臺灣臺南地方法院民事判決111年度重訴字第235號原 告法定代理人 廖彥峯訴訟代理人 何曜男律師
徐鼎盛律師被 告 阮仲炯訴訟代理人 林明忠律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，經本院於民國112年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹仟零肆拾肆萬元，及自民國一百一十一年九月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造前於民國110年12月15日簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），由被告委託原告代理銷售其所有坐落臺南市○區○○段000○000○000○000地號土地（以下分稱系爭424、433、790、840地號土地，合稱系爭土地），委託期間均自110年12月15日起至111年6月30日止，其中系爭424、433地號土地約定委託銷售總價額為新臺幣（下同）126,000,000元，系爭790、840地號土地約定委託銷售總價額為135,000,000元，均以成交價額之百分之4為服務報酬，自購地價款中直接給付。且依系爭契約第8條第3項第1款約定「委託期間，甲方（按：即被告，下同）自行將本契約土地出售或另行委託第三人居間仲介者」，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付第5條第1項約定之服務報酬。詎被告竟於系爭契約專任委託期間，分別於111年2月7日將系爭424、433地號土地出售予訴外人陳燕芬，復於111年4月13日將系爭790、840地號土地出售予訴外人林育賢。系爭契約係原告法定代理人廖彥峯親自前往被告辦公室和被告簽訂，證人即被告女兒阮馨嬅亦有在場，經廖彥峯逐條解釋專任銷售之意義，包括違約及罰則，經被告充分了解，方由證人阮馨嬅代理被告在廖彥峯手寫「本人已充份了解契約內容無需攜回審閱」文字（下稱系爭手寫條款）後方欄位簽名後簽訂。被告既已有詳細審閱契約之機會，即與消費者保護法第11條之1規定立法目的無違，且被告將系爭契約副本攜回後，尚得隨時審閱契約條款是否合理或有無顯失公平，卻從未向原告反應，再至原告出售系爭土地時，經過相當合理之期間，縱有瑕疵亦已治癒。況被告曾任阮綜合醫院副院長，證人阮馨嬅擔任公司負責人、醫療集團執行長等職位，均具有相當豐富之社會閱歷，疏無不知專任委託意義之理，自應受系爭契約拘束。則依系爭契約第8條第3項第1款約定，被告自行將系爭土地出售，原告仍得依系爭契約第5條第1項約定，請求被告給付成交價百分之4之約定服務報酬。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告10,440,000元【計算式：126,000,000元×百分之4＋135,000,000元×百分之4＝10,440,000元】，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：不爭執證人阮馨嬅曾代理被告與原告簽訂系爭契約，委託原告代理銷售系爭土地，然證人阮馨嬅代理被告於系爭契約簽名前，並無系爭手寫條款之記載，縱有系爭手寫條款，因係廖彥峯所預擬，亦非屬消費者保護法第2條第8款所指之「個別磋商條款」，性質上為定型化契約條款，而有消費者保護法第11條之1規定之適用，應由原告舉證證明有對被告說明契約內容，使被告對系爭手寫條款及專任委託有充分了解。惟廖彥峯簽約當日僅在被告公司短暫停留約不到半小時，未對被告或證人阮馨嬅說明「專任銷售」之意義，業經證人阮馨嬅、證人陳永昌即證人阮馨嬅公司安全部主任於審理時證述明確，而廖彥峯於審理時之陳述，卻連系爭契約何人簽署均無從確定，亦無法具體陳述說明內容，自身復與原告利害攸關，尚無須負擔偽證罪責，虛偽陳述之動機遠高於證人阮馨嬅、陳永昌。原告既未給予被告3日以上之審閱期間，直接要求被告拋棄該權利，已違反消費者保護法第11條之1第1項規定，依同條第3項前段規定，其條款不構成契約之內容，自不得依系爭契約第5條第1項、第8條第3項第1款約定請求被告給付報酬。再系爭契約第8條第3項約定原告可在未促成土地買賣時享有報酬，與民法第568條第1項規定矛盾，已違反居間契約之本旨，對消費者顯失公平者，違反消費者保護法第12條第2項第2款規定無效。退萬步言，縱認原告得向原告請求服務報酬，其性質上應屬損害賠償預定之違約金，原告並未證明受有任何損害，顯然過高，爰請求本院依民法第252條規定酌減至零；又消費者保護法第11條之1規定立法目的在保護消費者及約束企業經營者，不應因被告社會地位或智識程度而有別，不然所有律師、司法官一輩子都得不到審閱期間的保護，因為他們是全中華民國最了解文字的人等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、得心證之理由：㈠原告主張兩造前於110年12月15日簽訂系爭契約，由被告委託
