臺灣臺南地方法院民事判決111年度重訴字第248號原 告 莊淑真訴訟代理人 徐明水律師被 告 曾獻賜訴訟代理人 黃厚誠律師
莊承融律師被 告 曾斐敏
曾斐金上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告曾斐敏、曾斐金經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：兩造於民國109年3月3日就被告共有之臺南市○○區○○段000地號土地(權利範圍：全部）成立買賣契約，價金為新臺幣(下同)3,346,200元，原告已依約給付全部價金，被告亦依約辦理土地所有權移轉登記並交付土地予原告。原告購買系爭土地是為建築使用，於取得系爭土地後，乃委託專業量測公司進行跑圖，竟發現系爭土地無法獨立申請建築執照興建房屋，始知悉該土地為所謂之「畸零地」，依臺南市畸零地使用規則第7條等規定，必須與鄰地合併，始能建築。依兩造所簽署買賣契約書第6條第5項約定，由於系爭土地需與鄰地合併始能建築，勢必須使用他人土地，取得他人土地使用同意書。為此，原告多次透過當初居間系爭土地買賣事宜之仲介人員與被告聯繫，卻遲遲無法獲得正面回應。依系爭買賣契約第8條第3項約定，原告先後於111年5月間先後寄發存證信函，限期要求被告應提出鄰地所有權人所出具之土地使用同意書，並表明被告若未遵期辦理，將解除契約，請求被告返還原告已給付之價金3,346,200元及違約金3,346,200元。由於被告未於限期內即111年6月1日前依約履行義務，被告顯已構成違約，原告依約解除契約，請求返還價金及違約金共6,692,400元，即有理由。再者，被告所出售及交付之系爭土地為畸零地，不能為建築基地使用，不符兩造買賣契約約定之債務本旨，構成不完全給付，則原告依民法第227條不完全給付之規定，依關於民法第226、256條規定，為契約之解除，原告已於111年5月間以存證信函送達於被告為解除契約之意思表示，則原告依民法第259、250條等規定，主張被告應返還買賣價金及違約金，應有理由。
並聲明：㈠被告應給付原告6,692,400元，及自111年6月2日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告曾斐敏、曾斐金經合法通知均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何答辯或聲明。被告曾獻賜則答辯稱：依系爭土地買賣契約第7條第4項約定：「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為準。系爭土地於109年3月3日兩造簽訂土地買賣契約時已約定以簽約時之現狀點交，原告於109年4月6日移轉登記完畢取得系爭土地所有權，並於109年4月8日系爭土地點交予原告，此亦為原告於111年9月19日民事準備狀中所自承。既兩造間於系爭土地買賣契約書第7條第4項約明如上，系爭土地並無有何非簽約時之現狀改變，何有未依債務本旨而有不完全給付之情？甚且，原告主張不完全給付義務係以被告給付。有瑕疵之物為前提，兩造間就此無約定供建築使用時，顯僅係原告一方之考量，即非系爭土地買賣契約之雙方均應遵守之約定，被告既無點交與簽約時不同品質之物予原告，何來有不完全給付之情？本件係屬土地買賣，縱如有原告所稱之瑕疵(被告否認），該瑕疵係於本件買賣成立即109年3月3日前，即早已發生而存在之情形。是本件尚不構成不完全給付問題。另系爭買賣契約書第6條第2項關於土地使用同意書之提供義務，係指倘買賣之土地為袋地未臨道路，賣方需配合提供土地供通行使用之同意書，此由被證1之胡峻僥建築師之意見書可知。簽訂買賣契約時，買賣雙方都無從知悉系爭土地係畸零地。且代書在雙方簽約時解釋該條同意書之文義時，代書亦僅提及此係指系爭土地倘為袋地未臨路之情形，並未提及畸零地需配合提供鄰地同意書一事。蓋如依原告主張，無非係要以支付一筆地之價錢，卻可同時使用兩筆以上之土地，此依一般社會經驗法則，當不可能也。且兩造間土地買賣與鄰地地主何干，實難以期待鄰地所有權人會同意他人在自己土地上建築房屋並出具使用同意書。故，不可能為如此意思之約定。被告並無提出土地使用同意書之義務，自無有因可歸責於被告之情而生不完全給付之事。原告先於111年9月19日民事準備狀中主張系爭土地為畸零地無法建築為物之瑕疵，嗣於111年10月24日民事準備㈡狀中變異主張系爭土地為畸零地無法建築為權利瑕疵，不受物之瑕疵規定之限制，前後主張矛盾不一。