臺灣臺南地方法院民事判決111年度訴字第9號原 告 陳騰盆訴訟代理人 郁旭華律師被 告 楊安羽即楊淑珠訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師葉賢賓律師上列當事人間請求給付租金等事件，經本院於民國111年7月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參萬柒仟肆佰陸拾肆元，及自民國一一一年二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告租用原告所有坐落臺南市○○區○○○段000地號、應有部分2分之1土地之租金，自民國111年1月1日起，調整為每年新臺幣貳萬捌仟壹佰捌拾肆元。
被告應自民國111年1月1日起至前項租賃關係終止之日止，按年給付原告新臺幣貳萬捌仟壹佰捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第1項得假執行。但被告以新臺幣參萬柒仟肆佰陸拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠先位部分：⒈原告所有坐落臺南市○○區○○○段000地號土地(下稱系爭土地）
、權利範圍2分之1，於民國73年9月17日原登記為訴外人王壬謙與三位朱姓共有人共有，嗣王壬謙死亡，由訴外人王萬清玉於97年12月25日以分割繼承為原因取得系爭土地，99年8月5日王萬清玉將系爭土地以贈與為原因移轉登記予原告。而坐落系爭土地上同段2108、2109建號建物，即門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00弄0號2樓、3樓房屋，權利範圍均為全部(下稱系爭4號2樓房屋、系爭4號3樓房屋，合稱系爭房屋），為被告所有，系爭房屋於70年9月25日以所有權第一次登記為原因，登記在訴外人王俊傑名下，於84年4月6日以拍賣為原因登記在訴外人陳桂珠名下，陳桂珠於84年間將系爭房屋其中系爭4號2樓賣予被告；系爭4號3樓賣予被告之姐妹即訴外人楊淑芬，並於84年5月26日以買賣為原因依序登記為被告、楊淑芬所有，楊淑芬於95年間將系爭房屋其中系爭4號3樓賣予被告，並於95年10月16日以買賣為原因登記為被告所有，是系爭房屋均為被告所有。被告為取得合法占用系爭土地之權源，遂曾向系爭土地當時之所有人王壬謙承租系爭土地，約定每年之租金為新臺幣(下同）18,732元，於每年下半年給付，王壬謙死亡後，系爭土地由王萬清玉繼承取得，並繼承上開租賃關係，被告亦按年將租金18,732元給付予王萬清玉，於99年8月5日原告取得系爭土地之後，並承受上開租賃關係，被告仍按年將租金18,732元匯入原告設於台南小東郵局之帳戶。足見兩造間就系爭土地應有意定之租賃關係存在，其租期為不定期，租金為每年18,732元(下稱系爭租賃關係），然被告自109年起迄今即拒不付租，已積欠2期地租37,464元。
⒉被告及其姐妹楊淑芬二人自84年間取得系爭房屋之時，迄今
已長達26年，期間系爭土地之公告現值於84年間為每平方公尺20,000元，至今110年之公告現值已調漲為每平方公尺38,400元，漲幅為1.92倍【計算式：38400÷20000=1.92】，是原告依民法第227條之2第1項、民法第442條，訴請自111年1月1日起調整系爭土地之租金，應有所據。查系爭土地上有系爭房屋，東側臨安平路550巷，往南接約數十公尺可抵達安平路，安平路上商家林立，商業活動尚稱頻繁，系爭房屋乃位於鬧中取靜之住宅區，並考量系爭房屋、土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、使用狀況等一切情狀，認應以系爭土地申報地價年息百分之10，作為計算租金之標準，較為妥當。又系爭土地109年申報地價為5,200元，據此計算，系爭租金應調整為每年72,540元【計算式：5,200元x279平方公尺xl/2xl0%=72,540元】，尚稱妥適。
⒊先位聲明：⑴被告應給付原告37,464元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵被告承租原告所有坐落臺南市○○○段000地號，權利範圍2分之1土地之租金，自111年1月1日起，調整為每年72,540元。⑶被告應自111年1月1日起至前項租賃關係終止之日止，按年給付原告72,540元。⑷第1項請求，請依職權宣告假執行。
