臺灣臺南地方法院民事判決112年度簡上字第223號上 訴 人 郭仙青訴訟代理人 謝凱傑律師
楊聖文律師洪弼欣律師被 上訴人 何文馨訴訟代理人 王正宏律師（法扶律師）複 代理人 楊雨錚律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院臺南簡易庭於民國112年7月12日所為之112年度南簡字第28號第一審判決提起上訴，本院於民國114年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用新臺幣3,315元由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，民事訴訟法第446條第1項設有明文，此依同法第436條之1第3項規定，於簡易事件之上訴程序準用之。經查，上訴人於原審係依租賃契約之法律關係，請求被上訴人給付租金新臺幣（下同）46,986元；嗣原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，並於第二審程序追加民法第179條規定為請求權基礎，請求相當於租金之不當得利，核上訴人所為之追加，其請求之基礎事實同一，揆諸首揭法條規定，並無不合，應予准許。
二、上訴人於原審起訴及本院主張：㈠被上訴人積欠訴外人潘依萍250萬元，將其當時所有之門牌號
碼臺南市○○區○○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）及所坐落之土地（與系爭房屋合稱系爭房地），以400萬元設定第二順位抵押權以供擔保。嗣因背負沈重利息壓力，無力清償系爭房地之民間借款，故被上訴人於民國103年11月間尋求訴外人章世棠幫忙處理債務，並保證章世棠將其沉重之地下錢莊債務清償後，其一定可以轉貸清償對章世棠之借款，經章世棠評估系爭房地有擔保價值（蓋中國信託銀行房貸約280萬元＋民間抵押債權400萬元＝680萬元，若代償其實際民間債務250萬元後，可塗銷前開400萬元之抵押權登記，並讓被上訴人辦理轉增貸以還款）後同意代償債務，遂於同月7日拿現金250萬元，委由訴外人黃凱良向潘依萍取回債權，同時辦理債權讓與，由黃凱良取得250萬元債權及房屋抵押權400萬元，並於同月10日寄發存證信函通知被上訴人債權移轉。㈡然被上訴人事後卻告知章世棠無法尋得合適人選轉貸且個人
信用不足，造成系爭房地不符轉貸條件而無法向銀行貸款，進而無法還款給章世棠，章世棠便即建議被上訴人將系爭房地出售以償還欠款，惟被上訴人表示倘出售系爭房地將無處可住，雙方遂達成協議，將系爭房地以740萬元之價額賣給章世棠，並移轉登記至指定登記名義人即上訴人名下以抵償欠款。章世棠並向被上訴人提議：⒈再支付被上訴人尾款即系爭房地溢價2,060,981元【計算式：約定買賣價金740萬元－（銀行貸款280萬元＋民間借款250萬元＋債務處理費用39,019元）＝2,060,981元】，被上訴人即刻搬離系爭房屋；或⒉兩造另締結租賃契約，被上訴人持續租用系爭房屋，待被上訴人籌足5,339,019元，即可向上訴人買回。被上訴人選擇後者，兩造遂簽立保證書（下稱系爭保證書），約定由被上訴人每月支付31,000元租金繼續租用系爭房屋，直至被上訴人籌得資金為止。
㈢然被上訴人繳交27期租金後，自106年5月15日起即未給付租
金，經通知屢藉故推拖，至111年9月止已積欠65個月租金，且依系爭保證書之約定，被上訴人未依約繳納租金，應遷出系爭房屋，上訴人遂於111年10月12日以仁德郵局第001591號存證信函催告被上訴人於5日內出面處理，並對其為終止租賃契約及請求給付積欠租金之意思表示，惟仍未獲置理，被上訴人自106年5月15日起至111年10月18日收到上開存證信函止，共計65個月又4天，所欠租金為2,019,133元【計算式：31,000元×（65＋4/30）月＝2,019,133元，元以下四捨五入】。又兩造間之租賃契約既已終止，上訴人復於112年5月31日將系爭房屋以買賣為原因移轉予第三人，被上訴人應給付自111年10月19日起至112年5月31日止，相當於租金之不當得利共計230,433元【計算式：31,000元×（7＋13/30）月＝230,433元，元以下四捨五入】 。是以兩造約定之買賣價金740萬元扣除上訴人實際代償之銀行貸款2,731,601元、民間債務250萬元及債務處理費用39,019元後，再與上開被上訴人所積欠租金及相當於租金之不當得利相抵，被上訴人應再給付上訴人120,186元【計算式：2,019,133元＋230,433元－［740萬元－（2,731,601元＋250萬元＋39,019元）］＝120,186元】。
