臺灣臺南地方法院民事判決112年度簡上字第206號上 訴 人 蘇麗瓓被 上訴人 林子胤上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院臺南簡易庭於民國112年5月5日所為111年度南簡字第1223號民事判決提起上訴，本院於民國113年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾伍萬元。
其餘上訴駁回。
除確定部分外，第一審訴訟費用由上訴人負擔百分之二十二，第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之五十六，餘均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項第二審訴訟程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款定有明文。上訴人於上訴時聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄；⒉上訴期間先不繳納裁判費；⒊願供擔保請准宣告假執行(見本院卷第17頁)。嗣上訴人更正聲明：⒈原判決廢棄；⒉被上訴人應將門牌號碼臺南市○○路00號房屋1樓前9坪(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還上訴人。⒊被上訴人應給付上訴人新臺幣(下同)140,403元，及自民國112年2月28日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人12,000元(見本院卷第209頁)。嗣上訴人因部分請求權基礎由不當得利償還請求權改為租金給付請求權而變更聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄；⒉被上訴人應給付上訴人276,000元(見本院卷第296頁)。上訴人於第二審訴訟程序所為訴之變更，核與前揭法律規定相符，先予敘明。
貳、實體事項
一、上訴人方面㈠聲明：
⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人276,000元。
㈡陳述除引用原判決記載相同者外，補稱如下：
⒈兩造於110年7月1日簽訂房屋租賃契約(下稱前租約)，約定
上訴人將系爭房屋出租被上訴人，押金20,000元，租金每月10,000元，水電費用則由被上訴人自行負擔，租期自110年7月1日起至113年6月30日止。因為被上訴人只有給付押租金10,000元，所以當時沒有將系爭房屋鑰匙交付被上訴人。被上訴人於偵查程序曾提供前租約作為證據，檢察官也認為這是有效的租約（見本院卷第296頁）。
⒉兩造就系爭房屋訂立第2份租約(下稱系爭租約)，上訴人於
租期屆滿即113年11月19日後不願將系爭房屋繼續出租被上訴人（見本院卷第293頁至第294頁）。
⒊被上訴人當初是以更換採光罩為理由請求降低租金，上訴
人算租金過程有講好怎麼計算，從14,000元開始降，但被上訴人沒有更換採光罩，故前租約及系爭租約均應恢復為每月租金12,000元，此有對話紀錄為證（見本院卷第294頁至第295頁）。
⒋被上訴人迄未給付110年12月份租金10,000元，於111年1月
至同年0月間僅按月給付租金10,000元，於111年5月至000年0月間僅按月給付租金5,000元。被上訴人欠繳租金如下（見本院卷第294頁及第296頁）：
⑴被上訴人僅繳納110年7月份租金10,000元，當月份欠繳
租金2,000元。被上訴人未按月繳納110年8月至同年11月份租金12,000元，共48,000元。
⑵被上訴人未繳納110年12月份租金12,000元，111年1月至
同年0月間僅按月繳納租金10,000元，每月欠繳租金2,000元，共8,000元。
⑶被上訴人於111年5月至000年0月間按月給付租金5,000元，每月欠繳租金7,000元，共196,000元。
⒌被上訴人積欠水電費用總額為10,000元（見本院卷第296頁）。
⒍綜上，上訴人依前租約及系爭租約請求被上訴人給付租金266,000元及水電費10,000元。
