臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第1703號原 告 邱麗卿訴訟代理人 蘇宇樂被 告 黃淑娟訴訟代理人 莊志剛律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國114年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣695,000元，及自民國113年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國112年2月9日向被告購買坐落臺南市○○區○○段0000
0地號土地及其上同段11416建號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路000巷00號，下稱系爭房屋），買賣總價金為新臺幣（下同）1,350萬元（下稱系爭買賣契約），並約定「賣方同意自點交之日起，半年內主結構若有滲漏水情形，由賣方委由廠商修繕或補貼費用予買方（因買方使用上之損害或天災除外）」等內容，被告亦在系爭買賣契約所附系爭房屋標的物現況說明書第16項「是否有壁癌、水痕、漏水情形」、第17項「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」及第18項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」等選項均勾選「否」。而原告已支付全數買賣價金，兩造並於112年4月11日完成點交。嗣於112年6月中旬，即曾因系爭房屋鐵皮加蓋之頂樓漏水而通知被告修繕；於112年9月上旬，因連日下雨，原告再度發現系爭房屋4樓屋頂層地板、3樓房間及走道天花板、2樓浴廁地板、1樓客廳天花板及樓梯牆面出現滲漏水情形，已影響系爭房屋之通常價值及效用，自屬有瑕疵，被告自應負物之瑕疵擔保責任。被告雖曾於112年10月22日委請廠商進行防水修繕工程，然滲漏水情形仍然存在，被告又不願再行修繕，而經台南市土木技師公會鑑定系爭房屋滲漏水瑕疵之修復費用為695,000元，系爭房屋經修復後，即可回復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，故以695,000元認定為應減少之價金，依民法第359條規定請求減少買賣價金，並依民法第179條規定，請求被告就減少之價金部分予以返還等語。
㈡並聲明：如主文第1項所示。
二、被告答辯：㈠系爭房屋於76年3月9日建造完成，於交屋時已逾35年之耐用
年限，其防水層失效，屬於超過耐用年限之中古屋之普遍常見現象，屬於自然耗損，除此之外，系爭房屋並無其他重大瑕疵，不足認定有減少其價值、減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告並曾於出售前之111年9月間委請他人整理過系爭房屋，共花費57,080元。而系爭房屋經原告現場查看，並未發現屋況問題，且兩造於112年4月11日點交系爭房屋時亦未發生漏水之狀況，又原告曾於112年4月15日整修系爭房屋1樓至3樓之浴室，則原告於系爭房屋點交後整修浴室產生裂隙因此導致有漏水情事，自非被告應負之物之瑕疵擔保責任範疇。縱認系爭房屋需要修復，因材料部分係以新品替換舊品，應扣除折舊額，始屬合理等語。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（本院卷第316至317頁）：㈠原告於112年2月9日向被告購買坐落臺南市○○區○○段00000地
號土地及其上同段11416建號建物（門牌號碼臺南市○○區○○路000巷00號），買賣總價金為1,350萬元，兩造簽立如本院卷第115至125頁所示不動產買賣契約書，並約定「賣方同意自點交之日起，半年內主結構若有滲漏水情形，由賣方委由廠商修繕或補貼費用予買方（因買方使用上之損害或天災除外）」之內容。
㈡被告於系爭房屋之標的物現況說明書第16項「建物現況是否
有壁癌、水痕、滲漏水情形」、第17項「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」及第18項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」之欄位，均勾選否。
㈢兩造於112年4月11日完成點交。
㈣原告於112年6月間，曾因系爭房屋鐵皮加蓋之頂樓漏水，通知被告請其修繕。
㈤原告於112年9月上旬，因連日下雨，再度發現系爭房屋有滲