㈣至被上訴人屢以上訴人未給付買賣價金為由，主張兩造間無
買賣關係，縱有買賣關係亦因價金未給付而被上訴人無交屋義務，遑論向上訴人租屋等情為辯，然被上訴人既係以出售系爭房地來抵償債務，本件買賣自不得與一般不動產交易等量齊觀，上訴人未給付尾款係因被上訴人表示欲再買回系爭房地，且不願搬遷，欲向上訴人承租以續住於該房屋，又恐上訴人付完尾款後將系爭房地售予他人或要求其遷讓房屋，才不急於向上訴人請求交付尾款，且上訴人為便宜行事，考量被上訴人資力，無須先由上訴人交付尾款，待被上訴人買回時再互相找補即可。況被上訴人亦未曾催告上訴人給付尾款，縱未交付尾款，僅係未履行買賣契約之部分義務，與買賣契約是否存在無關，價金之給付方式及交付與否，並無礙於買賣契約之成立。被上訴人一再主張兩造就系爭房地為讓與擔保關係，自當對此一變態事實負舉證責任，縱認兩造間為讓與擔保關係，亦應屬買賣式讓與擔保。換言之，上訴人取得系爭房地所有權，僅被上訴人得於期限內行使買回權，於本件未明定期限之情形，依民法買回之規定，最長應為5年，而自104年11月被上訴人將系爭房地售予上訴人迄今，已逾法定買回期限，則無論兩造就系爭房地係買賣或讓與擔保之法律關係，均無礙上訴人取得系爭房地之所有權等語。
㈤並聲明：
⒈原判決駁回上訴人後開之訴部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人120,186元，及自112
年6月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被上訴人於原審答辯及本院陳述略以：㈠被上訴人雖有積欠章世棠250萬元，但兩造並未約定以740萬
元出售系爭房地之合意，兩造若真有達成出售系爭房地之合意，則上訴人為何自系爭房地移轉登記日104年1月22日起迄今均未曾給付2,060,981元，況上訴人自承尚有2,060,981元未給付，屬未依債之本旨為給付，被上訴人自無交屋之義務，實則被上訴人一直居住於系爭房屋內，並未交屋給上訴人。因此，在上訴人未付清買賣價金之前，被上訴人根本不可能向上訴人承租房屋，上訴人主張兩造間有租賃契約關係，乃與事實不符。另系爭房地移轉登記予上訴人之公契所載日期為103年11月13日，早於上訴人提供予華南銀行之買賣契約（下稱系爭契約），已異於一般不動產買賣之常情，且印花稅、契稅核稅日期亦均為103年11月13日，顯然系爭房地之移轉登記程序已於103年11月13日辦理中，兩造自無可能再於103年11月26日達成買賣合意，系爭契約即非被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予上訴人之原因。
㈡章世棠於取得潘依萍對被上訴人的250萬元債權後，向被上訴
人催討債務，被上訴人因無法繼續以系爭房地貸款，乃同意先將系爭房地以讓與擔保方式轉讓登記於章世棠指定之上訴人名下，復以上訴人名義及以系爭房地作為擔保品，向華南銀行取得550萬元之貸款金額，以清償對於中國信託銀行貸款債務及積欠章世棠之250萬元債務，該筆華南銀行貸款債務再由被上訴人負責按月繳納本息。對被上訴人而言，其當時並無資力清償數百萬元之債務，讓與系爭房地所有權予上訴人除了是上訴人可接受之債務擔保方式外，被上訴人也能從中國信託銀行貸款之還款壓力中暫時喘息；對上訴人而言，受讓系爭房地不但可以擔保被上訴人就其債務之清償，還能以之辦理貸款作為自己生意往來資金使用，兩造遂就系爭房地達成讓與擔保之合意，上訴人所貸得之款項除清償系爭房地之中國信託銀行貸款外，剩餘款項均供章世棠作為生意往來資金使用，被上訴人則分文未得，被上訴人積欠章世棠債務總額為5,270,620元（計算式：250萬元＋39,019元＋2,731,601元＝5,270,620元），與上訴人向華南銀行申辦之貸款總額相近，故由被上訴人按月匯款31,000元至上訴人華南銀行安南銀行帳戶，以繳納華南銀行房屋貸款本息之方式清償對章世棠所負債務。則被上訴人仍是系爭房地之實質所有權人，與上訴人間並無租賃契約關係存在，兩造間係讓與擔保之法律關係等語，資為抗辯。㈢並聲明：上訴駁回。
