臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第1834號原 告 喻楊菊花
林月霞梁林金鳳陳歐春花共 同訴訟代理人 楊珮如律師被 告 趙健在訴訟代理人 戴見草律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國113年7月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告喻楊菊花所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物所占用被告所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示編號D部分（面積66.66平方公尺）之土地租賃關係存在。
確認原告林月霞所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物所占用被告所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示編號C部分（面積66.59平方公尺）之土地租賃關係存在。
確認原告梁林金鳳所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物所占用被告所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示編號B部分（面積66.26平方公尺）之土地租賃關係存在。
確認原告陳歐春花所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷000號建物所占用被告所有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地如附圖所示編號A部分（面積68.83平方公尺）土地之租賃關係存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠訴外人楊來勇於民國60幾年間在其所有坐落臺南縣○○市○○段0
000地號土地（重編後為臺南市○○區○○段0000地號，下稱系爭土地）上興建房屋（未辦理保存登記）出售，因該土地編訂為農業區受都市計劃限制不得分割，故楊來勇與房地買受人訂立買賣契約時，約定待將來可分割時，再辦理土地移轉登記，每年應課徵田賦稅費由購買人按購買土地面積比例分攤，房屋水電費則由購買人按戶平均分擔，楊來勇並於收受買受人給付之價金後，於68年間辦理房屋稅籍登記予各買受人。原告取得本件房屋之經過分別如下：
⒈訴外人即喻楊菊花之配偶喻天成（已歿）、喻學琪於67年11
月14日向楊來勇購買門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物，及該屋坐落範圍之土地，嗣均由喻天成取得，喻天成死亡後，由喻楊菊花繼承取得上開房屋。
⒉訴外人即林月霞之配偶鄭其羽（已歿）於67年11月1日向楊來
勇購買門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物，及該屋坐落範圍之土地，鄭其羽死亡後，該屋由林月霞繼承取得。⒊訴外人即梁林金鳳之配偶梁任申（已歿）於67年10月22日向
楊來勇購買門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號建物，及該屋坐落範圍之土地，梁任申死亡後，該屋由梁林金鳳繼承取得。
⒋陳歐春花於79年5月30日向訴外人楊丁順購買門牌號碼臺南市
○○區○○路0段000巷000號建物，及該屋坐落範圍之土地，經楊丁順點交上開房屋及所占用之土地部分與陳歐春花。此房屋於68年7月起課房屋稅時，原始納稅義務人為訴外人張方翠玉，嗣分別於70年12月11日、71年3月30日經買賣移轉變更納稅義務人為訴外人劉張秀娥、楊丁順，於79年6月8日再經買賣移轉變更納稅義務人為陳歐春花。
㈡楊來勇曾於88年3月17日寄發存證信函，通知上開房地買受人
於同年月23日共同協調系爭土地興建房屋讓售事宜；惟斯時系爭土地仍受都市計劃限制不得分割，故協調後該土地仍登記在楊來勇名下。
㈢楊來勇於110年2月5日將系爭土地出售登記為被告所有；又依
