臺灣臺南地方法院民事判決111年度重訴字第115號原 告 張振欽訴訟代理人 林建宏律師被 告 張振瑞
董旭容共 同訴訟代理人 劉鑫成律師被 告 曾張金葉
張素敏上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積3,060平方公尺之土地，應按下列方式分割：附圖一編號甲部分、面積1,166平方公尺之土地，分歸原告取得；編號乙部分、面積121平方公尺之土地，分歸被告曾張金葉取得；編號丙部分、面積121平方公尺之土地，分歸被告張素敏取得；編號丁部分、面積1,652平方公尺之土地，分歸被告張振瑞、董旭容共同取得，並按應有部分被告張振瑞5397分之2897、被告董旭容5397分之2500之比例保持共有。
就前項土地之分割，共有人間應為補償及應受補償之金額如附表一所示。
訴訟費用由兩造按附表二所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○○區○○段000地號、面積3,060平方公尺之土地（下稱系爭土地）為兩造按附表二「應有部分比例」欄位所示之比例共有。兩造就系爭土地並未訂有不分割之期限，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，且系爭土地上蓋有被告張振瑞所有之同段724建號建物（下稱系爭建物），致其他共有人無法利用系爭土地，卻須長期負擔稅賦，張振瑞復未曾補償其他共有人，原告為維護自己之權益，不願再與之共有系爭土地，爰依民法第823條第1項、第824條規定，訴請裁判分割系爭土地。因系爭建物有法定空地之問題，為符合建築基地法定空地分割辦法之規定，本件業經囑託社團法人臺南市建築師公會（下稱建築師公會）調整分割方案，並依其鑑定意見繪製如附圖一所示之分割方法，即編號甲部分、面積1,166平方公尺之土地，分歸原告取得；編號乙部分、面積121平方公尺之土地，分歸被告曾張金葉取得；編號丙部分、面積121平方公尺之土地，分歸被告張素敏取得；編號丁部分、面積1,652平方公尺之土地，分歸張振瑞、被告董旭容共同取得，並按原應有部分比例保持共有，請求採為本件原物分割方法；另依社團法人臺南市不動產估價師公會（下稱不動產估價師公會）之鑑定意見，由張振瑞、董旭容以如附表二所示方式以金錢找補其他共有人（下稱原告方案）等語，並聲明：如
主文第1、2項所示。
二、被告則以：㈠曾張金葉、張素敏：同意原告方案等語。
㈡張振瑞、董旭容：
⒈系爭建物為張振瑞於民國84年間得當時之系爭土地共有人即
訴外人張木村（原告、張振瑞、曾張金葉、張素敏之父親）之同意所興建，故張振瑞係基於分管契約及使用借貸關係而占用系爭土地，原告先前曾訴請張振瑞拆屋還地及給付不當得利，業經本院以110年度訴字第1338號（下稱另案）判決原告敗訴確定。是系爭土地為系爭建物之坐落基地，應繼續供系爭建物之使用，而為系爭建物利用上不可或缺，系爭土地依民法第823條第1項但書規定，即屬因物之使用目的不能分割，原告訴請分割，不應准許。又原告試圖藉本件訴訟規避上開分管契約及使用借貸法律關係之拘束，其起訴已違反民法第148條第2項規定之誠信原則，亦不應准許。
⒉倘認系爭土地得予分割，系爭土地屬於建築基地，其分割應
符合建築法第11條及建築基地法定空地分割辦法之規定，而原告依照建築師公會鑑定意見所提出之分割方法，並未慮及系爭土地上有合法之系爭建物存在，倘依此分割土地，將導致土地與建物之所有權人不一，徒然造成法律關係複雜。且系爭建物係作為商場使用，系爭土地上有規劃商場使用之停車空位，如依原告方案分割，系爭建物將失去停車空位，委實難以經營商場，系爭建物如難以存續，將有危害社會經濟、浪費社會成本之虞，自非妥適。況分割後之共有人因法定建蔽率60％之規定，得利用建築之範圍有限，實已減損系爭土地之社會經濟效用。是以，系爭土地如予原物分割，難認合於經濟效用及全體共有人之利益，然若能歸一人所有，對於土地及建物之整體規劃利用應屬最為有利，故應以變價分割為宜，變價時買家競相出價，可以較行情略高之價格出售，使共有人共同獲利，如共有人對系爭土地另有使用規劃或特殊感情，亦得依民法第824條第7項規定優先承買等語，資為抗辯。