四、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，除仍執前詞外，並於本院追加請求相當於租金之不當得利，聲明：㈠原判決駁回上訴人後開之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人120,186元，及自112年6月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（遷讓房屋部分未據上訴而告確定）。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於103年7月間向潘依萍借用本金250萬元，並將其當
時所有系爭房地為潘依萍設定第二順位抵押權擔保（當時已設定中國信託銀行之第一順位抵押權）。
㈡章世棠（即上訴人之夫）於103年11月7日出資委由黃凱良向
潘依萍代償被上訴人所積欠之借款債務（借款本金250萬元），並由黃凱良受讓取得潘依萍對被上訴人之債權及抵押權。
㈢被上訴人於104年1月22日將系爭房地以買賣原因移轉登記予
上訴人（即章世棠指定之登記人），並簽立系爭保證書予上訴人，記載：被上訴人承租上訴人所有之系爭房地，雙方約定每月租金31,000元，自104年2月15日起於每月15日前將租金匯入上訴人之華南銀行安南分行帳號000-00-0000000號帳戶（下稱系爭帳戶），若未依約匯款，同意依雙方租賃契約書約定，立即搬遷並將房屋交還上訴人等內容。
㈣上訴人於104年1月22日以系爭房地向華南銀行抵押貸款550萬
元，並清償及塗銷被上訴人另積欠中國信託銀行之第一順位抵押權擔保債務總額2,731,601元。㈤被上訴人自104年2月15日起按月匯款31,000元，至上訴人向
華南銀行前項貸款之繳款帳戶內，自106年5月15日起未再匯款。
㈥上訴人於111年10月12日以本院郵局存證信函，催告被上訴人
給付租金、終止租賃契約及遷讓系爭房屋，被上訴人於同年月18日收受該信函。
㈦上訴人提起本件訴訟後，於112年5月31日將系爭房地出售移轉予第三人。
六、兩造爭執事項：㈠上訴人主張：被上訴人係於104年1月22日將系爭房地以740萬
元出售予章世棠，並由被上訴人簽立系爭保證書向上訴人承租系爭房屋，依租賃關係請求被上訴人給付欠繳之租金（自106年5月15日起至111年10月18日終止租約為止），共計2,019,133元【計算式：31,000元×（65＋4/30）月＝2,019,133元，元以下四捨五入】，及依民法第179條規定請求自111年10月19日起至112年5月31日止相當於租金之不當得利，共計230,433元【計算式：31,000元×（7＋13/30）月＝230,433元，元以下四捨五入】；並以此金額與上開買賣價金餘額2,129,380元【即740萬元扣除代償被上訴人銀行貸款2,731,601元、民間借款250萬元、債務處理費39,019元】相互抵銷後，被上訴人應再給付上訴人120,186元【計算式：2,019,133元＋230,433元－［740萬元－（2,731,601元＋250萬元＋39,019元）］＝120,186元】，及自112年6月1日起算之法定遲延利息，有無理由？㈡被上訴人抗辯：其與章世棠及上訴人並無買賣及租賃合意，
係以讓與擔保目的將系爭房地移轉登記予上訴人，並由被上訴人按月匯款繳納上訴人之華南銀行貸款本息，系爭房地仍為其所有，並非無權占有等情，是否可採？
七、得心證之理由：㈠按苟當事人間，除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清
