臺灣臺南地方法院民事判決112年度簡上字第72號上 訴 人 陳益
林俊廷林坤德兼 上一 人訴訟代理人 林俊德上 訴 人 林香吟 住新北市淡水區新市○路○段000號四 樓視同上訴人 林秋霖
陳廖秀蓮陳躍升
陳郁壬陳郁中陳怡君被上訴人 蔡戴清美訴訟代理人 蔡榮堂
蔡佩珊上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年9月2日臺灣臺南地方法院柳營簡易庭110年度營簡字第479號第一審判決提起上訴，經本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣3,810元，由上訴人林俊德、林俊廷各負擔新臺幣994元，上訴人林坤德、林香吟各負擔新臺幣166元，餘由上訴人陳益負擔。
事實及理由
一、程序部分：㈠按共有物之分割，於共有人全體有法律上之利害關係，須共
有人全體始得為之，故請求分割共有物之訴，屬於民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中有對於第一審判決合法提起上訴者，係有利益於其他共同訴訟人之行為，依同條項第1款之規定，其效力及於其他共同訴訟人，應併列共同訴訟人為上訴人。本件被上訴人起訴請求裁判分割兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、面積21.17平方公尺土地(下稱系爭土地)，經原審判決分割後全部分歸被上訴人取得，並命被上訴人依附表二所示金額補償上訴人及視同上訴人，上訴人陳益、林俊廷、林坤德、林俊德、林香吟不服原審判決，提起上訴，依上說明，其上訴效力應及於同造未提起上訴之其餘共同被告林秋霖、陳廖秀蓮、陳躍升、陳郁壬、陳郁中、陳怡君，是以林秋霖等6人應列為視同上訴人，合先敘明。
㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，依民事訴訟法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序準用之。
裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，當事人主張之分割方案，僅供法院參考而已。上訴人上訴聲明原為：⒈原判決（除確定部分外）主文第二項附表二之補償金額應予廢棄。⒉上開廢棄部分，補償金額應按原判決附表二之金額加計百分之40。嗣於本院審理中更正上訴聲明如後述，依上說明，上訴人擴張應受補償之金額，屬更正及補充事實上陳述，而非訴之變更或追加，依前揭規定，自屬合法。
㈢上訴人林俊廷、林香吟及視同上訴人林秋霖、陳廖秀蓮、陳
躍升、陳郁壬、陳郁中、陳怡君，經合法通知均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，系爭土地並無因法令限制或物之使用目的而不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定，然共有人間就系爭土地之分割方法無法達成協議，爰請求裁判分割系爭土地。因系爭土地為畸零地，面積甚小，如分配予兩造取得，恐減損其價值，應全部分配予被上訴人取得，由被上訴人依原審囑託長信不動產估價師聯合事務所鑑定之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告書），以附表二所示金額補償上訴人等語。
三、上訴人則以：㈠上訴人陳益、林俊德、林坤德：被上訴人固同意分割後，全
部分歸被上訴人取得，惟依國有財產署於110年7月27日曾以每坪7.7萬元出賣同段土地予被上訴人，之後土地價格飛漲，此為眾所周知之事實，依內政部不動產交易實價登錄查詢服務網，查得同段土地於112年5月12日每坪交易市價13.5萬元、於112年5月10日每坪交易市價10萬元，同段土地平均每坪交易市價為11萬1,000元。另同段土地於112年1月17日每坪交易市價8.4萬元、111年9月30日每坪交易市價10萬元、111年1月3日每坪交易市價11萬元，系爭估價報告書不予採用參考前開實價登錄交易市價，竟以每坪63,627元作為補償金基準，顯然罔顧專業、昧於事實，有失估價信用。又系爭土地原為農地，上訴人家族經營管理近百年，才創造出現在的價值，期間的農民苦難，筆墨難以形容，同地段142地號、148地號、158地號等3筆土地被政府強行編為道路用地，卻不給予徵收補償，地主們多年來承受椎心之痛，無處申訴，如以附表二所示金額為補償金，對於上訴人不公不義，等同要上訴人賤賣家產，對一生務農的弱勢上訴人，非常不合理。本件應依最接近二審訴訟終結時之內政部不動產交易實價查詢服務網，所查得同段平均市價即每坪11萬1,000元為補償基準等語。㈡上訴人林俊廷、林香吟，未於本院準備程序及言詞辯論期日到庭，惟提出書狀表明同上訴人林俊德、林坤德之主張。
㈢視同上訴人林秋霖、陳廖秀蓮、陳躍升、陳郁壬、陳郁中、
陳怡君，未於本院準備程序及言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明陳述。