門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號、97號、99號、103號建物（下合稱系爭房屋）之房屋稅籍證明及現況照片，可知系爭房屋自68年興建迄今均未拆除重建，縱房屋屋頂或牆面曾經修繕、粉刷，仍屬同一建物。楊來勇將原同屬其所有之系爭房屋、土地先後讓與兩造，依民法第425條之1第1項規定，原告就其等所有系爭房屋分別占用系爭土地如附圖（即臺南市永康地政事務所【下稱永康地政】112年8月29日所測量字第1120080436號函所附112年8月1日土地複丈成果圖）所示A至D部分，與被告間即存在租賃關係。為此，爰依民法第425條之1第1項規定，請求確認喻楊菊花、林月霞、梁林金鳳、陳歐春花就其等所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號、97號、99號、103號建物，分別與被告間就系爭土地如附圖所示D、C、B、A部分之土地存在租賃關係等語。
㈣並聲明：如主文第1至4項所示。
二、被告則以：㈠系爭房屋自68年間興建至今已40餘年，現場勘驗可見系爭房
屋屋瓦已由原先之紅、黑瓦改為鐵皮建材，牆面部分亦由水泥粉刷改為磨石牆面，與原有建物顯然不同；且依系爭房屋稅籍證明書所示，該等房屋於68年7月起課房屋稅時，95號、97號、99號、103號建物加強磚造結構面積分別僅為41.3、41.3、41.2、41.8平方公尺，然永康地政112年8月1日勘查測量時，該等房屋占用系爭土地之面積已分別變更為66.6
6、66.59、66.26、68.83平方公尺，顯見原告曾因系爭房屋過於老舊而加以修繕改建。況依臺南市各類房屋耐用年數、折舊率暨房屋標準價格評定自治條例第2條規定，加強磚造房屋耐用年數為35年，系爭房屋均已逾使用期限，自不符合民法第425條之1第1項所規定「在房屋得使用期限內」推定租賃關係存在之要件，難認兩造間存在原告所主張之租賃關係等語，資為抗辯。
㈡並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠楊來勇於60幾年間在其所有坐落臺南縣○○市○○段0000地號土
地（重編後為系爭土地）上興建系爭房屋出售。因系爭土地編訂為農業區受都市計劃限制不得分割，故楊來勇與房地買受人訂立買賣契約時，約定將來可分割時，再辦理移轉登記。
㈡喻天成、喻學琪於67年11月14日向楊來勇購買門牌號碼臺南
市○○區○○路0段000巷00號建物，及該屋坐落範圍之土地，此房地嗣後均由喻天成取得，喻天成死亡後，該95號建物由喻楊菊花繼承取得。
㈢鄭其羽於67年11月1日向楊來勇購買門牌號碼臺南市○○區○○路
0段000巷00號建物，及該屋坐落範圍之土地，鄭其羽死亡後，該97號建物由林月霞繼承取得。
㈣梁任申於67年10月22日向楊來勇購買門牌號碼臺南市○○區○○
路0段000巷00號建物，及該屋坐落範圍之土地，梁任申死亡後，該99號建物由梁林金鳳繼承取得。
㈤陳歐春花於79年5月30日向楊丁順購買門牌號碼臺南市○○區○○
路0段000巷000號建物，及該屋坐落範圍之土地，此房屋68年7月起課時原始納稅義務人為張方翠玉，於70年12月11日、71年3月30日分別因買賣移轉變更納稅義務人為劉張秀娥、楊丁順，於79年6月8日再因買賣移轉變更納稅義務人為陳歐春花。
㈥楊來勇曾於88年3月17日寄發存證信函通知系爭房屋、土地買
受人於88年3月23日參加協調系爭土地興建房屋讓售事宜，惟斯時系爭土地仍受都市計劃限制不得分割，故協調後系爭土地仍登記在楊來勇名下。
㈦楊來勇於110年2月5日將系爭土地出售登記為被告所有。
四、本院得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查本件原告主張兩造間就系爭建物所占用系爭土地如附圖所示A至D部分之土地有租賃關係存在，既為被告所否認，顯然兩造對於有無上開租賃關係存在，已發生爭執，使原告法律上地位處於不安之狀態，且此一不安之狀態得以本件確認判決除去之，揆諸前開說明，原告提起本件訴訟，應有確認利益而符合上開法律規定，先予敘明。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項定有明文。又該條文雖以所有權讓與為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂所有權讓與，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。
㈢本件原告主張楊來勇將原同屬其所有之系爭房屋、土地，先