償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。故當事人間除標的物及價金外，若有將契約之常素或偶素如買賣價金之清償時間、給付方法及比例，或其他交易上之重要事項，特別注重而列為必要之點者，衡諸契約自由原則，法院自當尊重。倘兩造對於該必要之點未達成意思表示合致，其契約自屬尚未成立（最高法院111年度台上字第1182號判決意旨參照）。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項（最高法院79年度台上字第1357號判決意旨參照）。準此，不動產買賣之成立，當事人間除須就標的物及其價金須達成合意，就付款方法、稅負、點交等重要事項而列為必要之點者亦應達成合意，始認買賣契約業已成立。且契約成立必要之點，通常固指契約之要素，然關於契約之特約事項、履行及違約賠償等事項，經當事人特別注重，另以意思表示將其附加於契約內容，該偶素事項亦應由當事人意思一致，契約始為成立。
㈡次按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第453號、88年度台上字第1671號判決意旨參照）。是故於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，以期不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟上效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
㈢上訴人主張被上訴人將系爭房地售予上訴人後，兩造並就系爭房地成立租賃契約等語，為被上訴人否認。經查：
⒈兩造簽訂103年11月13協議書雖記載：「一、乙方（即被上訴
人）因積欠第三人民間債務計4,039,019元，因背負沉重清償壓力而無力清償，經甲方（即章世棠）出面與該債權人協調後代乙方清償上開4,039,019元金額，並取回乙方開具之票據。二、乙方借貸上開金額同時，將系爭房地設定第二順位抵押權供第三人擔保，甲方代償該筆債務後，該第二順位抵押權移轉於甲方指定之黃凱良名下。三、乙方願意將該設定抵押之不動產乙買賣方式移轉與甲方（甲方可指定第三者當買受人）以抵充債務，該不動產尚有中國信託設定第一順位抵押權，房屋貸款債權尚有約280萬元未清償，雙方同意以代償金額4,039,019元及承受第一順位抵押權之擔保債權為移轉該不動產之買賣價金……五、簽立本協議書後，乙方即應另覓他處搬遷，將該不動產移交甲方，若雙方能達成租賃協議，亦可以租賃關係由乙方繼續使用該不動產，雙方應另定租賃契約為憑，惟乙方須支出租金及租賃期間之房屋稅及地價稅，乙方絕無異議……」等語（見本院卷一第103至104頁），然其上所載代償金額與上訴人實際代償被上訴人積欠潘依萍之借款債務250萬元顯有落差，買賣價金亦與上訴人主張最終協議之買賣價金740萬元不符，足徵兩造於簽立系爭協議書時並未就系爭房地之買賣價額達成意思表示合致。又兩造於103年11月26日簽訂之系爭契約蓋有「限申辦放款使用」之戳印，雖記載系爭房地買賣總價為740萬元，然所約定之付款期別、各期約定付款金額、點交期日等事項，均與上訴人主張兩造就買賣系爭房地約定之付款方法及點交等重要事項有別，則兩造間就買賣系爭房地是否意思表示合致，尚非無疑。
⒉證人即受兩造委託之地政士費顯秦於本院審理時證稱：辦理
系爭房地過戶事宜時，章世棠代理上訴人到場，我與被上訴人也在場，系爭契約所載買賣總價740萬元是我依雙方要求所寫，我記得本件應該是同時簽訂公契及系爭契約，系爭契約記載簽約時由買方支付10萬元，是兩造自己陳述的，我沒看到兩造交付，第二期款30萬元、第三期款120萬元、103年12月20日點交，都是兩造給我的資訊，我只有幫忙跑銀行貸款的程序，沒有接觸過價金等語（見本院卷一第366至372頁），可見證人費顯秦僅協助兩造辦理系爭房地抵押貸款事宜，協議之過程係由兩造自行為之，上開證詞尚無法證明兩造就簽訂系爭契約之真意為買賣關係，且已就買賣系爭房地必要之點達成合意。
⒊另系爭保證書之內容記載：「立書人何文馨（即被上訴人）