㈡備位部分：⒈倘若本院認兩造間無系爭租賃關係存在，則兩造間就系爭土
地應有民法第838條之1規定之法定地上權存在：系爭房屋於70年9月25日，以所有權第一次登記為原因，當時雖登記在王俊傑名下，然系爭房屋係王壬謙與他人合建分得，僅借用王俊傑名義登記，王俊傑並不因此而當然取得系爭房屋之所有權，實際所有人應為王壬謙。系爭土地及其上之系爭房屋本均同屬於王壬謙一人所有，業如前述，84年間僅以系爭房屋為拍賣，由陳桂珠取得，致系爭土地與系爭房屋所有人各異，是依民法第838條之1第1項，應視為已有地上權之設定，且被告有給付地租之義務，惟被告自109年間起即拒付地租，應給付積欠之109年、110年二年之地租37,464元（即以每年18,732元計算）。
⒉請求核定及給付地租部分：兩造就地租無法達成協議，是原
告請求依上開規定調整租金之相同標準（即以系爭土地109年申報地價年息百分之10計算），核定系爭地租為每年72,540元，並請求被告應自111年1月1日起至系爭地上權關係終止之日止，按年給付原告72,540元。
⒊備位聲明：⑴被告應給付原告37,464元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵核定被告所有系爭房屋占用原告所有系爭土地，自111年1月1日起，被告每年應給付原告之地租為72,540元。⒊被告應自111年1月1日起至前項地上權關係終止之日止，按年給付原告72,540元。⑴第1項請求，請依職權宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠否認兩造間有意定租賃關係存在：被告與王壬謙素未謀面，
且未曾與王壬謙訂立任何契約。被告之所以每年轉帳18,732元予王壬謙，係因房屋前手陳桂珠表示伊每年有支付王壬謙18,732元，並給予被告王壬謙之帳戶，被告才會每年轉帳，純屬為誤付款之情事。
㈡原告先前於本院110年度南小字第267號民事給付租金事件(
下稱另案)中，未主張有意定租賃，顯然兩造間並無一致之意思表示存在。原告依據民法第442條規定請求調整租金，即為無理由。土地法97條規定城市地方房屋租金以不超過土地及建物申報總價年息百分之10為上限，此為租金上限之規定。原告逕援引為調高租金之依據，應有誤會。
㈢系爭土地原為王壬謙所有，而地上建物起造人為王俊傑。則
房屋第一次所有權登記即與土地分屬不同人所有，因此，系爭土地要件無適用民法第838條之1之規定之餘地。據另案本院判決認定事實為：房屋土地分屬不同人所有，與民法第425條之1之規定不符。
㈣系爭房屋之起造人為王俊傑，其申請建造執照必須先取得土
地所有權人王壬謙及其他共有人朱姓共有人等出具土地使用權同意書，即建造之始即有無償提供土地供地上建物所有權人使用之同意存在，原地主王壬謙既已出具土地使用同意書同意土地無償供王俊傑興建房屋，嗣王壬謙死亡後由其配偶王萬清玉繼承該土地使用權同意書土地無償供地上物使用之義務。縱事後王萬清玉縱將土地贈與予原告，原告亦不能主張不受土地使用權同意書之拘束。
㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如獲不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭土地權利範圍562分之281即2分之1為原告所有，其所有權異動如下：
⒈73年9月17日登記為訴外人王壬謙（即原告之公公)與三位
朱姓共有人共有，其中訴外人王壬謙權利範圍562分之281即2分之1。
⒉嗣訴外人王壬謙死亡，其配偶即訴外人王萬清玉於97年12
月25日，以分割繼承為原因，取得系爭土地權利範圍562分之281即2分之1。
⒊99年8月5日，訴外人王萬清玉將系爭土地權利範圍562分之281即2分之1，以贈與為原因，移轉登記予原告。
㈡系爭房屋為被告所有，其所有權異動如下：
⒈系爭房屋於70年9月25日，以所有權第一次登記為原因，登記在訴外人王俊傑（即王壬謙之外甥）名下。
⒉系爭房屋於84年4月6日，以拍賣為原因，登記在訴外人陳桂珠名下。
⒊訴外人陳桂珠於84年間將系爭房屋其中4號2樓賣予被告;4