漏水情形，通知被告再行修繕，原告並曾於112年9月13日委請訴外人利永豐機械工程有限公司評估施作修繕工程總費用為68萬元（估價單見本院卷第127頁）。嗣被告曾於112年10月22日委請訴外人柏啓工程行進行防水施作工程（報價單見本院卷第181頁，原告爭執滲漏水之情形仍存在）。
四、得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又出賣人應負物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而設，除當事人有免除擔保責任之特約外，出賣人當然應負此法定責任（最高法院95年度台上字第1296號判決意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條亦有明定。買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，而生買受人減縮給付義務之效果（最高法院101年度台上字第1916號判決意旨參照）。如出賣人就該部分已受領價金，因其已無該部分價金之請求權而失其法律上原因，買受人自得依不當得利法律關係，請求出賣人予以返還。
㈡經查，原告主張其於112年2月9日向被告購買坐落臺南市○○區
○○段00000地號土地及其上同段11416建號建物（門牌號碼為臺南市○○區○○路000巷00號），買賣總價金為1,350萬元，兩造並約定「賣方同意自點交之日起，半年內主結構若有滲漏水情形，由賣方委由廠商修繕或補貼費用予買方（因買方使用上之損害或天災除外）」等內容，被告亦在系爭買賣契約所附系爭房屋標的物現況說明書第16項「是否有壁癌、水痕、漏水情形」、第17項「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」及第18項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」等選項均勾選「否」；而原告已支付全數買賣價金，兩造並於112年4月11日完成點交等情，業據原告提出不動產買賣契約書、標的物現況說明書、價金履約專戶明細暨點交證明書為證（本院卷第25至26、33、115至125頁），並為被告所不爭執（見不爭執事項㈠至㈢），是此部分事實先堪認定。
㈢而原告主張其於112年9月上旬，發現系爭房屋4樓屋頂層地板
、3樓房間及走道天花板、2樓浴廁地板、1樓客廳天花板及樓梯牆面等處出現滲漏水情形，並曾通知被告進行修繕，並寄發存證信函表明如逾期不為處理，將委請他人修繕並請求減少買賣價金等情，亦據其提出滲漏水照片、存證信函及送達回執、LINE對話紀錄擷圖為證（本院卷第37至61、65至71、73至95、187至199頁），且經本院依原告聲請囑託台南市土木技師公會就系爭房屋有無滲漏水情形及其滲漏水原因暨所需修復費用等節進行鑑定，鑑定結果為：系爭房屋2樓浴廁、屋頂層地坪之防水層失效，重力水流持續入侵至樓板經由粉刷層毛細孔滲透至1樓客廳天花板與樓梯牆面、3樓房間及走道等，致使水泥構體吸水至飽和，難以快速除潮解溼，甚至有滴水狀況，因防水失效而擴散，甚至由裂隙處產生水滴滴漏處，由漏水現象推論其源頭，係因屋頂層及2樓浴廁防水層失效，樓板蓄水飽和、既有裂縫加劇，肇致系爭房屋下方樓層之天花板裂縫產生漏水；系爭房屋屋頂防水層老化嚴重、結構層疑有裂損而使水滲漏至外牆，2樓浴廁防水失效，屋頂層及該層四周止水墩、2樓浴廁等防水層應全面重新施作，針對系爭房屋屋頂層、2樓浴廁等防水層失效，3樓房間與走道天花板、1樓客廳天花板與樓梯牆面裂縫滲水等範圍同時修繕，所需修繕相關費用共計695,000元等情，有台南市土木技師公會113年3月27日鑑定報告書存卷可參（外放卷），可知漏水原因係系爭房屋之屋頂層及2樓浴廁防水層老化失效，導致系爭房屋4樓屋頂層地板、3樓房間及走道天花板、2樓浴廁地板、1樓客廳天花板及樓梯牆面出現滲漏水情形，顯已影響系爭房屋之通常效用。而系爭房屋之屋頂層及2樓浴廁防水層失效，並非一般人依通常之檢查即可得知，且兩造於112年4月11日交屋後，間隔不到2個月，原告即曾於112年6月間，因系爭房屋鐵皮加蓋之頂樓漏水，通知被告請其修繕（見不爭執事項㈣）；復於112年9月間又發現系爭房屋4樓屋頂層地板、3樓房間及走道天花板、2樓浴廁地板、1樓客廳天花板及樓梯牆面出現滲漏水情形，堪認於被告交屋前，系爭房屋即已存有上述瑕疵。
㈣被告雖辯稱係因原告曾於112年4月15日整修系爭房屋1樓至3