倘系爭土地上果有存在原告主張為無法建築之畸零地瑕疵，系爭土地係於因公法上之規定致無法建築使用，而該限制亦非被告得以向第三人排除，依法院判決及學者見解，系爭土地無法建築使用，系爭土地通常使用上受有限制，當屬物之瑕疵。原告主張為權利瑕疵，要無理由。系爭土地自109年4月6日移轉登記予原告，並於109年4月8日點交予原告，原告自應從速檢查其所受領之上地。然原告遲至移轉點交逾2年後，怠於111年5月13日始寄發原證3之存證信函告知被告曾獻賜，主張系爭土地有為畸零地之瑕疵，依民法第356條第1、2項規定，應視為承認其所受領之物，原告已不得再為主張物之瑕疵，原告更不得再主張有不完全給付。縱原告主張系爭土地有為畸零地瑕疵，係屬不能即知之瑕疵。然依原告起訴提出原證2測量公司所出具圖示上載「0000000」，應為測量公司於110年6月22日傳送予原告之註記，可見原告於110年6月22日即經測量公司告知系爭土地為其所謂之畸零地，斯時即知系爭土地有其主張無法建築之瑕疵。原告亦自承於110年7月或8月間才收到原證2載圖內容，才知道系爭土地為畸零地(111年11月17日言詞辩論筆錄)。可見原告至遲於110年7月或8日間即已知悉系爭土地有其主張無法建築之瑕疵，遲至111年5月23日始寄發存證信函催告、111年6月8日始具狀提出調解聲請，並以民事調解聲請狀為解除契約之意思表示，乃怠於為通知，已視為承認其所受領之物，原告已不得再為主張物之瑕疵，原告更不得再主張有不完全給付。且果原告有為通知，亦已逾民法第365條第1項6個月之除斥期間。系爭土地並無有都市計畫限建或禁建之情形，被告於不動產委託銷售標的現況說明書上表示系爭土地並無有限建或禁建，被告從未知悉系爭土地有原告主張為畸零地無法單獨建築之情，無有任何隱瞞或故意不告知。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
四、得心證之理由：
(一)原告主張依系爭買賣契约書第6條第5項、第8條第3項而為請求部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文，是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，此為契約解釋應依循之客觀性原則。另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
⒉查被告對於有簽訂系爭買賣契約之事實雖不爭執，但對於原
告主張本件買賣事實有上揭條款之適用乙節，則為被告所爭執，並以前詞為辯：
⑴原告固認為系爭土地為畸零地，被告依系爭買賣契約第6條
第5項約定，應提出他人土地使用同意書方可建築云云。然觀之系爭買賣契約書第6條第5項約定：「本件買賣標的是建地時，如需乙方（即被告）或他人出具使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方(即原告)，乙方保證本約標的物非屬建管單位已套给管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。」，衡諸我國相關法律規定，關於土地使用同意書之出具，其所涉及的情況甚多，並非可直接指涉或認為該約定條款內容必然是針對包含畸零地的情形，而畸零地也不必然牽涉而可直接與土地使用同意書有所概念連結；且土地使用同意書並非法定名詞，難以畫一歸屬於一個特定的法律概念，此於當事人磋商締約過程中，對於此類並無特定核心法律概念的名詞使用，將影響當事人所為意思表示的內容，並影響契約條款之解釋；基此，使用同意書之契約文義解釋繫於該名詞本身寬泛無定的概念範疇，若認為上揭條款即是指涉畸零地之情形，恐已悖於契約解釋的客觀性原則。
⑵再者，畸零地乃是一個明確的法律規範使用名詞(建築法第