號3樓賣予被告之姐即訴外人楊淑芬，並於84年5月26日，以買賣為原因，依序登記為被告、訴外人楊淑芬所有。
⒋訴外人楊淑芬於95年間將系爭房屋其中4號3樓賣予被告，並於95年10月16日，以買賣為原因，登記為被告所有。
㈢台南高分院88年度上更三字第23號民事判決與最高法院88年
度台上字第2115號判決，均認為系爭房屋於70年間係訴外人王壬謙與他人合建所分得，僅借用其外甥即訴外人王俊傑名義登記，訴外人王俊傑並不因此而當然取得系爭房屋之所有權。
㈣被告曾分別於92年7月3日、93年7月27日、94年7月15日、95
年9月7日、96年8月3日，將18,732元存入系爭土地當時之所有人王壬謙設於台南安平郵局之帳戶。
㈤被告曾於98年8月20日將18,732元存入系爭土地當時之所有人王萬清玉設於台南安平郵局之帳戶。
㈥被告曾分別於100年10月10日、101年12月10日、102年9月30
日、103年10月22日、104年11月17日、105年10月18日、107年7月20日、107年12月21日、108年7月22日將18,732元存入系爭土地當時之所有人即原告設於台南小東郵局之帳戶。
㈦系爭土地於84年7月間之公告土地現值為每平方公尺20,000元
；於起訴時之110年間之公告土地現值為每平方公尺38,400元。
㈧系爭土地上有系爭房屋，東側臨安平路550巷，往南接約數十公尺可抵達安平路，安平路上商家林立。
㈨被告於109年11月13日寄發台南原佃郵局第134號存證信函，
記載「本人所有房屋對台端之安平區上鲲鯓段508地號建地擁有地上權已予在前函指明。」等文字。
㈩被告於兩造間本院110年度南小字第267號請求給付租金事件
（下稱另案）審理時之110年3月5日曾提出民事答辯狀，記載「涉訴四間房屋經法院之拍買由案外人陳桂珠拍定，基地與房屋分人攤有，房屋所有人，依法取得地上權，並非無權占有…」等文字。
四、爭執事項：先位聲明部分：
㈠兩造間就系爭房屋有無意定之租賃關係存在？若有，其租金
、租期為何？㈡原告請求被告給付積欠之租金37,464元及法定遲延利息，有
無理由？㈢原告本於民法第227條之2第1項及第442條規定，請求法院自1
11年1月1日起調增租金，有無理由？若有理由，則調增之租金以若干元為適當？㈣原告請求被告自111年1月1日起至租賃關係終止之日止，按年
給付原告72,540元，有無理由？備位聲明部分：
㈠兩造間就系爭土地有無民法第838條之1規定之法定地上權存
在？㈡原告請求被告給付積欠之地租37,464元及法定遲延利息，有
無理由？㈢原告本於民法第838條之1第1項規定，請求法院自111年1月1
日起核定地租，有無理由？若有理由，則核定之地租以若干元為適當？㈣原告請求被告自111年1月1日起至法定地上權關係終止之日止
，按年給付原告72,540元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠兩造間合意成立租賃關係：
⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，民法第153條第1項定有明文。據此得知契約之成立，係以當事人意思合致為要件，非必當事人到場當面協商，契約始能成立。又法院得依已明瞭之事實，推定應證事實之真偽，民事訴訟法第282條定有明文。故倘依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認（最高法院95年度台上字第889號民事裁判意旨參照）。次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762號、98年度台上字第633號民事裁判意旨參照）。
⒉原告主張：原告所有系爭土地、權利範圍2分之1，於73年9
月17日原登記為訴外人王壬謙與三位朱姓共有人共有，嗣王壬謙死亡，由訴外人王萬清玉於97年12月25日以分割繼承為原因取得系爭土地，99年8月5日王萬清玉將系爭土地以贈與為原因移轉登記予原告。而被告取得系爭房屋之所有權後，先向系爭土地當時之所有人王壬謙承租系爭土地，約定每年之租金為18,732元，於每年下半年給付，王壬謙死亡後，系爭土地由王萬清玉繼承取得，並繼承上開租賃關係，被告亦按年將租金18,732元給付予王萬清玉，於99年8月5日原告取得系爭土地之後，並承受上開租賃關係，被告仍按年將租金18,732元匯入原告設於台南小東郵局之帳戶等語，業據提出系爭土地手抄寫土地登記謄本、土地地籍異動索引、土地登記第一類謄本、系爭房屋手抄寫登記謄本、建物地籍異動索引、建物登記第二類謄本、王壬謙、王萬清玉及原告郵局存摺影本等件為證（本院卷第23-89頁），雖被告否認有與王壬謙、王萬清玉及原告間達成租賃之合意，然查：
