金收據：
被告於110年9月11日以其子林冠名代理人身分與原告簽訂系爭專任契約，約定將林冠名所有之系爭土地專任委託原告居間銷售，委託銷售價格每坪25萬元，委託期間自110年9月11日起至110年10月11日止，被告於110年9月13日交付系爭授權書予原告，系爭授權書其上「林冠名」、「林大勝」簽名均為被告所書寫，原告未見過林冠名，被告亦未交付林冠名身分證影本予原告。兩造於110年10月28日簽訂契約變更附表，延長委託期間至110年11月30日止，約明買方出價達每坪25萬元時，委託人同意出售，且依系爭專任契約第11條之約定，該契約變更附表之效力優先於系爭專任契約。契約變更附表其上「林冠名」、「林大勝代」簽名為被告所書寫。訴外人華晉公司向原告表明願以每坪25萬元購買系爭土地之意願，並已交付面額100萬元支票(付款人土地銀行大灣分行、票號SCAA0000000、發票日110年12月25日)作為定金，由原告代收，兩造於110年11月3日簽立買賣定金收據，並約定達成協議分割完成後簽訂不動產買賣契約書(不爭執事項㈠至㈣)。原告於111年3月4日起訴請求林冠名請求給付仲介報酬232萬6,400元，經本院以111年度訴字第314號判決認定被告無權代理林冠名簽訂系爭專任契約而駁回原告之訴，原告未提起上訴；被告與林冠名間就系爭專任契約為無權代理(不爭執事項㈥㈦)。由此足見，林冠名未授權被告代理出售其所有之系爭土地事宜，被告無權代理林冠名與原告簽訂系爭專任契約、契約變更附表、買賣定金收據之事實，堪可認定。
㈡原告不得依民法第110條之規定請求損害賠償：
⒈按無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，負損害賠償之責，民法第110條定有明文。
考其立法理由為「本無代理權之人，而以他人之代理人名義，與相對人為法律行為時，其所為之法律行為，當然無效。若善意之相對人因此而受有損害者，無權代理人並應負賠償之責任，藉以保護善意相對人之利益。」學者通說及實務見解大均認為該條所定無權代理人之責任，係直接基於民法之規定而發生之特別責任，並不以無權代理人有故意或過失為其要件，係屬於所謂原因責任、結果責任或無過失責任之一種，而非基於侵權行為之損害賠償，故無權代理人縱使證明其無故意或過失，亦無從免責。此因無權代理之相對人，因無權代理而受損害，乃全由於代理人無代理權而為代理行為所致，為維持代理制度之信用及保護善意相對人之利益，如代理人不能證明其有代理權，即應對不知其無代理權之善意相對人所受之損害負賠償之責，惟因無權代理人所負之此項責任不輕，為公平調節無權代理人與其相對人之利益，是否責令無權代理人負損害賠償責任，亦即在解釋、適用民法第110條之際，自應斟酌彼此間之公平及依誠實信用原則，分別情形予以決定，始能就彼此間之利益維持平衡。
⒉原告主張被告以林冠名代理人簽署系爭專任契約、契約變更
附表、買賣定金收據，同意以賣方委託銷售價格出售，買賣雙方已就標的物、買賣價金及支付條件之意思表示達成合致，土地買賣契約成立生效，原告已完成居間義務，本可依系爭專任契約書第4條約定獲取按成交價4％計算之服務報酬，詎被告為無權代理人，致原告未獲服務報酬，應賠償原告損害等語。查，被告固為無權代理人，已如前述，惟原告是否受有因此損害，事涉其得否請求賠償，且為本件審究之重點，茲就此部分論述於下。⒊買方華晉公司給付定金支票之性質：
①按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即
為成立；民法第345條第2項固有明文。惟不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院80年度台上字第1883號判決意旨參照）。次按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院103年度台上字第181號、106年度台上字第480號判決意旨參照）。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約，仍屬預約（最高法院108年度台上字第2312號判決意旨參照）。故買賣標的物與價金之約定，雖非不得作為認定契約是否成立之重要依據，然當事人之真意，究係依所訂立之契約履行而無須另訂本約，抑或當事人訂立契約之目的乃在約定將來訂立一定之契約，自有審究之必要，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。再按，定金乃契約當事人之一方以擔保契約之成立，或確保契約之履行為目的，而交付他方之金錢或代替物。如簽立買賣預約時交付，係以擔保買賣本約成立為目的，為立約定金，於本約成立後，該定金即變更為確保契約履行為目的(最高法院96年度台上字第2565號判決意旨參照)。
②系爭專任契約第8條第5項約定：「買賣雙方價金與條件一致
時，甲方(按指林冠名，下同)應與乙方（按指原告，下同）所仲介成交之買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並約定由甲方及買方共同協商指定地政士或建議由乙方知特約地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由甲方指定之。依法或交易習慣應由甲方負擔之土地增值稅及其他相關稅費，均由甲方負責繳納。」等語(補字卷第39頁)；買賣定金收據第3條約定：「買賣雙方同意買賣總價款為新台幣每坪貳拾伍萬元整，並暫定於民國＿年＿月＿日前至受託人之營業處所，簽訂不動產買賣契約書。」；第6條約定：「若因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收，賣方並同意給付沒收金額的二分之一予受託人作為服務報酬；若因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，應加倍返還定金予買方，買賣雙方仍應依約定給付服務報酬予受託人。」等語(補字卷第49頁)，由此足見，買賣雙方於各自簽立系爭專任契約或買賣定金收據時，已明確知悉買方之出價達賣方委託銷售價格，買賣雙方仍須再行簽訂「不動產買賣契約書」，系爭土地之買賣以簽訂不動產買賣契約書面為必要，在買賣雙方另行訂立不動產買賣契約書前，買賣契約並未有效成立，至可認定。
