臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第1954號原 告 張巍勳被 告 邱穗琳訴訟代理人 邱富義
郭美鳳上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟陸佰陸拾貳元，由被告負擔新臺幣壹仟柒佰貳拾伍元，並應於本判決確定之翌日起至清償日止，加給按週年利率百分之5計算之利息；其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定、變賣或其他財產權假執行程序終結前，以新臺幣壹拾陸萬貳仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國112年8月15日向被告買受坐落臺南市○○區○○段0000○00000○00000地號土地暨其上同地段1175、1089建號即門牌號碼為臺南市○○區○○路000巷00號、環館路358巷1號建物（以下合併簡稱系爭不動產），約定買賣標的總價款為新臺幣（下同）2,700萬元，並簽立不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約），然雙方於後續點交過程中發生糾紛，致原告權益受侵害，爰請求被告賠償原告下列損害：
⒈被告於提供之不動產委託銷售標的現況說明書（以下簡稱
系爭現況說明書）第9點內容「電梯設備是否張貼有效合格認證標章？」勾選「是」，惟原告嗣後得知該電梯設備已逾3年未曾有保養紀錄，復依被告委託之電梯原廠人員檢修時提出建議更換部分機構，並明確告知不斷電系統已損壞、纜線生鏽、主機板部分等已超過使用年限，但被告僅欲取得使用許可證而拒絕更換，然原告恐因該電梯設備未合理保養且已超過耐用年限達3年，爾後勢必依原廠人員建設更換相關零件，因被告未詳實告知此電梯設備現況，致原告需負擔後續維修之財損，因此請求被告給付原廠報價單所載更換零件費用112,140元。
⒉依系爭契約第9條第6項約定，雙方最遲應於112年10月16日
辦理點交，而原告已依約於期限內給付全部價金，惟被告卻未依約完成點交，嗣於同年10月31日完成點交當日始辯稱係因原告過晚告知電梯使用許可證之需求，導致其無法如期點交，惟被告本應善盡於點交期限內完備物件相關使用執照之責任，不應卸責，是被告逾期點交與原告無涉。是以，被告應依系爭契約第9條第6項約定，每逾一日按買賣價金萬分之二計付違約金，故應給付違約金共計81,000元【計算式：15日（112年10月17日至10月31日）×（2,700萬元×2/10000）＝81,000元】。
⒊被告於提供之系爭現況說明書第29點內容「是否需繳交使
用費？（游泳池、健身房等）」勾選「否」，然該社區公約早已明訂各項公共設施逐次計費之標準，除「游泳池」暫不開放外，其他設施如健身房訂價每次使用費100元、韻律教室每次使用費100元、媽媽教室每30分鐘使用費100元，而因被告提供之上開不實資訊導致原告嚴重低估在該社區之生活費用，於斡旋時訂出與期望不符之出價，據此原告主張被告應就此提供不實資訊責任而折讓價金1,185,600元（依原告及家人住戶人數、每周最低使用次數、連續居住30年為基礎）。
（二）聲明：⒈被告應賠償原告1,378,740元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）經被告詢問電梯設備原廠人員後，該人員僅表示其更換部分機構之建議並未有法規強制要求，且該電梯設備經原告指派之驗屋公司及市政府委任電梯協會人員檢查後亦無提出缺失，並順利核發使用許可。
（二）雙方於112年8月15日簽約，復於同年9月28日完成過戶，原告10月4日找驗屋公司前往驗屋，於10月8日提供驗屋報告，並無具體說明缺失狀況，但原告於10月17日告知需處理「浴缸排水時會漏水」，被告隔日即完成修繕，原告於10月25日再告知室內小燈泡不亮，原告立即更換燈泡且測試皆正常，原告又於10月31日委託鴻茂太陽能檢查後確認檢測正常，嗣於10月31日完成點交，故原告陸續以驗屋及缺失改善等名目拖延點交日程，再以超過10月15日未完成點交之理由苛扣買賣價金，實不可取。
（三）被告於系爭契約簽訂前即發現系爭現況說明書之登載疏失，並於112年8月4日由被告仲介人員提供「會館休閒設施管理辦法」予原告仲介人員轉知原告，雙方復於8月15日完成簽約，是被告並無刻意隱瞞造假之意圖，被告於簽約前已提供「會館休閒設施管理辦法」予原告，與原告陳述不符。
