臺灣臺南地方法院民事判決111年度重訴字第201號原 告 鄭達陽訴訟代理人 蔡文健律師被 告 鄭敦仁
鄭博元上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺南市○○區○○段0000地號面積450平方公尺土地、同地段91-10地號面積469平方公尺土地，應分割如附圖所示：88-6地號編號Ａ部分、面積150平方公尺土地，分歸被告鄭博元所有；88-6地號編號Ｂ部分、面積300平方公尺土地，分歸原告及被告鄭敦仁按應有部分比例保持共有；91-10地號編號Ａ部分、面積156平方公尺土地，分歸被告鄭博元所有；91-10地號編號Ｂ部分、面積313平方公尺土地，分歸原告及被告鄭敦仁按應有部分比例保持共有。
原告及被告鄭敦仁應各給付被告鄭博仁新臺幣肆拾捌萬捌仟柒佰元。
訴訟費用由被告鄭敦仁、鄭博仁各負擔3分之1，其餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：
（一）坐落臺南市○○區○○段0000地號及同地段91-10地號土地（以下分別簡稱系爭88-6地號土地、系爭91-10地號土地，並合併簡稱系爭2筆土地）為兩造所共有，應有部分各3分之1，兩造間就系爭2筆土地未定有不分割之契約，亦無因物之使用目的不能分割之情事，復不能達成分割協議。爰依民法第823條第1項、第824條之規定，請求分割系爭2筆土地如附圖（即臺南市臺南地政事務所收件日期文號民國112年6月26日DAA5第13700號土地複丈成果圖）所示：88-6地號編號Ａ部分、面積150平方公尺土地，分歸被告鄭博元所有；88-6地號編號Ｂ部分、面積300平方公尺土地，分歸原告及被告鄭敦仁依原持分比例保持共有；91-10地號編號Ａ部分、面積156平方公尺土地，分歸被告鄭博元所有；91-10地號編號Ｂ部分、面積313平方公尺土地，分歸原告及被告鄭敦仁依原持分比例保持共有。
（二）依據最高法院105年度台上字第2056號、102年度台上字第1336號、102年度台上字第483號及98年度台上字第2058號民事判決之意旨，裁判分割共有物應以原物分割為原則，必須原物分割於事實上或法律上存在困難，例如：原物性質上無法分割或分割將減損其價值時，始得依變價之方法分配價金，藉此維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。本件原告及被告鄭敦仁皆希望保留祖產，不希望將系爭2筆土地出售予他人，且系爭2筆土地原物分割上並未存在事實上或法律上之困難。
（三）對財團法人臺南市不動產估價師公會112年6月29日檢送之不動產估價報告書（以下簡稱系爭估價報告書）估價內容及估計之補償金額沒有意見。
（四）聲明：⒈原告及被告鄭敦仁願各給付被告鄭博元488,700元，請准將
兩造所共有坐落臺南市○○區○○段0000地號及同地段91-10地號土地分割如附圖所示。
⒉訴訟費用依兩造比例負擔。
二、被告鄭博元抗辯略以：
（一）原告主張以1：2比例原物分割系爭2筆土地，惟被告受分配之土地面積均為其他維持共有狀態土地之一半，兩者市場單位價格難謂相同；經查在系爭2筆土地同區鄰近地段，類似大小比例之土地其市場單價差可達3至10萬元/坪，故原告主張之1：2比例分割方案損及被告利益甚鉅。尤甚者，系爭91-10地號土地位於十字路口，除原告所提分割方案外，尚有其他數種合理分割方式，如此衍生出的多種可能分割部分之位置、方位、及相鄰道路、建物狀況對其單位經濟效益及價格更難評斷，是以被告認為原告所提原物分割方案難謂公平。
（二）被告請求將系爭2筆土地變價分割，所得價金由共有人按應有部分比例分配，如此可一舉消滅全部共有人之共有關係，保持系爭2筆土地完整，以及土地之最大社會經濟效益，並符合民法第823條及第824條之立法意旨。況且，若有共有人有意保有系爭2筆土地之所有權，則仍可依法行使其優先承買權，以各共有人之財務能力，只要有決心購回土地，應可達其所願，而其他共有人，則可分配價金，應可兼顧全體共有人之權益，避免共有人間再起糾紛，並期周全土地完整使用之社會經濟效益。
（三）對系爭估價報告書表示意見如下：⒈依估價報告結果顯示，系爭2筆土地不論在分割前或分割後
，土地單價與面積的確呈現正相關性，亦即面積愈大者單價愈高，與被告之論點一致。
