臺灣臺南地方法院民事判決112年度簡上字第102號上 訴 人 邱林麗華訴訟代理人 張坤明律師被 上訴人 林金郁
林聰翰共 同訴訟代理人 王碧霞律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國112年2月3日臺灣臺南地方法院柳營簡易庭111年度營簡字第568號第一審判決提起上訴，上訴人並為訴之追加，本院判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人林金郁與被上訴人林聰翰間，就如附表所示不動產，於民國110年5月18日以贈與為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
三、被上訴人林金郁於前項所有權移轉登記塗銷後，應於上訴人給付新臺幣4萬246元後，將如附表所示之不動產所有權登記予上訴人。
四、上訴人追加之訴駁回。
五、第一、二審訴訟費用，由被上訴人林金郁負擔三分之二、林聰翰負擔三分之一。追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1項、第255條第1項第2、3款分別定有明文。查上訴人於第二審言詞辯論期日當庭以言詞追加【確認上訴人與被上訴人林金郁之間就附表所標示之不動產應有部分（下稱系爭土地）因優先承買權關係成立買賣關係】聲明（簡上卷第164至165頁），雖未徵得被上訴人二人之同意，惟上訴人提起本件訴訟以及上訴時，本有聲明【被上訴人林金郁與被上訴人林聰翰間，就系爭土地，於民國110年5月18日以贈與為原因所為之所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記）予以塗銷】、【被上訴人林金郁於系爭移轉登記塗銷後，應於原告給付新臺幣（下同）4萬246元後，將系爭土地登記予上訴人】（營司簡調卷第7頁正反面；簡上卷第15至16、161至162頁），該二項聲明是根據耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第15條第1項、第3項規定之優先承買權，準此，上訴人前揭所為訴之追加，應認屬同一基礎事實所為之擴張應受判決事項聲明，符合首揭法律規定，自應准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又按給付之訴包含確認之訴之意義在內，故於原告勝訴為給付判決時，當然先已確認原告之給付請求權存在（最高法院85年度台上字第3084號民事判決意旨可資參照）。查上訴人雖為前揭確認之訴追加，惟上訴人上訴聲明第3項為【被上訴人林金郁於系爭移轉登記塗銷後，應於原告給付4萬246元後，將系爭土地登記予上訴人】，此項聲明所根據之請求權即為減租條例第15條第1項、第3項規定之優先承買權，上訴聲明第3項既為給付之訴，邏輯上自包含因行使優先承買權而形成之買賣關係已存在為前提，根據上揭法律規定及說明，上訴人自無再追加確認之訴必要，欠缺受確認判決之法律上利益，應予駁回。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人依減租條例向被上訴人林金郁承租系爭土地進行耕作，惟被上訴人林金郁為規避減租條例第15條第1項耕地承租人有優先承買權之規定，與被上訴人林聰翰通謀虛偽，以【假贈與、真買賣】之方式為系爭移轉登記，並由被上訴人林聰翰之父即外人林金字於110年2月1日、110年4月13日分別給付2萬6,246元、1萬4,000元之買賣價金給被上訴人林金郁。依民法第87條第1項本文及第113條規定，被上訴人二人就系爭土地之買賣關係意思表示無效，且依民法第87條第2項規定，應適用租佃耕地買賣之規定。被上訴人二人之前揭行為構成民法第184條第2項、第185條共同侵權行為之要件，應類推民法第767條第2項準用第767條第1項中段規定，回復系爭移轉登記前之原狀。又據減租條例第15條第1項以及土地法第107條第1項規定，上訴人得以相同條件優先承買系爭土地，是被上訴人林金郁應於上訴人給付4萬246元時，將系爭土地移轉登記予上訴人等語。