二、被上訴人方面㈠聲明：上訴（水電費除外）駁回。
㈡陳述除引用原判決記載相同者外，補稱如下：
⒈兩造於000年00月間簽訂系爭租約，就代表前租約沒有效力
，否則應該是前租約屆期後續約即可（見本院卷第295頁至第296頁）。
⒉被上訴人從來沒有說過要換採光罩，裝潢費用本來就由被
上訴人支出，契約載明每月租金為10,000元，未記載採光罩安裝與否會影響租金（見本院卷第295頁至第297頁）。
⒊被上訴人於訂立前租約時已預付租金10,000元，所以用這1
0,000元去抵付110年12月份租金。被上訴人按月給付租金10,000元至111年4月份為止，上訴人以機車阻撓營業處所出入導致沒有客人，被上訴人行使同時履行抗辯權，故從111年5月起僅按月給付半數租金5,000元迄今（見本院卷第230頁、第294頁、第296頁）。
三、兩造不爭執事實㈠被上訴人於前租約開始時預付租金10,000元，於111年1月至
同年0月間已按月給付租金10,000元，於111年5月至000年0月間已按月給付租金5,000元（見本院卷第294頁及第296頁）。
㈡依據系爭租約第18條約定，被上訴人應自行負擔水電費。被
上訴人自111年1月1日起至112年12月31日止，應負擔水電費金額共10,000元（見本院卷第295頁）。
㈢系爭租約未因解除或終止而消滅（見本院卷第293頁）。
四、兩造間爭執事項兩造就上訴人得請求給付水電費10,000元部分不爭執，茲就其他爭點整理如下：
㈠上訴人主張被上訴人於110年7月至同年00月間欠繳租金總額
為50,000元，有無理由？上訴人得否依前租約請求被上訴人給付該租金？㈡上訴人主張被上訴人於110年12月至000年0月間欠繳租金總額
為216,000元，有無理由？上訴人得否依系爭租約請求被上訴人給付該租金？
五、本院得心證理由㈠稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他
方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；民法第421條、第439條分別定有明文。租金每個月10,000元，應按月於每月20日前繳納；水電費由乙方即被上訴人自行負擔；系爭租約第3條、第4條、第18條亦有明訂。
㈡兩造於110年7月1日簽訂前租約，約定上訴人將系爭房屋出租
被上訴人，每月租金10,000元，押金20,000元，水電費用由被上訴人自行負擔，租期自110年7月1日起至113年6月30日止；被上訴人於000年0月間攜同廠商進入系爭房屋施工裝潢，惟上訴人因被上訴人於支付半額訂金10,000元後，未再支付其他款項，主張前租約只是收受訂金證明，拒絕被上訴人進場施工；嗣兩造於110年10月20日另訂系爭租約，約定上訴人將系爭房屋出租被上訴人，每月租金10,000元，應於每月20日以前繳納，押金20,000元，水電費用由被上訴人自行負擔，租期自110年11月20日起至113年11月19日止；被上訴人於前租約開始時曾給付上訴人10,000元，於111年1月至同年0月間已按月給付租金10,000元，於111年5月至000年0月間則僅按月給付租金5,000元；依據系爭租約第18條約定，被上訴人應自行負擔水電費，被上訴人自111年1月1日起至112年12月31日止，應自行負擔水電費金額共10,000元，被上訴人迄未給付；系爭租約未因解除而消滅等情，部分事實業經兩造表示不爭執如上，復有房屋租賃契約書影本2份在卷可稽（見原審卷第141頁至第149頁），另經本院調閱臺灣臺南地方檢察署110年度偵字第22683號偵查卷宗審閱無訛（見該偵查卷宗第2頁至第3頁、第40頁），足堪認定。
㈢前租約如仍有效力，兩造僅須繼續履約即可，而無必要於前
租約期間另訂系爭租約，故從兩造發生糾紛過程來看，堪認兩造已成立和解契約，合意以系爭租約取代前租約（即兩造合意另訂系爭租約取代前租約，做為解決兩造因前租約所生紛爭的方法）。從而，被上訴人陳稱：兩造在11月簽新租約就代表前租約沒有效力，因為前租約期間有付10,000元，以該10,000元抵付系爭租約110年12月份租金等語（見本院卷第295頁至第296頁），應堪採信。
㈣上訴人雖主張：被上訴人當初是以更換採光罩為理由請求降