三、查系爭土地為兩造按附表二「應有部分比例」欄位所示之比例共有，面積3,060平方公尺。系爭土地西側臨國泰路，北側小部分土地直接臨一心街，大部分土地隔同段394地號土地（上有建物）、397地號土地（上有車庫）接一心街，東側鄰同段321地號土地（空地），南側鄰同段391-2、389地號土地（均為空地）。系爭土地上蓋有如附圖二所示之地上物，包含編號A所示之未辦保存登記之鐵皮平房，該屋由張振瑞出租他人經營粥店使用，及附圖二編號B、C、D、E所示門牌號碼臺南市○○區○○路000號之鐵皮平房，其中編號B部分為有辦理保存登記之系爭建物（本院按：因地政測繪附圖二時係以系爭建物地面層之最大投影面積為測量，故編號B面積1,321平方公尺，與系爭建物謄本登記之面積1,300.06平方公尺略有差異，此部分請參調字卷第51頁、本院卷第209頁），編號C、D、E部分則為系爭建物增建之屋簷、水塔、棚子，系爭建物含上開增建部分前由張振瑞出租他人經營燦坤、全家福鞋店，目前閒置無人使用。原告於110年間曾訴請張振瑞拆除系爭建物，及給付相當於租金之不當得利，經另案審理後認定張振瑞建屋時有得到當時系爭土地共有人張木村之同意，基於分管契約及使用借貸法律關係取得系爭土地之占有使用權源，原告因繼承而成為系爭土地之共有人，應繼受張木村與張振瑞間之分管契約及使用借貸法律關係，而系爭建物使用目的尚未完畢，亦無合法終止使用借貸契約之事由，張振瑞對系爭土地之使用權源仍然存在為由，判決原告敗訴確定等情，有系爭土地與系爭建物之登記謄本、另案判決書附卷可稽（本院卷第443至445、61至64頁），復經本院調取另案卷宗審閱無訛，現況部分則經本院會同兩造及地政機關測量人員至現場勘驗無訛，製有勘驗測量筆錄、現場概略位置圖、現場照片、附圖二存卷可按（本院卷第89至113頁），且為兩造所不爭執，是此部分事實首堪認定。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按最高法院50年台上字第970號判例固謂所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可或缺，或為一權利之行使所不可或缺者。惟該判例所指因他物之用，而為其物之利用或使用目的，係指共有物因本身之分割，造成他物之利用或使用目的不能完成而言。苟共有物土地之分割，分割後之各筆土地之所有權人及所有權範圍，雖與分割前有所變動，然如分割後之各筆土地所有權人，仍受分割前即已存在之法律關係之拘束，該法律關係之權利人得繼續對分割後各筆土地所有人主張權利者，即不能遽謂為將因共有物之分割，致他物之利用或使用目的不能完成（最高法院109年度台上字第93號判決意旨參照）。另分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，而共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故裁判上分割共有土地時，並非必須完全依分管契約以為分割，而應斟酌土地之經濟上價值，並求各共有人分得土地之價值相當，利於使用（最高法院85年度台上字第53號判決意旨參照）；全體共有人就共有物之使用成立分管契約，法院於酌定分割方法時固得列為審酌因子，惟該分管僅是定使用之暫時狀態，究與消滅共有關係之分割情形有間，法院不受該分管約定之拘束（最高法院112年度台上字第226號判決意旨參照）。經查：
⒈張振瑞、董旭容辯稱系爭建物為張振瑞於84年間得當時之系