原告代理銷售系爭土地，委託期間自110年12月15日起至111年6月30日止，約定委託銷售總價額合計為261,000,000元【計算式：系爭424、433地號土地126,000,000元＋系爭790、840地號土地135,000,000元＝261,000,000元】，以成交價額之百分之4為服務報酬，自購屋價款中直接給付；另系爭契約第8條第3項約定「視為乙方已完成居間仲介之義務」等情，業經原告提出系爭契約影本各1份為證（見本院卷一第43頁至第50頁）；嗣被告於系爭契約成立後，分別於111年2月7日將系爭424、433地號土地出售予陳燕芬，復於111年4月13日將系爭790、840地號土地出售予林育賢，亦有安泰房屋仲介企業社（下稱安泰房屋）民事陳報狀檢附之土地專任委託銷售契約書、土地一般委託銷售契約書（按：一般兩字經手寫劃掉改為專任）各1份、土地買賣契約書2份及系爭土地之土地建物查詢資料暨異動索引各1份在卷可稽（見本院卷一第337頁至第381頁，本院卷二第154頁至第166頁；其中系爭424、433地號土地已於111年7月18日合併分割），且為被告所不爭執（見本院卷一第137頁至第138頁），此部分事實，均堪認定。
㈡原告另主張被告違反系爭契約約定將系爭土地自行出售，依
系爭契約第5條第1項、第8條第3項第1款約定請求被告給付成交價額百分之4之服務報酬，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效；違反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。次按「一、契約審閱期間本定型化契約及其附件之審閱期間______（不得少於3日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容」，行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，92年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項壹、應記載事項第1點亦有明定。惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可。且於簽約後已經將上述定型化契約交付予消費者，消費者隨時得查閱契約條款，有隨時瞭解契約條款之機會，在經過相當合理之期間後，消費者未曾主張契約審閱期遭剝奪，亦未曾反應有不瞭解契約條款或主張契約條款之不公平處，則此時已難謂消費者係於匆忙間訂立契約而不知該契約之相關權利義務，其訂立之契約有失公平之虞。消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張契約條款因違反審閱期而排除契約條款之適用（臺灣高等法院103年度上字第435號判決意旨參照）。倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，亦僅生由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容，非謂當事人間之契約關係不成立或無效。企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理（最高法院98 年度台上字第168號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭契約第1頁前言記載：「依內政部公告，委託人簽