③訴外人華晉公司向原告表明願以每坪25萬元購買系爭土地之
意願，並支付面額100萬元支票(付款人土地銀行大灣分行、票號SCAA0000000、發票日110年12月25日)作為定金，由原告代收，兩造於110年11月3日簽立買賣定金收據，並約定達成協議分割完成後簽訂不動產買賣契約書(不爭執事項㈣)，足見賣方簽訂買賣訂金收據及買方華晉公司交付定金之目的，係為使買賣雙方負擔簽署不動產買賣契約書之義務，而非履行給付價金及移轉不動產所有權之義務，亦即買方華晉公司交付之定金支票係用以擔保買賣本約之成立，性質上屬立約定金，買方華晉公司僅得請求賣方履行訂立本約之義務。④原告雖主張不動產買賣契約為不要式行為，只要買賣雙方就
買賣標的物(系爭土地)及價金(每坪25萬元)達成合意，買賣契約即已成立云云。惟查，買賣契約之成立，固應以標的物及價金之意思表示一致為其「必要之點」，然不動產之買賣交易，常涉及高額之價金及開發利益，除標的物及價金為要素，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款方法、稅負、點交、費用及違約責任等重要事項，方能確保契約目的之達成，被告於110年11月3日簽立之買賣定金收據雖已就買賣標的、價金總額為約定，但就系爭土地之價金繳納方法、設定抵押與否、不動產移轉登記、履約時程及因此所衍生之費用負擔等買賣重事事項，並無具體之約定，且買賣定金收據其上有以手寫約定「達成協議分割完成後簽約」等語，益證買賣定金收據僅係就買賣標的物及價金先為擬定，作為將來賣方與買方華晉公司訂立本約之張本，待系爭土地日後達成協議分割，賣方與買方華晉公司始簽訂買賣契約書，依上開說明，買方華晉公司交付定金支票，僅足認定成立系爭土地買賣之預約，若被告為有權代理人，買賣契約尚未有效成立，至為明確。原告主張若非被告為無權代理人，系爭土地買賣契約業已合法成立云云，自無可取。
⒋被告雖為無權代理人，惟原告未因此而受有居間報酬之損害：
①按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文，居間人所媒介之契約須有效成立，始可請求報酬。查，依系爭專任契約前言載明「茲有林大勝委託安泰房屋仲介企業社公司台灣房屋台南高通特許加盟店代理銷售下列標示之土地」等語，及系爭專任契約第7條第2項約定：「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方(按指林冠名，下同)同意授權乙方（按指原告，下同）無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交並代為臨時保管定金。甲方應於乙方通知後五日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書，若乙方有代收定金時，將定金交付甲方後，該定金即轉為買賣價款之一部分。如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並願依第四條之約定服務報酬給付乙方做為違約金。如因可歸責於買方之事由，致無法完成簽約者，甲方得沒收買方已支付之定金，甲方並同意支付該沒收定金百分之50予乙方，以作為該次委託銷售服務之支出費用，且不得就該次再收取服務報酬。」；第4條約定：「買賣成交時，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價百分之4」(補字卷第39頁)等情觀之，顯見系爭專任契約、契約變更附表確為居間契約性質，堪予確定。
②系爭土地雖經原告媒介居間，由買方華晉公司給付定金支票
予原告，並經被告簽立買賣訂金收據，惟若被告為有權代理人，買賣契約仍未有效成立，亦即買賣尚未成交，業經本院詳述如前，揆諸前開說明，原告本不得依系爭專任契約第4條約定「買賣成交時，乙方（原告）得向甲方（被告）收取居間服務報酬」，自無因被告為無權代理人而受有無法依系爭專任契約取得服務報酬之情事。是原告主張被告無權代理林冠名簽署系爭專任契約、契約變更附表、買賣定金收據，致其無法取得居間服務報酬，依民法第110條規定，請求被告賠償其損害，即非可採。
五、綜上所述，原告依民法第110條規定，請求被告賠償其未取得居間服務報酬之損害232萬6,400元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件訴訟費用額確定為24,067元，依民事訴訟法第78條規定，應由敗訴之原告負擔，爰確定訴訟費用負擔如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 12 月 2 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 張桂美以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 7 日
書記官 林彥丞