爭土地共有人張木村同意所興建，張振瑞基於分管契約及使用借貸關係而占用系爭土地，系爭土地為系爭建物之坐落基地，應繼續供系爭建物使用，為系爭建物利用上不可或缺，系爭土地因物之使用目的而不能分割等語；查張振瑞、原告、曾張金葉、張素敏分別為張木村之長子、次子、長女、三女，除曾張金葉之生母為訴外人張賴花以外，其餘3人之生母均為訴外人張陳綉，董旭容則為張振瑞之配偶，此有兩造之戶籍謄本在卷可參（調字卷第53至61頁）；另觀諸系爭土地之登記沿革，該地由張木村於40年8月10日買賣取得，張木村於64年12月30日以買賣為原因移轉應有部分4分之1予張振瑞，自己保留應有部分4分之3，復於86年間以贈與為原因各移轉應有部分10000分之412、10000分之3000、4分之1予原告、張陳綉、董旭容，張木村餘應有部分10000分之1588；張陳綉過世後，其應有部分10000分之3000由原告於88年11月30日因分割繼承而取得；張木村過世後，其應有部分10000分之1588由原告、張振瑞、曾張金葉、張素敏於108年8月21日因繼承而各取得10000分之397，是系爭土地現由兩造按如附表二所示應有部分比例保持共有乙情，有系爭土地登記謄本與異動索引存卷可參（本院卷第443至444、447至449頁）。據上可知，原告就系爭土地之應有部分大多為買賣與直接繼承自張木村而取得，曾張金葉、張素敏就系爭土地之應有部分則均為直接繼承自張木村而取得。張振瑞於84年間獲張木村同意而基於分管契約與使用借貸關係，於系爭土地上興建系爭建物，該使用借貸未定期限，由借用之目的，應以系爭建物不堪使用時為返還期限，故該借貸之目的尚未使用完畢，悉如前述，原告與曾張金葉、張素敏既係因繼承張木村而取得系爭土地之應有部分，則張振瑞、董旭容辯稱渠等應繼受張木村與張振瑞間之分管契約與使用借貸關係之拘束，容忍系爭建物占有系爭土地，並非無據。
⒉惟揆諸前揭最高法院裁判意旨可知，共有人間即便受分管契
約拘束，仍與共有物不分割之約定有異，共有人請求分割共有物，即為終止分管契約之意思，不因分管約定而限制其行使共有物分割之請求權，法院受理分割共有物訴訟，於酌定分割方法時，亦不受分管契約之拘束。是即便張振瑞所辯之原告與曾張金葉、張素敏因繼受張木村而受張木村與張振瑞間分管契約拘束為真，原告仍得訴請裁判分割系爭土地。再系爭土地為系爭建物之坐落基地，原告與曾張金葉、張素敏因繼受張木村而受張木村與張振瑞間之使用借貸關係拘束，參照前揭最高法院見解，如分割後之各筆土地所有權人，仍受分割前即已存在之法律關係之拘束，該法律關係之權利人得繼續對分割後各筆土地所有人主張權利者，即不能遽謂為將因共有物之分割，致他物之利用或使用目的不能完成，故張振瑞、董旭容以該使用借貸關係存在為由，辯稱系爭土地有因使用目的不能分割之情事，容有誤解，要難憑採。
⒊準此，張振瑞、董旭容辯稱系爭土地因物之使用目的而不能
分割，並無理由。至張振瑞、董旭容辯稱原告藉本件訴訟規避分管契約與使用借貸關係之拘束，有違民法第148條第2項規定之誠信原則乙節；按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民法第148條所明定，然本件原告係本於共有人之地位，訴請分割系爭土地，此為其權利之合法行使，尚難謂有違誠信原則，是張振瑞、董旭容此部分所辯亦無可採。系爭土地既查無因物之使用目的不能分割之情形，兩造就系爭土地亦未有不為分割之特約，堪認系爭土地並無不能分割之情形。又兩造於起訴前無法達成調解，足認兩造對於分割之方法亦不能以協議方式定之，則原告依民法第823條第1項規定，起訴請求裁判分割系爭土地，應認有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之，民法第824條第1至6項分別定有明文。法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決要旨參照）。經查：