四、原審判決採用原物分割，由被上訴人單獨取得系爭土地，並依附表二所示金額補償上訴人及視同上訴人。上訴人陳益、林俊廷、林坤德、林俊德、林香吟對於原審判命之補償金額不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決主文第二項附表二之補償金額應予廢棄。㈡上開廢棄部分，應按每坪11萬1,000元計算補償金額。㈢第一（確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、本院之判斷：㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不
能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，系爭土地為兩造共有，應有部分如附表一所示，使用分區為鄉村區，使用地類別為乙種建築用地之事實，有系爭土地之土地建物查詢資料及地籍圖謄本在卷可稽(原審卷第323-327頁)，足見系爭土地依其性質或使用目的，並無不得分割之情事，兩造亦未就系爭土地有不為分割之約定，則被上訴人請求裁判分割系爭土地，合於上開規定，應予准許。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢賠償。民法第824條第2、3項定有明文。共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起分割共有物之訴，應由法院斟酌共有物之性質、共有人之意願、全體共有人之利益、經濟效用等因素，秉持公平原則，而為適當之分配。經查，本件經原審會同兩造及地政事務所測量人員至現場履勘結果：系爭土地現況為空地，並無地上物，東側臨路，西側、北側及南側為同段161-1地號土地所包圍等情，有勘驗筆錄及現場照片附卷可參(原審卷第191-203頁)。關於系爭土地之分割方法，被上訴人於原審及本院表明願取得系爭土地全部，並以金錢補償上訴人及視同上訴人等語，上訴人林俊德、林坤德、陳益、林俊廷、林香吟就此亦為相同主張；本院審酌系爭土地面積僅21.17平方公尺(相當於6.403925坪)，共有人多達12人，被上訴人應有部分面積為11.4670平方公尺(相當於3.46879坪)，上訴人及視同上訴人各人之應有部分面積介於0.2940平方公尺至2.64625平方公尺不等(相當於0.0889坪至0.80049坪)，倘由各共有人按其應有部分比例面積以原物分配，則兩造各分得之土地面積均甚小，將導致系爭土地經濟使用效益降低，難謂適宜。本院考量為保持系爭土地之完整利用性，使系爭土地發揮最高之經濟利用價值，並考量共有人各應有部分之比例、分割之利益、共有人間之補償意願及資力，共有人是否得以充分實現分割後享有之土地或補償金錢利益等因素，並參酌系爭土地相鄰之同段161-1地號土地為被上訴人所有，有同段161-1地號土地登記資料附卷足考（本院卷第227頁），未來被上訴人得合併規畫使用等一切情狀，認系爭土地全部分歸應有部分比例最多之被上訴人取得，並由被上訴人以金錢補償未分得土地之其他共有人，應屬適當且公平之分割方法。
㈢再按分割共有物之訴，以原物為分配時，如共有人中有不能
按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，此觀民法第824條第3項規定即明。系爭土地全部分歸被上訴人取得，上訴人及視同上訴人未受土地分配，依前開說明，被上訴人應以金錢補償之，始符公平。原審就被上訴人應補償上訴人及視同上訴人之金錢若干為適當乙節，囑託長信不動產估價師聯合事務所鑑定，經該事務所領有不動產估價師證書之專業人員，於111年3月14日至現場勘查及調取相關資料後，針對系爭土地進行產權、一般因素（含國內外經濟情勢分析、景氣指標）、區域因素（含區域環境現況及都市發展、交通及地理位置概況、近鄰地區土地利用情形、近鄰地區建物利用情況、近鄰地區之公共設施概況、近鄰地區之交通運輸概況、近離地區之產業活動概況、近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素（含土地之標示、所有權及他項權利、土地位置、土地個別因素、土地使用法定管制與其他管制事項、土地利用情況)、不動產市場現況(含整理市場分析、市場供給、市場需求、市場產品型態)，及系爭土地依最有效使用情況等進行分析，採用比較法及土地開發分析法為估價方法，依據內政部不動產交易實價查詢服務網內之108年2月至111年2月期間，蒐集同使用分區或土地使用條件相同或相似之實價登錄成交案件，依不動產估價技術規則第23條規定進行篩選，選取鄰近系爭土地之其他3筆土地為比較標的(即同段432地號土地、1310地號土地、224地號土地)，以勘估標的價格日期（111年3月14日之價格）為基礎，將比較標的依據情況因素(土地使用情況等因素分析)、價格日期因素(以111年3月14日調閱之物價指數表為基準以100％進行參考分析)、區域因素(土地使用管制、交通運輸、自然條件、公共設施、其他等項目)及個別因素(土地面積、面寬、深度、形狀等，按總價與單價關係、面臨主要道路、接近公共設施狀況與商圈繁榮程度、人潮聚集程度等個別條件)，調整參考百分比，修正推估得出系爭土地單價為每平方公尺20,027元；再依可建樓地板面積推估總銷售面積為244.46平方公尺，採用同段附近1至5年內新成屋實價登錄銷售單價為比較案例，予以比較、分析、調整，以土地開發分析法推估勘估標的建築後預期三樓透天厝住宅可實現之總銷售金額為37,879,823元，參