二、被上訴人二人抗辯：辦理系爭移轉登記事宜之地政士張林秋絹於另案（本院110年度訴字第783號、臺灣高等法院臺南分院111年度上易字第302號，下稱另案）一審審理中證稱被上訴人林聰翰之父給付被上訴人林金郁之金錢性質上為補償，並非買賣價金。更何況，該金額是以系爭土地公告現值計算，依常情而言，買賣價金應該高於公告現值。被上訴人二人間既具親屬關係，縱使被上訴人二人係出於欲收回系爭土地之目的或明知佃農有優先權之情事，均難僅憑此即認其等間就系爭土地並無贈與之真意。又依最高法院109年度台上字第589號、97年度台上字第2219號民事裁判意旨，優先承買權非謂一經表示即使買賣契約不待於締結即生效力，亦不使系爭土地，因此即成為優先承買權所有，雙方即成立買賣契約，上訴人應先訴請確認其就系爭土地優先承買權存在，請求與被上訴人林金郁補訂買賣契約，上訴人逕請求於上訴人給付4萬246元後，被上訴人二人將系爭土地登記予上訴人實無理由。
三、原審判決上訴人敗訴，即駁回其訴，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人二人間就系爭土地之系爭移轉登記應予塗銷；㈢確認上訴人與被上訴人林金郁之間就系爭土地因優先承買權關係成立買賣關係；㈣被上訴人林金郁於系爭移轉登記塗銷後，應於上訴人給付4萬246元後，將系爭土地登記予上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（簡上卷第162至163頁，基於用語之一致性，略微修正）：
㈠系爭土地於110年5月18日以贈與為名義，由被上訴人林金郁移轉登記予被上訴人林聰翰。
㈡被上訴人林聰翰之父親即訴外人林金字於110年2月1日就系爭
土地與被上訴人林金郁簽訂不動產買賣合約書（下稱系爭合約書，營司簡調卷第16頁正面至17頁反面，如附件所示）。
㈢林金字於110年2月1日、同年4月13日分別給付2萬6,246元、1
萬4,000元給被上訴人林金郁，該金錢是針對系爭移轉登記所為，然其性質為何，被上訴人二人主張為補償，上訴人則主張為買賣價金。
㈣被上訴人林金郁於110年2月5日與上訴人簽訂土地所有權買賣
移轉契約書（營簡卷第141頁），被上訴人林金郁以48萬8,180元將其名下坐落於臺南市○○區○○○段○○○段000○0000地號土地出賣給上訴人（權利範圍分別為2412分之399、1880分之235），上訴人就該兩筆土地依減租條例本為承租人。
㈤上訴人為依減租條例承租系爭土地者（營司簡調卷第12頁正
反面；營簡卷第71至74頁）。
五、兩造爭執事項（簡上卷第163頁，基於用語之一致性，略微修正）：
㈠系爭移轉登記之實質原因究為贈與抑或買賣？㈡系爭移轉登記是否因通謀虛偽而無效？㈢上訴人依減租條例第15條第1、3項規定及民法第767條第2 項
準用第1項中段規定，或依民法第184條第2項以及第185 條規定，類推適用民法第767條第2項準用第1項中段規定，請求被上訴人二人塗銷系爭移轉登記有無理由？㈣上訴人請求被上訴人林金郁於系爭移轉登記塗銷後，應於上
訴人給付4萬246元後，將系爭土地移轉登記予上訴人有無理由？
六、得心證理由：㈠系爭移轉登記之實質原因為買賣，應適用買賣契約法律關係，系爭移轉登記不因通謀虛偽而無效：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1項、第2項定有明文。
⒉系爭合約書以【不動產買賣合約書】為名義，第1條⒉記載【
立約日承買人已交付定金……給出賣人】，第1條⒊記載【其餘價款約定 餘款……買、賣雙方同意移轉時一次付清】，第1條⒋記載【出賣人應交付……，會同承買人辦理產權移轉登記手續……】；第1條⒌記載【承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約。但出賣人不履行本契約或不賣時應將所收定金及價款退還外並以同額加一倍賠償與承買人……】，契約文字在在彰顯系爭合約書之本質為買賣關係。系爭合約書第5條特約事項更記載：「…
2.375租約協商無結果，即以贈與方式移轉給承買人…」等語，可知系爭合約書簽訂之緣由是因系爭土地訂有減租條例之租約，經與承租人即上訴人協商未果，被上訴人二人方改以贈與方式為之。既系爭合約書之約定條件並未變更，被上訴人二人也未就系爭土地重新約定移轉登記條件，足認被上訴人二人就系爭移轉登記之真意自始至終即為買賣，系爭合約書第5條特約事項雖記載贈與，然究其本質應係為規避減租條例第15條第1項前段【耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權】規定。