⒉估價報告採用比較法及土地開發分析法進行評估，對分割
前及分割後每一塊土地僅各選取鄰近3筆土地交易進行比較或開發分析，其樣本數太小，故被告認為其準確性並非無可議之處，所估之價差仍屬偏低。
⒊將系爭2筆土地進行原物分割後之估價結果，原告受分配土
地之價值較被告鄭博元受分配土地之價值高新臺幣（下同）104.1萬元。因此估價報告結果證實原告主張之1：2比例原物分配對被告不利，並非公平分割方法。
⒋依被告所提證據估算，系爭2筆土地總面積共約278坪，共有人各1/3應有部分各為92.6坪，系爭88-6地號土地以1：
2分割後，Ａ、Ｂ土地市場合理單價差估計為每坪7.8萬元，原告及被告鄭敦仁應給付共約722萬元予被告鄭博元。被告主張合理之補償金額可採用上述兩者各取整數平均計算：（100萬元＋700萬元）÷2＝400萬元，即原告及被告鄭敦仁應給付共400萬元予被告鄭博元，以補償被告鄭博元因受原告1：2比例分割系爭2筆土地所遭不公平之損失。
（四）系爭91-10地號土地總面積469平方公尺，共有人應有部分各1/3，被告鄭博元應分配156又3分之1平方公尺，惟原告所提分割方案卻僅分配156平方公尺予被告鄭博元。若鈞院裁決以156平方公尺分配予被告鄭博元，則原告及被告鄭敦仁應以價金補償被告鄭博元之損失，若依估價報告結果計算，系爭91-10地號土地在分割前單價為每平方公尺130,200元，故原告及被告鄭敦仁應補償價金43,400元予被告鄭博元。
（五）聲明：⒈先位聲明：
⑴原告變更追加之訴駁回。
⑵請准予將兩造所分別共有，臺南市○○區○○段地號0000-0000及臺南市○○區○○段地號0000-0000之土地變價分割。
⑶訴訟費用按各當事人上述土地應有部分比例負擔。
⒉備位聲明：
⑴原告變更追加之訴駁回。
⑵原告鄭達陽及被告鄭敦仁需各給付被告鄭博元2,000,000
元（共4,000,000元），以補償被告鄭博元因受原告主張1：2面積比例分割兩造分別共有土地（臺南市○○區○○段地號0000-0000 及臺南市○○區○○段地號0000-0000 ）分割方法如附件一。
⑶訴訟費用按各當事人上述土地應有部分比例負擔。
三、被告鄭敦仁：同意原告之分割方案。
四、得心證之理由：
（一）按共有人除共有物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限外，得隨時請求分割共有物；共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為以原物分配於各共有人；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割民法第823條第1項前段、第824條第1項、第2項第1款前段、第5項分別定有明文。本件原告主張兩造共有系爭2筆土地，應有部分各3分之1，並無不能分割之情形，且共有人又無不分割之特約，然對於分割方法迄未能達成協議等情，業據原告提出土地登記謄本為憑，揆諸前揭規定，原告請求分割系爭2筆土地，於法自屬有據。
（二）次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第824條第2項定有明文。又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人。經查：
⒈系爭2筆土地均為空地，均臨路，面積分別為450、469平方
公尺土地，共有人僅兩造共3人，應有部分均為3分之1，每人分得土地均逾150平方公尺，以原物分割並無困難。
是被告鄭博元以1：2比例原物分割系爭2筆土地，其受分配之土地面積均為其他維持共有狀態土地之一半，損及其利益云云，即據以抗辯應變價分割云云，自不足採。
⒉本院審酌系爭2筆土地之地形均尚稱方正、均為空地；系爭
91-10地號土地一邊面臨臺南市安平區建平一街、一邊面臨建平三街65巷；系爭88-6地號土地面臨文平路、兩造應有部分比例、對分割方案之意願、各共有人分得土地之完整性、通行之便利性、經濟效用之發揮、土地之利用及原告及被告鄭敦仁表示仍願保持共有等情，認兩造依附圖所示分割方案【88-6地號編號Ａ部分、面積150平方公尺土地，分歸被告鄭博元所有；88-6地號編號Ｂ部分、面積300平方公尺土地，分歸原告及被告鄭敦仁按原應有部分比例保持共有；91-10地號編號Ａ部分、面積156平方公尺土地，分歸被告鄭博元所有；91-10地號編號Ｂ部分、面積313平方公尺土地，分歸原告及被告鄭敦仁按原應有部分比例保持共有】取得土地，分得之土地均臨路，且均屬方正，合乎經濟效益之使用。爰依民法第824條第2項第1款規定，將兩造共有之系爭2筆土地，判決原物分割如主文第1項所示。