⒈系爭土地因系爭建物而領有（86）南工變使字第203號變更使
用執照及（84）南工使字第2725號使用執照，分割建築基地應依建築基地法定空地分割辦法辦理等情，有臺南市政府工務局112年1月19日南市工管二字第1120134476號函暨相關執照圖說在卷可稽（本院卷第189至207頁），上述工務局函文說明三並建議可委託建築師或相關專業人員商討預計之分割方式，並按相關法令規定檢討，以為裁判分割之方案。本件經囑託建築師公會就原告初步提出之分割方案圖示（本院卷第231頁）鑑定：該方案是否符合建築基地法定空地分割辦法？或應如何調整始得符合？並檢附系爭土地謄本、附圖二、前揭使用執照圖說為參考文件供鑑定單位參考，建築師公會嗣出具鑑定報告認：建議調整方案如鑑定報告附件十所示，法令檢討分析如下：①系爭土地分割後之4筆土地均能容納最小面積矩形，不屬畸零地，符合臺南市畸零地使用規則相關規定（畸零地檢討圖詳附件十一）；②僅依系爭土地範圍內具使用執照之建築物檢討擬分割後4筆土地之建蔽率均小於法定建蔽率（60％），符合建築基地法定空地分割辦法（建蔽率及法定空地檢討圖詳附件十二）；③依系爭土地範圍內全部建築物檢討擬分割後4筆土地之建蔽率均小於法定建蔽率（60％），符合建築基地法定空地分割辦法（建蔽率及法定空地檢討圖詳附件十三，無使用執照建築面積計算圖詳附件十四）等情，有本院112年3月24日囑託鑑定函文、建築師公會113年7月16日113南市建師永鑑字第203號函在卷（本院卷第255、289頁）暨外附之鑑定報告書可參。本件原告方案即係依照上述建築師公會鑑定意見，所繪製之原物分割方法，先予敘明。
⒉原告方案將系爭土地依兩造應有部分比例換算可分得之土地
面積，分割為如附圖一所示之4筆土地，其中編號甲部分、面積1,166平方公尺之土地，由原告取得；編號乙、丙部分、面積均為121平方公尺之土地，各由曾張金葉、張素敏取得；編號丁部分、面積1,652平方公尺之土地，由張振瑞、董旭容共同取得，並按原應有部分比例保持共有。本院審酌該方案分割後之各筆土地形狀尚屬方正，且均有臨路，復為建築師公會經檢討相關建築法令後所建議之分割方法，應屬公平妥適。
⒊張振瑞、董旭容雖辯稱原告方案使坐落在分割後附圖一編號
甲、乙土地上之系爭建物含增建部分，土地與建物之所有權人不一，造成法律關係複雜，更危及系爭建物之存續與經濟效用，分割後共有人因法定建蔽率60％規定，得建築之範圍亦有限，不若將系爭土地全部變價分割，對於土地及建物之整體規劃利用應最有利等語；惟查，法院裁判分割，原則上應採原物分配方式，如原物分配有事實或法律上之困難時，始得變價分割，有前揭法文意旨可參，而系爭土地面積達3,060平方公尺，依原告方案分割後之各筆土地並無面積過於狹小，恐成畸零地之問題，此有前揭建築師公會之鑑定意見可證，原告與曾張金葉、張素敏復均表示希望取得原物，至分割後各共有人取得之土地面積，較分割前土地面積為小，及分割後土地如予建築應依照法定建蔽率之規定為之，此均為當然之理，尚難因此即謂應將系爭土地逕予變價。至張振瑞、董旭容辯稱分割後附圖一編號甲、乙土地上有部分之系爭建物及其增建部分，將導致建物與土地分屬不同人，影響建物之使用價值及經濟效益乙節；然即便係變價分割，仍可能使系爭土地與系爭建物分屬不同人所有，且觀諸附圖一、二可知，系爭建物占用系爭土地範圍甚大，如欲真正使建物與土地同歸一人所有使用，免去未來處理建物存留之問題，應係由張振瑞單獨取得系爭土地，再以金錢補償其餘共有人為佳，然張振瑞已明確陳稱其無此意願等語（本院卷第311頁），是張振瑞、董旭容既希望使系爭建物與坐落基地同歸一人，又不願意單獨取得系爭土地，其訴求實難憑採。
⒋是經本院審酌系爭土地之使用現狀、位置、兩造各自之意願