酌不動產估價師公會全國聯合會第四公報(3月份月刊)，興建年期約一年(含)以下之該類產品一般利潤率為8～20％評估，本案以不動產市場概況分析利潤率為20％為計算標準，依不動產估價技術規則第81條所定土地開發分析價格之計算公式，估算土地單價為每平方公尺18,077元，復以比較法占權重比例60％、土地開發分析法占權重比例40％評估，最後決定勘估標的之土地單價為每平方公尺19,247元（即每坪63,627元），計算系爭土地總價為407,459元；並依不動產估價技術規則第83條規定，計算各共有人於分割前之土地應有部分價格，依據系爭土地全部分配予被上訴人之分割方案，計算被上訴人應補償上訴人金錢如附表二所示等情，此有該所111年4月22日長信0000000號函附系爭估價報告書在卷可憑(原審卷第245-321頁)。本院審酌系爭估價報告書就鑑定分析過程詳細說明，其內容及結果，符合不動產估價之相關法律規定及公平合理性，應為合理可採。是以，由被上訴人依附表二所示金錢補償上訴人及視同上訴人，應符合事理之公平。
㈣上訴人林俊德、林坤德雖主張與同段1465地號於112年1月17
日實價登錄每坪交易市○000○○○○段00地號111年9月30日實價登錄每坪交易市○00○○○○段000地號111年1月3日實價登錄每坪交易市價11萬元，足見系爭估價報告書鑑定補償金額過低云云，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為憑(本院卷第21、103、209頁)。惟查：同段1465地號土地係含有未保存登記建物之交易，且均超過系爭估價報告書之價格日期111年3月14日，系爭估價報告書之交易實例蒐集範圍為108年2月至111年2月之3年間，因鄰地同段161-1地號土地屬分配人所有，為發揮土地效益，以與鄰地同段161-1地號土地合併使用為估價前提，故無分析及採用。同段55地號土地係持分且數親友間之交易。同段357地號土地之交易則係因其上有部分建物坐落，經初步分析與其他合適之案例價格間有大於20％之情形，依不動產估價技術規則第26條規定，予以排除適用等情，已據長信不動產估價師聯合事務所函覆明確(本院卷第143-145頁)。由此可知，同段1465地號、同段55地號、同段357地號應予以排除之比較標的，無從作為系爭土地客觀交易市價之補償金額參考依據。上訴人林俊德、林坤德前開主張，尚無可取。
㈤上訴人林俊德、林坤德另主張系爭估價報告書之價格日期111
年3月14日，如今土地價格飛漲，估價金額顯然低於市價，依同段1453地號於112年5月12日實價登錄每坪交易市○0000○○○○段00000地號、121-2地號於112年5月10日實價登錄每坪交易市價10萬元，實價登錄平均每坪交易市價為11萬1,000元，本件補償金額應以每坪11萬1,000元計算乙節，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁為憑(本院卷第209頁)，然經本院參互對照卷附電子地籍圖（本院卷第87、89頁），上開登錄資料與系爭土地均未緊接相鄰，地域關連性已有不同，縱為同段相近之土地，仍因各筆土地形狀、坐落位置、鄰近周邊交通狀況、開發程度等客觀條件，以及買賣雙方之需求及議價能力、交易是否有其急迫性等主觀條件有所不同，尚難逕以上開土地與系爭土地位屬同段，遽以認定系爭估價報告書之補償金額過低。又系爭估價報告書之價格日期為111年3月14日，而系爭土地之公告現值於111年1月、112年1月均為每平方公尺13,200元(原審卷第367頁)，並無變動增漲；本院審酌直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據，此觀平均地權條例第46條規定即明；又直轄市及縣(市)政府依平均地權條例公告之土地現值，亦為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之依據，復為土地稅法第12條、第30條所明定，是土地之公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客觀依據。準此，系爭土地之111年、112年公告現值既無變動，堪認系爭估價報告書（價格日期111年3月14日），迄至本件言詞辯論終結時(112年8月23日），系爭土地之價格未有上漲波動，是以，系爭估價報告書估定之鑑價結果，自可採為本件補償金依據，上訴人此部分主張，實不可採。
㈥上訴人林俊德、林坤德又主張被上訴人於110年7月27日以每
坪14.4萬元向政府機關標售取得系爭土地1.87坪，可見系爭估價報告書估定補償金額過低云云，並提出內政部不動產交易實價查詢服務網頁資料為憑(本院卷第23-25頁)。查，系爭土地於109年7月30日有持分交易，交易總價為9.7805萬元，平均單價為每平方公尺18,489元(約每坪61,000元)，有備註為畸零地或有合併使用效益；於110年7月27日有持分交易，交易總價為14.407萬元，平均單價為每平方公尺23,350元(約每坪77,190元)，有備註為政府機關標售。考量政府機關標售通常會參考前次獲區域成交價格而調高底價，雖免於賤賣財產，但有提高交易單價之情形，實仍難以量化及掌握其價格變動因素，故不予採用等情，亦經長信不動產估價師聯合事務所函覆在案(本院卷第145頁)，由此可見被上訴人雖於110年7月27日以每坪14.4萬元向政府機關標售取得系爭土地持分，然與當時市價不符，不宜作為本件補償金之參考依據，是以系爭估價報告書之價格結論，尚屬合理公允，上訴人此部分主張，應屬無據。