低租金，上訴人算租金過程有講好怎麼計算，從14,000元開始降，但被上訴人沒有更換採光罩，租金應該恢復為12,000元，此有對話紀錄為證等語。然上訴人所提出對話紀錄均未提及租金於採光罩未更換時調整為12,000元，此為上訴人所自承，且有對話紀錄截圖在卷可佐（見補字卷第25頁、本院卷第295頁）。姑且不論被上訴人當初是否以此為理由請求降低租金，除上訴人得依法律或契約調整租金外，依契約自由原則，均不容許上訴人單方面調漲租金，故上訴人此部分主張為無理由，被上訴人依約應給付租金為每月10,000元而非12,000元，合先敘明。
㈤茲就上訴人請求給付金額論述如下：
⒈110年7月份至110年11月份租金部分
上訴人固主張前租約有效成立並據以請求被上訴人給付欠繳租金50,000元（計算式：110年7月份欠繳租金2,000元＋110年8月份至同年11月份欠繳租金48,000元＝50,000元），然前租約於兩造成立和解而以系爭租約取代後已失效，業經本院論述認定如前。上訴人仍以前租約為基礎請求被上訴人給付租金，自非有據。
⒉110年12月份至111年4月份租金部分
被上訴人以前租約期間所付金額充抵系爭租約首月（租期為110年11月20日至110年12月19日）租金10,000元，被上訴人於111年1月至同年0月間(租期為110年12月20日至111年5月19日)已按月給付租金10,000元等事實，同經本院論述認定如前。此部分租金已因清償而消滅，上訴人自不得再向被上訴人請求給付。
⒊111年5月份至113年8月份租金部分
被上訴人於111年5月至000年0月間（租期為111年5月20日至113年9月19日）僅按月給付租金5,000元，為兩造所不爭執事實。據此計算，被上訴人於此期間內欠繳租金總額應為140,000元（計算式：5,000元/月×28月＝140,000元）。上訴人據此依系爭租約請求被上訴人給付140,000元，核與前揭法律規定及契約約定相符，應予准許。其中末月（租期為113年8月20日至113年9月19日）租金依約應於113年8月20日以前繳納，故本件雖係於113年8月28日辯論終結，上訴人仍得請求該月份欠繳租金，附此敘明。上訴人逾此範圍所為請求，則非有據，應予駁回。
⒋被上訴人自111年1月1日起至112年12月31日止，應負擔水
電費金額共10,000元，然被上訴人迄未給付，為兩造所不爭執事實。系爭房屋係由上訴人申請使用水電，水電費自應由上訴人向水電公司為給付。然依系爭租約第18條約定，水電費實際上應由被上訴人自行負擔，故上訴人得依約向被上訴人請求給付該部分水電費。從而，上訴人請求被上訴人給付水電費10,000元，核與系爭租約第18條約定相符，洵屬有據。
㈥被上訴人雖辯稱：上訴人以機車阻撓營業處所出入導致沒有
客人，故被上訴人得行使同時履行抗辯權等語。然騎樓為道路或人行道，除有特別規定外，屬於禁止停車處所，本不得任意占有而供客戶停放汽機車使用（參照道路交通管理處罰條例第3條、交通部98年7月20日交路字第0980040422號函）。上訴人於騎樓停放機車尚未達阻撓被上訴人或其客戶進出程度，上訴人亦不負將系爭房屋前騎樓專供被上訴人客戶停放車輛使用之義務。從而，被上訴人陳稱：上訴人繼續將機車停在騎樓，雖然已經靠邊停放，但客人仍然無法停放汽車，導致其生意受到影響；上訴人未依約履行義務，故其行使同時履行抗辯權云云（見本院卷第210頁），可能係疏未注意騎樓應有用途所致，委無可採。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約之法律關係，請求被上訴人給付150,000元，為有理由，應予准許。上訴人逾此範圍所為請求，則非有據，應予駁回。原審就該應准許部分為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴判決，經核尚無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 18 日
民事第四庭審判長法 官 羅郁棣
法 官 徐安傑法 官 陳谷鴻以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 18 日
書記官 曾盈靜