⑴系爭2樓、3樓房屋係被告及被告之姐楊淑芬於84年間向
訴外人陳桂珠買受，而觀原告於另案提出陳桂珠於91年7月10日寄予王壬謙之台南郵局第1736號存證信函記載「主旨：繳納91年度地租18,732元」，說明欄內並詳述陳桂珠系爭房屋使用系爭土地之地租計算方式，原告主張陳桂珠與王壬謙間就系爭房屋使用系爭土地成立租賃關係等語，已堪憑採。
⑵又被告於受讓系爭房屋所有權後，曾分別於92年7月3日
、93年7月27日、94年7月15日、95年9月7日、96年8月3日，將18,732元存入系爭土地當時之所有人王壬謙設於台南安平郵局之帳戶；於98年8月20日將18,732元存入系爭土地當時之所有人王萬清玉設於台南安平郵局之帳戶；再分別於100年10月10日、101年12月10日、102年9月30日、103年10月22日、104年11月17日、105年10月18日、107年7月20日、107年12月21日、108年7月22日將18,732元存入系爭土地當時之所有人即原告設於台南小東郵局之帳戶，被告亦不諱言是因在與前手買賣完成之後，接獲地主電話說住在這裡就要付地租等語（本院卷第235頁），顯示被告認同系爭土地所有權人關於兩造間有成立租賃契約之主張，並依地主之要求每年地租18,732元匯至地主之帳戶內，綜此，亦足以間接推知其有承諾承租之效果意思，原告主張兩造間成立不定期之租賃關係等語，即足採信。
㈡被告應給付積欠之租金：
⒈稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。民法第421條第1項、439條前段分別定有明文。
⒉兩造間成立不定期之租賃關係，且租金於每年下半年給付
，已如前述，原告主張被告自109年起迄今拒不付租等語，並提出台南原佃郵局存證號碼134號存證信函（本院卷第187-188頁）附卷可參，且為被告所不爭執，則依前揭規定，原告請求被告給付積欠之109年、110年2期租金37,464元【計算式：18,732+18,732=38,464】，於法有據。
㈢兩造租金應予調整並按年給付：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文。
又民法第442條規定乃同法第227條之2所揭櫫之情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。倘契約成立後，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金。未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年度台上字第2446號判例參照）。查系爭租賃契約之租金於91年間陳桂珠繳付予王壬謙時為每年18,732元，未調整租金，已達20年，再審酌系爭土地於84年間被告及楊淑芬向陳桂珠取得系爭房屋所有權時，土地之公告現值為每平方公尺20,000元，迄今110年之公告現值已調漲為每平方公尺38,400元，有原告所提系爭土地之公告土地現值及公告地價查詢附卷供參(本院卷第91-93頁)。而按直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。平均地權條例第46條定有明文；是土地現值係各直轄市或縣、市政府調查地價動態繪製地價區段圖後，經地價評議委員會評定所得，自亦可為地價變動之參考，以此，本件系爭房地自99年後，迄今價格有所漲升，則原告以系爭土地之價值漲升，請求調整租金，自屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限。此項規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。