（四）聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張於112年8月15日與被告簽訂系爭契約，由原告向被告買受系爭不動產，約定總價款為2,700萬元，兩造復於同年10月31日完成點交等情，業據提出不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請書及本票（見本院112年度補字第1009號卷第19-33頁）為憑，且為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張被告於提供之系爭現況說明書第9點【「電梯設備是否張貼有效合格認證標章？」勾選「是」】，惟該電梯設備未合理保養且已超過耐用年限達3年，爾後勢必依原廠人員建設更換相關零件，因被告未詳實告知此電梯設備現況，致原告需負擔後續維修之財損，因此請求被告給付原廠報價單所載更換零件費用112,140元云云；為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：電梯未貼合格認證標章，並不當然應更換原告主張更換之零件，而原告亦未提出電梯如未更換其主張更換之零件，即無法取得合格認證標章之證明；況被告已於112年10月31日點交系爭不動產前即已取得電梯之合格認證標章。是原告以電梯未貼合格認證標章，據以請求被告給付電梯更換零件費用112,140元，核屬無據。
（三）再按兩造最遲應於112年10月16日辦理點交，系爭契約第9條第6項前段定有明文。又系爭契約第9條第6項後段約定：「如屆最後期限乙方（即被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方（即原告）…」，有系爭契約在卷可稽（見本院112年度補字第1009號卷第23頁）。原告已依約於112年10月16日前給付全部價金，而原告因被告遲未依約點交，乃於112年10月17日以存證信函催告被告履約，被告收受通知後，仍未依約完成點交，嗣於112年10月31日始完成點交等情；被告雖不爭執遲延點交，惟抗辯係因原告要求電梯需有合格認證標章才點交，因取得合格認證標章較遲才遲延點交云云。經查：
⒈被告於系爭現況說明書第9點【「電梯設備是否張貼有效合
格認證標章？」處勾選「是」】（見本院112年度補字第1009號卷第31頁），卻於簽約後始取得合格認證標章而造成遲延點交，自應由被告負遲延責任，是被告抗辯因取得合格認證標章較遲才遲延點交云云，自不足採。
⒉系爭不動產遲延點交之責任既在被告，則原告依系爭契約
第9條第6項後段規定，請求被告給付自點交最後期限之次日即112年10月17日起算，至實際點交之112年10月31日，共15日，每逾1日按買賣總價金萬分之二計付違約金，共計81,000元【計算式：15日（112年10月17日至10月31日）×（2,700萬元×2/10000）＝81,000元】，核屬有據。
（四）原告復主張被告於提供之系爭現況說明書第29點內容「是否需繳交使用費？（游泳池、健身房等）」勾選「否」，然該社區公約早已明訂各項公共設施逐次計費之標準，因被告提供上開不實資訊導致原告嚴重低估在該社區之生活費用，請求被告應折讓價金1,185,600元（依原告及家人住戶人數、每周最低使用次數、連續居住30年為基礎）等語；惟為被告所否認，並辯稱於簽約前已提供「會館休閒設施管理辦法」予原告云云。經查：
⒈依被告提出之Line對話截圖（見本院卷第29、31頁）可知
，被告傳送「翡翠會館休閒設施管理辦法」之對象並非原告，而被告並未再提出其他證據證明兩造簽約前已提供該管理辦法予原告。是被告前揭抗辯，不足憑採。
⒉基上，被告既無法證明於簽約前已提供「會館休閒設施管
理辦法」予原告，則被告自應就其於系爭現況說明書第29點登載不實負責。是原告請求折讓（減少）價金，核屬有據。
⒊本院審酌被告就系爭現況說明書第29點登載不實部分（游
泳池、健身房等公共設施使用費），並非建物本體，且原告及其家人應無可能每人、每日均使用各項公共設施等情，認被告應依減少買賣總價金千分之三計算之價金81,000元（計算式：27,000,000萬元×3/1000＝81,000元）為適當。是原告請求被告減少價金81,000元，核屬有據；至逾上開範圍之請求，則屬無據。
四、綜上所述，原告請求被告給付162,000元（計算式：違約金81,000元＋減少價金81,000元＝162,000元），為有理由，應予准許；至逾前揭範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審核結果，均不能動搖該基礎，且與本件事實之認定無涉，自無庸一一論述，附此敘明。
六、末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為14,662元（第一審裁判費），而原告之請求為一部有理由、一部無理由，爰確定兩造各負擔之訴訟費用如主文第3項所示，並依112年11月29日修正民事訴訟法第91條第3項規定，諭知被告自本判決確定之翌日起至清償日止，應加給按週年利率百分之5計算之利息。
七、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，該部分假執行及免為假執行之聲請，已失所附麗，均不應准許。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第91條第3項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭
法 官 王 獻 楠上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 5 月 8 日
書記官 李 雅 涵