訂契約前，有3天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。受託人業於中華民國______年______月______日攜回審閱______日，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」其中底線部分均未填載時間，惟下方另有系爭手寫條款記載，再經證人阮馨嬅代理被告簽名等情，有系爭契約影本各1份在卷可稽（見本院卷一第43頁、第47頁）。被告雖援引證人阮馨嬅於本院審理時之證述，否認在證人阮馨嬅簽名時契約已有系爭手寫條款之記載（見本院卷一第296頁、第240頁至第241頁，本院卷二第141頁），且不論被告不爭執伊持有之系爭契約副本上有此條款記載（見本院卷一第241頁），足徵至少在被告將系爭契約副本攜回時，已有系爭手寫條款記載其上，應可供被告隨時查閱；倘依證人阮馨嬅證述，其係簽名於「完全未經填載」之前言欄，佐以證人阮馨嬅自陳在阮綜合醫院擔任董事，為博田醫院副董事長，會搭配律師及行政人員審閱契約等語（見本院卷一第301頁至第302頁），且在系爭契約簽訂5日之前，亦曾代理被告與原告簽訂他筆土地之專任委託銷售契約（見本院卷二第17頁），足徵其係具備相當智識及社會經驗之成年人，工作內容尚須涉及法律文件審閱，並有處理土地銷售之經驗，雖伊自稱自幼在國外留學、中文能力不佳（見本院卷一第301頁、第295頁），但對於在契約簽名所生之法律效力，自不能推諉不知，況系爭契約所涉買賣物件交易金額龐大，衡情經手時應有更加謹慎小心之警覺，以保障自身權利，杜絕日後徒生爭議，豈有不顧契約欄部分空白而簽名之理？顯難合於一般人之認知或行為模式，自非可採，從而，原告主張證人阮馨嬅在系爭契約前言欄簽名時，欄位空白處已有系爭手寫條款之記載，應屬可採。又系爭手寫條款為廖彥峯前言欄空白處以手寫書立，乃特別約款記載拋棄契約審閱期之約定，具有個別契約之差異性，並非以定型化契約條款使被告拋棄審閱期間之權利，即無消費者保護法第11條之1第2項之適用。證人阮馨嬅在系爭手寫條款後代理被告簽名，應認其已理解上開文字之意義，即在充分瞭解契約內容後，自主同意放棄審閱期間，基於私法自治及契約自由原則之體現，當事人本得自行決定契約之種類及內容，既未違反法律強制規定或誠信原則，即應成為當事人間之行為規範，並有契約嚴守之適用。且除廖彥峯於本院審理時陳稱有在簽約前向證人阮馨嬅逐條解釋及專任委託之合約精神外（見本院卷一第308頁至第309頁），細繹廖彥峯及證人阮馨嬅在被告自行將系爭424、433地號土地出售後，在通訊軟體LINE和證人阮馨嬅溝通間稱「……但合約精神也請跟爸爸提醒 裕義的部分 我會盡快處理 再麻煩有人找你們的時候 請他們找我談即可」等語時，甚至在系爭790、840地號土地賣出，廖彥峯擬寄發存證信函予被告前，對證人阮馨嬅稱「目前尚未發函 暫不驚擾老人家 避免影響身體狀況 但當初即已告知合約精神 目前已由總部律師擬函 先讓您過目」等語時，均未見證人阮馨嬅有對所謂「合約精神」提出任何疑問，有通訊軟體LINE對話紀錄截圖影本1份在卷可參（見本院卷一第254頁、第263頁），益徵證人阮馨嬅及被告對系爭契約性質為專任委託乙節均有所認識。至於消費者保護法第11條之1規定固在為企業經營者提供規制，以維護消費者知的權利，但個別消費者自身之智識程度、社會歷練背景有別，必將反應在其對契約文字及法律意義之理解可能，縱處於客觀條件完全相同之情境，不同消費者仍可能存有不同之理解，此種因人而異之主觀條件，自非不得作為法院在個案認定事實之準據，以確實衡平不同消費者在面對企業經營者時資訊水平及經濟能力強弱之落差，對消費者之保護而言尚無不周。綜上，被告執此抗辯系爭契約違反消費者保護法第11條之1第2項規定，其條款不構成契約之內容，故系爭契約第8條第3項第1款約定應屬無效云云，均無可採。
⒊被告另援引證人阮馨嬅、陳永昌審理時之證述內容，及辯稱
指廖彥峯立場與原告利害關係攸關，對簽約經過陳述內容不清，據此否認廖彥峯曾對證人阮馨嬅或被告說明等語。先不論廖彥峯為原告法定代理人，與原告利害關係固屬一致，證人阮馨嬅為被告女兒，證人陳永昌受僱於證人阮馨嬅公司（見本院卷二第46頁），亦均和被告有一定程度利害關係，憑信性自不能與一般全然客觀之人同視。況證人阮馨嬅於本院審理時之證述有前述違反常理之處，而證人陳永昌證稱廖彥峯未向證人阮馨嬅或被告解釋系爭手寫條款之意義云云（見本院卷二第47頁），亦不能合理解釋證人阮馨嬅為何會在空白之前言欄或系爭手寫條款後方簽名，其等證述俱有相同難與經驗相符之瑕疵存在，均難憑採。至證人翁儷文即代理被告銷售系爭424、433地號土地之安泰房屋業務雖曾於本院審理時到庭證述，但觀安泰房屋與被告之委託銷售契約係於簽訂111年1月4日（見本院卷一第339頁、第351頁），時間已在系爭契約於110年12月15日簽訂之後，況證人翁儷文對其簽約前有無和被告說明專任委託之意義乙節前後亦有所反覆（見本院卷二第42頁、第44頁），自無從反推被告在簽訂系爭契約時對專任委託之意義有無認知。蓋本院認定被告已充分理解系爭契約之性質為專任銷售及違約法律效果之依據，乃因證人阮馨嬅代理被告在系爭手寫條款後方欄位簽名之事實，參諸經驗法則及論理法則，據此推認廖彥峯確有先向在場之證人阮馨嬅及被告進行完整說明，與證人翁儷文證述無關，是兩造對證人翁儷文證述之意見，即不再贅述。