⒊證人張林秋絹於另案一審審理中具結證稱：林良全、林金郁
、林景盛應是110年2月1日來我家，因為土地有三七五租約，租約到期，公所通知要給承租人續約或是業主收回，他們才會在二月初來找我辦理。他們剛開始提到承租人也是業主之一，他們想要趁租約到期收回土地，土地早期是阿公的，阿公過世後留到他們這一代就是堂兄弟，他們想看能不能歸給同一個人，林聰翰的爸爸跟林金郁是親兄弟，其他是堂兄弟，我跟他們說如果要跟佃農收回，要去找佃農協商，不是在我這裡說，我叫他們去協商，直到2月23日來說講不攏，要轉給其中部分人就好，因為租金還是要照付，如果要買賣的話，佃農有優先權，所以改以贈與方式處理，再用小小的金額補償，總金額加起來大概一百萬元左右，歸給同一個人，補償的金額就是照面積去算，我跟他們說一分地一百萬元，他們當場用現金處理、補償，錢是林聰翰的爸爸拿出來的，林聰翰的爸爸說登記給年輕人就好，當時大家同意用贈與的方式處理。我提出是買賣合約書，但這只是我慣用寫的方式，其實不是買賣，只是補償，因為我一開始就跟他們說買賣我沒有辦法承辦等語（見另案一審卷二第78至79頁），可知被上訴人二人確實是因系爭土地買賣會有優先承買權問題，方在形式上改以贈與名義處理。至證人張林秋絹雖亦證稱被上訴人二人就系爭土地之金錢支付關係應是補償而非買賣等語，核與系爭合約書簽訂過程以及客觀文義不符，參以其受被上訴人二人所託製作系爭合約書，其證詞直接影響被上訴人二人之權利，難期公允，應係迴護被上訴人二人之詞，不足採信。⒋至被上訴人二人雖抗辯系爭土地之市場價格遠高於公告現值
，系爭合約書是以系爭土地公告現值計算被上訴人二人間之補償金額，足證被上訴人二人間就系爭土地之權利移轉登記無買賣對價關係等語。惟買賣契約之對價關係，本不以符合客觀市場價格為必要，在實際的交易過程中，買賣雙方除考量買賣標的之價值外，也會同時考量買賣標的另外牽涉的權利、義務關係（如本案中涉及減租條例之租約），一併斟酌雙方之親屬、情誼關係更非罕見之舉，故只要權利之移轉具有直接性的對價關係，除非金額顯不合理，仍應認屬買賣關係。以系爭合約書而言，其明載買賣價金之計算方式，即以系爭土地總面積乘以被上訴人林金郁之權利範圍再乘以1,000元（系爭土地110年1月公告現值為每平方公尺940元，見營司簡調卷第13頁），得出總金額後再乘以3分之2，至於何以要再乘以3分之2，證人張林秋絹於另案一審審理中具結證稱：對佃農承租人來講租金還是要照付，如果佃農要放棄的話，也是會留3分之1給他做補償等語明確，可知系爭土地之買賣實際上就是以公告現值做為價金之計算標準，且考量買方將來可能需要補償上訴人，故賣方僅取得原計算價金方式的3分之2。準此，系爭土地之權利移轉確實有對價關係甚明，被上訴人二人猶抗辯為無償，顯然昧於事實。
⒌總結而論，被上訴人二人間簽訂系爭合約書，實質上為買賣
契約關係，惟為規避上訴人行使減租條例第15條第1項前段之優先承買權，方改以贈與為登記原因，而將系爭土地移轉登記為被上訴人林聰翰所有。從而，依民法第87條第2項規定，應將上開形式上為贈與之法律行為，轉正回復至其隱藏之買賣行為之法律狀態，使其與實質法律關係相符，而使該契約當事人雙方均受該隱藏行為法律效果之拘束。因此，系爭移轉登記行為之效力，自無適用民法第87條第1項前段規定而歸屬無效之餘地。
㈡上訴人依減租條例第15條第1、3項規定及民法第767條第2 項
準用第1項中段規定，請求被上訴人二人塗銷系爭移轉登記有理由：
⒈按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定，為減租條例第1條所明定。準此，減租條例乃土地法及民法之特別法，於減租條例有明文規定時，即應優先適用減租條例之規定。又按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄；出租人違反前2項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，減租條例第15條第1項、第3項定有明文。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力，承租人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。申言之，出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅，承租人如未接獲出賣條件之書面通知，即有權依同樣條件優先購買，且可對抗出賣人及第三人，此乃法律明定具有物權效力之法律關係，該具有物權效力之優先承買權，不因出賣人將耕地所有權移轉登記與第三人而有異。