44條至第46條)，法律上是否屬於畸零地，本可透過法律規範的定義與要件予以確認，此為締約當事人間就土地為買賣締約之前即可知悉及進行確認之事。以系爭土地坐落之臺南市為例，臺南市政府依據建築法第46條的授權訂有「臺南市畸零地使用規則」，其對於畸零地之定義與要件有所規範(該規則第2條第1項第1款、第3條)，另對於是否得建築，亦於該規則第7條規定：「基地面積畸零狹小者，非經補足所缺深度及寬度，不得建築。但符合下列情形之一者，不在此限：一、鄰接地為道路、水溝、永久性空地、軍事設施或公共設施用地。二、鄰接土地業已建築完成不能合併建築使用。三、因地形上之障礙不能合併使用。前項第二款所稱業已建築完成，指符合下列情形之一者：一、領有使用執照之建築物。二、中華民國六十年十二月二十二日建築法修正公布前領有建造執照之建築物。三、在該地區都市計畫發布實施前，建築完成之原有建築物。四、現況為加強磚造、鋼筋混凝土造或鋼（鐵）造之建築物。」可知畸零地乃是對於基地面積的狀態指稱，並非與絕對無法或禁止建築的概念等同。且細觀前揭規則，亦無可見關於土地同意書之相關規定，益徵原告將系爭買賣契約之上開條款與畸零地情況加以畫等與綁定，尚有可議。甚且，前揭規則亦設有畸零地所有權人與鄰地所有權人申請調處之機制(該規則第10條至第13條)，益見畸零地與建築房屋之間並非絕然排斥的關係。
⑶系爭土地經原告請求囑由社團法人臺南市建築師公會鑑定
是否為畸零地乙節，該公會鑑定結果認為：『本基地依「臺南市畸零地使用規則」第三、四、五、六條文內容各項條件檢討，基地深度或寬度均未達附表一之規定，且不符合第八、九條適用之條件，故本基地應屬畸零地。』，有該公會112年4月11日112南市建師永鑑字第077號函附鑑定報告書供卷可考；又系爭土地是否符合「臺南市畸零地使用規則」第7條得以建築乙節，該公會補充說明為：『依「臺南市畸零地使用規則」第七條第一項第二款規定，需鄰接土地全部符合第二項各款之一，才能符合本條文規定不受基地面積畸零狹小之限制，得予建築。惟鄰接土地永生段304地號現況並無建築物，且土地登記謄本也無顯示有建號，臺南市政府工務局建執照查詢系統也查無相關資料，若無其他符合規定之佐證證明本筆土地符合第二項各款之一規定，則本基地(永生段305地號）非經補足所缺深度及寬度，不得建築。永生段307、308、304地號附件七、
九、十二查詢資訊僅供參考，申請建築執照時仍需檢附符合規定之證明資料。本案因現況建築物及部分條文執行有疑慮，故函詢請示工務局，其回覆函詳附件十三，一併提供參考，若有法令執行疑慮，可直接洽臺南市工務局查詢，以主管機關解釋為準』，有該公會112年9月14日112南市建師永鑑字第248號函附補充說明附卷可參(重訴字卷第269-305頁)。依此，系爭土地為畸零地雖有前揭鑑定報告可據，但此乃本件訴訟中因兩造攻防而藉由鑑定程序所知的事項，顯然不是當事人締約時所能存在主觀認知狀態，以此結果為本，據以推論締約時的契約解釋，實為一種以後設觀點而以果導因的解釋方式，顯已逸脫前揭契約解釋之原則。再依社團法人臺南市建築師公會的上開補充說明可知，系爭土地是否因屬於畸零地而絕對無法建築，該補充說明僅是依照現有資料而為描述，並無確切的答案或結果可以論呈。既此，系爭土地是否因屬畸零地而確定無法建築，即經本件訴訟調查證據程序之歷程，亦無確信心證可以斷定。原告主張被告有系爭買賣契約書第6條第5項之契約義務，縱先不論前述之契約解釋問題，其前提基礎實亦不存。
⒊合上以論，原告主張系爭土地為畸零地乙節固非無據，然其
認為被告違反系爭買賣契約書第6條第5項之義務，並無可採，因此，原告依系爭買賣契約第8條第3項約定(該條款內容為「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所有受損害之縣償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還甲方已支付之價金，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付甲方。」)，請求被告給付如其訴之聲明，難認有理，不應准許。
(二)原告主張依債務不履行不完全給付之法律關係解除契約，請求被告返還買賣價金及給付違約金部分：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。又所謂不完全給付，係指債務人未依債務本旨為給付；而所謂債之本旨，應依當事人之約定、契約目的、債務性質等為斷。再者，不論是否為特定物之買賣，交付符合買受人支付對價所期待品質之標的物，固為出賣人之契約義務。然在特定物買賣，其標的物之瑕疵若非契約成立時、交付時已存在發生，出賣人亦無從得知，而斯時尚未存在之問題，出賣人亦無從發生故意或過失未告知之情形，此時，實難認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。
⒉查原告主張系爭土地無法為建築，即無法達成當初立約之
目的，不符合債務本旨，須負不完全給付責任等情，為被告所否認，並以前詞為辯：