⒋被告另以系爭契約第8條約定「服務報酬」，性質上應屬損害
賠償預定之違約金，且原告並無損害，請求本院依職權酌減至零；另該條使原告在未促成土地買賣時享有報酬，與民法第568條第1項規定矛盾，對消費者顯失公平者，依消費者保護法第12條規定應屬無效等語。然按解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院著有17年上字第1118號判例意旨參照）。觀系爭契約第8條第3項約定為「專任委託之遵守：有下列情形之一者，均視為乙方已完成居間仲介之義務，除第2款給付原約定服務報酬之半數外，甲方仍應支付依第5條第1項約定之服務報酬，並應立即全額1次支付予乙方」等語（見本院卷一第44頁、第48頁），在原告依系爭契約委託銷售之義務已不可能完成之情況下，擬制原告居間仲介之義務已完成，並得請求委託銷售契約原定之報酬，隻字未提及違約或處罰等詞，與行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過，92年6月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正之不動產委託銷售契約書範本第11條條文要旨為「違約之處罰」或安泰房屋土地專任委託銷售契約書第6條第1項記載為「……如有違反本項約定，甲方應依第4條之約定服務報酬以現金1次給付乙方，做為違約金」等語（見本院卷一第223頁、第338頁），其用字遣詞或條文結構均有差異。倘其性質為債務不履行之損害賠償，大可直接約定違約事由及法律效果，無須另行擬制原告義務已完成，令契約報酬請求權之條件成就，故應解為契約報酬而非損害賠償始合於當事人之真意，此亦與系爭契約第8條之文字相符，自不得反捨契約文字另為解釋，亦無民法第252條規定之適用。再實務對委任銷售契約之性質，有認為民法上居間契約或委任契約，或兼具居間與委任契約混合性質之無名契約，或視契約約定而定，迄今並無定論，查本件原告依系爭契約第6條第2項約定尚有代被告收受定金之權利（見本院卷一第44頁、第48頁），可見系爭契約兼含有委託他方處理事務之性質，已非單純「為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介」之居間。況上開不動產委託銷售契約書範本亦有與系爭契約第8條第3項第1款約定相同（本院按：僅條文要旨記載不同）之設計，則原告依消費者保護法主管機關所公告之範本擬定契約，自難謂有何顯失公平之情形。被告上開抗辯，均難採憑。而被告於系爭契約成立後，分別於111年2月7日將系爭424、433地號土地出售予陳燕芬，於111年4月13日將系爭790、840地號土地出售予林育賢，均為其所不爭執（見本院卷一第138頁），原告依系爭契約第8條第3項第1款、第5條第1項約定，請求被告給付成交價額百分之4之約定服務報酬，合計為10,440,000元【計算式：126,000,000元×百分之4＋135,000,000元×百分之4＝10,440,000元】，即應屬有據。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告請求給付服務報酬之債務，係無確定期限之給付，被告在受原告催告而未為給付時，始負遲延責任。又本件起訴狀繕本於111年9月2日送達被告，有送達證書1紙在卷可憑（見本院卷一第63頁），即應以該起訴狀繕本之送達，認定發生催告效力。因此，原告請求被告給付10,440,000元，自111年9月3日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依系爭契約第8條第3項第1款、第5條第1項約定，請求被告給付10,440,000元，及自111年9月3日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定如主文第3項所示相當之擔保金宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
民事第三庭 法 官 徐安傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 李佳芮