承租郭仙青（即上訴人）所有坐落於臺南市○○區○○○○街00號房屋（即系爭房屋），租金雙方約定為每月31,000元整，自104年2月15日起，每月15日前將租金匯入郭仙青華南銀行安南分行帳戶，帳號為000-00-0000000，若未依約匯款，同意依雙方租賃契約書約定，立即搬遷並將租賃房屋交還給郭仙青，惟恐口說無憑，特立此書為證」等語（見原審卷第27頁），雖使用租賃之字樣，惟未載明租賃期限，形同允許被上訴人在依約按月給付31,000元之情況下，可無限期使用系爭房屋，且長達10年均未調整租金，為不動產租賃實務所罕見。而上訴人於103年12月25日簽訂貸款契約向華南銀行抵押貸款550萬元、於104年1月22日將系爭房地設定最高限額抵押權擔保前述債務之清償、於104年1月23日取得該筆款項，華南銀行並每月自系爭帳戶扣繳每月應攤付之本息約28,000元，核與系爭保證書約定被上訴人每月應給付之金額相近，有系爭房地登記第一類謄本、異動索引及華南銀行安南分行112年2月14日華安字第1120000009號函及所附貸款契約文件及清償紀錄等資料在卷可稽（見原審卷第83至117頁，本院卷一第44至45、51至60頁），可認被上訴人所辯其每月將31,000元匯入系爭帳戶，目的係用於清償上訴人對於華南銀行所負550萬元貸款債務，衡情較為可採，亦即待被上訴人有經濟能力清償上訴人所代償之全部債務金額後，被上訴人始得向上訴人請求移轉登記系爭房地於己名下，在此之前，系爭房地應登記於上訴人名下作為被上訴人債務之擔保。申言之，若兩造就系爭房地為單純買賣關係，上訴人本應對被上訴人清償全部買賣價金，殊無上訴人以系爭房地貸款取得資金後自行運用，被上訴人在未能獲得買賣價金清償之情況下，卻仍應持續為上訴人清償系爭房地向銀行擔保借款所生債務之理，顯然兩造間應是擔保債務之目的而為系爭房地過戶，並無基於買賣而移轉系爭房地，及基於租賃而支付租金之真意。
⒋另按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，
而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判決意旨參照）；被上訴人以所負之債額作為房屋賣價，與上訴人訂立買賣契約，既不移轉占有，祇約明於一定期限內備價回贖，則此種契約名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。縱令被上訴人屆期未回贖，亦不發生所有權移轉之效力，更無何項損害之可言。上訴人儘可本於債之關係請求被上訴人清償本息，如具備抵押權之法定要件，亦得聲請拍賣抵押物，就其賣得價金優先受償，不得請求交付房屋及損害賠償（最高法院43年台上字第437號判決意旨參照）。查系爭保證書約定被上訴人若未依約按月匯款，同意依雙方租賃契約書約定，立即搬遷並將房屋交還上訴人，上訴人並自陳就系爭房地之買賣不曾給付任何買賣價金給被上訴人，且上訴人將系爭房地售予第三人後，被上訴人始與該買受人於另案達成和解而遷出等情（見本院卷二第19頁）。依前開判決意旨，系爭保證書應係被上訴人為擔保其債務，於擔保債務之經濟目的範圍內，將擔保物所有權移轉與上訴人，但不移轉占有，且約明由被上訴人清償以系爭房地向華南銀行抵押貸款債務之信託的讓與擔保契約，核與買賣式讓與擔保係以買賣方式，移轉標的物之所有權，而以價金名義融通金錢，並約定日後得將該物買回之情形有別，是上訴人主張縱認兩造就系爭房地間為讓與擔保關係，亦應屬買賣式讓與擔保云云，係屬無據。
㈣基上，兩造就系爭房地並無買賣之真意，其間法律關係應定
性為信託的讓與擔保契約，亦即在當事人間，擔保權人即上訴人僅得在讓與擔保之經濟目的範圍內行使權利，債務人就系爭房地之用益即無支付對價之理，故系爭保證書顯然亦非兩造本於租賃之真意所簽訂，是上訴人依租賃法律關係、民法第179條規定，請求被上訴人給付租金及相當於租金之不當得利共120,186元，及自112年6月1日起算之法定遲延利息，均屬無據。
八、綜上所述，上訴人上揭主張既均不足採，則原審就上訴人於原審之聲明為敗訴之判決，於法洵無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，並為上揭訴之追加，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 曾仁勇
法 官 陳世旻法 官 王偉為以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 賴葵樺