樓之浴室，導致有滲漏水情事，故系爭房屋上述瑕疵應屬原告使用上之損害，並非被告所應負物之瑕疵擔保責任範疇等語，然此為原告所否認，陳稱：原告整修系爭房屋1樓至3樓之浴室，就2樓浴室改為乾溼分離，只是用矽利康黏上乾溼分離之設備，並未進行打孔安裝之工程或有何破壞浴室結構之行為等語（本院卷第233、317至318頁），並提出修繕費用收據影本及2樓浴廁照片為佐證（本院卷第235、237頁），而經本院檢附原告提出之上開修繕費用收據影本及2樓浴廁照片，函詢台南市土木技師公會關於原告上開整修浴室、將2樓浴室改為乾溼分離之行為，與系爭房屋滲漏水情形之間有無關聯一節，據覆：漏水原因與浴廁防水層失效確實有關，係2樓浴廁既有之防水層失效導致1樓客廳天花板及樓梯牆面滲漏水情事，至於2樓浴廁是否因施工導致裂隙，難以查明等語（本院卷第293、303頁），從而，被告遽指系爭房屋上述瑕疵係因原告整修浴室行為所導致等語，尚無足取。㈤被告雖另辯稱系爭房屋防水層失效，屬於超過耐用年限之中
古屋之普遍常見現象，屬於自然耗損，除此之外，系爭房屋並無其他重大瑕疵，不足認定有減少其價值、減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵等語，然此為原告所否認，陳稱：被告於締約當時並未提及系爭房屋有漏水情形，兩造並未針對系爭房屋有漏水情況去評估買賣價金等語（本院卷第233頁），而依通常之交易觀念，購買中古屋者仍會預期出賣人所交付之房屋具備無滲漏水之通常效用而得供居住使用，且觀諸系爭買賣契約及標的物現況說明書之記載，兩造既已約定「賣方同意自點交之日起，半年內主結構若有滲漏水情形，由賣方委由廠商修繕或補貼費用予買方（因買方使用上之損害或天災除外）」等內容（本院卷第123頁），被告亦在系爭買賣契約所附系爭房屋標的物現況說明書第16項「是否有壁癌、水痕、漏水情形」、第17項「是否曾在最近1年內修復壁癌、滲漏水」及第18項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」等選項均勾選「否」（本院卷第25頁），此亦為被告所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡），堪認兩造就系爭房屋之現況應有約定須具備「無滲漏水」之價值及效用，被告遽以系爭房屋係中古屋，其防水層失效屬於超過耐用年限之中古屋之普遍常見現象，辯稱系爭房屋符合兩造約定之價值及效用等語，亦無足取。從而，系爭房屋於被告交屋前即已存有前述瑕疵，又兩造並未以特約排除被告就滲漏水應負之物之瑕疵擔保責任，是原告主張被告就系爭房屋前述瑕疵應負物之瑕疵擔保責任，應可憑採。
㈥至被告雖辯稱因材料部分係以新品替換舊品，應扣除折舊額
等語，惟以新換舊涉及禁止得利原則，應視個案以新換舊是否因而增加其價值，作為是否折舊之合理限制。而材料部分是否應扣除折舊，應依其性質區別有無獨立性，若其僅能附屬他物而無法獨立存在，或須與他物結合形成功能之一部者，其更新之結果，既無獲取額外利益之可言，以新品修繕即無須予以折舊。本院審酌被告抗辯應扣折舊額之工項，乃修繕系爭房屋屋頂層及2樓浴廁防水層相關之磁磚及塗料等，僅能附屬他物而為存在，其修繕目的係在回復系爭房屋原有價值及效用，材料本身不具獨立價值，被告亦未舉證證明因修繕後而有另提高系爭房屋價值及效用之情事，自不生材料應予折舊之問題，故被告此部分之抗辯，亦不足採。
㈦從而，原告主張系爭房屋於交屋前即存有前述瑕疵，被告應
負物之瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，請求減少價金，自屬有據，又系爭房屋經台南市土木技師公會鑑定評估所需修復費用為695,000元，業如前述，系爭房屋前述瑕疵經修復後，即可回復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，是原告主張以修復費用695,000元為應減少之價金，自無不合。而原告已支付全數買賣價金，被告於原告請求減少價金之範圍內，即無該價金之請求權存在而失其法律上原因，是原告依民法第179條規定，請求被告返還不當得利695,000元，並給付自113年4月29日（本院卷第231頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，自屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告給付695,000元，及自113年4月29日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 5 月 16 日
民事第一庭 法 官 吳彥慧以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 114 年 5 月 20 日
書記官 趙翊玲