⑴原告認為依照系爭買賣契約書第6條第5項、第12條其他
約定事項第2項及系爭土地現況說明書第8項的記載，可知該等約定的目的在於被告應保證該土地能為建築之用等情，雖有該契約條款言明可查。但觀系爭買賣契約書第6條第5項約定：「本件買賣標的是建地時，如需乙方（即被告）或他人出具使用同意書始可興建房屋申請建照時，乙方須提供該同意書予甲方(即原告)，乙方保證本約標的物非屬建管單位已套给管制之法定空地，亦未曾申請建築執照或指定建築線。」僅能單向表明被告對於原告若有建屋需要時的出具同意書義務，以及對於非屬法定空地、未曾有建築線申請或指定的狀態擔保，並非對於該土地必可建築房屋而為保證。基此同理，系爭買賣契約書第12條其他約定事項第2項約定：「賣方保證本標的物無配合其他建築用地合併申請興建房屋或建物建蔽率套繪或法定空地列管之事實。」，也是一種狀態的擔保，而非保證該土地必可建築房屋。至於系爭土地現況說明書第8項中有關「系爭土地是否有禁建、限建或糾紛之情事？」雖是勾選「否」的選項(重訴字第43頁)，然系爭土地雖屬於畸零地，但畸零地並非必然無法在其上建築房屋，已如前述，亦即畸零地與禁建、限建之概念並不相同，不能以此推導出被告有保證該土地得以建築房屋的結論。乃原告買受系爭土地之目的或動機可能多端，兩造雖在該契約中非不可針對土地為畸零地時的相關權利義務事項加以約定，但若未透過意思表示合致予以言明，亦不能將當事人買賣土地的內在動機，逕予化約為他方當事人的契約義務，或將契約條款內文中缺乏客觀核心概念的約款，單方面與當事人一方存乎內心的締約目的或動機解釋為他方當事人的契約義務，若此，顯悖於契約法的原理及契約解釋原則過巨。因此，原告執前揭理由主張被告有保證系爭買賣契約是用以建築房屋的目的的契約義務，因該土地為畸零地而已違背債之本旨提出給付云云，實屬對於系爭買賣契約條款之片面解讀，難以憑採。
⑵再觀系爭買賣契約書第7條第4項約定：「點交之買賣標
的應以簽約時之現狀或本約之約定為準」可知系爭土地買賣以現況交付為其履約狀態。所謂現況交付，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之不動產，於簽約時，就不動產物理存在性質，包括不動產外觀可見之形狀、坐落位置、周遭還訂、鄰地狀況、材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可由買受人透過五官經驗去觀察、判斷、感受者，均以交付不動產當時之現況為據。依此，在特定不動產買賣之交易，當事人間對該交易標的物現場狀況若已明確表示以約定之現狀交付，則兩造當事人買賣之合意即為該不動產之現況。從而，買賣標的物之土地縱有約定現況內之缺損或不足，亦是當事人間買賣合意之射程範圍，要無認屬瑕疵或不符合債之本旨之理，既此，不動產現況屬買受人於買受時所得評估及預見，自不得因此主張有何不完全給付之情事。兩造對於系爭土地之買賣既是以現況為交付，原告對於土地之形狀、坐落位置、周遭還訂、鄰地狀況等節，於締約時即屬於可以評估、預見的狀態，此狀態亦可包含土地可能為畸零地的情形，締約當事人於締約前也可確認之，並決定是否合於意思表示而成立契約。兩造既已締結系爭買賣契約，該契約也未針對該土地為畸零地時有何特殊權義關係為約定，被告也已依現況土地交付予原告，則被告以締約後經本件訴訟中鑑定該土地為畸零地，而認為原告就契約之履行不符債之本旨，恐亦陷入以事後觀點單方面評價契約成立及履約義務與責任的違失，實難採納。
⒊原告主張依債務不履行不完全給付之法律關係解除契約，
請求被告返還買賣價金及給付違約金，請求被告給付如其訴之聲明，亦無理由，不應准許。
(三)綜上，原告援引系爭買賣契約第6條第5項、第8條第3項、買賣契約之債務不履行法律關係而聲明請求如上，均無理由，應駁回之。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失附麗，應併駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。又本件原告乃是依據系爭不動產買賣契約書及債務不履行之法律關係，主張被告應返還價金及給付違約金，並非依照民法債編各論的買賣規定而請求，此為原告明陳在卷(重訴字卷第144頁)，是本於當事人處分權原則之依循，被告引用債編各論買賣相關規定之答辯，亦無審究餘地，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 彭蜀方