後分別讓與原告、被告，請求確認原告就其等所有系爭房屋占用系爭土地如附圖所示A至D部分之土地與被告間之租賃關係存在，惟為被告所否認，並以前詞置辯，則原告自應就其所主張本件有民法第425條之1第1項規定所定情形存在之事實，負舉證之責。經查：
⒈門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號、97號、99號、103號
建物分別占用系爭土地如附圖所示D、C、B、A部分土地乙情，有永康地政112年6月15日法囑土地字第13200號土地複丈成果圖在卷可稽（見本院112年度新簡字第345號卷，下稱新簡字卷，第61頁），堪可認定。又系爭土地原為楊來勇所有，系爭房屋為楊來勇出資興建，嗣喻楊菊花、林月霞、梁林金鳳分別經如不爭執事項㈡至㈣所載之過程，自楊來勇輾轉取得，陳歐春花則經如不爭執事項㈤所載之過程，自楊丁順及其前手輾轉取得未辦理保存登記之系爭房屋事實上處分權，楊來勇又於110年2月5日將系爭土地出售登記為被告所有等情，亦有原告所提出之系爭房屋之房屋稅籍證明書、土地建築改良物買賣契約書、不動產買賣合約書、原告戶籍謄本、鄭其羽除戶謄本、系爭土地登記謄本等（見112年度新司簡調字第184號卷，下稱調字卷，第39至61頁，第73至74頁），及臺南市東南地政事務所113年1月10日函暨所附110年普跨（東南永康）字第2350號登記資料、臺南市政府財政稅務局新化分局113年1月9日南市財新字第1133000688號函暨所附房屋稅籍資料查復表各1份（見本院卷第77至86頁，第91至93頁）在卷可佐，並為被告所不爭執，堪認原告主張楊來勇將原為其所有之系爭房屋、土地，先後讓與原告、被告之事實，確屬可採。是原告主張依民法第425條之1第1項規定，兩造間在系爭房屋得使用之期限內，就系爭房屋所占用系爭土地如附圖所示A至D部分之範圍，推定有租賃關係存在，應屬有據。
⒉被告雖辯稱系爭房屋已逾使用期限，且經原告修繕改建，不
符民法第425條之1第1項規定要件等語，否認兩造間就系爭土地存在租賃關係。然查，依系爭房屋稅籍資料，可見系爭房屋自68年7月起課房屋稅至今，主要結構均為「加強磚造」，建物結構種類及面積均未改變（見調字卷第39、45、53、59頁）；且依本院現場履勘照片及原告提出之系爭房屋照片綜合觀之（見新簡字卷第31至37頁；本院卷第123至127頁），亦可見系爭房屋為連棟平房，格式、格局、建材均屬相同，戶與戶相互連結一體，堪認原告輾轉自楊來勇受讓系爭房屋後，縱或有局部細微修繕，然未曾將系爭房屋拆除改建之事實，確可採信。另系爭房屋稅籍資料所載之房屋面積資料，固與附圖所示現場測量所得系爭房屋占用系爭土地之面積略有不同，然此應屬測量基準不同所致之測量誤差，尚難以此逕謂原告有拆除改建系爭房屋，致與原有房屋不同之情形存在；又依系爭房屋稅籍資料所示，門牌號碼95、99、103號建物雖分別曾於78年7月增加面積2.7平方公尺之鋼鐵造建物，然此部分依其增建之面積以及上開系爭房屋照片綜合觀之，難認係獨立於系爭房屋外，具有構造上或使用上獨立性之增建，應認僅屬附合於系爭房屋之結構。從而，依卷內所附證據資料，無法證明原告曾就系爭房屋之主要結構加以改建，且依上開現場照片，亦可見原告迄今仍繼續居住、使用系爭房屋，堪認系爭房屋仍具有經濟價值而得繼續使用。是被告所辯系爭房屋業經原告修繕改建而與原有建物顯然不同，已逾使用年限云云，難認可採。
⒊從而，系爭房屋及土地原同為楊來勇所有，其嗣後將系爭房
屋、土地先後讓與原告、被告，且系爭房屋仍得使用，依民法第425條之1第1項規定，兩造間應推定有租賃關係存在。
原告請求確認與被告間就系爭房屋所占用系爭土地如附圖所示A至D部分之土地存在租賃關係，核屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1第1項規定，請求確認喻楊菊花、林月霞、梁林金鳳、陳歐春花分別就其等所有門牌號碼臺南市○○區○○路0段000巷00號、97號、99號、103號建物所占用系爭土地如附圖所示D、C、B、A部分之土地，與被告間存在租賃關係，為有理由，均應准許，爰判決如主文第
1、2、3、4項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第四庭 法 官 陳 薇以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 1 日
書記官 謝婷婷