復按舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之120時，以公告地價百分之120為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之80時，得照價收買或以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭土地坐落臺南市安平區安平路巷內，往南數十公尺可抵達安平路，而安平路上商家林立，系爭房屋坐落位置屬鬧中取靜之住宅區，周圍生活交通堪稱便利等情，有原告提出之現場照片、goole地圖附卷可參（本院卷第95、96頁）。併參以原告另案提出陳桂珠於91年7月10日寄發之台南郵局1736號存證信函說明欄記載：「坐落上鯤鯓段508號土地，台端持分135.5平方公尺，89年7月起申報地價為每平方公尺4,320元，以百分之八租率計算如下：135.5平方公尺 x 4320元 x 百分之八，即為46,829元，該棟房屋共五層，本人共二層即18,732元。」等語，可知原告前與承租人陳桂珠約定之租金以91年度申報地價8%為計算基礎，本院認被告承租系爭土地之租金應以系爭土地110年度申報地價之年息8％計算為適當。又110年度申報地價每平方公尺5,200元，有土地登記第一類謄本在卷可憑（本院卷第51頁）。是被告承租系爭土地之租金應調整為每年29,016元【計算式:5,200元×279平方公尺×1/2(原告應有部分)×8%×1/2（系爭土地上有4層建物，系爭房屋為其中2層）＝29016元】，原告請求調整每年租金為29,016元，即有理由，逾此部分之金額，則屬無據。
⒊被告雖抗辯：系爭土地之一樓前庭部分有搭建圍牆、雨棚
蓋及鐵捲門，均由一樓區分所有權人單獨占有使用，屬一樓區分所有權人專用範圍，該部分不應計入被告使用範圍由被告分擔。惟觀被告所有系爭建物之建物登記第二類謄本（本院卷第77-79頁），可知被告除專有部分外，尚有與系爭建物上下樓層之其他建物所有人共有之共有部分即2106建號建物亦坐落於系爭土地上，該共有部分乃包含被告在內之共有人均可使用；再參酌被告前手陳桂珠於前開存證信函表示計算租金方式，亦係以王壬謙所有系爭土地面積之應有部分計算，而非以被告建物或使用面積為計算基礎，被告此部分抗辯，應屬無據。⒋本件租金既經調整如上，則原告請求被告依調整後之租金數額按年給付，亦有理由。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。查本件起訴狀之繕本於111年2月25日送達被告，則原告本於租賃之法律關係，請求被告給付自111年2月26日至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，核與上開規定並無違背，自無不合。
六、從而，原告本於租賃關係，請求被告應給付原告積欠之租金37,464元，及自111年2月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並請求調整被告租用原告所有系爭土地、應有部分2分之1土地之租金，自111年1月1日起，調整為每年29,016元。及自111年1月1日起至前項租賃關係終止之日止，按年給付原告29,016元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告就積欠租金勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行；並依被告聲請定相當金額，准被告供擔保免為假執行。
八、原告先位聲明為有理由，應予准許。至訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴為裁判，如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判，本件原告先位聲明部分，既屬正當，其備位聲明部分，自無庸再予審究。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條前段。中 華 民 國 111 年 9 月 13 日
民事第五庭 法 官 李杭倫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 13 日
書記官 黃怡惠