⒉承上所述，被上訴人二人間簽訂系爭合約書，實質上為買賣
契約關係，依民法第87條第2項規定，應適用關於該項法律行為之規定，且因被上訴人二人並未將其出賣系爭土地之事實及條件通知上訴人，因此，上訴人本於系爭土地承租人之地位，依減租條例第15條第1項、第3項規定，主張行使承租人之優先承買權，自屬有據。又上訴人之優先承買權具有物權效力，而系爭土地現登記於被上訴人林聰翰名下，則上訴人依民法第767條第2項準用第1項中段規定，自得請求妨害其優先承買權之人除去該移轉登記。從而，上訴人依優先承買權及民法第767條第2項準用同條第1項中段規定，請求將系爭移轉登記予以塗銷，即屬正當。另減租條例為土地法之特別法，減租條例第15條第1項、第3項就承租人之優先承買權已有明文規定，自應優先適用減租條例之規定，而無論究土地法第107條規定之問題。又上訴人所為塗銷系爭移轉登記之請求，既獲准許，則其另依民法第184條第2項以及第185條規定，類推適用民法第767條第2項準用第1項中段規定為同一請求，即無審究之必要，附此敘明。
㈢上訴人請求被上訴人林金郁於系爭移轉登記塗銷後，應於上
訴人給付4萬246元後，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人有理由：
⒈按減租條例第15條所規定耕地承租人之優先承買權，在耕地
出租人出賣耕地時即已存在，耕地出租人就買賣條件之書面通知，承租人於法定期間內表示願以同一買賣條件承受後，承租人與出租人就耕地即形成買賣關係，實無再簽訂買賣契約之必要。此觀民事強制執行實務上，執行處於不動產拍定後，將拍定條件通知具有優先承買權之人，優先承買權人倘如於期限內聲明承買並繳足價金，即可取得不動產之權利，毋庸與出賣人再簽訂任何形式之買賣契約自明。
⒉準此，因被上訴人二人自始未將系爭土地之買賣條件以書面
通知上訴人，減租條例第15條第1項所定期限無從起算，且不可歸責於上訴人，上訴人於提起本件訴訟時，無論是訴之聲明抑或事實及理由，均已明確表明願依同一條件（即如附件系爭合約書所示）承買系爭土地（營司簡調卷第7頁正面至第9頁反面），在解釋上，上訴人與被上訴人林金郁間自已成立被上訴人二人就系爭土地同一買賣契約關係，參以系爭合約書所定買賣價金為4萬246元，則上訴人依優先承買權法律關係，請求系爭移轉登記塗銷後，被上訴人林金郁於上訴人給付買賣價金4萬246元後，將系爭土地移轉登記予上訴人，自屬有據。
⒊至被上訴人二人雖舉最高法院109年度台上字第589號、97年
度台上字第2219號民事裁判意旨，抗辯上訴人至多僅有請求被上訴人林金郁依同樣條件補訂買賣契約之權利等語（簡上卷第89至90頁），惟查該等判決見解是分別針對土地法第34條之1第4項規定、土地法第104條所發，而非減租條例第15條，故該等見解是否當然適用於本案，已有疑慮。再者，法官不分審級，本應依據自身確信解釋、適用法律，本院詳析減租條例第15條之規定方式與立法意旨，並考量訴訟經濟，認應肯認承租人擁有可依同一買賣條件請求出租人移轉耕地的權利。
七、綜上所述，上訴人依優先承買權及民法第767條第2項準用同條第1項中段規定，請求被上訴人二人應將系爭移轉登記予以塗銷；被上訴人林金郁於系爭移轉登記塗銷後，應於上訴人給付買賣價金4萬246元後，將系爭土地移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二至三項所示。至於上訴人訴之追加於法不合，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 葉淑儀
法 官 張麗娟法 官 廖建瑋以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 24 日
書記官 鄭梅君
附表：
編號 不動產標示 原所有權人 應有部分 1 臺南市○○區○○段000地號土地 林金郁 24分之1