（三）又按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開共有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額。
經查：
⒈本院雖認原告主張之原物分割方案可採，然因該方案中各
塊土地所在位置、面積、形狀有所差異，分割後之價值顯有差異，是兩造應於分割後互為補償。本院經囑託財團法人臺南市不動產估價師公會就原告提出之方案，鑑定分割前後土地價值之差異性及找補價格，採用比較法及土地開發分析法二種估價方法進行評估，其評估結果及最終價格決定如下：【系爭88-6地號土地部分：分割前面積450平方公尺，正常價格每平方公尺142,400元；分割後88-6Ａ面積150平方公尺，正常價格每平方公尺135,300元；分割後88-6Ｂ面積150平方公尺，正常價格每平方公尺138,800元、系爭91-10地號土地部分：分割前面積469平方公尺，正常價格每平方公尺130,200元；分割後91-10Ａ面積156平方公尺，正常價格每平方公尺124,600元；分割後91-10Ｂ面積313平方公尺，正常價格每平方公尺127,500元】，並認鄭博仁取得土地之價值，與相同應有部分之原告及被告鄭敦仁，均低了977,400元【計算式：系爭88-6地號土地：
（原告及被告鄭敦仁分得土地每平方公尺138,800元－被告鄭博元分得土地每平方公尺135,300元）×被告鄭博元分得土地150平方公尺＝525,000元；系爭91-10地號土地：（原告及被告鄭敦仁分得土地每平方公尺127,500元－被告鄭博元分得土地每平方公尺124,600元）×被告鄭博元分得土地156平方公尺＝452,400元】等情，有鑑定報告在卷可稽。
⒉被告鄭博元認鑑定報告鑑定鑑定方法有問題，應以市場合
理價格為依據，並認系爭2筆土地以市場價格計算，合理單價差估計為每坪7.8萬元；而系爭2筆土地總面積共約278坪，共有人各1/3應有部分各為92.6坪，系爭88-6地號土地以1：2分割後，Ａ、Ｂ以土地市場合理單價差每坪7.8萬元計算，原告及被告鄭敦仁應給付共約722萬元予被告鄭博元，以上述兩者各取整數平均計算（100萬元＋700萬元）÷2＝400萬元，即原告及被告鄭敦仁應給付共400萬元予被告鄭博元，以補償被告鄭博元因受原告1：2比例分割系爭2筆土地所遭不公平之損失云云。
⒊本院審酌被告鄭博元計算補償基準之附近相似土地市場成
交價格，即為系爭估價報告書中亦採用之比較法；而系爭估價報告書係同時對系爭2筆土地進行實地勘估，考量產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況等因素，其估價方法，相比被告鄭博元之估價方法，顯較為全面；況系爭估價報告書，係領有不動產估價師證書、不動產估價師開業證書、不動產估價師公會會員證書者所為，且與兩造無親屬或利害關係，亦較客觀。是本院認系爭估價報告書之估價結果，應較被告之抗辯之估價結果為可採。
⒋綜上，本院認依附圖所示分割方案分割後，原告及被告鄭
敦仁應共補償被告鄭博元977,400元，即原告及被告鄭敦仁應各補償被告鄭博元488,700元，爰判決如主文第2項所示。
五、本件判決基礎已臻明確，原告其餘陳述及攻擊方法，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部。又共同訴訟人因連帶或不可分之債敗訴者，應連帶負擔訴訟費用。民事訴訟法第80條之1、第85條第2項分別定有明文。本件係因分割共有物事件涉訟，法院斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求裁判分割共有物雖有理由，惟關於所支出之訴訟費用，應由共有人全體按應有部分比例負擔，較為公平，爰判決如主文第3項所示。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日
書記官 蕭 雅 文