㈦至於被上訴人主張同段100地號為三角窗土地，於110年12月1
6日實價登錄價格為每坪67,000元（本院卷第117頁)，系爭土地為畸零地，足見系爭估價報告書估價結果每坪63,627元，並無不當等語。經查，系爭土地經長信不動產估價師依據臺南市畸零地使用規則勘估系爭土地之寬度、深度及面積已達規定之標準，係屬畸零地，已詳載於系爭估價報告書中(原審卷第253頁)，而臺南市○○區○○段000地號、101地號土地之交易係包含未保存登記建物之交易，其是否有與土地一同交易而影響土地交易價格等因素，實難以掌握，故依不動產估價技術規則第23條規定，予以排除適用等情，亦有長信不動產估價師聯合事務所函文可參(本院卷第145頁)，是以，同段100地號實價登錄價格，不得選取採為系爭土地之比較標的。
㈧末按比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關
資料。二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。四、比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。五、計算勘估標的之試算價格。六、決定勘估標的之比較價格。前項第五款所稱之試算價格，指以比較標的價格經情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整後所獲得之價格，不動產估價技術規則第21條定有明文。系爭估價報告書係採取比較法估價為主，則比較標的之選擇，依比較法估價程序本即不要求須選擇與勘估標的條件完全相同之標的，而本件不動產估價師所選取之3個比較標的均為內政部不動產交易實價查詢網站揭露之交易資訊，無備註資料，且土地現況與系爭土地現況大致相同，故採為比較標的。又實價登錄資料固可作為不動產估價之參考資料，然該交易價格係為買賣雙方就買賣價金所為之合意，是否已有考量如估價報告書所審酌一般因素、區域因素及各別因素等一切影響土地價格原因，不無可疑，故不動產情況諸多差異，仍須綜合參考土地產權型態（單獨所有、共有、有無他項權利設定等）、有無建物坐落、所在區域、周邊交通、經濟商業活動等一般因素、市場現況等而為評估，不能僅以實價登錄交易網之單價高低作為衡量標準。
上訴人林俊德、林坤德提出之交易案例不予採用為比較標的，業據本院說明如上，上訴人林俊德、林坤德執此抗辯鑑定價格不合理，難謂可取。基上，系爭估價報告書係經整體考量後所為之結果，鑑估過程中各項影響價格之因素眾多，並非單一因素即可影響整體地價，長信不動產估價師聯合事務所估價師業已綜合考量各項因素，鑑估價格亦在當地合理之價格區間內，其就各項因素調整率亦符合不動產估價技術規則且無錯誤。從而，本院認系爭估價報告書所載補償金額，應屬公允之參考價格，自可採認。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條第1項、第824條規定，請求裁判分割兩造共有之系爭土地，原審斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情，系爭土地全部由被上訴人取得，並由被上訴人依附表二所示金額補償上訴人及視同上訴人，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件視同上訴人對於附表二所示金額為補償乙節，並未表示不服，本院認第二審訴訟費用由上訴人林俊德、林坤德、陳益、林俊廷、林香吟負擔為宜，爰諭知如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第385條第1項前段、第2項、第449條第1項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 8 月 25 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
審判長法 官 劉秀君
法 官 田玉芬法 官 張桂美以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 8 月 29 日
書記官 林彥丞附表一： 編號 共有人 應有部分比例 1 陳益 24分之3 2 林秋霖 72分之1 3 林俊廷 24分之2 4 林俊德 24分之2 5 陳廖秀蓮 120分之3 6 陳躍升 120分之3 7 陳郁壬 120分之3 8 陳郁中 120分之3 9 陳怡君 120分之3 10 林坤德 72分之1 11 蔡戴清美 24分之13 12 林香吟 72分之1附表二（補償人：蔡賴清美） 編號 應受補償人 應給付金額 (新臺幣) 1 陳益 50,932元 2 林秋霖 5,660元 3 林俊廷 33,955元 4 林俊德 33,955元 5 陳廖秀蓮 10,186元 6 陳躍升 10,186元 7 陳郁壬 10,186元 8 陳郁中 10,186元 9 陳怡君 10,186元 10 林坤德 5,660元 11 林香吟 5,660元 總計 186,752元