、分割後之經濟效益及兼顧兩造利益等因素，認採原告方案予以分割，較符合土地之經濟效用及全體之利益，堪屬適當、公允之分割方案，爰採為本件之分割方法。
㈢另按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，此為民法第824條第3項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決意旨參照）。經查，原告方案各筆分割後之土地價值間可能有所差異，而有鑑價找補金額之必要。本件經囑託不動產估價師公會就原告方案各共有人間應互為找補之金額為何為鑑定，鑑定結果如附表一所示，此有本院113年12月2日囑託鑑定函文、不動產估價師公會114年5月5日114南市估師國字第0097號函在卷（本院卷第345、367頁）暨外附之不動產估價報告書可參。本件宜以原告方案為分割，業如前述，參以鑑定報告對於原告方案所提出之補償金額鑑定結果，係不動產估價師針對系爭土地各共有人之產權內容與個別條件、不動產市場現況、政策面與經濟面等一般因素、近鄰地區之土地建物利用情形、公共設施與交通運輸概況、未來發展趨勢等區域因素，採比較法及土地開發分析法之估價方法進行評估，所提出之鑑定意見，堪可採信。至張振瑞、董旭容雖辯稱前揭估價報告係以「素地」進行估價，未考量系爭建物對於各宗地價格之影響，估價報告所引用之比較標的查無實價登錄資料，其鑑定意見自不可採為本件補償方法等語；惟本件以素地估價，為兩造所確認同意，估價報告所引用之比較標的並有買賣交易案例可證乙情，有德美不動產估價師事務所114年6月23日114德字第1140601號函存卷可證（本院卷第405至409頁），足認兩造於不動產估價師估價前，同意以素地進行估價；且本件係就共有土地之分割為鑑價找補，分割標的並不包含其上建物，尚無須考量建物對於土地價值之影響，故不動產估價師公會以素地進行估價，並無不妥。爰以其鑑定意見即附表一為本件補償方式。
五、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不為分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於共有人之地位，起訴請求分割系爭土地，即屬有據。又本院審酌系爭土地之使用現況，並考量其經濟效用、分得土地之利用價值及全體共有人之公平利益等一切情狀後，認系爭土地以原告方案予以分割，並由各共有人以如附表一所示之方式互為金錢找補，核屬適當且公允，爰判決如主文第1、2項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。系爭土地之分割方法係本院考量全體共有人利益，認以原告方案予以分割，應屬可採，可見兩造均同受其利，若由敗訴之當事人負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，就訴訟費用命由兩造按附表二所示之應有部分比例負擔，爰判決如主文第3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 許育菱
法 官 洪碧雀
法 官 陳䊹伊以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
書記官 王美韻附表一：共有人間應為補償及應受補償之金額（金額為新臺幣）編號 受補償人 應補償人 張振瑞 董旭容 1 張振欽 139,966元 110,408元 2 曾張金葉 106,071元 83,671元 3 張素敏 106,071元 83,671元 合計 352,108元 277,750元附表二：編號 共有人 應有部分比例 1 原告 10000分之3809 2 曾張金葉 10000分之397 3 張素敏 10000分之397 4 張振瑞 10000分之2897 5 董旭容 4分之1